Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 mai 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile



ARRÊT N° /2022 DU 02 MAI 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02635 - N° Portalis DBVR-V-B7E-EV6D 



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, 

R.G.n° 19/00139, en date du 16 novembre 2020, 



APPELANTS :

Madame [O] [T], épouse [B]

née le 03 Mai 1968 à JARNY (54)

domiciliée 1 avenue Prud'homme Havette - 55400 ETAIN

Représentée par Me Nicole VILMIN de la SCP VILMIN CANONICA REMY, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par Me Emmanuel HUMMEL, avocat au barreau de LUXEMBOURG, avocat plaidant



Monsieur [P] [W] [E] [B]

né le 21 Février 1967 à JARNY (54)

domicilié 1 avenue Prud'homme Havette - 55400 ETAIN

Représenté par Me Nicole VILMIN de la SCP VILMIN CANONICA REMY, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par Me Emmanuel HUMMEL, avocat au barreau de LUXEMBOURG, avocat plaidant



INTIMÉ :

Monsieur [Z] [S]

né le 24 Octobre 1954 à SAN GIOVANNI IN FIORE (ITALIE)

domicilié 36 rue Carnot - 54800 JARNY

Représenté par Me Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 28 Février 2022, en audience publique devant la Cour composée de : 

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, 

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ; 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2022, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Mai 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; 







EXPOSÉ DU LITIGE



Selon acte sous seing privé en date du 13 avril 2018, Monsieur [Z] [S] a vendu à Monsieur [P] [B] et Madame [O] [T] épouse [B], pour le prix de 147000 euros, 'un terrain avec étang et deux abris' situé rue Pasteur à Jarny (54800), cadastré section AO n° 51, lieudit 'Le grand étang', d'une surface de 67a 93ca.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue pour la première quinzaine du mois de juin 2018.



Par acte du 28 janvier 2019, Monsieur [S] a fait assigner Monsieur et Madame [B] devant le tribunal de grande instance de Briey sur le fondement de l'article 1231-5 alinéa 1er du code civil afin que soit constatée la défaillance de Monsieur et Madame [B] à réitérer l'acte de vente, que le compromis de vente du 13 avril 2018 soit déclaré caduc et que Monsieur et Madame [B] soient condamnés à lui payer la somme de 14700 euros en application de la clause pénale et celle de 204 euros en réparation de son préjudice matériel.



Par jugement contradictoire du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Val de Briey a :

- condamné solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur [S] les sommes suivantes :

- 14700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019,

- 204 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur [S] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [B] aux dépens de la procédure.



Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé qu'en vertu du compromis, les parties se sont accordées sur la vente d'un terrain comportant un étang et deux abris en bois, un pont enjambant le Rougewald, ainsi que l'abri en pierre de taille attenant. Il en a conclu que le contrat ne portait pas sur l'acquisition d'un chalet de 40 m², qu'il ne prévoyait pas la possibilité d'installer un mobil home et que les raccordements aux réseaux d'eau, d'électricité ou d'assainissement n'étaient pas entrés dans le champ contractuel.

Il a également souligné que le compromis ne comportait pas de mention relative à la conformité de l'étang aux règlements, ni quant à la nécessité d'une mise aux normes ou de travaux d'aménagement, et qu'il appartenait aux acquéreurs de s'informer avant la signature de l'acte sur l'existence d'une réglementation particulière.

Il a ajouté que l'étang a fait l'objet d'une déclaration à la Direction départementale des territoires le 17 mai 2018 et que le certificat d'urbanisme d'information délivré le 14 mai 2018, retranscrit dans le projet d'acte authentique, ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant le terrain impropre à sa destination normalement prévisible.

Il en a conclu que les conditions suspensives stipulées dans le compromis étaient réalisées, et que Monsieur et Madame [B], qui avaient renoncé à l'acquisition projetée, étaient redevables de l'indemnité fixée à titre de clause pénale, outre des dommages et intérêts correspondant aux frais occasionnés par la demande adressée à la SAFER.









Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 23 décembre 2020, Monsieur et Madame [B] ont relevé appel de ce jugement.



Par ordonnance du 6 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées à l'encontre des premières conclusions au fond des appelants et par voie de conséquence la demande de caducité de leur déclaration d'appel, ainsi que les fins de non-recevoir relatives aux demandes nouvelles et aux moyens nouveaux soulevés par les appelants à hauteur de cour et il a rejeté la demande de mise en conformité des écritures des appelants.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 15 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [B] demandent à la cour de :

- recevoir leur appel en la forme et le déclarer bien fondé,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] :

- 14700 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 28 janvier 2019

- 204 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 28 janvier 2019

et en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

- subsidiairement, reformer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait usage de son pouvoir de modération de la clause pénale qu'il détenait même d'office de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil,

- partant, réduire le montant de la clause pénale à 1'euro symbolique, sinon à une juste proportion,

- condamner Monsieur [S] aux dépens de première instance et d'appel outre le paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 9 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [S] demande à la cour, au visa de l'article 1231-5 alinéa 1er du code civil, de :

- rejeter l'appel,

- confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val-De-Briey en date du 16 novembre 2020,

- débouter Monsieur et Madame [B] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner Monsieur et Madame [B] en tous les frais et dépens d'appel et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er février 2022.



L'audience de plaidoirie a été fixée le 28 février 2022 et le délibéré au 2 mai 2022.













MOTIFS DE LA DÉCISION





SUR LES DEMANDES PRINCIPALES



L'article 1130 du code civil dispose : 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'. 



L'article 1137 de ce code prévoit : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.



Selon l'article 1138 du même code : 'Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence'.



En l'espèce, Monsieur et Madame [B] sollicitent à titre principal l'annulation du compromis de vente pour dol en faisant valoir que l'annonce publiée sur le site 'Leboncoin' est mensongère car elle mentionne la présence d'un chalet trois pièces avec wc, électricité et eau, alors que le terrain est situé en zone naturelle et que cette construction est illégale. Ils affirment que l'annonce du 28 juin 2018, bien que publiée après le compromis de vente du 13 avril 2018, est identique à celle qu'ils avaient consultée avant la vente. Ils ajoutent avoir signé le compromis après avoir eu l'assurance devant témoins de la possibilité de mettre en place un mobil home sur le terrain. Il font également état d'une réticence dolosive quant à la situation du terrain en zone naturelle et donc non constructible et quant au fait que des travaux de mise aux normes devaient être réalisés sur l'étang. Ils exposent que le chalet a été édifié sans permis de construire, que la commune est en droit d'en exiger la démolition et que le vendeur et l'agent immobilier avaient nécessairement connaissance de la réglementation locale d'urbanisme. Ils reprochent également une réticence dolosive quant au fait que l'alimentation en électricité passe par une parcelle communale et quant à l'absence de système d'assainissement.



En réplique, Monsieur [S] expose que le compromis de vente portait sur un terrain avec étang et deux abris, sans appropriation véritable du sol, qu'un abri n'a pas pour destination d'être habité et que des exigences liées à un bien immobilier à usage d'habitation telles que des raccordements en électricité et au réseau d'assainissement n'ont pas pu entrer dans le champ contractuel, pas davantage que l'installation d'un mobil home.

Il soutient que, la vente n'ayant pas eu lieu faute de réitération, la demande d'annulation pour dol est dépourvue d'objet. Monsieur [S] ajoute que le dol doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat et que l'annonce produite par Monsieur et Madame [B], qu'il n'a pas rédigée, lui est postérieure puisqu'en date du 28 juin 2018, et que les appelants ne démontrent pas qu'il s'agirait de la même annonce.

Il souligne que Monsieur et Madame [B] ont paraphé toutes les pages et signé le compromis en toute connaissance de cause, après avoir visité le site à deux reprises, et qu'ils ont donc parfaitement pu prendre connaissance de la désignation précise de l'objet de la vente dans l'acte. Il fait valoir que le compromis ne mentionnait pas l'existence d'une construction, qu'il n'est l'auteur d'aucune réticence dolosive et que Monsieur et Madame [B] n'ont pu commettre aucune erreur sur les qualités substantielles du bien. Il oppose que les attestations des parents de Madame [B] manquent nécessairement de l'objectivité nécessaire.



Tout d'abord, il est inexact d'affirmer que la demande d'annulation pour dol serait dépourvue d'objet au motif que la vente n'a pas eu lieu en l'absence de réitération par acte authentique. En effet, l'accord des parties sur la chose et le prix dans le compromis suffit à ce que la vente soit conclue. Quoi qu'il en soit, c'est en vertu d'une clause pénale insérée dans le compromis de vente que Monsieur [S] sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [B]. La demande d'annulation du compromis pour dol a donc un objet puisqu'elle vise en particulier à ce que la clause pénale soit également annulée.



L'annonce publiée le 28 juin 2018 mentionne notamment 'Chalet 3 pièces', 'bel étang de 40 m² avec chalet (wc, électricité, eau)'.



Certes, la date de publication de cette annonce produite par Monsieur et Madame [B], le 28 juin 2018, est postérieure à la date du compromis, le 13 avril 2018. Cependant, force est de constater que, dans ses dernières conclusions, Monsieur [S] n'affirme nullement que le texte de cette annonce différe de celle qu'il avait publiée avant la signature du compromis. Et même à supposer que ce soit le cas, il n'indique pas davantage quelle annonce il aurait publié à cette époque.



En effet, ses conclusions sont ainsi rédigées (page 16) : 'Or, l'annonce LEBONCOIN produite par les consorts [B] (pièce des appelants n°1) (laquelle n'a pas été rédigée par Monsieur [S]) est datée du 28 juin 2018 de sorte qu'elle est postérieure à la signature de la [promesse] synallagmatique de vente et n'a donc pu avoir aucune influence sur le consentement des appelants. 

L'annonce en date du 28 juin 2018 (pièce des appelants n°1) porte sur « un terrain d'environ 67 a 93 ca, bel étang de 40 m² avec chalet ». 

En réplique, les consorts [B] à qui incombe la charge de la preuve affirment qu'il s'agirait de « la même annonce » « publiée à nouveau le 28 juin 2018 suite à la renonciation à cette acquisition par les appelants ».

Toutefois, ils n'en rapportent pas la preuve.'



Pareillement, Monsieur [S] se contente d'écrire, sans aucune précision supplémentaire, qu'il n'a pas rédigé cette annonce. Même en supposant que Monsieur [S], propriétaire du bien, ne soit pas l'auteur de cette annonce, il ne peut sérieusement suggérer que la personne qui l'aurait mise en ligne ne l'aurait pas préalablement consulté pour obtenir son accord.



Surtout, il est inconcevable que, alors même qu'une première vente aurait échoué pour des raisons tenant à la consistance du bien vendu, notamment le fait qu'il ne s'agirait que de deux 'abris' puisque le terrain ne peut pas être construit, Monsieur [S] ait mis en ligne quelques jours après une annonce mentionnant 'Chalet 3 pièces', 'bel étang de 40 m² avec chalet (wc, électricité, eau)'.





Il résulte suffisamment de ce qui précède que l'annonce mise en ligne le 28 juin 2018 est identique à celle qui avait été consultée par Monsieur et Madame [B] avant la signature du compromis. Cette annonce faisant état d'un chalet 3 pièces, avec wc, électricité et eau, et non d'un simple abri, est mensongère au regard de la classification des lieux en zone naturelle et de l'impossibilité de toute construction.

En outre, les parents de Madame [B] relatent dans leurs attestations respectives que Monsieur [S] et l'agent immobilier ont confirmé la possibilité d'installer un mobil home sur le terrain. Ces attestations respectent les formes prescrites par le code de procédure civile, notamment l'avertissement relatif aux sanctions pénales en cas de fausse déclaration, et sont accompagnées d'une copie des pièces d'identité de leurs auteurs. Le simple fait qu'il s'agisse des parents de Madame [B] ne saurait leur retirer leur valeur probante.

Monsieur et Madame [B] rapportent donc la preuve de mensonges au sens du texte susvisé.

Compte tenu de l'impossibilité d'installer un mobil home sur le terrain, alors qu'il s'agissait de leur intention en contractant, ce dol présente un caractère déterminant en ce que Monsieur et Madame [B] n'auraient pas contracté s'ils avaient eu connaissance de la situation réelle.



Il y a donc lieu de prononcer la nullité du compromis de vente. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur [S] la somme de 14700 euros en application de la clause pénale et celle de 204 euros à titre de dommages et intérêts.



Statuant à nouveau, Monsieur [S] sera débouté de ses demandes de condamnation de Monsieur et Madame [B] à lui payer ces sommes de 14700 euros et 204 euros.



Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de 'constatation' ou de 'donner acte' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Monsieur [S] succombant dans ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [B] aux dépens et à payer à Monsieur [S] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Statuant à nouveau et y ajoutant, Monsieur [S] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et il sera débouté de sa demande présentée sur ce même fondement.













PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val de Briey le 16 novembre 2020 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute Monsieur [Z] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] [B] et Madame [O] [T] épouse [B] à lui payer les sommes de 14700 euros en application de la clause pénale et de 204 euros au titre de son préjudice matériel ;



Condamne Monsieur [Z] [S] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [O] [T] épouse [B] la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute Monsieur [Z] [S] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [Z] [S] aux dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-



Minute en huit pages.