Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 13 mai 2022

ARRÊT N°22/

MI



R.G : N° RG 21/00540 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FQXT





[T]



C/



S.A. CBO TERRITORIA























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 13 MAI 2022



 Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 22 FEVRIER 2021 suivant déclaration d'appel en date du 25 MARS 2021 RG n° 20/01871





APPELANT :



Monsieur [D] [M] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Aude CAZAL de la SELARL CAZAL - SAINT-BERTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/2036 du 06/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)





INTIMÉE :



S.A. CBO TERRITORIA

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 14/10/2021





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 février 2022 devant Madame Magali ISSAD, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 avril 2022 prorogé par avis au 13 mai 2022.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 mai 2022. 



* * *



LA COUR 





Exposé du litige



Par contrat du 15 juin 2015, la société CBO TERRITORIA a donné à bail à Monsieur [D] [M] [T] un logement d'habitation de type T1, situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 350,73 euros, outre 27,28 euros de charges locatives.



Le 14 février 2019, elle a fait signifier un commandement de payer à Monsieur [T] visant la clause résolutoire pour un montant de 2 823,21 euros suite au non-paiement des loyers.



Par acte d'huissier délivré le 29 juillet 2020 à l'étude, la bailleresse a assigné Monsieur [T] aux fins de tenter la conciliation prévue par la loi et à défaut, de constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner la libération des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ET l'expulsion du locataire, de le condamner à payer la somme de 3 157,64 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à la date de résiliation du bail, le condamner à payer à la SA CBO TERRITORIA une indemnité d'occupation d'un montant de 13,04 euros par jour, soit 391,31 par mois, à compter de la date de la résiliation, de juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal et le condamner en outre à la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris, le commandement de payer délivré le 14 février 2019.



Par jugement du 22 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Saint Pierre a :

-Constaté que le commandement de payer, délivré au locataire le 14 février 2019 est demeuré infructueux ;

-Déclaré que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2015 entre d'une part, la société CBO TERRITORIA et d'autre part, Monsieur [D] [M] [T] concernant le logement d'habitation de type T1 situe [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 14 avril 2019 ;

-Constaté la résolution de plein droit du contrat de bail conclu le 15 juin 2015 entre les parties ;

-Ordonné en conséquence à Monsieur [D] [M] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement après établissement d'un état des lieux de sortie ;

-Dit qu'à défaut pour Monsieur [D] [M] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CBO TERRITORIA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique;

-Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

-Condamné Monsieur [D] [M] [T] à verser à la société CBO TERRITORIA, la somme de 2 576,41 euros au titre des loyers impayés jusqu'au 14 avril 2019 date de la résiliation du bail ;

-Fixé le montant de l'indemnité d'occupation de Monsieur [D] [M] [T] est redevable envers la société CBO TERRITORIA, au montant du loyer et des charges soit 391,31 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

-Condamné Monsieur [D] [M] [T] à payer cette indemnité d'occupation à la société CBO TERRITORIA à compter du 15 avril 2019 jusqu'à l'évacuation complète des lieux loués ladite indemnité étant payable avant le 10 de chaque mois ;

-Débouté Monsieur [D] [M] [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

-Débouté la société CBO TERRITORIA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné Monsieur [D] [M] [T] aux dépens ne comprenant pas le commandement de payer ;

-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

-Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

 

Par déclaration au greffe notifiée par RPVA le 25 mars 2021, Monsieur [T] a relevé appel du jugement.



Le 23 juin 2021, Monsieur [T] a notifié par RPVA ses conclusions d'appelants ;

Le 21 juillet 2021, la société CBO Territoria a notifié par RPVA ses conclusions d'intimé.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 octobre 2021.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2021, Monsieur [T] demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 de :

- Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Monsieur [D] [T] ;

Y faisant droit,

- Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

- Décharger Monsieur [D] [T] des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires ;

- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail signé entre Monsieur [D] [T] et la SA CBO TERRITORIA le 15 juin 2015 ;

- Dire et juger que Monsieur [D] [T] pourra régler sa dette en versant la somme de 150,00 € par mois jusqu'à apurement total de sa dette ;

- Débouter la SA CBO TERRITORIA pour le surplus de ses demandes ;

- Dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.



Monsieur [T], qui expose avoir rencontré des problèmes de santé qui ont eu des répercussions sur sa vie professionnelle et sur sa situation financière, sollicite l'obtention de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir que compte tenu de sa nouvelle activité lancée à titre d'indépendant et de son prévisionnel encourageant, il se propose de régler sa dette à hauteur de 150,00 € par mois jusqu'à apurement total de celle-ci, en parallèle du loyer habituel de son logement à hauteur de 391,31€ par mois.



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2021, la société CBO Territoria demande à la cour au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1231-6 nouveau du Code civil (ancien article 1153) de :

-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre, sauf en ce qu'il n'a pas fixé d'astreinte à l'obligation faite au locataire de quitter les lieux et en ce qu'il n'a pas majoré la dette locative d'intérêts au taux légal,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

-Ordonner la libération des lieux loués par Monsieur [D] [M] [T] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, et à défaut de libération spontanée, l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;

-Juger que les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues ;

-Débouter Monsieur [D] [M] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire,

-Condamner Monsieur [D] [M] [T] à payer à la SA CBO TERRITORIA la somme de 4.000,00 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront nécessairement le coût du commandement de payer délivré le 14 février 2019.



La société CBO Territoria sollicite la confirmation du jugement rendu le 22 février 2021, sauf en ce qu'il n'a pas fixé d'astreinte à l'obligation faite au locataire de quitter les lieux et en ce qu'il n'a pas majoré la dette locative d'intérêts au taux légal.

La société CBO Territoria qui s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la mise en place d'un échéancier à hauteur de 100,00 € par mois en sus du loyer, outre la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, fait observer que la situation de Monsieur [T] paraît bien incertaine, non seulement quant à son état de santé, mais encore quant à l'avenir de son activité professionnelle.

Elle relève l'aggravation de la dette locative et l'absence de tout effort de paiement de ce dernier.



* * *



Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la Cour renvoie aux écritures déposées et développées à l'audience, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



La cour, saisie du seul appel principal de Monsieur [T] observe que celui-ci, bien qu'ayant formellement relevé appel de l'ensemble des dispositions entreprise ne conteste pas la dette locative, ni dans son principe ni dans son montant, et ne recherche en appel que l'obtention de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.





Sur la clause résolutoire



En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (').".



Le bail conclu le 15 juin 2015 entre la société CBO Territoria et Monsieur [T] contient en son article 6 une clause aux termes de laquelle à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges du dépôt de garantie, la location sera résiliée de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le 14 février 2019, la société CBO Territoria a fait délivrer à Monsieur [T] un commandement de payer pour un montant de 2627,64 euros notifié à sa personne.



Les sommes visées dans le commandement de payer n'ont pas été payées dans le délai de deux mois de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies et que le bail se trouve résilié de plein droit le 14 avril 2019.



Par conséquent c'est à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, condamné Monsieur [T] à verser la somme de 2 567,41 euros au titre des loyers impayés au 14 avril 2019, date de résiliation du bail.



Enfin, il sera rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 1231-7 du code civil " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement ('). ".



Le jugement déféré sera confirmé.





Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.



Monsieur [T] explique avoir rencontré des problèmes de santé qui ont eu de graves répercussions sur sa situation professionnelle et financière.

Il expose qu'il s'est vu reconnaître la qualité de travailleur handicapé pour la période allant du 06 août 2020 au 21 août 2025 et être l'objet de demandes de restitution d'indemnités journalières de son assureur à hauteur de 9467 euros et 4266,43 euros.

Il propose pour apurer sa dette locative de régler la somme de 150 euros par mois jusqu'à apurement de la dette en parallèle du loyer habituel de son logement à savoir 391,31 euros par mois.



La société CBO Territoria s'oppose à l'octroi de délais de paiement et la mise en place d'un échéancier à hauteur de 100,00 € par mois en sus du loyer, outre la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Elle fait valoir que les retards de paiement ont été enregistrés avant la fracture du métacarpien gauche de Monsieur [T], que le montant de la dette locative qui s'élève selon un arrêté au mois de novembre 2020 à 10.536,75 € est trop importante pour que l'appelant puisse bénéficier d'un échéancier, les échéances devant s'élever à 292,69 € sur 36 mois (bien loin des 100,00 € qu'il propose), en sus du loyer de 391,33 €, soit une charge totale mensuelle de 684,04 €, à laquelle Monsieur [T] ne pourra manifestement pas faire face.

Elle fait observer que Monsieur [T] n'a fait aucun effort de règlement depuis le 26 mars 2019, date de son dernier règlement et qu'il a laissé la situation substantiellement s'aggraver.

 

En l'espèce, il convient de relever que le 26 août 2020, le président du conseil départemental a transmis au sous-préfet de Saint-Pierre le diagnostic financier en vue d'une prévention des expulsions locatives concernant Monsieur [T].



Il résulte du diagnostic financier en vue d'une prévention des expulsions locatives que :

" Monsieur [T] a fait l'objet d'une première demande d'évaluation pour son impayé de loyer le 18 Octobre 2019. Cette demande n'a pu aboutir faute à une adresse incomplète.

Une seconde évaluation a pu être réalisée le 23 janvier 2020. Lors de cet entretien, Mr reconnaissait être en grande difficulté pour faire face aux charges courantes.

Monsieur [T] était en arrêt maladie suite à un accident avec séquelles handicapantes. Depuis juin 2019, Monsieur était sans aucune ressource. Son état de santé ne lui a pas permis de reprendre sa situation en main.

En janvier 2020, Monsieur [T] nous dit avoir repris possession de sa situation.

A cet effet, il aurait déjà initié les démarches nécessaires quant à une reconnaissance de son handicap auprès de la Maison Départementale de la Personne Handicapée (MDPH).

Au vu de sa situation financière plus que précaire, nous avions proposé et instruit une demande de dossier de surendettement auprès de l'lEDOM.

En attendant la décision de la commission de surendettement, nous avions sollicité un report d'audience. Monsieur [T] a annulé la demande de dossier de surendettement auprès de l'IEDOM le 28 janvier, quelques jours après notre entretien. Depuis cette date, nous n'avons plus de contact avec Monsieur [T] qui a également cessé tout suivi social.

Le 31 juillet dernier, nous sommes à nouveau destinataires d'une nouvelle demande d'évaluation de la situation. Nous avons adressé à Monsieur [T] une invitation pour un entretien le 26 août à 9h.

Mr ne s'est pas présenté, il n'a pas répondu à nos appels téléphoniques.

Nous ne sommes pas en mesure d'évaluer à nouveau la situation. ".



Monsieur [T] qui ne fait pas état d'une procédure de surendettement le concernant, fait valoir qu'il exerce à titre individuel depuis le 1er octobre 2020 une activité de réalisation et de prestations d'animations via l'Eurl Miroir Enchanté et il produit à ce titre :

-un justificatif d'inscription de son entreprise Eurl Miroir Enchanté au SIRENE,

-un bilan prévisionnel d'activité de la société au 10 décembre 2019 ;

-une dizaine de contrats de location de photomaton entre mars 2021 et janvier 2022 dont les montants sont en moyenne de l'ordre de 642 euros ;

-la perception pour la période du 04 mai 2020 au 1er octobre 2020 d'une allocation retour à l'emploi pour un montant moyen de 926,29 euros.



Il convient cependant de relever :

-L'absence d'élément comptable permettant de justifier de l'activité de son entreprise au titre des années 2020,2021, de la viabilité et de la pérennité de cette entreprise.

-L'absence de tout justificatif concernant les ressources perçues par Monsieur [T] avant le 04 mai 2020 et après le mois d'octobre 2020.



Il y a lieu enfin de retenir l'aggravation de sa dette locative et l'absence de tout versement depuis mars 2019.



Si la situation ainsi exposée mérite considération, il n'en demeure pas moins que Monsieur [T] passe sous silence le fait que sa dette locative s'est nettement aggravée depuis le dernier décompte dans la mesure il n'a pas repris le paiement, qu'elle s'élève à la somme de 10 536,75 euros selon décompte au 18 novembre 2020 et que ce dernier s'est vu réclamer par son assureur un trop perçu au titre des indemnités journalières.



Ainsi en l'absence d'éléments permettant de déterminer des ressources de l'appelant et tenant l'aggravation de la dette locative, il apparaît que l'apurement de la dette dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi ne peut raisonnablement être envisagé dès lors que Monsieur [T] devrait payer la somme mensuelle de 296,68 euros au titre des arriérés de loyers impayés plus le loyer courant de 391,31 euros, soit une somme totale mensuelle de 683,99 euros.



La situation financière telle que décrite dans le jugement déféré et l'aggravation de la dette locative démontrent que Monsieur [T] n'est pas en capacité d'apurer sa dette locative et ne permettent pas de lui accorder un paiement échelonné de la dette.



En conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement.



Par voie de conséquence, il n'existe aucun motif à la suspension des effets de la clause résolutoire.





Sur les conséquences de la résiliation du bail



Devenant occupant sans droit ni titre, faute d'avoir libéré le logement en restituant les clés, Monsieur [T] est également redevable jusqu'à son départ effectif d'une indemnité mensuelle d'occupation en réparation du préjudice réel subi par le bailleur.



C'est à bon droit que le juge des contentieux et de la protection a fixé l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer principal indexe sur l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE correspondant au montant du loyer et des charges antérieures soit la somme de 391,31 euros et ce, pour la période courant du 15 avril 2019 à la date de la libération effective et définitive des lieux.



Enfin, il sera rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 1231-7 du code civil " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement ('). ".



Le jugement déféré sera confirmé.



Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.



Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, l'intimé dispose à peine d'irrecevabilité relevée d'office d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 du code de procédure civile pour remettre ses conclusions au greffe et former appel incident ou appel provoqué.

Selon l'article L.131-1 du code de procédure civile d'exécution, la fixation de l'astreinte appartient, à tout juge qui veut assurer l'exécution de sa décision, et ce même d'office.



Dans la mesure où le juge de première instance n'a pas assorti l'expulsion d'une astreinte, et que la société CBO Territoria n'a toutefois pas, conformément aux dispositions de l'article 909 du code de procédure civile, formé appel incident du jugement déféré dans ses conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2021, ce chef de demande qui est discuté dans ses conclusions et qui n'est pas dévolu à la cour doit être écarté.





Sur les frais irrépétibles d'instance et les dépens



L'équité ne commande pas l'allocation en première instance et en appel de frais irrépétibles.

Monsieur [T] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;



Y AJOUTANT,



CONSTATE que la cour n'est pas saisie de la demande d'astreinte ;



DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [T] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRESIGNELE PRÉSIDENT