Cour d'Appel · 3ème chambre — 6 juillet 2022

06/07/2022



ARRÊT N°509/2022



N° RG 21/03974 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OMIL

CBB/IA



Décision déférée du 06 Juillet 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/1428)

[E][M]

















[U] [Y]





C/



[I] [V] [D] [K]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Monsieur [U] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Agnès DUFETEL-CORDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.020442 du 13/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉE



Madame [I] [V] [D] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte en date du 10 mai 2017, Mme [K] a consenti à M. [Y] la location d' un appartement n°3 situé en rez de chaussée au [Adresse 1] moyennant un loyer de 440 € et 25 € de charges mensuelles.



Dans son rapport du'20 août 2019 la CAF a relevé de nombreux points relevant de l'insalubrité du logement.



PROCEDURE 



Par acte en date du 8 avril 2021, M. [Y] a fait assigner Mme [K] et la SA Midi Habitat ADB gestionnaire de biens (exerçant sous l'enseigne Immo de France Midi Pyrénées) devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, le constat de l'insalubrité du logement, leur condamnation à réaliser les travaux recommandés par l'association Sohila sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et leur condamnation à payer à M. [Y] la somme de 5000€ à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, ainsi que la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, le juge a': 

- mis hors de cause la SA Midi Habitat ADB exerçant sous l'enseigne Immo de France Midi Pyrénées,

- rejeté la demande de réalisation sous astreinte des travaux recommandés par l'association Sohila ces derniers ayant été réalisés,

- condamné Mme [I] [K] à verser à M. [U] [Y] une provision de 1500€ à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices,

- invité les parties à se pourvoir au fond pour l'indemnisation définitive des préjudices allégués,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- condamné Mme [I] [K] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration en date du 20 septembre 2021, M. [Y] a interjeté appel de la décision. L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a': 

- rejeté la demande de réalisation sous astreinte des travaux recommandés par l'association Sohila ces derniers ayant été réalisés,

- condamné Mme [I] [K] à verser à M. [U] [Y] une provision de 1500€ à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices,

- invité les parties à se pourvoir au fond pour l'indemnisation définitive des préjudices allégués,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires.







MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [Y], dans ses dernières écritures en date du 25 octobre 2021, demande à la cour de':

- infirmer l'ordonnance rendue le 6 juillet 2021 ;

- condamner Mme [K] à réaliser les travaux nécessaires au [Adresse 1] à [Localité 6], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner Mme [K] à payer à M. [Y] la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, à parfaire au jour où le préjudice de jouissance aura cessé ;

- condamner Mme [K] à payer à M. [Y] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Il maintient que les travaux sont particulièrement utiles à la décence du logement eu égard aux graves désordres qu'il comporte. Si des travaux ont été commencés et qu'il a été relogé, ils sont actuellement à l'arrêt et le logement reste donc insalubre, ce qui démontre que sa bailleresse n'a aucune intention de s'exécuter,

- le logement qu'il occupe ne lui convient pas, il est sur 2 niveaux au lieu d'être un plain pied, alors qu'il souffre d'une pneumopathie,

- sa demande de provision sur dommages et intérêts est justifiée par le délai durant lequel il subit ces préjudices'; il lui a été accordé 1500€ alors même qu'elle proposait 3366€.



Mme [K], dans ses dernières écritures en date du 28 avril 2022 demande à la cour au visa de l'article 462 du code de procédure civile, de': 

- rectifier le nom de l'intimée laquelle se nomme [K] et non [K]

sur l'appel formé par M. [Y] 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 6 juillet 2021

en conséquence,

- débouter M. [Y] de sa demande de travaux sous astreinte, les travaux préconisés par l'association Sohila ayant été réalisés et le désordre relatif au sol constaté en février 2021 ayant été repris,

-juger que M. [Y] a été relogé le temps de la réalisation des travaux sous plancher, dans son logement dans un autre logement de 63 m2 au lieu des 38m2 du logement litigieux et que les frais de déménagement et aménagement ont été pris en charge par la bailleresse

- débouter M. [Y] de sa demande au titre du préjudice de jouissance, 

surconsommation électrique et préjudice de santé,

- débouter M. [Y] de sa demande d'article 700 et dépens.

sur la demande reconventionnelle de Mme [K], 

- condamner M. [Y] au paiement par provision de la somme de 4840.38 € selon décompte au mois de mars 2022 au titre des loyers et charges impayés,

dans tous les cas, 

- débouter M. [Y] au titre de sa demande d'article 700 en cause d'appel

- juger que chacune des parties conservera ses dépens d'appel.



Elle expose que':

- elle a fait réaliser des travaux bien que les rapports produits n'évoquent pas l'insalubrité des lieux,

- la CAF a été avisée de la réalisation de l'intégralité des travaux préconisés par l'association Sohila,

- il a été relogé dans un appartement deux fois plus grand, au même loyer,

- elle a fait montre de bonne foi et s'est exécutée dès qu'elle a eu connaissance des désordres dont personne ne s'était plaint auprès du gestionnaire jusque-là,

- les travaux sont actuellement terminés depuis le 14 février 2022 et M. [Y] a réintégré son logement (il a été découvert tardivement l'ampleur des désordres sous plancher),

- l'astreinte est inutile et les travaux qui restaient à exécuter n'étaient pas ceux prévus initialement et donc en lien avec l'indécence,

- elle admet un trouble de jouissance et propose une indemnisation mais, elle précise qu'il lui a été proposé un logement en rez de chaussée qu'il a refusé pour prendre le T3 suivant convention du 21 avril 2021,

- il ne paie pas le loyer courant.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2022. 



MOTIVATION



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'espèce, le bail a été consenti en mai 2017 et la première réclamation de M. [Y] date de juillet 2019. L'association Soliha a établi un rapport incontesté faisant état de désordres relatifs à':

- un défaut de protection de certains fils électriques qui avaient été rénovés,

- le défaut d'étanchéité de la porte d'entrée,

- la présence d'humidité sous évier dans la cuisine.



Ces constatations ont été confirmées par le service de l'Hygiène de la Mairie de [Localité 6] du 12 novembre 2019.



Mme [K] a fait réaliser les travaux visés dans ces rapports selon ses propres déclarations en février et décembre 2020 pour ce qui concerne l'électricité et en juin 2020 pour la porte d'entrée, soit une période de plus d'un an alors qu'il ne s'agissait à ce stade que de désordres de faible importance dont le retard d'exécution n'est pas justifié.



Mais, demeurait le problème non réglé de l'humidité dans la cuisine qui s'est avéré un désordre très grave constitutif d'un défaut constructif (le plancher flottant n'étant pas isolé du sol en terre battue) révélé en janvier 2021. 



Il est reproché à M. [Y] d'avoir retardé l'exécution des travaux': mais considérant l'exiguïté du logement (37m²) et l'importance des travaux initiaux (percement du mur sous évier) il n'apparaît pas exagéré de la part de M. [Y] d'avoir exigé certaines précautions pour le respect de sa vie privée et notamment un relogement considérant la révélation du report sans date du délai d'exécution des travaux. 



En réalité, c'est bien la révélation de l'ampleur des désordres et non pas l'attitude du locataire qui est à l'origine du retard dans l'exécution des travaux dont la bailleresse reconnaît qu'ils n'ont été terminés qu'en février 2022. 

Elle produit à cet égard un calendrier d'exécution des travaux qui s'étalent d'octobre 2021 à janvier 2022 soit 4 mois. Or, d'une part, alors que la révélation du désordre constructif date de janvier 2021, il n'est fournit aucune explication sur les raisons qui conduisent à ne commencer les travaux que 10 mois plus tard ni même aucune raison qui justifient 4 mois de travaux pour la réfection d'un petit logement de 37 m².



Ainsi, les éléments du dossier révèlent que depuis juillet 2019 jusqu'à ce jour, le logement loué à M. [Y] n'a été mis en l'état qu'en février 2022. De sorte que si sa demande d'exécution des travaux sous astreinte ne peut plus être accueillie, le principe de son préjudice de jouissance est donc acquis et sa demande de provision sur dommages et intérêts est justifiée à hauteur de 4000€ eu égard à la durée de plusieurs années du préjudice subi mais aussi de son relogement provisioire dans de bonnes conditions.



Mme [K] sollicite reconventionnellement l'allocation de la somme de 4840.38€ au titre des loyers et charges impayés. Or, outre que cette demande est nouvelle en cause d'appel pour ne pas avoir été soutenue devant le premier juge, elle se heurte d'évidence à une contestation sérieuse au regard du préjudice de jouissance invoqué par le locataire dont le principe est ici admis et susceptible d'entrer en compensation des sommes éventuellement dues au titre du loyer.



PAR CES MOTIFS

La cour



- Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 6 juillet 2021 en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau,

- Déboute M. [Y] de sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,



- Condamne Mme [K] à verser à M. [Y] la somme provisionnelle de 4000€ à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.



- Déboute Mme [K] de sa demande en paiement.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile,déboute M. [Y] de sa demande.



- Condamne Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel.







LE GREFFIERLE PRESIDENT











I.ANGERC. BENEIX-BACHER