Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 17 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 17 MAI 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16643 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASJ6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2019 -Tribunal d'Instance de Pantin RG n° 11-17-0061





APPELANTE

 

Madame [B] [Y]

Née le 20 février 1985 à Paris

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Assistée et ayant pour avocat plaidant Me Samy HAMIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0467



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/033221 du 25/07/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMEE 



EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [G] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 2 mars 2007, l'EPIC Seine Saint Denis habitat a donné à bail à Mme [B] [Y] un logement situé [Adresse 2].



En 2013, le bailleur a entrepris d'importants travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier afin d'en améliorer la performance énergétique, le confort et la sécurité.



Les travaux prévus dans le logement de Mme [Y] ont commencé le 29 mai 2013 et devaient durer deux mois ; à compter du 10 juin 2013, la locataire a refusé de laisser l'entreprise accéder à son logement pour poursuivre les travaux au motif que le bailleur refusait de prendre en compte certaines de ses demandes (notamment quant à l'installation d'un bac de douche extra-plat) ; de plus, le 9 juin 2013, son appartement a subi un dégât des eaux dû à une fuite sur le raccord du compteur d'eau froide.



Les négociations engagées entre les parties pour la poursuite des travaux de réhabilitation et la reprise des désordres causés par la fuite n'ont pas abouti ; lors de sa séance du 12 novembre 2014, la commission départementale de conciliation a pris acte de l'engagement du bailleur à réaliser les travaux nécessaires, mais n'a pu constater l'accord de la locataire à ce sujet.



Par acte d'huissier du 6 novembre 2014, Mme [Y] a fait assigner le bailleur en référé afin de voir désigner un expert et être indemnisée de ses préjudices ; par ordonnance du 8 juin 2015, le juge a renvoyé les parties à se pourvoir au fond mais a alloué à la demanderesse une indemnité provisionnelle de 700 euros à valoir sur son préjudice de jouissance.



Par lettre du 25 juillet 2016, le bailleur a notifié à la locataire le planning des travaux permettant de terminer la réhabilitation de son logement et de réparer les conséquences du dégât des eaux ; les travaux devaient durer du 1er octobre 2016 au 15 décembre 2016, période durant laquelle le bailleur proposait un relogement à la locataire.



Par acte d'huissier du 27 juillet 2016, Mme [Y] a fait assigner le bailleur devant le tribunal d'instance de Pantin afin de voir ordonner une expertise et être indemnisée de ses préjudices ; cette affaire a fait l'objet d'une décision de caducité pour avoir été placée tardivement.



Mme [Y] a fait réassigner le bailleur par acte d'huissier du 4 octobre 2016.



Par jugement du 9 octobre 2017, le tribunal a ordonné une expertise et a sursis à statuer sur les demandes indemnitaires de la locataire.



L'expert, M. [J], a déposé son rapport le 2 mai 2018.



Par jugement du 14 janvier 2019, le tribunal a :

- dit que Mme [Y] et l'EPIC Seine Saint Denis habitat étaient responsables des désordres subis par la demanderesse,

- condamné le bailleur au paiement de la somme de 1 010,70 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance,

- débouté Mme [Y] de ses autres demandes indemnitaires,

- débouté Mme [Y] de sa demande de travaux d'aménagement de son logement,

- ordonné à la demanderesse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, de laisser libre accès au logement qu'elle occupe pour la durée de l'exécution des travaux à effectuer par le bailleur tels que listés en page 30 du rapport d'expertise,

- dit que le tribunal se réservait la liquidation de l'astreinte,

- débouté le bailleur de ses autres demandes reconventionnelles,

- débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les deux parties à payer par moitié les dépens comprenant les frais d'expertise,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 août 2019, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2022, l'appelante demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau, dire que le bailleur est seul responsable des manquements à son obligation de délivrer un logement décent, à son obligation d'entretien et de réparations ainsi qu'à son obligation d'assurer une jouissance paisible,

- condamner le bailleur au paiement des sommes de 35 000 euros au titre du préjudice de jouissance, 10 000 euros au titre du préjudice moral et 10 000 euros au titre du préjudice de santé,

- fixer la liste des travaux à exécuter en tenant compte de son handicap et des recommandations de l'ergothérapeute et condamner le bailleur à réaliser ces travaux, 

- débouter le bailleur de toutes ses demandes,

- condamner le bailleur au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 28 mars 2022, l'EPIC Seine Saint Denis habitat demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 1 010,70 euros à titre de dommages-intérêts,

- le confirmer en ce qu'il a débouté Mme [Y] de ses demandes et en ce qu'il lui a ordonné de laisser libre accès à son logement pour l'exécution des travaux listés par l'expert,

- statuant à nouveau, débouter l'appelante de toutes ses demandes,

- subsidiairement, juger qu'il existe un partage de responsabilité et limiter les dommages-intérêts à la somme de 1 010,70 euros,

- débouter Mme [Y] de ses demandes supplémentaires de travaux non visés dans le rapport d'expertise et mentionnés dans la note de l'ergothérapeute,

- condamner l'appelante, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à laisser le libre accès à son appartement pour une durée de huit semaines afin que les travaux visés dans le rapport d'expertise soient réalisés,

- en cas de refus de sa part, autoriser l'intimé à pénétrer dans le logement afin d'y réaliser les travaux de réhabilitation en présence d'un huissier de justice qui pourra se faire assister de la force publique, d'un serrurier ou de deux témoins afin de procéder à l'exécution forcée de la décision, aux frais et risques de l'appelante, et autoriser le bailleur à séquestrer les objets mobiliers gênant les travaux dans tel garde-meubles aux frais de l'appelante, le tout sous astreinte de 50 euros par jour,

- juger que le tribunal judiciaire se réservera le droit de liquider l'astreinte,

- juger que les frais de constat d'huissier devront être partagés par moitié entre les parties, notamment à l'occasion du constat pour identifier le volume des meubles à déménager, pour le constat lors du déménagement et lors du déménagement,

- condamner l'appelante au paiement de la somme de 6 708 euros au titre de la perte de loyer du logement gelé, 

- la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- la condamner au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens y compris les frais d'expertise.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 mars 2022.





MOTIFS



Sur les désordres invoqués par l'appelante



En premier lieu, Mme [Y] reproche au tribunal de n'avoir pas pris en compte les manquements du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; les désordres qu'elle invoque à cet égard doivent être examinés successivement :

- chauffage insuffisant : elle a fait constater par huissier, le 8 avril 2016, que l'appartement n'était pas suffisamment chauffé ; mais, outre le fait que l'huissier est particulièrement laconique sur ce point (il s'est contenté de noter une différence de chaleur entre le haut et le bas d'un radiateur), ce document est contredit par le rapport d'intervention de la société Idex, en date du 1er avril 2016, qui a relevé des températures de 21,9° dans le salon et de 22° dans la chambre, sans constater la moindre défaillance du chauffage ; de plus, Mme [Y] n'a pas évoqué cette question devant l'expert judiciaire ; elle ne démontre donc pas la réalité de ce désordre ;

- un câble électrique pend dans la salle de bains : elle a fait constater ce désordre par huissier le 7 janvier 2014 ; mais elle ne produit aucune pièce démontrant qu'elle ait signalé ce problème au bailleur et ne s'en est pas plainte auprès de l'expert judiciaire en janvier 2018, ce qui permet d'affirmer que ce désordre avait trouvé une solution entre-temps ;

- la salle de bains est dépourvue de porte : ce désordre a été pris en compte par l'expert et faisait partie des travaux qui devaient être mis en oeuvre par le bailleur aux termes de sa proposition du 12 novembre 2014, conformément à l'offre communiquée à la commission départementale de conciliation ; Mme [Y] ne peut se plaindre de cette absence de porte alors que c'est elle qui a refusé la poursuite des travaux de réhabilitation en juin 2013, puis a rejeté toutes les offres successives de reprise de ces travaux par le bailleur ;

- présence de souris : elle a fait intervenir la société Techmo Hygiène le 7 octobre 2014 et a fait constater par huissier la présence de trous dans la cuisine et la salle de bains le 8 avril 2016 ; mais, d'une part, elle ne justifie pas avoir signalé ce problème au bailleur, d'autre part elle n'en a pas parlé à l'expert judiciaire en janvier 2018 ; ce désordre a donc été ponctuel et ne peut lui avoir causé un préjudice pouvant justifier une indemnisation.



Au vu de ces éléments, l'appelante ne démontre en aucune façon que le logement ne répondrait pas aux normes de décence imposées par la loi.



Mme [Y] reproche ensuite au bailleur d'avoir manqué à son obligation d'entretien et de réparation en faisant réaliser des travaux qui ne respectaient pas les règles de l'art ou qui n'avaient pas été achevés ; à cet égard, elle cite différents désordres décrits par les huissiers de justice dans leurs procès-verbaux des 7 janvier 2014 et 8 avril 2016, à savoir l'ouverture de la porte de la loggia vers l'intérieur de la cuisine, la loggia pourvue d'une plaque en plexiglas non fixée, la salle de bains dépourvue de porte, la colonne de douche endommagée, le câble électrique qui pend dans la salle de bains, le plancher et la peinture de la chambre endommagés par un dégât des eaux, les fenêtres mal posées et les plinthes non finies dans le salon.



Concernant le câble électrique de la salle de bains, il a été dit précédemment que ce problème avait manifestement été résolu puisqu'elle n'en avait pas parlé à l'expert judiciaire et n'avait formulé aucune réclamation à ce sujet auprès du bailleur.



Tous les autres désordres signalés entrent dans la liste des travaux que le bailleur s'était engagé à effectuer en novembre 2014 lorsque les parties avaient été reçues par la commission départementale de conciliation.



L'expert a considéré que, dans la mesure où, d'une part, ces travaux étaient techniquement imputables au bailleur, et où d'autre part Mme [Y], par son refus de laisser les entreprises entrer chez elle, avait empêché leur réalisation, il convenait d'opérer un partage de responsabilité par moitié entre les parties ; le tribunal a suivi le même raisonnement.



Mais il ressort des courriels adressés par Mme [Y] au bailleur les 9 et 12 juin 2013 et 18 juillet 2014, ainsi que de ses lettres du 13 septembre 2016 et du 10 septembre 2019, que l'appelante s'est clairement opposée à la venue des entreprises mandatées par le bailleur à son domicile, tant pour terminer les travaux de réhabilitation que pour remettre en état le parquet endommagé par le dégât des eaux ; depuis, elle a fait obstacle à toutes les tentatives du bailleur pour parvenir à un accord en vue de la réalisation des travaux, alors même que le bailleur lui proposait d'être logée dans un autre appartement de son parc locatif pendant les travaux ; le 22 octobre 2020, le bailleur a d'ailleurs fait constater par huissier que Mme [Y] refusait de laisser entrer chez elle la technicienne chargée de visiter l'appartement avant la réalisation des travaux.



Dans ses dernières conclusions, l'appelante reconnaît s'opposer à la réalisation des travaux car elle juge qu'ils ne correspondent pas à ses attentes, que leur durée prévisible (douze semaines selon la lettre du 4 juillet 2019) serait trop longue et car elle refuse d'être relogée dans un appartement de type F1 alors qu'elle occupe un F2 ; aucun de ces motifs n'est suffisamment pertinent pour justifier son opposition, et ce d'autant qu'elle se plaint elle-même de vivre dans un appartement qu'elle estime indécent



Elle cite un arrêt de la Cour de cassation en date du 5 mai 2004 aux termes duquel le preneur peut s'opposer aux travaux d'amélioration des lieux loués ; mais, en l'occurrence, les travaux litigieux ne sont pas de simples travaux d'amélioration, mais des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, lesquels font partie des travaux auxquels le preneur ne peut s'opposer en vertu de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ; en effet, il est indispensable que la porte de salle de bains soit posée, que la colonne de douche soit réparée, que la loggia soit sécurisée et que les conséquences du dégât des eaux soient réparées ; l'appelante en convient d'ailleurs puisqu'elle prétend subir un préjudice du fait de la non-réalisation de ces travaux.



Seule l'inversion du sens d'ouverture de la porte de la cuisine donnant sur la loggia pourrait être considérée comme une amélioration, mais Mme [Y] ne peut à la fois reprocher cet inconvénient au bailleur, prétendre en subir un préjudice, et s'opposer à la venue de l'entreprise chargée d'effectuer la prestation qu'elle réclame.



Dans la mesure où le bailleur a mis en oeuvre tous les moyens en son pouvoir pour permettre l'achèvement des travaux nécessaires au maintien des lieux en état et à la réparation des conséquences du dégât des eaux, et où la locataire a fait obstruction, de manière systématique, à la réalisation de ces travaux, seule l'appelante doit être jugée responsable des désordres dont elle se plaint.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a alloué une indemnité à Mme [Y] pour trouble de jouissance, ce préjudice étant imputable à la seule locataire.





Pour les mêmes raisons, celle-ci doit être déboutée de ses demandes d'indemnités pour préjudice moral et préjudice de santé, puisqu'elle s'est elle-même rendue responsable de ses propres préjudices.





Sur les troubles du voisinage invoqués par l'appelante



Mme [Y] reproche au bailleur d'avoir manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible de son logement en ne mettant pas fin aux agissements de ses voisins du dessus, la famille [Z], qui serait à l'origine de nuisances sonores et d'une agression physique de la part d'un enfant de cette famille.



A l'appui de sa demande, elle produit des déclarations de main courante en date des 24 août 2015, 13 octobre 2015 et 27 avril 2019 évoquant des coups dans la porte d'entrée de l'immeuble et des menaces ; ces documents, qui ne font que retranscrire les propos de Mme [Y], ne constituent pas des preuves objectives des nuisances qu'elle invoque. 



Par ailleurs, elle ne justifie pas que la plainte déposée le 2 juin 2016 contre le fils des époux [Z] ait donné lieu à des poursuites pénales ; un doute existe donc à ce jour quant à la réalité des faits dénoncés par l'appelante puisqu'il n'est pas démontré que le parquet ait donné suite à sa plainte.



Enfin, l'appelante se contente d'accuser ses voisins, sans la moindre preuve, de sous-louer leur logement.



Compte tenu du manque de preuves des agissements qu'elle impute à la famille [Z], le bailleur ne pouvait raisonnablement envisager de mettre en oeuvre une procédure judiciaire à l'encontre de ces locataires aux fins de voir résilier leur bail ; s'il avait agi en ce sens, le bailleur se serait exposé au risque de se voir opposer une demande indemnitaire de la part des époux [Z] ; il a mis en oeuvre les moyens dont il disposait pour tenter de résoudre ce conflit en écrivant à plusieurs reprises aux époux [Z], lesquels lui ont répondu en se plaignant eux-mêmes du comportement de Mme [Y] à leur égard ; le bailleur pouvait donc difficilement prendre parti en faveur de l'un ou l'autre de ses locataires.



Aucune faute ne pouvant être imputée au bailleur dans la gestion de ce conflit de voisinage, Mme [Y] doit être déboutée de sa demande indemnitaire pour défaut de jouissance paisible.





Sur les travaux réclamés par l'appelante



Mme [Y] s'oppose à la réalisation des travaux proposés par le bailleur et entérinés par l'expert, mais demande que les travaux préconisés par l'ergothérapeute qui s'est rendu à son domicile le 20 juillet 2018 soient imposés au bailleur.



Mais, en premier lieu, elle ne justifie pas du handicap qu'elle invoque, puisqu'elle ne produit qu'un certificat médical du 10 novembre 2021 qui évoque un handicap fonctionnel dû à 'un syndrome hémiparésie-hémidystonie-épilepsie séquellaire d'une anoxo-ischéma cérébrale péri-natale', sans la moindre explication sur les conséquences de ce handicap sur les gestes de la vie quotidienne ; elle ne justifie pas non plus bénéficier du statut d'adulte handicapé ni de son droit à disposer d'un logement adapté à son handicap.



De plus, elle n'indique pas sur quel fondement juridique précis le bailleur pourrait se voir imposer de tels travaux (sauf à invoquer le principe général de l'obligation d'exécuter un contrat de bonne foi, qui ne suffit pas à mettre cette obligation précise à la charge d'un bailleur).



Au contraire, l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire, à condition d'en faire la demande écrite au bailleur ; il ressort de ce texte que le bailleur doit accepter la réalisation de tels travaux par le preneur, mais n'a pas à en assumer la charge financière.



Dès lors, l'appelante doit être déboutée de ce chef de demande.





Sur les demandes reconventionnelles du bailleur



Le bailleur demande à la cour de contraindre Mme [Y] à laisser les entreprises qu'il a mandatées entrer dans son logement pour réaliser les travaux qu'il propose depuis 2014 et qui sont décrits dans le rapport d'expertise.



Mme [Y] n'ayant aucun argument sérieux à opposer à cette demande, la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point, même si cette mesure a peu de chances de pouvoir être exécutée compte tenu de l'obstination de l'appelante à s'opposer à la réalisation desdits travaux.



Aucune circonstance particulière ne justifie qu'il soit fait droit à la demande du bailleur visant à être autorisé à pénétrer dans les lieux en présence d'un huissier, avec l'assistance de la force publique, de deux témoins et d'un serrurier, l'intimé étant libre de faire appel à un huissier s'il le souhaite ; de même, la demande visant à être autorisé à séquestrer les meubles gênant les travaux dans tel garde-meubles aux frais de l'appelante doit être rejetée, le bailleur ayant toujours proposé jusqu'alors de prendre ces frais à sa charge.



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé une astreinte contre l'appelante, celle-ci étant toujours opposée à la réalisation des travaux décrits par l'expert judiciaire, et le bailleur devant se résoudre à ne pas les faire exécuter, Mme [Y] étant finalement la seule victime de son propre comportement.



Concernant le préjudice financier invoqué par le bailleur, celui-ci se contente de produire les lettres adressées à sa locataire concernant la mise à disposition d'un logement de son parc locatif pendant la durée des travaux ; mais il ne justifie pas avoir dû immobiliser un logement pendant 26 mois comme il le prétend, et ce d'autant qu'il savait parfaitement que Mme [Y] s'opposait à la réalisation des travaux depuis 2013 ; il doit donc être débouté de sa demande au titre d'une perte de loyer.

 

Enfin, le bailleur ne peut prétendre que l'obstruction de Mme [Y] à l'exécution de travaux dans son logement lui causerait préjudice, la locataire étant la seule victime du défaut de réalisation de ces travaux ; l'intimé doit donc être débouté de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.





Sur les demandes accessoires



Mme [Y], qui est seule responsable, par son obstruction, de la non-exécution des travaux de remise en état de son logement, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise.



L'appelante, qui succombe en ses demandes formées devant la cour, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 2° du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.





L'équité commande d'allouer à l'intimé la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 



PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [B] [Y] de ses autres demandes indemnitaires et de sa demande de travaux d'aménagement et en ce qu'il lui a ordonné de laisser libre accès à son logement pour la durée des travaux listés en page 30 du rapport d'expertise judiciaire,



Le confirme en ce qu'il a débouté l'EPIC Seine Saint Denis habitat de ses autres demandes reconventionnelles,



Infirme le jugement en ses autres dispositions et, statuant à nouveau :



Dit que Mme [Y] est seule responsable des désordres qu'elle invoque,



En conséquence, la déboute de toutes ses demandes indemnitaires,



Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,



Condamne Mme [Y] aux dépens de première instance, en ce compris l'intégralité du coût de l'expertise judiciaire,



Y ajoutant :



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires formées devant la cour,



Condamne Mme [Y] à payer à l'EPIC Seine Saint Denis habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. 





 Le greffier, Le Président,