Cour d'Appel · Expropriation — 16 mai 2022

N°



 

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16 Mai 2022

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N° RG 21/00011 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IBQS

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Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D AZUR (EPF PACA)

C/

[C] [Z] épouse [K]

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JUGE DE L'EXPROPRIATION D'AVIGNON

29 mars 2021

RG:20/03028











COUR D'APPEL DE NÎMES



2ème CHAMBRE SECTION B



ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX





APPELANT :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D AZUR (EPF PACA)

immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le n° B 441 649 225

pris en la personne de sa Directrice Générale, Mme [R] [E]

[Adresse 8]

[Localité 3]



Représentant : Me Miguel BARATA, Plaidant, de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS



Représentant : Me François JEHANNO, Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉE :



Madame [C] [Z] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentant : Me Guillaume FORTUNET, Plaidant/Postulant, de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AVIGNON





EN PRÉSENCE DE :



Monsieur [U] [H], Commissaire du Gouvernement;





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, et Mme Joëlle TORMOS, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente

Mme Catherine REYTER LEVIS, Conseillère

Mme Joëlle TORMOS, Conseillère

GREFFIER :



Madame Véronique PELLISSIER, Greffière



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :



Monsieur [U] [H]



DÉBATS



à l'audience publique du 21 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2022.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.



Entendus à ladite audience :



- Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, en son rapport

- Maître Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS 

- Maître Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d'AVIGNON

- Monsieur [U] [H], commissaire du gouvernement



ARRÊT



Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, publiquement, le 16 Mai 2022, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.





EXPOSE DU LITIGE 



La présente expropriation s'inscrit dans le cadre de la réalisation de programmes locatifs sociaux sur la commune de [Localité 9].



Par délibération du 27 juin 2017, le conseil municipal de la commune de [Localité 9] a arrêté le projet définitif concernant l'aménagement du site « les Sumelles » qui prévoit, notamment la réalisation d'environ 257 logements, dont 108 logements locatifs sociaux.



Une convention d'intervention foncière conclue le 15 février 2005 entre la commune de [Localité 9], Le Grand Avignon et l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur (ci-après dénommé EPF PACA) renouvelé le 9 février 2016, a confié à l'EPF PACA une mission de veille et de maîtrise foncière pour la mise en 'uvre notamment du projet d'aménagement du site «les Sumelles ». Le conseil municipal de [Localité 9] a, par délibération juin 2017, arrêté le projet définitif envisagé sur ce site.



Par arrêté en date du 15 octobre 2018, le préfet du Vaucluse a prescrit l'ouverture d'une enquête d'utilité publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique valant mise en compatibilité du PLU de la commune de [Localité 9], en vue de la réalisation de programmes d'aménagements locatifs sociaux.



Par arrêté préfectoral du 9 septembre 2019, l'acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l'opération d'aménagement a été déclarée d'utilité publique et cessible au profit de l'EPF PACA.

 

Par ordonnance en date du 17 mars 2020, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Avignon a prononcé un transfert de propriété au profit de l'EPF PACA et un transport sur les lieux s'est déroulé le 10 février 2021.



Parmi les biens concernés par le projet d'aménagement du site « Les Sumelles » figurent les parcelles, appartenant à Mme [C] [Z] ép. [K], cadastrées Section AH n° [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à [Localité 9], d'une superficie de 10 208 m².



Mme [C] [Z] ép. [K] n'ayant pas accepté l'offre proposée par l'EPF PACA, ce dernier a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Vaucluse lequel par jugement contradictoire prononcé le 29 mars 2021 a :

-constaté que la date de référence se situait au 3 juillet 2012, 

-relevé que les parcelles en cause ne pouvaient être valorisées comme un terrain à bâtir et qu'elles seraient évaluées comme étant en situation privilégiée, selon son usage effectif,

-fixé à la somme de 788 266 euros, soit 70 €/m², l'indemnité d'expropriation due par l'EPF PACA à Mme [C] [Z] ép. [K] au titre de l'indemnité de dépossession, outre 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'EPF PACA a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 17 mai 2021. 



Par mémoire d'appel reçu le [Cadastre 10] août 2021, complété par un mémoire récapitulatif et en réplique reçu le 24 janvier 2022, auxquels il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'EPF PACA, au visa des articles L312-1 et suivants, L322-8 et R311-[Cadastre 10] et suivants du code de l'expropriation, de :

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 3 juillet 2012, écarté la qualification de terrain à bâtir, retenu les termes de comparaison de l'EPF PACA et du commissaire du gouvernement et écarté ceux de Mme [C] [Z] ép. [K],

-infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

-fixer l'indemnité d'expropriation à revenir à Mme [C] [Z] ép. [K] à la somme totale de 360 322 €, soit une indemnité principale de 326 656 € (32 €/m²) et une indemnité de remploi de 33 666 €,

-rejeter les demandes de Mme [C] [Z] ép. [K],

-condamner la même à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.



L'EPF PACA fait valoir :



-que s'agissant de la date de référence de la situation d'urbanisme, le conseil municipal de la commune de [Localité 9] a, par une délibération en date du 3 juillet 2012, instauré un droit de préemption sur les zones urbaines et à urbaniser de son territoire ; que la date de référence est celle de l'adoption du plan local d'urbanisme de la commune, soit le 3 juillet 2012 ; qu'à cette date, les parcelles concernées se situaient en zone AUh2 du PLU ; que la zone AU est une zone à caractère naturel de la commune, destinée à une urbanisation future sous la forme de plan d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires ; que le secteur à AUh2 est affecté principalement à l'habitat, mais intégrera également un équipement public ; que cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l'urbanisation ne pouvant intervenir que dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble et est subordonnée à une modification du PLU ;



-que contrairement à ce que soutient l'intimée, la date de référence ne peut être fixée au 9 septembre 2019 et il ne peut être fait application de l'article L322'6 du code de l'expropriation ; qu'en effet ce texte est applicable aux terrains compris dans un emplacement réservé au PLU, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la Cour de cassation a jugé et rappelé que la date de publication d'une mise en compatibilité ne fait pas partie des dates limitativement prévues par l'article L213-4 du code de l'urbanisme et ne saurait constituer une date de référence valable ; qu'il n'est pas possible de se prévaloir du changement de zonage issu de la mise en compatibilité, pour fixer la date de référence ;



-que les parcelles en cause ne peuvent revêtir la qualification de terrain à bâtir, dès lors qu'elles sont situées en zone non constructible du PLU ; qu'elles doivent en conséquence être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence, c'est-à-dire en nature de pré accueillant quelques box à chevaux ; que les réseaux desservant le terrain sont en capacité insuffisante, étant précisé que le caractère suffisant de la desserte par les réseaux ne doit pas être apprécié au niveau du seul terrain, mais au regard de l'ensemble de la zone dès lors que les terrains en cause sont situés dans une zone faisant l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'il est manifeste au cas présent que la desserte globale est insuffisante ; que le dossier d'enquête préalable d'utilité publique indique expressément que la capacité des réseaux ne sera pas suffisante pour assurer la desserte de la totalité du périmètre ; que le dossier de DUP prévoit que le coût des viabilités à réaliser dans le cadre de l'opération d'aménagement du site s'élève à la somme de 3 399 364,65 euros, hors frais d'études et d'ingénierie ;



-qu'il n'est pas contesté que ce terrain bénéficie d'une situation privilégiée, dont l'expropriant entend tenir compte dans son offre de prix ; que cependant, s'agissant de l'évaluation, la cour ne pourra qu'écarter le raisonnement du premier juge qui a appliqué au prix proposé, lequel tenait déjà compte du caractère privilégié, une majoration supplémentaire ; que le premier juge a de la sorte dénaturer le raisonnement suivi par le commissaire du gouvernement et par l'autorité expropriante en appliquant une majoration de plus de 218 % pour tenir compte une seconde fois de la situation privilégiée ; que la valeur unitaire d'un terrain situé en zone agricole est nettement inférieure à la valeur proposée puisqu'il a pu être constaté un prix de 2,50 /m² en valeur haute ; qu'ainsi la valeur unitaire de 32 €/m² pour du foncier non constructible est déjà très valorisante ; 



-que les termes de comparaison proposés sont situés dans le périmètre du site «  Les Sumelles », de sorte que ces références sont parfaitement comparables et bénéficient de la même situation privilégiée objective ; qu'à l'inverse Mme [C] [Z] ép. [K] produit des références qui ne portent que sur les terrains à bâtir ; que rappelant les dispositions de l'article L322-8 alinéa 1 du code de l'expropriation, il a été fait acquisition de 38 093 m² de terrain sur les 74 706 m² à acquérir, soit 50,99 %, auprès des 13 des 22 propriétaires expropriés, soit 59,09 % ; que l'intimée fait état des mêmes références qu'en première instance, nonobstant les critiques formulées à leur égard ; qu'ainsi, elle produit cinq termes de comparaison et un tableau récapitulant les ventes de terrains qui seraient intervenues sur la commune de [Localité 9], sans produire les pièces justificatives, et ce alors qu'il est acquis que les actes de vente doivent être communiqués, de même que les caractéristiques des biens pour que les termes de comparaison puissent être retenus ; qu'au surplus, les termes de comparaison proposés portent sur des parcelles classées différemment au PLU ou concernent des bâtis ou des terrains de petite taille ; que le rapport établi par M. [O], expert immobilier, est basé sur une erreur d'appréciation des dispositions d'urbanisme applicable et est erroné en ce qu'il ne tient pas compte des acquisitions amiables réalisées par l'EPF PACA sur le site des Sumelles ; qu'en outre, l'expert fait état de cessions intervenues sur une autre commune, sans précision sur le zonage ; qu'enfin, Mme [C] [Z] ép. [K] est devenue propriétaire de ces parcelles dans un cadre successoral et avait alors évalué le terrain à hauteur de 1,06 €/m², soit la valorisation de simple terre agricole. 



Par mémoire d'intimée portant appel incident reçu le 4 novembre 2021, complété par un mémoire n°2 reçu le 7 février 2022, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [C] [Z] ép. [K] demande à la cour de :

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté l'offre de prix trop faible proposée par l'EPF PACA et M. le commissaire du gouvernement,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la date de référence du 9 septembre 2019, écarté la nature de terrain à bâtir, écarté ses termes de référence et débouté de sa demande fixation de l'indemnité principale à hauteur de 1 348 456 €,

Et statuant à nouveau, 

-à titre principal :

-retenir comme date de référence le 9 septembre 2019, date de l'arrêté préfectoral déclarant d'utilité publique l'opération des Sumelles et en portant mis en compatibilité du PLU,

-retenir la nature de terrain à bâtir des parcelles lui appartenant,

-retenir les termes de référence communiqués,

-fixer l'indemnité principale à lui revenir pour la dépossession de ses parcelles à la somme totale de 1 348 456 €, correspondant à une somme de 1 224 960  € au titre de l'indemnité principale (120 €/m²) et 123 496 € au titre de l'indemnité de remploi,

-à titre subsidiaire,

-retenir comme date de référence le 3 juillet 2012, date de l'adoption du PLU de la commune de [Localité 9],

-retenir la situation hyper privilégiée des parcelles lui appartenant,

-retenir les termes de référence communiqués,

-fixer l'indemnité principale à lui revenir pour la dépossession de ces parcelles à la somme totale de 1 348 456 €, correspondant à une somme de 1 224 960  € au titre de l'indemnité principale (120 €/m²) et 123 496 € au titre de l'indemnité de remploi,

-en tout état de cause,

-rejeter l'offre de prix trop faible proposée par l'EPF PACA et M. le commissaire du gouvernement,

-condamner l'EPF PACA à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner le même aux entiers dépens de l'instance.



Mme [C] [Z] ép. [K] soutient :



-que l'analyse du premier juge, s'agissant de la date de référence, est erronée en ce que la jurisprudence retient que l'arrêté déclarant l'opération d'utilité publique et emportant mis en compatibilité du PLU constitue un acte entrant dans les prévisions de l'article L322-6 du code de l'expropriation et qu'en conséquence cet arrêté doit être considéré comme l'acte le plus récent rendant le PLU opposable et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; qu'en l'espèce, les parcelles en cause étaient situées en zone AUh2 du PLU avant l'arrêté pris le 9 septembre 2019 et que cette zone est destinée à une urbanisation future répondant aux conditions fixées par l'article L322-6 ; qu'elles sont situées dans une zone « d'emplacement réservé en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programme de logements qu'il définit » conformément à l'article L 151-41-4° du code de l'urbanisme ; qu'il s'ensuit que la date de référence doit être celle de l'acte déclarant l'opération d'utilité publique et en portant mis en compatibilité du PLU, soit le 9 septembre 2019 ;



-qu'à la date de référence, le terrain initialement inconstructible a basculé vers une nouvelle zone AUSh définie au dossier de mise en compatibilité du PLU et permettant d'ouvrir à l'urbanisation la zone AUh2 ; qu'ainsi les parcelles doivent être considérées comme des parcelles constructibles pour leur évaluation ; qu'au surplus l'ensemble des critères visés par l'article L322-3 2° du code de l'expropriation est rempli puisque le terrain est desservi par une voie d'accès, par un réseau électrique et par un réseau d'eau potable ; qu'également, ces parcelles sont ceinturées de zones urbanisées et proches de tous les réseaux ; que l'EPF PACA ne peut prétendre que les réseaux ne seraient pas suffisants pour l'opération d'ensemble, étant précisé que l'appelant ne communique aucun document technique sur ce point ;



-qu'à titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas la date du 9 septembre 2019 comme date de référence, il devra alors être retenu la situation hyper privilégiée du terrain équivalent à celle d'un terrain à bâtir ; que cette situation privilégiée résulte de plusieurs éléments, dont la proximité avec une zone pavillonnaire d'une extrême tranquillité, avec des écoles et à une distance intermédiaire du village et de ses commerces et d'un centre commercial ; qu'au surplus ces parcelles sont desservies par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable et sa topographie est plane ; qu'il en résulte que l'estimation doit être équivalente à celle d'un terrain à bâtir et ce d'autant que la zone AU s'inscrit en tout état de cause dans le cadre d'une urbanisation future et inévitable, et ce que l'on se place au moment du PLU en 2012 ou à la date de sa mise en compatibilité le 9 septembre 2019 ; qu'en outre la parcelle AH[Cadastre 7], qui jouxte immédiatement la parcelle AH [Cadastre 5] a été estimée par le commissaire du gouvernement à une somme de plus de 108,50€/m² alors qu'aucun critère majeur ne permet de dissocier les deux parcelles ;



-que l'application de la plus-value par le premier juge est parfaitement cohérente, mais demeure cependant insuffisante pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation ; que le juge doit retenir des éléments de comparaison fixant le prix au m² entre 113,58 euros et 197,91 euros ; qu'au surplus le rapport de l'expert [O] met en évidence une valeur vénale pour les parcelles en cause de 1 060 000 € soit 103,84 euros/m² ; que le prix moyen des ventes de terrains à bâtir est de 255 €/m² ; que l'expert fixe quant à lui une moyenne de 327 €/m² le prix des terrains à [Localité 9] ; qu'ainsi, il est tout à fait raisonnable, au regard de la décote significative appliquée, de fixer le parcelle en cause à hauteur de 120 €/m² ; que face au reproche fait par l'appelant, il convient de préciser que l'accès des particuliers au fichier immobilier est restreint puisqu'ils doivent pour demander la copie des actes de vente connaître l'existence et les références des mutations intervenues, et ce alors que ces données sont inaccessibles ; qu'en tout état de cause, des éléments de comparaison à l'identique n'existent pas, puisque l'EPF PACA a, de façon dolosive, bloqué le marché dans le périmètre de l'opération afin d'obtenir une cession à moindre prix ; 



-que le juge ne saurait être tenu par les transactions entre l'EPF PACA et les propriétaires des parcelles visées par le projet qui sont intervenues antérieurement à l'arrêté déclarant d'utilité publique du projet d'aménagement du site ; que la Cour de cassation a retenu que les juridictions d'expropriation ne peuvent, dans leur évaluation des indemnités, tenir compte des accords amiables conclus antérieurement à la DUP ; qu'aucune des pièces produites par l'appelant ne permet d'analyser objectivement le marché immobilier et ce d'autant que les cessions portent sur des parcelles non comparables à celles lui appartenant puisque les superficies sont toutes bien inférieures. 



Par mémoire reçu le 10 novembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le commissaire du gouvernement propose à la cour d'appel de fixer l'indemnité de dépossession due à Mme [C] [Z] ép. [K] à la somme totale de 360 322 €, soit une indemnité principale de 326 656 € (32 € du m²) et une indemnité de remploi de 33 666 €. 



Le commissaire du gouvernement expose :

-que les parcelles expropriées sont constituées de terrain en nature de pré accueillant des chevaux ou en nature de terre ;

-que la date de référence à retenir est celle du 3 juillet 2012, correspondant à la date d'approbation du PLU de la commune de [Localité 9] ; qu'en effet les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain, il convient de faire application des dispositions de l'article L213-4 a) du code de l'urbanisme ;

-que les parcelles en cause n'étant pas situées dans un secteur constructible à la date de référence, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où elles ne respectent pas les conditions fixées par l'article L322-3 du code de l'expropriation et doivent donc être évaluées en fonction de leur usage effectif de terrain en nature de pré ;

-que toutefois ces parcelles sont ceinturées de zones urbanisées et sont proches de tous les réseaux et qu'il convient en conséquence de leur reconnaître le caractère de terrain en situation privilégiée ; qu'il s'agit ainsi de retenir une valeur vénale supérieure à celle d'une simple terre agricole ;

-que les termes de comparaison portent sur des terrains situés sur le même site et donc dans la même zone du PLU et pour lesquels un prix de 32 €/m² a été retenu ; que cette valeur de 32 €/m² prend en compte la situation privilégiée dans laquelle se trouvent ces parcelles puisque les termes de comparaison retenus portent sur des terrains eux-mêmes en situation privilégiée ; que cette valeur vénale est nettement supérieure à la valeur vénale de terres agricoles, dont la valeur médiane des prix de vente se situe à 1,75 euros/m².



Mme [C] [Z] ép. [K] et l'EPF PACA ont respectivement déposé de nouveaux mémoires les 16 mars 2022 et 21 mars 2022. 



L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2022. 



A cette audience, les parties ont repris oralement les prétentions et moyens formulés dans leurs mémoires et s'en sont rapportés à leurs écritures pour le surplus. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il résulte de la conjugaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile que si l'appel tend, par la critique du jugement rendu en première instance, à sa réformation ou son annulation par la cour, il remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel et il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées par les dispositions ad hoc du code de procédure civile.



I - Sur la recevabilité des derniers mémoires :



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



L'article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Mme [C] [Z] ép. [K] a déposé au greffe de la cour des nouvelles conclusions intitulées « mémoire récapitulatif III », accompagnées de quatre nouvelles pièces, le mercredi 16 mars 2021, soit quelques jours avant l'audience fixée au lundi 21 mars 2022. Ces conclusions font suite à des conclusions déjà déposées le 7 février 2022, lesquelles répondaient aux conclusions de l'EPF PACA du 24 janvier 2022. Rien à l'examen des dernières écritures du 16 mars 2021 ne permet de dire que ce mémoire complémentaire et ces pièces complémentaires, notifiés postérieurement aux délais fixés dans l'article R311-26 du code de l'expropriation susvisé, apportent des éléments en réplique au mémoire de l'appelant du 24 janvier 2022 portant sur l'appel incident. Les éléments supplémentaires mentionnés dans le mémoire complémentaire n°III de Mme [C] [Z] ép. [K] portent sur des arguments déjà évoqués dans les précédentes écritures et notamment en première instance (étendue des réseaux, valeur vénale des parcelles ') et des pièces déjà réclamées précédemment par les parties adverses (fiches de renseignements relatives à des mutations). 



Au surplus, la tardiveté de la production de ces écritures et pièces portent atteinte au principe du contradictoire, la proximité de l'audience empêchant les parties adverses de répondre utilement aux arguments soulevés ou aux pièces justificatives apportées. 



Fort de ces éléments, il convient de déclarer irrecevable le mémoire déposé par Mme [C] [Z] ép. [K] le 16 mars 2022 et de l'écarter.



Pour les mêmes motifs, le mémoire complémentaire déposé par l'EPF PACA le 21 mars 2022, jour de l'audience, sera également déclaré irrecevable et écarté des débats. 





II - Sur le fond :



1 ) Sur la détermination de la date de référence :



Par application de l'article L213-2-1 et 4 du code de l'urbanisme, lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, à défaut d'accord amiable entre le titulaire du droit de préemption ou son délégataire et le propriétaire de l'unité foncière concernée par le droit de préemption, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation et le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. 



Selon l'application combinée des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation et de leur qualification à la date de référence. 



Par principe, la date de référence est fixée selon les règles exposées à l'article L 322-2 du code de l'expropriation.

Toutefois, s'agissant des biens compris dans le périmètre du droit de préemption urbain, la date de référence est celle résultant des dispositions de l'article L213-4 du code de l'urbanisme soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le conseil municipal a, par délibération en date du 3 juillet 2012, approuvé le plan local d'urbanisme (PLU) et instauré un droit de préemption sur les zones urbaines ou à urbaniser du PLU, dont les parcelles AH n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à Mme [C] [Z] ép. [K]. 



Le premier juge, par application des dispositions susvisées, a retenu que la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 3 juillet 2012. 



Mme [C] [Z] ép. [K], en proposant de fixer la date de référence au [Cadastre 10] juillet 2019, se base sur l'arrêté de mise en compatibilité du PLU et fait référence aux dispositions de l'article L322-6 du code de l'expropriation et L151-41 du code de l'urbanisme. 



Toutefois, ces dispositions concernent uniquement les terrains compris dans un emplacement réservé par le PLU. Or tel n'est pas le cas en l'espèce, les parcelles en cause ne constituant pas un « terrain compris dans un emplacement réservé » mais sont soumises au droit de préemption urbain conformément aux articles L213-1 et suivants du code de l'urbanisme susvisés. Elle ne produit en tout état de cause aucune pièce venant appuyée cette affirmation et démontrer que les parcelles lui appartenant ont été classées en « emplacement réservé ». 



Dès lors, les dispositions visées par l'intimée ne peuvent trouver application en l'espèce et la date de publication d'une mise en compatibilité du PLU ne peut être retenue comme date de référence telle que définie par l'article L213-4 du code de l'urbanisme. 



Il s'ensuit que le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence à la date du 3 juillet 2012.



2) Sur la nature de la parcelle expropriée :



Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



A juste titre, le juge de l'expropriation a relevé, qu'à la date de référence, l'emprise concernée se situe en zone AUh2 du PLU de la commune de Morière-Les-Avignon et précisé que les zones AU sont des secteurs à caractère naturel de la commune destinés à une urbanisation future sous la forme de plan d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires. Il est ajouté que ces zones sont inconstructibles et que l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification du PLU. S'agissant du secteur AU2h, il est indiqué qu'il est principalement affecté à l'habitat mais qu'il intégrera également un équipement public et que les commerces et bureaux y seront autorisés.



Mme [C] [Z] ép. [K] soutient que ses parcelles doivent être qualifiées de terrain à bâtir et être indemnisées comme tel. 



En premier lieu, l'intimée fonde son argumentation sur le classement de ses parcelles en zone AUSh depuis la mise en compatibilité du PLU pour retenir le caractère constructible des dites parcelles. Toutefois, la date de référence retenue étant le 3 juillet 2012 et les parcelles étant classées à cette date en zone AUh2, ce moyen ne peut qu'être écarté. 



En second lieu, Mme [C] [Z] ép. [K] se réfère aux dispositions de l'article L 322-3 2° du code de l'expropriation pour soutenir que ses parcelles remplissent les conditions cumulatives exigées, à savoir qu'elles sont effectivement desservies par une voie d'accès et qu'elles disposent des réseaux électriques et d'eau potable. 



Cependant, il convient de constater, qu'outre comme mentionné plus avant que les parcelles se situaient à la date de référence en zone AU non constructible et qu'elles ne répondent donc pas à la première exigence de l'article L322-3 susvisé, il n'est également pas démontré que la capacité des réseaux existants devant desservir la totalité de la zone est suffisante, étant précisé que le texte impose que la dimension des réseaux soit appréciée au regard de l'ensemble de la zone et non au regard des terrains en cause. Or, les parcelles expropriées se situent dans le périmètre de l'opération d'aménagement du site « les Sumelles » et le dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique mentionne que le « périmètre d'aménagement ne comprend pas de réseaux permettant l'urbanisation » et que « les principaux réseaux (') présents en limite de périmètre d'aménagement (') sont insuffisants et nécessiteront des travaux de requalibrage ». 



Il sera, ainsi, constaté que les parcelles en cause, ne répondant pas aux deux conditions cumulatives de l'article L322-3 du code de l'expropriation, ne peuvent être évaluées en tant que terrain à bâtir, mais en fonction de leur usage effectif à la date de référence. 



Il n'est, en revanche, pas contesté que les dites parcelles bénéficient d'une situation privilégiée et que cette situation doit être prise en compte dans leur évaluation. 





3 ) Sur l'indemnisation :



3-1) Sur l'indemnité principale :



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. 



Aux termes des articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. 



Ainsi, il ressort de l'application combinée de l'ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 29 mars 2021, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 17 mars 2020, et de leur qualification à la date de référence soit le 3 juillet 2012.



En l'espèce, la discussion entre les parties ne porte ni sur la consistance des biens, ni sur leur date d'évaluation mais sur les termes de référence retenus pour la fixation du montant de l'indemnité au m2. 



Pour être pertinents les termes de référence doivent concerner des ventes portant sur des biens similaires, c'est-à-dire se trouvant dans la même zone géographique et présentant des caractéristiques identiques concernant notamment la nature des terrains mais aussi leur usage effectif.



Aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l'intérieur des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête.



En l'espèce, l'EPF PACA reproche au juge de première instance d'avoir retenu pour déterminer la valeur des parcelles une somme largement supérieure à celle proposée par lui-même et par le commissaire du gouvernement, à savoir 70 €/m². 



De son coté, Mme [C] [Z] ép. [K] estime la valorisation faite par le juge de l'expropriation insuffisante et demande à la cour de retenir une valeur de 120 €/m². 



L'expropriant met en exergue que si les conditions posées à l'article L322-8 du code de l'expropriation ne sont pas remplies pour que le juge de l'expropriation prenne pour base les accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations, pour autant il peut être relevé que l'EPF PACA a fait acquisition de 50,99 % de la surface à acquérir (38 093 m² sur 74 706 m²) et que cela concerne 59,09 % des propriétaires (13 sur 22 propriétaires). 



Mme [C] [Z] ép. [K] soutient quant à elle que l'EPF PACA a, de façon dolosive, bloqué le marché dans le périmètre de l'opération afin de dévaluer les parcelles et d'obtenir une cession à moindre prix. Pour autant, l'intimée n'apporte que peu d'éléments à l'appui de l'intention dolosive invoquée et n'expliquent pas en quoi la conclusion de vente amiable avec plusieurs propriétaires de parcelles incluses dans le périmètre d'aménagement constitue une intention dolosive. 



Ce moyen étant écarté, il convient pour apprécier la valeur vénale des terrains expropriés, de retenir la méthode d'évaluation par comparaison, laquelle se fonde sur les termes de comparaison qui sont fournis par les mutations ayant pour objet des immeubles similaires, méthode empirique se référant aux données du marché immobilier local.



Le commissaire du gouvernement a retenu sept termes de comparaison correspondant à des parcelles situées sur le site « Les Sumelles » et donc dans un secteur géographie proche et bénéficiant d'une classement identique au PLU. Ces ventes ont été réalisées au profit de l'EPF PACA entre le 1er février 2017 et le 11 juin 2020, sur des parcelles de surfaces allant de 159 m² à 9832 m² et ont toutes été conclues sur la base d'une valeur unitaire comprise entre 32€ et 32,19€ le m². 



L'EPF PACA cite les mêmes termes de référence, outre trois ventes réalisées, également au profit de l'EPF PACA, entre le 19 février 2007 et le 15 avril 2009, pour des parcelles situées à [Localité 9] de surface allant de 1353 m² à 4750 m² et cédées à un prix unitaire compris entre 31,04 € et 31,63 € le m².



Pour l'ensemble de ces termes de références, les copies des actes authentiques sont versées au dossier. 



Mme [C] [Z] ép. [K] fait état, quant à elle d'éléments de comparaison portant soit sur des terrains constructibles, ce qui n'est pas le cas des parcelles lui appartenant, soit sur des promesses de vente, ce qui ne constituent pas des termes de référence recevables. Il en est de même du tableau insérée dans les écritures de Mme [C] [Z] ép. [K] qui mentionne 27 ventes, mais sans pièce justificative. 

L'intimée fait également référence à une parcelle jouxtant les siennes et pour laquelle l'estimation faite par le juge de l'expropriation a été arrêtée, par jugement du 29 mars 2021, à la somme de 108,50 €/m². Il ne peut cependant s'agir d'un terme de référence utile dès lors que la parcelle en cause, bien que mitoyenne à celles de Mme [C] [Z] ép. [K], se trouve en zone UC du PLU et donc en zone constructible. 



Enfin, s'agissant du rapport de M. [O], expert mandaté par Mme [C] [Z] ép. [K], il y a lieu de relever comme l'a justement fait le premier juge, que les termes de référence cités par l'expert concernent des parcelles situées sur une autre commune, en l'occurence la commune d'Avignon, et sur des terrains constructibles. Dès lors, à nouveau, ces ventes ne peuvent servir de référence à la cour dès lors qu'elles ne constituent pas des éléments de comparaison identiques. 



Il en résulte que seuls les termes de comparaison cités par l'EPF PACA et par le commissaire du gouvernement, en ce qu'ils portent sur des ventes réalisées dans des conditions similaires, sur des parcelles non constructibles et dans le même secteur, peuvent être retenus. Ces ventes ont toutes été valorisées au prix unitaire moyen de 32 €/m². 



Le juge de première instance pour tenir compte de la situation privilégiée des parcelles expropriées a ajouté à cette valeur de 32€/m², correspondant à la valeur retenue par la partie expropriante et par le commissaire du gouvernement, une plus value et a retenu une valeur de 70 €/m². 



Le caractère privilégié des parcelles n'est pas contesté ni contestable. Pour autant, les termes de comparaison retenus concernent pour leur grande majorité des parcelles situées dans le même secteur que les parcelles appartenant à Mme [C] [Z] ép. [K] et se trouvaient donc également dans une situation privilégiée. Dès lors, la valeur moyenne de 32 €/m² prend d'ors et déjà en compte cette situation privilégiée. 



Comme mis en exergue, à juste titre, par le commissaire du gouvernement et la partie expropriante, la reconnaissance d'une situation privilégiée permet de valoriser une parcelle non constructible de manière plus avantageuse qu'une parcelle agricole, étant précisé que les parcelles appartenant à Mme [C] [Z] ép. [K] ne sont pas constructibles et sont en nature de pré. Or, la valeur vénale des parcelles agricoles est nettement moindre que la valeur moyenne de 32 €/m² ressortant des termes de comparaison. Ainsi, selon les éléments produits par le commissaire du gouvernement la valeur médiane dans la commune de [Localité 9] des terres agricoles est de 1,75€/m². 



Il s'ensuit que c'est de manière erronée que le premier juge a appliqué une plus value à la valeur de 32€/m², cette valeur tenant déjà compte de la situation très privilégiée des parcelles expropriées. 



En conséquence, la décision entreprise sera réformée et la valeur vénale des parcelles cadastrées Section AH n° [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à [Localité 9], d'une superficie de 10 208 m² sera arrêtée à 32€/m², soit une indemnité principale fixée à la somme de 326 656 € (10208 m² x32 €). 



 

3-2) Sur l'indemnité de remploi :



L'indemnité de remploi, prévue par l'article R 322-5 du code de l'expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, et concernant des parcelles non cultivées, avec l'application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit : 



- 20 % de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 €, soit 1 000 €

- 15 % de l'indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 €, soit 

1 500 €

- 10 % de l'indemnité principale pour le surplus, soit 31 165,6 € ((326 656- 15 000) x10%)



soit un total de 33 665,60 € arrondi à 33 666 €.



La décision de première instance doit donc être également réformée de ce chef.



*



L'indemnité de dépossession est, ainsi, fixée à la somme de 360 322 € 

(326 656 + 33 666). 





4 ) Sur dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 



Les dispositions du jugement de première instance seront confirmées concernant les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant, conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. La décision sera, également, confirmée s'agissant de l'indemnité mise à la charge de l'EPF PACA au titre des frais irrépétibles de première instance. 



Concernant les dépens d'appel, ceux-ci seront supportés par Mme [C] [Z] ép. [K], qui succombent dans la présente instance.

 

L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Déclare irrecevable le mémoire complémentaire et les pièces déposés par Mme [C] [Z] ép. [K] le 16 mars 2022,



Déclare irrecevable le mémoire complémentaire déposé le 21 mars 2022 par l'EPF PACA, 







Infirme le jugement en date du 29 mars 2021 prononcé par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance d'Avignon en toutes ses dispositions, à l'exception de celles mettant à la charge de l'EPF PACA les dépens de première instance et une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Et statuant à nouveau, 



Fixe à 360 322 € l'indemnité de dépossession revenant à Mme [C] [Z] ép. [K] en sa qualité de propriétaire au titre de la dépossession des parcelles inscrites au cadastre à la section AH n°[Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et 179 lieu-dit « Clos de Mascaron » sur la commune de [Localité 9] pour une superficie de 10 208 m² ; 



Déboute l'EPF PACA et Mme [C] [Z] ép. [K] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [C] [Z] ép. [K] aux dépens de la procédure d'appel.

 

Arrêt signé par Madame JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE