Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



1re chambre 2e section



ARRET N°



REPUTE CONTRADICTOIRE



DU 05 JUILLET 2022



N° RG 21/01758 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UMGD



AFFAIRE :



Mme [C], [U] [L]





C/



Mme [F] [D]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]



N° RG : 11-19-895



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 5/07/22

à : 



Me Martine DUPUIS 



Me Franck LAFON



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [C], [U] [L]

née le 21 Juin 1947 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165558 

Représentant : Me Virginie SIZARET, Plaidant, avocat au barreau de RENNES, vestiaire : 65



APPELANTE

****************



S.C.I. M.G.A.F

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210170

Représentant : Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & H OANG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951 - 



INTIMES



Madame [F] [D]

[Adresse 1]

appt 302 - 2ème étage

[Localité 5]



Assignée à personne



Monsieur [N] [D]

[Adresse 1]

appt 302 - 2ème étage

[Localité 5]



Assigné à personne



INTIMES DEFAILLANTS



****************













Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE







Par acte sous seing privé signé le 1er juin 2012, la société civile immobilière MGAF a donné à bail à Madame [F] [D] un studio situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges de 30 euros pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction. 



Monsieur [N] [D] et Madame [C] [L] se sont engagés comme cautions solidaires le 31 mai 2012. 



Un commandement de payer portant sur la somme de 4 004,51 euros, visant la clause résolutoire, a été signifié à la locataire le 21 septembre 2017 et dénoncé le 29 septembre 2017 à M. [D] et le 2 octobre 2017 à Mme [L]. 



Par actes d'huissier de justice délivrés les 5, 12 et 14 décembre 2017, la société MGAF a assigné Mme [L], M. [D] et Mme [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de :

- constater que, par l'effet du congé pour vendre délivré par exploit d'huissier en date du 21 novembre 2017, le contrat de bail a pris fin à effet du 31 mai 2018, et que depuis cette date, Mme [D] est occupante sans droit ni titre des locaux lui appartenant,

- ordonner l'expulsion de Mme [D] et celle de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la locataire,

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant quotidien du loyer prévu au bail que Mme [D] sera tenue de payer à la bailleresse jusqu'à la libération effective des locaux et de la condamner solidairement avec M. [D] et Mme [L] au paiement de ladite indemnité,

- condamner solidairement Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 24 002,52 euros, selon décompte réactualisé au jour de l'audience,

- condamner solidairement Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 2 400, 25 euros, au titre de la clause pénale prévue au bail,

- condamner solidairement Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision. 



Par jugement réputé contradictoire du 28 janvier 2021, le tribunal de proximité de Courbevoie a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- écarté des débats le jeu de pièces reçu au greffe le 16 novembre 2020 émanant de Mme [L],

- constaté que, par l'effet du congé pour vendre délivré par exploit d'huissier en date du 21 novembre 2017, le contrat de bail a pris fin à effet du 31 mai 2018, et que depuis cette date, Mme [D] est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société MGAF et se trouvant [Adresse 2],

- autorisé l'expulsion de Mme [D] et celle de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, deux mois après un commandement de quitter les lieux resté sans effet,

- autorisé la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, selon les modalités prévues par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé au montant du loyer prévu au bail, l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [D] sera tenue de payer à la société MGAF jusqu'à la libération effective des locaux et l'a condamnée solidairement avec M. [D] et Mme [L] au paiement de l'indemnité, en deniers ou quittances valables, jusqu'au départ effectif des lieux loués,

- condamné solidairement Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 24 002, 52 euros, au titre de l'arriéré locatif réactualisé au jour de l'audience, outre la somme de 100 euros au titre de la clause pénale,

- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance faite par Mme [L], en sa qualité de caution,

- condamné in solidum Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 septembre 2017,

- rejeté toute autre demande. 



Par déclaration reçue au greffe le 16 mars 2021, Mme [L] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 mars 2022, elle demande à la cour de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer le jugement du 21 janvier 2021 en ce que : 

* il a fixé au montant du loyer prévu au bail, l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [D] sera tenue de payer à la société MGAF jusqu'à la libération effective des locaux et qui l'a condamnée solidairement avec M. [D] et Mme [L] au paiement de l'indemnité, en deniers ou quittances valables, jusqu'au départ effectif des lieux loués,

* il a condamné solidairement Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 24 002,52 euros, au titre de l'arriéré locatif réactualisé au jour de l'audience, outre une somme de 100 euros au titre de la clause pénale,

* il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance faite par Mme [L], en sa qualité de caution,

* il a condamné in solidum Mme [D], M. [D] et Mme [L] à payer à la société MGAF la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 septembre 2017,

* il a rejeté toute autre demande,

* il a ordonné l'exécution provisoire,

statuant à nouveau, de : 

- dire et juger que le bailleur a failli à l'exécution de ses obligations,

- dire que la société MGAF est redevable envers Mme [D], locataire, d'une somme de 24 002,52 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'inexécution des obligations contractuelles du bailleur, somme à parfaire,

- dire qu'elle est recevable, en sa qualité de caution, à solliciter la compensation entre les sommes dues au titre des loyers et les sommes dues au titre des dommages et intérêts,

- ordonner la compensation des sommes dues au titre des loyers et les sommes dues au titre des dommages et intérêts,

- à titre subsidiaire, lui accorder la possibilité de s'acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois,

en tout état de cause : 

- débouter la société MGAF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société MGAF à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société MGAF aux entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 janvier 2022, la société MGAF demande à la cour de : 

- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l'y déclarer bien fondée,

- déclarer irrecevable et débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu le 21 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en toutes ses dispositions, sauf quant au quantum du montant de la clause pénale, 

statuant du chef infirmé, 

- condamner solidairement Mme [L], M. [D] et Mme [D] à lui payer la somme de 2 400,25 euros au titre de la clause pénale,

- condamner solidairement Mme [L], M. [D] et Mme [D] à lui payer la somme de la somme de 2 903,40 euros au titre des réparations locatives,

- condamner solidairement Mme [L], M. [D] et Mme [D] à lui payer la somme de la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Franck Lafon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [D] n'a pas constitué avocat. 

Par acte d'huissier de justice délivré le 19 mai 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée par remise à personne physique. Par acte d'huissier de justice en date du 9 mars 2022 remis à son père, M. [N] [D], Mme [L] lui a fait signifier ses conclusions du 4 mars 2022. 

Par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2021 remis à sa mère qui a accepté de recevoir l'acte, la SCI MGAF lui a fait signifier ses conclusions en date du 14 septembre 2021; 



M. [D] n'a pas constitué avocat. 

Par acte d'huissier de justice délivré le 19 mai 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée par remise à personne physique. Par acte d'huissier de justice en date du 9 mars 2022 remis à sa personne, Mme [L] lui a fait signifier ses conclusions du 4 mars 2022. 

Par acte d'huissier de justice en date du 24 septembre 2021 remis à Etude, la SCI MGAF lui a fait signifier ses conclusions en date du 14 septembre 2021. 



La clôture de l'instruction a été reportée au 10 mars 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, 'si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée'. 



Il y a lieu de confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal de Courbevoie en sa disposition non contestée ayant validé le congé pour vendre délivré à Mme [D] par acte d'huissier en date du 21 novembre 2017, ayant constaté que le contrat de bail a pris fin à effet du 31 mai 2018 et que, depuis cette date, Mme [D] est occupante sans droit ni titre, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles et à la fixation de l'indemnité d'occupation. 



Sur l'appel de Mme [L]. 



- Sur le montant de la dette locative. 



Mme [L] conclut au débouté de la demande en paiement formée par la SCI MGAF au titre de l'arriéré locatif, faisant notamment valoir qu'elle n'a jamais obtenu le décompte détaillé des charges, de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de vérifier si les sommes réclamées à ce titre étaient dues, que si un rendez-vous a bien été fixé le 3 juillet 2014, elle n'a pas eu accès aux documents, que par ailleurs, il n'était pas question pour elle de payer des frais de chauffage, alors même que le chauffage ne fonctionne pas, des frais de service d'un concierge qui ne distribue pas le courrier, qu'elle ne disposait pas d'interphone, ni d'ascenseur, ni de réception de télévision, qu'en outre le décompte de sa dette inclut des frais de procédure et ne tient pas compte des versements effectués. 



La SCI MGAF poursuit la confirmation du jugement sur ce point, au motif que sa créance est certaine, liquide et exigible, que tous les justificatifs de charges ont été adressés à Mme [D] et que toutes les pièces justificatives ont été mises à sa disposition pendant le délai requis par la loi, qu'au surplus, elle ne peut être tenue pour responsable de l'absence de versement des allocations par la CAF liée à l'absence de règlement de ses loyers par Mme [D]. 



Sur ce, 



La SCI MGAF verse aux débats le décompte locatif de Mme [D] actualisé au 18 novembre 2020 produit en première instance, faisant état d'une solde débiteur de 24 002,52 euros, terme de novembre 2020 inclus. 



L'examen de ce décompte permet de faire ressortir que : 

* les versements que Mme [L] prétend avoir effectués au cours de l'année 2015 et jusqu'au 1er novembre 2015 ont bien été pris en compte puisqu'à cette date, le compte locatif de Mme [D] était créditeur de la somme de 449,90 euros, 

* les sommes que Mme [L] indique avoir réglées postérieurement au 1er novembre 2015 par virements de 231,95 euros, soit en novembre et décembre 2015 et de janvier à juin 2016 ne peuvent évidemment pas figurer au décompte, dès lors que l'appelante admet qu'ils ont été rejetés, 

* en revanche, le règlement par virement du 12 août 2016 d'un montant de 2 488,74 euros a bien été porté au crédit du compte locataire, ainsi que les versements mensuels de 231,95 euros du 1er septembre 2016 jusqu'à décembre 2017, qu'il en est de même des virements effectués par la CAF. 



Mme [L] ne peut sérieusement se retrancher derrière les paiement irréguliers de la CAF, voire ses régularisations tardives, pour prétendre que les sommes dues sont contestables et manquent de transparence et ce, dans la mesure où l'arrêt des versements des allocations est le plus souvent lié à l'absence de règlement des loyers par les locataires, ce dont le bailleur ne peut être tenu pour responsable. 



S'agissant des sommes portées au débit du compte locataire, seules la régularisation des charges des années 2014/2015 et la somme réclamée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2017 sont justifiées. Il s'ensuit que doivent être déduits de la dette locatives, les sommes réclamées au titre des régularisations des charges des années 2016/2017 et 2017/2018 pour des montants respectifs de 289,65 euros et de 290,96 euros. 



Doivent être également déduits de la somme due par la locataire, les frais d'huissier et de procédure qui s'élèvent à un montant total de 874,27 euros ( 510,76 euros le 1er février 2018, 175,44 euros le 1er décembre 2019, 188,07 euros le 1er février 2020). 



La cour observe qu'aux termes des motifs de ses conclusions, Mme [L] reproche au bailleur d'avoir facturé les loyers de décembre 2019 à mars 2021, alors que sa fille avait quitté le studio mais se borne à solliciter dans le dispositif desdites conclusions, la compensation entre le montant des sommes réclamées au titre des loyers avec la somme de 24 002,52 euros qu'elle sollicite à titre de dommages-intérêts correspondant au montant exact des loyers réclamés. En tout état de cause, Mme [L] ne justifie pas que sa fille aurait restitué les clés lors de son départ des lieux, seule la remise des lieux caractérisant leur libération effective. 



Il s'ensuit que Mme [L] doit être condamnée solidairement avec Mme [F] [D] et M. [N] [D] à verser à la SCI MGAF la somme de 22 547,64 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de novembre 2020 inclus.



- Sur la demande visant à voir juger la bailleresse redevable de dommages et intérêts à l'encontre du débiteur principal, en raison des manquements à ses obligations légales et contractuelles 



Mme [L] s'estime fondée, en sa qualité de caution de sa fille, Mme [D], à se prévaloir des manquements de la bailleresse à ses obligations légales et contractuelles. Elle invoque l'insalubrité du logement, (studette mal ventilée et dysfonctionnement du chauffage, infiltration au niveau du placard de l'entrée avec présence de moisissures, un taux d'humidité de 13%), la superficie insuffisante du studio le rendant impropre à l'habitation, l'insécurité du logement, l'absence de distribution du courrier. Elle sollicite à l'encontre de la SCI MGAF des dommages-intérêts d'un montant équivalent à celui des loyers réclamés, soit la somme de 24 002,52 euros. 



LA SCI MGAF tient à faire observer que, tant Mme [D] que sa mère, Mme [L], ont utilisé le même système de défense dans le cadre d'une procédure les ayant opposés à l'ancien bailleur de Mme [D], devant le tribunal d'instance de Puteaux, pour défaut de règlement des loyers et absence d'entretien du logement. Elle expose que certains éléments de la procédure sur lesquels Mme [L] s'appuie sont anciens et d'ailleurs antérieurs à la date à compter de laquelle Mme [D] a cessé tout paiement de loyers, ajoutant qu'elle a pu remédier avec beaucoup de difficultés aux désordres dénoncés, dans la mesure où la locataire refusait délibérément de laisser l'accès au logement et que pour ce faire, elle a été contrainte de l'attraire devant le tribunal afin d'être autorisée à pénétrer dans les lieux avec l'entreprise chargée de l'exécution des travaux, que le tribunal, qui n'a pas été dupe, a sanctionné le comportement de la locataire par l'octroi de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



Dans le cadre de son délibéré, la cour a envisagé de déclarer, au visa de l'article 2313 alinéa 2 du code civil, Mme [L], prise en sa qualité de caution, irrecevable en sa demande, dans la mesure où le préjudice de jouissance constitue une exception personnelle au locataire, débiteur principal, au sens des dispositions de l'article susvisé. 



S'agissant d'un moyen de droit qu'elle entendait soulever d'office, la cour a, par note en date du 27 juin 2022, invité les conseils des parties à faire connaître leurs observations sur cette irrecevabilité. 



Mme [L] a fait valoir, par le truchement de son conseil, qu'elle entendait opposer à la SCI MGAF la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal, conformément aux dispositions de l'article 1294 alinéa 1 er du code civil alors applicable, qui prévoyait que "La caution peut opposer la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal"et qu'en application des dispositions des articles 2313 et 1294 du code civil pris ensemble, sa demande au titre du trouble de jouissance, au profit de la locataire, est recevable comme étant le préalable nécessaire à la compensation qu'elle peut parfaitement opposer au bailleur, en qualité de caution, en application des dispositions de l'article 1294 du code civil. 

Sur ce, 

L'article 2313 du code civil dispose que "la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette. Elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur". 

Ce texte conduit à distinguer strictement les exceptions inhérentes à la dette et celles qui sont purement personnelles au débiteur, seules les exceptions inhérentes à la dette étant opposables au créancier par la caution (Cass. Chambre mixte, 8 juin 2007, n°03-15.602). Or, le préjudice de jouissance est assurément une exception purement personnelle au débiteur principal, dès lors que seul le locataire qui vit dans les lieux peut en demander réparation, Mme [L] ne peut donc, et contrairement à ce qu'elle soutient, invoquer une exception personnelle au débiteur à la seule fin de se prévaloir, ensuite, de l'exception de compensation, étant observé par ailleurs et à titre surabondant que, si la compensation produit un effet extinctif de plein droit, et que l'extinction effective de la dette, pour quelque raison que ce soit, est une exception inhérente à la dette, la possible compensation par le débiteur principal est, en revanche, une exception personnelle à celui-ci tenant à sa qualité personnelle de créancier de son créancier, en sorte qu'elle ne peut être qualifiée d'exception inhérente à la dette. 

Il s'ensuit que Mme [L] est irrecevable à solliciter de la cour qu'elle dise et juge que la bailleresse a manqué à ses obligations et que ses manquements ont causé un troule de jouissance à Mme [D].

 Mme [L] sera, dès lors, subséquemment déboutée de sa demande de compensation. 

- Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [L]. 

Mme [L] sollicite subsidiairement des délais de paiement pour se libérer du paiement de sa dette. 

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer 

Cependant la cour observe que l'appelante ne fournit aucune information sur ses ressources et ses charges. Il est donc impossible de vérifier s'il lui sera possible de régler son arriéré de loyer dans un délai raisonnable. Il y a donc lieu de la débouter de sa demande de délais. 

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MGAF. 

- Sur la demande au titre des réparations locatives. 

La SCI MGAF sollicite en cause d'appel la condamnation de Mme [F] [D], solidairement avec M. [N] [D] et Mme [L], à lui verser la somme de 2 903,40 euros au titre des réparations locatives, correspondant à la valeur de remplacement de la porte d'entrée ainsi qu'à la pose d'une porte anti-squat avant la pose de la nouvelle porte, ainsi qu'au coût de remplacement de deux badges Vigik qui n'ont jamais été restitués par la locataire. 

Mme [L] s'oppose au paiement, faisant essentiellement valoir que la porte a été détruite par les pompiers lors de leur intervention au domicile de sa fille le 10 octobre 2016, sans que cette dernière puisse en être tenue pour responsable, qu'en effet, n'ayant pas de nouvelles de sa fille depuis plusieurs jours, elle a téléphoné au commissariat de police de [Localité 9] pour savoir si elle se trouvait dans leurs locaux, que n'y étant pas, les services de police ont décidé de se rendre immédiatement sur place, accompagnés des pompiers qui ont 'défoncé' la porte pour savoir si elle se trouvait à l'intérieur. Elle reproche à la bailleresse de n'avoir pas procédé au remplacement de la porte et d'avoir laissé sa fille vivre pendant trois ans soit du 10 octobre 2016 à décembre 2019, dans un appartement avec une porte complètement endommagée, dans une totale insécurité et sans la moindre isolation. 

Sur ce, 

La SCI MGAF ne saurait être tenue pour responsable de la dégradation de la porte d'entrée par les pompiers qui sont intervenus au domicile de Mme [D] à la requête de sa mère, Mme [L], qui s'inquiétait de ne pas avoir de ses nouvelles depuis plusieurs jours. Il appartient donc à Mme [F] [D] de supporter, solidairement avec ses parents, le coût de la valeur de remplacement de la porte d'entrée, ainsi que celui de la location de la porte anti-squat rendue nécessaire dans l'attente de la pose d'une porte neuve. 

Mme [F] [D] doit également être condamnée solidairement avec Mme [L] et M. [N] [D], ses parents, à régler le coût de l'acquisition de deux nouveaux badges Vigik et ce, dans la mesure où il est justifié par l'état des lieux d'entrée qu'ils ont bien été remis à la locataire et où celle-ci ne justifie pas de leur restitution lorsqu'elle a quitté les lieux. 

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la SCI MGAF en condamnant solidairement Mme [D], ainsi que ses parents, M. [D] et Mme [L] à lui verser la somme de 2 903,40 euros au titre des réparations locatives. 

- Sur le montant de la clause pénale. 

La SCI MGAF poursuit la confirmation du jugement déféré à la cour en ce qu'il a condamné solidairement Mme [D] avec ses parents, M. [D] et Mme [L], à lui verser la somme de 2 400,25 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 10. 

Mme [L] réplique que le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard des explications et pièces versées aux débats, ainsi que des ressources de la famille. 

Sur ce, 

L'article 1231-5 du code civil dispose notamment : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire' (.....). 

En l'espèce, la cour estime que le montant de la clause pénale est manifestement excessif, compte tenu du fait que la bailleresse bénéficie déjà des intérêts au taux légal sur les loyers impayés, et doit être réduite à la somme de 500 euros. Le jugement est infirmé sur ce point. 

Sur les mesures accessoires. 

Mme [L] doit être condamnée in solidum avec Mme [D] et M. [D] aux dépens d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 

Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI MGAF au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum Mme [L], M. [D] et Mme [D] à lui payer la somme de 2 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS. 

La cour, 

Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe, 

Confirme le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal de Courbevoie en sa disposition non contestée ayant validé le congé pour vendre délivré à Mme [D] par acte d'huissier en date du 21 novembre 2017, ayant constaté que le contrat de bail a pris fin à effet du 31 mai 2018 et que, depuis cette date, Mme [D] est occupante sans droit ni titre, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles et à la fixation de l'indemnité d'occupation, ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

L'infirme sur le surplus, 

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [F] [D] solidairement avec M. [N] [D] et Mme [L] à verser à la SCI MGAF la somme de 22 547,64 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de novembre 2020 inclus, la somme de 2 903,40 euros au titre des réparations locatives, la somme de 500 euros au titre de la pénalité contractuelle, 

Déclare Mme [L] irrecevable en sa demande tendant à voir dire et juger que la bailleresse a manqué à ses obligations et que ses manquements ont causé un trouble de jouissance à Mme [D], 

Déboute en conséquence Mme [L] de sa demande de compensation, 

Déboute Mme [L] de ses autres demandes, y compris de sa demande de délais, 

Condamne in solidum Mme [L], Mme [D], M. [D] à verser à la SCI MGAF la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par Me Franck Lafon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,