Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 17 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 17 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17860 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVYS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-18-200247





APPELANTS

 

Monsieur [O] [G]

Né le 14 Mai 1968 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [B] [J] épouse [G]

Née le 28 Novembre 1971 à [Localité 6] - RUSSIE

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Christophe MAHIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : G0780 substitué par Me Gaelle NAY, avocat au barreau de Paris, toque C1737





INTIMEE 



S.C.I. FG IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638 substituée par Me Xavier CHEMIN, avocat au barreau de Paris, toque : E1638





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******

FAITS ET PROCÉDURE 



M. [O] [G] et Mme [B] [J] épouse [G] louent un appartement situé [Adresse 1] appartenant à la société civile immobilière FG Immobilier. 



Le 29 août 2016, l'appartement a fait l'objet d'un dégât des eaux. 



Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 janvier 2018, M. et Mme [G] ont mis en demeure la société FG Immobilier de remettre en état leur logement. 



Par acte d'huissier du 10 avril 2018, M. et Mme [G] ont fait assigner la société FG Immobilier devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de rénovation sous astreinte et à leur verser la somme de 9 500 euros en réparation du préjudice de jouissance.



Par jugement du 23 juillet 2019, cette juridiction a ainsi statué :



Enjoint à M. et Mme [G] de laisser libre accès à l'appartement litigieux ([Adresse 1]), au bailleur et aux entreprises qu'il mandate, pendant une période de 6 semaines afin d'effectuer les travaux de réfection convenus au rapport d'expertise du 16 juin 2017, en avisant le bailleur et son gestionnaire de biens de la date de libération de l'appartement au moins 4 semaines à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou lettre remise en mains propres, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'astreinte étant exigible tant à défaut d'avis du bailleur, qu'à défaut de laisser les travaux prévus par le bailleur s'exécuter, 



Enjoint à la société FG Immobilier de réaliser les travaux de rénovation dans l'appartement tels que prévus au rapport d'expertise du 16 juin 2017, à partir de la date de libération des lieux dont elle aura été avisée, et dans un délai maximal de 6 semaines, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 6 semaines, 



Déboute M. et Mme [G] et la société FG Immobilier de toutes autres demandes, 



Condamne M. et Mme [G] à payer à la société FG Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. et Mme [G] aux dépens, 



Ordonne l'exécution provisoire. 





Le 17 septembre 2019, M. et Mme [G] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 avril 2022, ils demandent à la cour de :



Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, 



Y faisant droit, 



Juger que les condamnations prononcées par le jugement du 23 juillet 2019 consistant à: 




« Enjoindre à M. et Mme [G] de laisser libre accès à l'appartement litigieux ([Adresse 1]), au bailleur et aux entreprises qu'il mandate, pendant une période de 6 semaines afin d'effectuer les travaux de réfection convenus au rapport d'expertise du 16 juin 2017, en avisant le bailleur et son gestionnaire de biens de la date de libération de l'appartement au moins 4 semaines à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en mains propres, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délais de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'astreinte étant exigible tant à défaut d'avis du bailleur, qu'à défaut de laisser les travaux prévus par le bailleur s'exécuter' ; 





« Enjoindre à la SCI FG Immobilier de réaliser les travaux de rénovation dans l'appartement tels que prévus au rapport d'expertise du 16 juin 2017, à partir de la date de libération des lieux dont elle aura été avisée, et dans un délai maximal de 6 semaines, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 6 semaines » ;


 

n'ont plus d'objet car exécutées.



En revanche, dans le cadre de son pouvoir d'évocation,



Constater que les travaux ne sont pas conformes à ce qui a été convenu et enjoindre à la société FG Immobilier de réaliser les travaux conformément aux accords convenus entre les parties, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et ce à compter d'un délai d'un mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, 



Infirmer le jugement du 23 juillet 2019 du tribunal d'instance de Paris et condamner la société FG Immobilier à M. et Mme [G] la somme de 19 000 euros en réparation du préjudice subi lié au trouble de jouissance et, au titre des autres préjudices, la somme de 12 000 euros à parfaire, 



Réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris le 23 juillet 2019 en ce qu'il a condamné M. et Mme [G] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et qu'elle ordonne à la société FG Immobilier de rembourser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, en tant que de besoin, l'y condamner, 



En tout état de cause, 



Déclarer la société FG Immobilier mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement, 





La condamner à payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Me Christophe Mahieu, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mars 2022, la société FG Immobilier demande à la cour de :



Dire et juger tant irrecevables que mal fondés M. et Mme [G] en leur appel, 

 

Les débouter de l'ensemble de leurs demandes et notamment de leur dernière tendant à la reprise sous astreinte des travaux effectués fin 2019, 

 

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions exceptées en celle qui a débouté la société FG Immobilier de sa demande de dommages et intérêts, 

 

Faisant droit à l'appel incident de la société FG Immobilier de ce chef, 

 

Condamner, in solidum, M. et Mme [G] à payer à la société FG Immobilier la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée de la part des locataires, 

 

Condamner, in solidum, M. et Mme [G] à payer à la société FG Immobilier la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tout en déboutant M. et Mme [G] de leur propre demande à ce titre et en confirmant l'indemnité de 2 500 euros accordée sur ce même fondement à la société FG Immobilier en 1ère instance et à laquelle M. et Mme [G] ont acquiescé en la réglant sans réserve, 

 

Condamner, in solidum, M. et Mme [G] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Me Jacqueline Aussant, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est constant que les travaux de réfection du logement ont été réalisés, de sorte que les injonctions qui avaient été délivrées par le tribunal aux époux [G] de laisser libre accès aux entreprises et à la société FG Immobilier de réaliser ces travaux ont été respectées.



Pour autant, elles ne sont pas dépourvues d'objet du simple fait qu'elles ont été exécutées, si bien que les appelants seront déboutés de cette demande. 





Sur la réalisation des travaux



M. et Mme [G] observent que le parquet n'a finalement pas été changé dans le séjour et qu'il gondole et que le papier peint ne correspond pas à celui qui avait été commandé d'un commun accord et qu'il se décolle et sollicitent en conséquence la condamnation de la société FG Immobilier à faire réaliser les travaux qui avaient été convenus sous astreinte. 







Contrairement à ce que soutient l'intimée, cette demande n'est pas irrecevable comme nouvelle puisqu'elle repose sur la révélation de faits survenus postérieurement au jugement entrepris selon l'article 564 du code de procédure civile et s'inscrivant dans la continuité du litige. 



Par ailleurs, le juge de l'exécution ne pourrait intervenir car il n'est pas compétent pour connaître du fond de l'affaire indépendamment d'une difficulté tenant à la mise en oeuvre du titre exécutoire, tel n'étant pas le cas en l'espèce. 



La société FG Immobilier ne conteste pas le fait que le parquet n'a pas été changé contrairement à ce qui était prévu mais seulement repris, poncé et vitrifié. 



Le rapport de la société Copcie désignée par elle à la suite des réclamations présentées au sujet du parquet et du papier peint du salon-séjour par les locataires montre que : 



- 'à plusieurs endroits, le parquet est à remplacer,

- des lamelles en bois gondolent et se décollent, 

- A deux endroits, un au plafond et l'autre dans l'angle du mur au-dessus de la plinthe, le papier se décolle, 

- pose du testeur d'humidité, rien à signaler, taux d'humidité de 0 %. 



Ces observations s'inscrivent dans la continuité des constatations de l'huissier désigné par la bailleresse lequel a observé le 19 octobre 2019 que les lattes de parquet manquaient à gauche en entrant dans le séjour et la présence de morceaux de petites lattes de parquet surélevées dans la zone présentant de grandes traces claires à gauche de la porte-fenêtre. 



D'après le courriel de M. [G] du 26 novembre 2020, la société MT Décor est intervenue pour recoller le papier peint mais son représentant aurait 'reconnu que le problème continue et qu'il concerne également le parquet'



Les photographies produites par les époux [G] ne font cependant pas apparaître de désordres alarmants puisqu'il ne s'agit pas de décollement des lames de parquet à proprement parler, mais seulement d'un écart excessif entre certaines lames. 



Il n'y a donc pas lieu de prévoir le changement du parquet tel qu'il était prévu à l'origine mais seulement la reprise des lames de parquet qui gondolent ou se décollent ainsi que des lés du papier peint qui se décollent sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de trois mois. 



A cette fin, les locataires devront s'abstenir de faire obstacle à l'intervention de l'entreprise désignée par la bailleresse. 





Sur les demandes indemnitaires des locataires



M. et Mme [G] réclament la somme de 19 000 euros en réparation du trouble apporté à la jouissance paisible des lieux sur la base d'une réfaction du montant du loyer d'un tiers sur la période allant du 29 août 2016 au 19 octobre 2019, date de libération de l'appartement aux fins de réalisation des travaux, sur le fondement de l'obligation d'entretien et de réparation des lieux pesant sur la bailleresse en application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 et 1721 du code civil. 









Ils réclament en outre l'indemnisation de divers autres préjudices non pris en compte au titre de la consommation d'eau et d'électricité pendant les travaux, des jours de congé pris pour honorer les réunions avec les assureurs, du déménagement-réaménagement ayant perturbé la vie familiale et la scolarité de leur fille, et du défaut de prise en charge de certains frais de réinstallation pour un montant global de 12 000 euros. 



Le tribunal a rejeté ces demandes après avoir retenu l'existence d'un cas fortuit sur le fondement des articles 1722 et 1724 du code civil et observé que la bailleresse n'avait pas manqué de diligence dans la reprise des désordres. 



Il est constant que le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible des lieux donnés à bail sauf cas de force majeure. 



Selon le rapport d'expertise amiable [N] et [Z], le dégât des eaux trouve sa cause dans une 'fuite sur canalisation d'alimentation privative encastrée en dalle'. 



Ce type de fuite n'est donc ni décelable ni réparable, la seule solution étant de neutraliser le réseau encastré et de créer une canalisation apparente en remplacement comme cela a été fait en l'espèce. 



Les locataires soutiennent qu'il ne peut s'agir d'un événement imprévisible dès lors que l'immeuble a été construit en 1989 et que la fuite s'explique par la vétusté de l'installation et le manque d'anticipation dans la maintenance des canalisations. 



Cependant, outre le fait que la construction récente de l'immeuble vient en contradiction avec la vétusté alléguée de l'installation, M. et Mme [G] procèdent par affirmations dans un de leurs courriels sans verser aucun document propre à établir la véracité de leurs dires. 



Il s'agit donc bien pour le bailleur d'un cas de force majeure, les conditions d'irrésistibilité, d'imprévisibilité et d'extériorité étant réunies. 



Il en résulte que les locataires ne sont pas fondés à réclamer l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et de préjudices annexes. 



C'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté leurs demandes sans qu'il soit nécessaire d'examiner la question de leur attitude fautive laquelle serait à l'origine des préjudices subis. 





Sur les autres demandes



La société FG Immobilier fait grief aux locataires d'avoir multiplié les demandes inutiles et d'avoir adopté un comportement systématiquement opposant caractérisant une résistance abusive ouvrant droit à de légitimes dommages et intérêts. 



Cependant, quelle que soit la responsabilité des locataires, le seul fait d'avoir 'dû attendre...de pouvoir effectuer ces travaux pour le confort des locataires et le bon entretien de son patrimoine immobilier' ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte que c'est à bon droit que le tribunal n'a pas satisfait cette demande. 



Le tribunal a alloué la somme de 2 500 euros à la bailleresse au titre des frais irrépétibles après avoir délivré injonction aux locataires de laisser libre accès à l'appartement pour la réalisation des travaux de rénovation et à la bailleresse de procéder sous astreinte auxdits travaux et débouté les parties de toutes leurs autres demandes alors qu'en pareilles circonstances, l'équité commandait de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni au profit des demandeurs ni au profit de la défenderesse. 



Le jugement étant infirmé sur ce point, il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution de cette somme aux appelants, étant observé que son versement, alors que l'exécution provisoire de la décision avait été ordonnée, ne saurait être assimilé à un acquiescement. 



Devant la cour, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, la même solution sera retenue quant aux frais irrépétibles. 



Chacune des parties conservera enfin la charge de ses propres dépens tant en première instance qu'en appel. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [G] à payer à la société FG Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, 



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Ordonne à la société FG Immobilier de faire réaliser les travaux de reprise des lames de parquet qui gondolent ou se décollent ainsi que des lés de papier peint qui se décollent sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée de trois mois, 



Rappelle à M. et Mme [G] qu'ils devront s'abstenir de faire obstacle à l'intervention de l'entreprise désignée par la société FG Immobilier, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance que devant la cour,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. 





Le greffier, Le président,