Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE B — 1 juillet 2022

AFFAIRE BAUX RURAX



RAPPORTEUR





N° RG 21/00043 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NKM2





[C]



C/

[C]

[M] [X]







APPEL D'UNE DÉCISION DU :

Tribunal paritaire des baux ruraux de VILLEFRANCHE SUR SAONE

du 04 Décembre 2020

RG : 5118000003











COUR D'APPEL DE LYON



CHAMBRE SOCIALE B

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 01 JUILLET 2022







APPELANT :



[L] [C]

né le 08 Juillet 1964 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]



comparant en personne, assisté de Me Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES







INTIMÉS :



[E] [N]

né le 22 Janvier 1966 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]



comparant en personne, assisté de Me Wladimir BLANCHY de la SELARL DE SEZE & BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX





[K] [M] [X] épouse [C]

née le 10 Avril 1933 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON









DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 04 Mars 2022



Présidée par Sophie NOIR, Conseiller magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Gaétan PILLIE, Greffier.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



- Patricia GONZALEZ, présidente

- Sophie NOIR, conseiller

- Catherine CHANEZ, conseiller

ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 01 Juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Patricia GONZALEZ, Président et par Malika CHINOUNE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



********************





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



M. [C] [T] est décédé le 19 novembre 1987, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [K] [C] née [M] [X], et ses deux fils : M. [L] [Y] [C] et M. [E] [C].



Il dépendait de la succession de M. [T] [C] une propriété viticole située sur les communes de [Localité 7], [Localité 5], [Localité 11] et [Localité 4] composée d'un ensemble de bâtiments à usage d'habitation et d'exploitation, d'une parcelle de jardin et de diverses parcelles en nature de vigne, de pré et terre.



Par acte de liquidation partage du 7 mai 1988 Mme [K] [C] s'est vue attribuer l'usufruit de la propriété viticole située sur les communes de [Localité 7], [Localité 5], [Localité 11] et [Localité 4] ainsi que d'une parcelle de vignes située sur la commune de [Localité 10], M. [L] [Y] [C] et M. [E] [C] se voyant attribuer, par moitié entre eux, les biens soumis à l'usufruit de leur mère.



Par acte notarié du 1er décembre 2017 dressé par Maître [O] [A], notaire associé de la SCP Hoche-[A] sise à [Localité 6], Mme [K] [C] a conclu avec M. [L] [Y] [C] un bail à ferme à long terme de 18 ans portant sur :

- une parcelle en nature de vigne et un ensemble de parcelles en nature de pré, terre et peupleraie situées à [Localité 4] 

- l'exploitation viticole située à [Localité 7] consistant en un ensemble de bâtiments d'habitation et d'exploitation, diverses parcelles en nature de vigne en aire d'appellation 'Beaujolais' et 'Beaujolais village' et un ensemble de parcelles en nature de terre, bois taillis et peupleraie

- une parcelle en nature de vigne en aire d'appellation '[Localité 5]' située à [Localité 5]

- une parcelle en nature de vigne en aire d'appellation '[Localité 11]' située à [Localité 11].



Le 12 mars 2018, M. [E] [C] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Roanne d'une demande de nullité de ce bail.



Par jugement en date du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône a :

- rejeté la demande de sursis à statuer ;

- déclaré Mme [C] irrecevable à son action ;

- déclaré recevable M. [C] [E] à son action ;

- annulé le bail conclu le 1er décembre 2017 entre M. [C] [L] et Mme [C] concernant les parcelles : 

- A [Localité 4] : une parcelle en nature de vigne et un ensemble de parcelles en nature de pré, terre et peupleraie ;

- A [Localité 7] : une exploitation viticole consistant en un ensemble de bâtiments d'habitation et d'exploitation, diverses parcelles en nature et en vigne, et un ensemble de parcelle en nature de terre, bois et taillis et peupleraie ;

- A [Localité 5] : une parcelle en nature de vigne ;

- A [Localité 11] : une parcelle en nature de vigne ;

- ordonné l'expulsion tant de corps que de biens à M. [C] [L] ainsi que tous occupants de son chef, des parcelles :

- A [Localité 4] : une parcelle en nature de vigne et un ensemble de parcelles en nature de pré, terre et peupleraie ;

- A [Localité 7] : une exploitation viticole consistant en un ensemble de bâtiments d'habitation et d'exploitation, diverses parcelles en nature et en vigne, et un ensemble de parcelle en nature de terre, bois et taillis et peupleraie ;

- A [Localité 5] : une parcelle en nature de vigne ;

- A [Localité 11] : une parcelle en nature de vigne

avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de six mois après la signification de la présente décision, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné M. [C] [L] à verser à M. [C] [E] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné M. [C] [L] aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.



M. [L] [Y] [C] a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 31 décembre 2020.



Le 16 juin 2021, il a également saisi le tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône d'une demande d'ouverture des opérations de compte, liquidation partage de l'indivision en nue-propriété existant avec M. [E] [C] et d'attribution préférentielle de l'intégralité des biens compris dans l'assiette de son bail à ferme.



Aux termes de ses dernières conclusions M. [L] [Y] [C] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Mme [K] [C] irrecevable en son action

- l'infirmer pour le surplus

Statuant à nouveau

A titre principal

- ordonner un sursis à statuer dans l'attente du partage à intervenir entre les parties et de l'attribution définitive des biens compris dans l'assiette du bail à ferme litigieux

- dire et juger irrecevable la demande de nullité formée par M. [E] [C] en sa qualité de nus propriétaires indivis

- condamner M. [E] [C] et Mme [K] [C] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner M. [E] [C] et Mme [K] [C] aux entiers dépens de l'instance

A titre subsidiaire

- ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira à la cour de désigner et aux frais avancés de qui il appartiendra avec une mission qui pourrait être la suivante :


se rendre sur les lieux et les visiter en présence des parties et leurs conseils après les avoir régulièrement convoqués et s'être fait remettre tous documents nécessaires

recevoir toutes les déclarations et observations des parties, et les consigner

décrire l'état de l'ensemble des biens loués et les comparer avec l'état des lieux dressés le 21 décembre 2017

déterminer et évaluer les améliorations apportées au fond par M. [L] [Y] [C] 

déterminer et évaluer le préjudice matériel, économique et moral subi par M. [L] [Y] [C] du fait d'un départ anticipé des lieux, en tenant compte du temps nécessaire pour se reloger et pour développer une exploitation viticole dans des conditions et avec un projet professionnel comparables

dresser de ses constatations et conclusions un pré-rapport pour recueillir les dires éventuels des parties, et dans cette hypothèse, y apporter des réponses précises

prendre acte de toute conciliation pouvant intervenir entre les parties et, à défaut, déposer son rapport définitif au greffe de la cour d'appel de Lyon dans le délai qui lui sera imparti et dans le nombre d'originaux exigé.




Aux termes de ses dernières conclusions M. [E] [C] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ; 

- débouter l'appelant de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

- condamner l'appelant aux dépens de la procédure d'appel et à payer au concluant la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions Mme [K] [C] demande à la cour de :

- confirmer le jugement

Y ajoutant, 

- débouter M. [C] [L] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner M. [C] [L] à payer à Mme [C] une indemnité à hauteur de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour ;

- condamner M. [C] [L] aux entiers dépens.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, régulièrement communiquées, visées par le greffier et développées oralement à l'audience.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire la cour observe que le chef de jugement ayant déclaré Mme [K] [C] irrecevable en son action ne fait pas l'objet d'un appel incident de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.



Sur la demande de sursis à statuer :



Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer.



En l'espèce, M. [L] [Y] [C] sollicite à titre principal le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône relative aux demandes d'ouverture des opérations de compte, liquidation partage de l'indivision en nue-propriété existant avec M. [E] [C] et d'attribution préférentielle de l'intégralité des biens compris dans l'assiette de son bail à ferme.



Au soutien de cette demande il fait valoir :

- que ce sursis s'impose pour une bonne administration de la justice et dans l'intérêt des parties car :


 s'il se voit reconnaître le bénéfice de l'attribution préférentielle et la totalité de la nue-propriété des biens compris dans l'assiette du bail, ledit bail se trouvera définitivement consolidé, évitant ainsi à la cour d'avoir à statuer sur sa validité dans le cadre de la présente instance

si par extraordinaire le bail est annulé, il pourrait être contraint de quitter les lieux pour le réintégrer quelques mois plus tard à la faveur d'une attribution préférentielle

il nécessaire que le domaine familial reste exploité, entretenu et mis en valeur durant la procédure pour que l'usufruitière puisse percevoir des revenus réguliers et que la valeur du foncier soit préservée

que si la nullité du bail est ordonnée la situation du domaine familial sera catastrophique puisque aucune solution alternative à son bail n'a été proposée et qu'il s'opposera lui-même, en sa qualité de nu-propriétaire, à la conclusion d'un bail rural sur les terres

que la nullité du bail va entraîner l'organisation d'une expertise judiciaire et une indemnisation par l'usufruitière du préjudice subi par lui-même, ce qui n'a aucun sens, surtout en présence d'une demande d'attribution préférentielle

que lorsque la nue propriété est indivise, elle est alors soumise au régime légal de l'indivision de sorte qu'il ne peut être statué sur la nullité du bail pour défaut de consentement au visa de l'article 595 du code de procédure civile que si M. [E] [C] se voit accorder la nue-propriété de tout ou partie des biens objets du bail

qu'au contraire, si la nue-propriété de ces biens lui est attribuée, le bail sera 'définitivement consolidé' et M. [E] [C] ne pourra plus opposer une quelconque nullité. 




M. [E] [C] s'oppose au sursis à statuer et réplique :

- que le litige ne concerne pas le cas d'un bail consenti par un indivisaire mais le cas d'un bail consenti par une usufruitière de sorte que l'article 595 du Code civil est applicable et que l'issue de la procédure de partage de la nue-propriété indivise actuellement pendante devant le tribunal judiciaire est sans incidence sur la demande de nullité du bail rural

- que la 'stratégie' de M. [L] [Y] [C] consiste à faire 'traîner autant que possible la présente procédure paritaire initiée à juste titre par le concluant en espérant, avant que ne soit rendue par la cour de céans une décision exécutoire, bénéficier de l'attribution préférentielle qu'il réclame devant le tribunal judiciaire qu'il a plus récemment saisi en se prévalant de sa situation de fermier (...)'

- qu'au regard de la lenteur des procédures, M. [L] [Y] [C] pourra ainsi bénéficier pendant de très longues années d'exploitation sans aucune crainte d'expulsion.



Mme [K] [C] ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande de confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer.



La cour relève à la lecture des conclusions d'incident de Mme [K] [C] devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône (produites en pièce 11) que cette dernière et M. [E] [C] ont également formé une demande de sursis à statuer dans l'attente de la présente décision.



De plus, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la date de prononcé du partage n'est pas fixée et le contentieux relatif au partage et à l'attribution préférentielle peut encore durer de très nombreux mois au vu de la mésentente de M. [L] [Y] [C] et de M. [E] [C]. 



Dans ces conditions, un sursis à statuer n'apparaît nullement utile à une bonne administration de la justice.



Sur la recevabilité et le bien fondé de la demande de nullité du bail :



Selon l'article 595 alinéa 4 du Code civil : 'L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte'.



Le bail ainsi consenti encours la nullité.



Selon l'article 815-3 du Code civil : 'Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :



1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;



2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;



3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;



4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.



Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.



Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° (...)'.



Un bail à ferme ne peut donc être consenti sur un bien indivis qu'à l'unanimité des coïndivisaires et la méconnaissance de cette prescription entraîne, l'inopposabilité du bail aux autres indivisaires.



Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'article 815-3 du Code civil n'est pas applicable en l'espèce dans la mesure où cet article vise l'hypothèse d'un bail conclu par un indivisaire alors que le présent litige concerne le cas d'un bail conclu par une usufruitière.



Dans la mesure où il est constant que le bail litigieux a été conclu sur un fonds rural par Mme [K] [C], usufruitière, avec M. [L] [Y] [C], nu-propriétaire, sans l'accord de M. [E] [C], nu-propriétaire indivis, ce dernier est recevable à demander la nullité du bail en application des dispositions de l'article 595 alinéa 4 du Code civil précitées, même en l'absence de partage préalable. 



Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef ainsi qu'en ce qu'il a annulé le bail conclu le 1er décembre 2017 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [L] [Y] [C] des parcelles louées.



Sur la demande d'expertise :



À titre subsidiaire, M. [L] [Y] [C] sollicite une expertise destinée à évaluer les améliorations apportées au fond et le préjudice résultant d'un départ anticipé des lieux en cas de nullité du bail.



Il soutient que le preneur qui subit un préjudice certain du fait de l'annulation du bail est fondé à demander des dommages et intérêts au bailleur fautif quand bien même le preneur à connaissance du refus du nu-propriétaire de régulariser l'acte.



Il reproche à Mme [K] [C] d'avoir dans un premier temps accepté de signer le bail 'à son domicile, en présence du notaire, quand bien même M. [E] [C] avait marqué tardivement son opposition' , après que le projet lui a été régulièrement communiqué, avant de 'changer de stratégie' pour 'se rallier à la cause' de M.[E] [C].



Mme [K] [C] soutient qu'elle a fait part de son erreur dès le lendemain de la signature du bail et qu'elle n'avait pas vu que la maison était incluse au contrat, ce qui ne correspondait pas exactement à ce qui avait été discuté car elle n'a jamais entendu donner à bail à son fils la maison de [Localité 7] dans laquelle elle a tous ses souvenirs et où elle aimerait pouvoir se rendre régulièrement. Elle précise qu'elle n'a jamais changé de décision et qu'elle est tiraillée entre ses deux enfants, souhaitant préserver les intérêts de chacun comme elle l'a toujours dit. Elle ajoute que M. [L] [Y] [C] est entré dans les lieux en connaissant l'opposition de son frère et les réserves de sa mère.



La nullité du bail est prononcée au motif qu'il a été signé par Mme [K] [C] sans l'accord de M. [L] [Y] [C], nu-propriétaire.



Cependant, le preneur est également nu-propriétaire indivis et il reconnaît en page 31 de ses écritures avoir eu connaissance de l'opposition de son frère avant la conclusion de ce bail.



Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, M. [L] [Y] [C] a ainsi pris le risque de conclure un bail sans l'accord du nu-propriétaire indivis.



De ce fait, l'appelant n'est pas fondé à reprocher à l'usufruitière de ne pas s'être assurée du concours du nu-propriétaire pour consentir un bail sur un fonds rural.



En conséquence la cour, confirmant le jugement de ce chef, rejette la demande d'expertise



Sur les demandes accessoires:



Partie perdante, M. [L] [Y] [C] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [E] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ailleurs, M. [E] [C] et Mme [K] [C] ont dû pour la présente instance exposer chacun des frais de procédure et honoraires non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge. 



En conséquence la cour condamne M. [L] [Y] [C] à payer à M. [E] [C] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à Mme [K] [C] la somme de 800 sur le même fondement.





PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant :



CONDAMNE M. [L] [Y] [C] à payer à M. [E] [C] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [L] [Y] [C] à payer à Mme [K] [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [L] [Y] [C] aux dépens.









La greffière, La présidente,