Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 22 avril 2022

ARRÊT N°

MD



N° RG 20/01252 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FMXQ





Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 7]

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 7]



C/



[Z]

[Z]





























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 22 AVRIL 2022



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 29 AVRIL 2020 suivant déclaration d'appel en date du 26 JUILLET 2020 RG n° 17/03090





APPELANTE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par son syndic le CABINET PERSONNE 

Représentant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉS :



Madame [I] [M] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Farid ISSE-ALY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Monsieur [T] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : Me Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 23 Septembre 2021





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Février 2022 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 Avril 2022.









Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président 

Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président 

Conseiller :Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, déléguée à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président 



Qui en ont délibéré

Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO 





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Avril 2022. 





* * *



LA COUR : 



EXPOSE DU LITIGE



1. Monsieur [O] [E] [Z] était propriétaire, de son vivant, des lots n° 13 et 100, correspondant respectivement à un appartement et à une place de parking, dépendant d'un immeuble organisé sous le régime de la copropriété et dénommé « RESIDENCE [Adresse 7] ''.



2. La gestion de cette résidence a été confiée au Cabinet PERSONNE selon contrat de syndic en date du 22 août 2016, et ce pour une durée de deux ans, soit jusqu'au 31 décembre 2018.



3. Le compte charge de Monsieur [O] [E] [Z] présentait avant son décès un solde débiteur d'un montant de 15.739,30 €, correspondant essentiellement aux appels de fonds de l'année 2016, au report à nouveau sur les travaux ART 14.2 solde au 31/12/2015, aux appels de fonds pose platine, au report à nouveau (RAN) 2015, à la régularisation 2015, aux appels de fonds des 1er et 2ème trimestre 2017.



4. En dépit de l'envoi des appels de fonds à chacune des périodes trimestrielles susvisées et d'une lettre de mise en demeure avec demande d'avis de réception en date du 24 mai 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] n'a recouvré créance.



5. Monsieur [O] [E] [Z] est décédé le 5 mai 2017 laissant pour lui succéder Madame [Z] [I]-[M] et Monsieur [T] [Z]. 



6. Par acte du 21 août 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet PERSONNE, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis, Madame [Z] [I]-[M] et Monsieur [T] [Z] aux fins de recouvrements des charges en leur qualité d'héritiers venant à la succession de Monsieur [Z] [O] [E].





7. Par jugement rendu le 29 avril 2020, le tribunal a déclaré le syndicat recevable en ses demandes après avoir considéré que les défendeurs étaient recherchés en leur qualité d'héritier pour des charges antérieures au décès de M. [O] [Z]. Il déboutait néanmoins le syndicat de l'intégralité de ses demandes après avoir souligné l'absence totale de justification du bien-fondé de sa créance.



8. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a interjeté appel de cette décision 





******



Vu les conclusions prises pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] déposées et notifiées par RPVA le 26 Octobre 2020



Vu les conclusions prises pour Madame [I] [M] [Z], déposées et notifiées par RPVA le 26 janvier 2021, 



Vu les conclusions prises pour Monsieur [T] [Z], déposées et notifiées par RPVA le 18 février 2021, 





******



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. 





MOTIFS DE LA DECISION:



9. Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l'absence d'élément nouveaux soumis à son appréciation la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en sa motivation sauf en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires pour défaut de justificatifs des sommes réclamées.



Sur les sommes dues:



10. Il ressort du décompte général adressé à Monsieur [Z] avant son décès que celui-ci était redevable de sommes conséquentes composant en quasi-totalité le montant de la dette et notamment: 

-RAN (REPORT A NOUVEAU) solde du 31/12/2015

-RAN(REPORT A NOUVEAU)OPERATIONS COURANTES solde au 31/12/2015

-RAN (REPORT A NOUVEAU) twx art 14-2 et op exceptionnelles au 31/12/2015

-RAN (REPORT A NOUVEAU) avances soldes au 31/12/2015

-RAN DIVERS SOLDE 

 

11. Les charges correspondent essentiellement aux appels de fonds des quatre trimestres de l'année, au report à nouveau sus mentionnés, aux appels de fonds pose platine, au report à nouveau (RAN) 2015, à la régularisation 2015, aux appels de fonds des 1er et 2ème trimestre 2017. Ces charges sont parfaitement justifiées. Il est versé aux débats les procès verbaux d'assemblées générales des années 2014 à 2016. Ils permettent de constater les travaux votés ainsi que les avances s'agissant de travaux d'envergures dont notamment des travaux de conservation de l'immeuble (façade et autres travaux relevant des travaux article 14.2). Ces procès verbaux n'ont pas été contestés.







12. Ces charges de copropriété dont il est sollicité le paiement sont antérieures au décès du donateur (Monsieur [Z]) et appartiennent au passif de la succession dont sont redevables les héritiers venant à la succession et l'ayant acceptée. Il en résulte que le montant de charges impayées soit 15.739,30 euros devront être supportées par les intimés lesquels composent la succession.



Sur la régularité des assemblées générales:



13. Madame [I] [Z] réitère sa demande d'annulation des décisions des assemblées générales sur lesquelles le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] fonde son action en recouvrement des charges impayées à son encontre en raison de l'absence de transmission à son profit des procès-verbaux d'assemblées générales alors même que le Syndic était parfaitement informé de la qualité de nu-propriétaire de la requérante depuis le 30 juillet 2012.



14. Madame [I] [Z], considère qu'elle ne doit supporter aucune obligation de paiement des charges de copropriété impayées puisque cette obligation reposait selon elle sur Monsieur [T] [Z] en sa qualité de tuteur de Monsieur [O] Haque [Z], ce dernier s'étant lui-même engagé à régler l'intégralité des charges de copropriété de son vivant dans l'acte de donation avec avancement de part successorale du 30 juillet 2012.



15. Comme l'a retenu le tribunal, l'action engagée à l'encontre des deux héritiers de Monsieur [O] [E] [Z] est recevable. L'acte de donation mentionne que mandat a été donné au donateur qui avait seul droit de vote aux assemblées générales des copropriétaires tel que mentionné dans l'acte au paragraphe REPARTITION DE POUVOIR. Ce paragraphe indique que le donataire nue propriétaire donne tous pouvoirs par les présentes au donateur, usufruitier, à l'effet de prendre part à toutes les assemblées générales, ordinaires ou extraordinaires. De plus, de convention expresse entre les parties, l'usufruitier aura seul droit de vote aux assemblées générales, qu'elles soient ordinaires ou extraordinaires et ce pour toutes décisions à prendre. En contrepartie, l'usufruitier paiera toutes les charges de la copropriété quelles que soient leur nature. 

 

Sur le préjudice subi par la copropriété:



16. L'absence de règlement en temps utile par le copropriétaire de ses charges de copropriété qui contraint les autres copropriétaires à en faire l'avance, entraîne un préjudice important pour la copropriété. Le manquement renouvelé du copropriétaire à son obligation d'acquitter ses charges, cause au syndicat un préjudice financier certain et en l'espèce parfaitement démontré qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires. Les intimés seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les délais de paiement: 



17. Madame [I] [Z] sollicite subsidiairement des délais de paiement en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Compte tenu de l'ancienneté de la dette et du fait que Madame [I] [Z] ne justifie ni de ses ressources ni de ses charges, cette demande sera rejetée.



Sur les conséquences de l'ouverture de la succession : 

 

18. Madame [I] [Z] demande à la Cour de juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] devra déclarer sa créance de charges auprès du Notaire mandaté par les parties qui se chargera de la répartition dans le cadre du règlement de la succession. Elle ne précise pas le fondement de sa demande alors qu'il n'est pas contestable que la créance du syndicat des copropriétaires repose sur les deux héritiers de feu Monsieur [Z], tous deux intimés à la présente instance.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: 



19. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Les intimés seront condamnés à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS:



La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort,



Infirme la décision du tribunal judiciaire de Saint Denis en date du 29 avril 2020, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pour défaut de pièces, 



Statuant à nouveau, 



Condamne in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [I]-[M] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]: 

- la somme de 15.739,30 euros en principal, 

- les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation soit à compter du 21 août 2017, 

- la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1153 dernier alinéa du code civil.



Déboute le parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 



Condamne in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [I]-[M] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT



Signé