Cour d'Appel · 3ème chambre — 6 juillet 2022

06/07/2022



ARRÊT N°507/2022



N° RG 21/03902 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OL2U

CBB/IA



Décision déférée du 26 Août 2021 - Juge des contentieux de la protection de toulouse ( 21/00836)

C.BIJAOUI

















[U] [N]





C/



S.A. PROMOLOGIS





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Monsieur [U] [N]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Me Emma DELAUNAY, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.25021.020638 du 18/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉE



S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Suivant acte en date du 7 décembre 2016, la SA Promologis a consenti à M. [N] la location d' un appartement de type T2 avec parking, situés à [Adresse 5], moyennant un loyer de 290,74 €, outre 15,09 € de frais de stationnement et 81,58 € de provision sur charges, payable mensuellement'.



Le 4 septembre 2020 il lui a été délivré un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 1632,44€ frais d'acte compris.



PROCEDURE 



Par acte en date du 11 février 2021, la SA Promologis a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir sur le fondement des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 7 a) et 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion des lieux loués, sa condamnation par provision au paiement d'une indemnité d'occupation et de la somme de 3070,67€ correspondant aux loyers et charges impayés échus au 02 février 2021.



Par ordonnance contradictoire en date du 26 août 2021, le juge a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2016 pour l'appartement et ses annexes situé [Adresse 4] et emplacement de parking couvert n°5 sont réunies à la date du 5 novembre 2020 ;

- rejeté la demande reconventionnelle de délais formulée par M. [U] [N] ;

- ordonné en conséquence à M. [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance;

- dit qu'à défaut pour M. [U] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Promologis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier;

- condamné M. [U] [N] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel la somme de 4453.16€ au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 08 juin 2021) ; 

- condamné M. [U] [N] à payer à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 novembre 2020 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 08 juin 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- condamné M. [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;



- condamné M. [U] [N] à verser à la SA Promologis une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



Par déclaration en date du 11 septembre 2021, M. [U] [N] a interjeté appel de la décision. 



L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail sont réunies'; 

- rejeté la demande reconventionnelle de délais formulés par M. [U] [N],

- dit qu'à défaut pour M. [U] [N] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera fait procéder à son expulsion,

- condamné M. [N] à verser 4 453,16 euros à la SA Promologis,

- condamné M. [N] à verser une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 novembre 2020,

- fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer,

- condamné M. [N] aux dépens,

- condamné M. [N] à verser la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [U] [N], dans ses dernières écritures en date du 19 octobre 2021, demande à la cour au visa des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de':

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Toulouse le 26 août 2021,

- débouter la SA Promologis de l'ensemble de leurs demandes,

- constater la bonne foi de M. [U] [N],

par conséquent :

- une fois l'occupante sans droit ni titre expulsée, accorder à nouveau le logement à Monsieur [U] [N],

- lui accorder des délais de paiement à savoir accorder un échéancier de 24 mois aux fins de règlement de la créance, conformément aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, soit 185,54 euros par mois en sus du loyer,

à titre subsidiaire si par extraordinaire, le Tribunal n'accordait pas des délais de paiement aux fins de règlement de la créance,

- accorder à M. [U] [N] les plus larges délais, à savoir 3 ans maximum afin de pouvoir se reloger dignement avec leurs enfants, avant d'ordonner leur expulsion.

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Il fait valoir que son ex épouse occupe illégalement les lieux loués dont elle lui interdit l'accès'; il devrait s'acquitter de 2 loyers ce qu'il est dans l'incapacité de faire'; il est coursier Uber et donc en capacité d'honorer sa dette.



La SA Promologis, dans ses dernières écritures en date du 19 novembre 2021, portant appel incident, demande à la cour au visa des articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 et 1344-1 du code civil, de': 

- rejeté toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées

- débouté M. [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions

- confirmer l'ordonnance du 26 août 2021 en ce qu'elle a :

*constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2016 pour l'appartement et ses annexes situé [Adresse 4] et emplacement de parking couvert n°5 sont réunies à la date du 5 novembre 2020 ;

*rejeté la demande reconventionnelle de délais formulée par M. [U] [N] ;

*ordonné en conséquence à M. [U] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance;

* dit qu'à défaut pour M. [U] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Promologis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier;

*condamné M. [U] [N] à payer à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 novembre 2020 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 08 juin 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés'; 

*fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

*condamné M. [U] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

*condamné M. [U] [N] à verser à la SA Promologis une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; 

à titre reconventionnel, 

- condamner M. [N] à payer à la SA Promologis une provision à la SA Promologis une provision de 5 388,09 € selon décompte arrêté au 18 novembre 2021,

- condamner M. [N] à payer à la SA Promologis la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [N] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré.



Elle s'oppose à la demande de reprise du logement par le locataire qui excipe qu'il l'aurait laissé à disposition de son ex épouse et de ses filles et qu'elles refuseraient de le restituer. Or, il lui appartient de faire son affaire personnelle des occupants des lieux qu'il loue. Il est contradictoire de solliciter des délais pour quitter les lieux et affirmer qu'il en est exclu.

Elle a tenté plusieurs démarches amiables et une dernière après délivrance du commandement de payer ce qui explique l'indulgence du premier juge'; mais eu égard à l'aggravation de la dette elle s'oppose à tout délai.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2022. 



MOTIVATION



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Et l'article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. 

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 7 décembre 2016 comprend une clause résolutoire en ses articles 4.7.1 et 7.6 conformément aux articles sus-visés.



La SA Promologis a fait délivrer à M. [N] le 4 septembre 2020 un commandement de payer la somme principale de 1494.02€ valant mise en demeure de justifier d'une assurance et visant la clause résolutoire des articles 4.7.1 et 7.6 du bail.



Toutefois, par assignation du 11 février 2021 la SA Promologis poursuit la résiliation du bail en raison du seul défaut de paiement des causes du commandement en visant l'article 4.7.1 du bail et non pas l'article 7.6.



A défaut pour M. [N] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 4 novembre 2020, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 4 novembre 2020, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



En cet état, M. [N] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Promologis depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 4 novembre 2020, la SA Promologis est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 18 novembre 2021 d'un montant de 5388,09€ hors frais de procédure.



L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M. [N] doit donc être condamné au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef aux fins d'actualisation.



M. [N] sollicite des délais de paiements alors qu'il ne verse plus aucune somme depuis la suspension de l'allocation logement en octobre 2020, que tous les prélèvements sont rejetés, qu'en sa qualité de titulaire du bail il est pourtant tenu de l'obligation de paiement du loyer nonobstant sa mésentente avec sa famille qui l'aurait évincé des lieux ce dont la bailleresse n'est pas comptable et les justificatifs de ressources qu'il verse au débat ne permettent pas d'envisager un plan de rééchelonnement. Par ailleurs, il ne justifie d'aucune démarche en vue d'un relogement.



Dans ces conditions, la décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux dans le délai de 6 mois non contesté et refusé des délais de paiements.





PAR CES MOTIFS

La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision.



Statuant à nouveau':

- Condamne M. [N] à payer à la SA Promologis la somme de 5388,09€ hors frais de procédure arrêtée au 18 novembre 2021.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [N] à verser à la SA Promologis la somme de 800€.



- Condamne M. [N] aux dépens.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













I. ANGERC. BENEIX-BACHER