Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE B — 13 mai 2022

AFFAIRE BAUX RURAUX



RAPPORTEUR





N° RG 18/07433 - N° Portalis DBVX-V-B7C-L7VJ





[N]

[Z]



C/



[N]

[F]







APPEL D'UNE DÉCISION DU :

Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

du 28 Septembre 2018

RG : 51-16-000005

COUR D'APPEL DE LYON

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 13 MAI 2022



APPELANTS :



[V] [U] [H] [N]

né le 11 Juin 1930 à [Localité 15]

[Adresse 11]

[Localité 1]



[T] [O] [Z] épouse [N]

née le 14 Juin 1930 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 1]



Représentés par Me François ROBBE de la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE





INTIMÉS :



[Y] [N]

né le 07 Juin 1959 à [Localité 17]

Lieu-dit [Adresse 12]

[Localité 1]



[J] [L] [F]

née le 24 Décembre 1961 à [Localité 16]

Lieu-dit [Adresse 12]

[Localité 1]



Représentée par Me Eric LAVIROTTE de la SELARL ASCALONE AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE



DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 16 Mars 2022



Présidée par Sophie NOIR, Conseiller magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Gaétan PILLIE, Greffier.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

- Patricia GONZALEZ, présidente

- Sophie NOIR, conseiller

- Catherine CHANEZ, conseiller



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 13 Mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Patricia GONZALEZ, Présidente et par Gaétan PILLIE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





******************************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



Par actes notariés tous deux datés du 8 juin 1990 M. [V] [N] et Mme [T] [Z], épouse [N] :

- ont donné à bail à M. [Y] [N] et à Mme [J] [F], épouse [N], leur fils et belle-fille, une propriété viticole et des parcelles en nature de vigne, terre et bois taillis situées sur les communes de [Localité 1] et de [Localité 13] d'une contenance totale de 8 ha 15 ares et 32 centiares.

Ce bail a été conclu pour une durée de 18 années entières et consécutives à compter du 11 novembre 1989, expirant le 11 novembre 2007 avec possibilité de renouvellement par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L411-46 du code rural.

- ont fait donation à leur fils [Y] [N] de la nue-propriété des biens loués et se sont réservés l'usufruit.



À compter de 2013, plusieurs procédures judiciaires ont opposé les parties pour le paiement des fermages.



Le 30 mars 2016, M. [V] [N] et Mme [T] [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche-sur-Saône pour obtenir, au dernier état de leurs demandes, la résiliation du bail aux torts du preneur, la condamnation de M. [Y] [N] et Mme [J] [F] à leur verser la somme de 17'000 euros à titre de dommages et intérêts et à retirer sous astreinte les bungalows aménagés sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir.



Par jugement avant dire droit du 16 juin 2017 le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche-sur-Saône a :

- ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme [I] [A] pour déterminer si les parcelles sont plantées de cépages ne pouvant entrer dans l'appellation AOC beaujolais village et en déterminer l'importance éventuelle

- déterminer le taux de plants manquants et en apprécier son importance au regard des règles de l'art cultural de la vigne

- déterminer si ces parcelles au regard du choix des plants et du taux de manquants sont cultivées « en bon père de famille » et, à défaut, si les manquements constatés sont de nature à causer un préjudice au bailleur, à déprécier les terres agricoles ou à compromettre leur inscription dans l'appellation précitée

- apporter toute précision utile à la résolution du litige.



L'expert a déposé son rapport le 27 février 2018.



Par jugement du 28 septembre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche-sur-Saône a :

- déclaré M. [V] [N] et Mme [T] [Z] recevables en leurs entières demandes

- débouté les parties de leurs entières demandes

- laissé les dépens à la charge de M. [V] [N] et Mme [T] [Z] solidaires, comprenant le coût de l'expertise judiciaire.



M. [V] [N] et Mme [T] [Z] ont interjeté appel de ce jugement le 23 octobre 2018.



Dans leurs dernières conclusions ils demandent à la cour :

- de réformer le jugement

- de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur

- d'ordonner aux époux [Y] et [J] [N] de libérer les lieux loués selon le bail du 8 juin 1990, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et si besoin avec le concours de la force publique

- de condamner les époux [Y] et [J] [N] à retirer les bungalows aménagés sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] dans un délai de un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et si besoin avec le concours de la force publique

- de condamner les époux [Y] et [J] [N] à leur verser la somme de 17'000 euros à titre de dommages et intérêts

- de condamner les époux [Y] et [J] [N] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.



Dans ses dernières conclusions, M. [Y] [N] et Mme [J] [F] demandent pour leur part à la cour :

- de réformer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action de M. [V] [N] et Mme [T] [Z]

- de déclarer la procédure de résiliation du bail irrecevable pour défaut de qualité et pour défaut d'intérêt à agir

A titre subsidiaire

- de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré infondées les demandes des époux [V] [N] et de rejeter l'ensemble des demandes des prestations de ceux-ci

En tout état de cause

- de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes reconventionnelles

- de condamner les époux [V] [N] à leur payer la somme de 20'000 euros au titre de la procédure abusive engagée 

- de faire droit à leurs demandes d'arrachage sur les parcelles :

* D252 la partie où il y a beaucoup de manquants

* A80

* A81

* A73 (pour une surface de 900 m²)

* sur une partie de la parcelle [Cadastre 3]

- de condamner les époux [V] [N] à leur payer la somme de 6000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- de condamner les époux [V] [N] aux entiers frais et dépens de l'instance.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées, régulièrement communiquées, visées par le greffier et développées oralement à l'audience.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des demandes de M. [V] [N] et Mme [T] [Z] :



M. [Y] [N] et Mme [J] [F] soutiennent que M. [V] [N] et Mme [T] [Z] ne disposent pas de la qualité et d'un intérêt à agir dans la mesure où :

- l'action en résiliation judiciaire du bail rural constitue un acte de disposition qui nécessite qu'ils s'associent eux-mêmes à l'action en ce que :

- ils ont la double qualité de nus-propriétaires et de preneurs

- dans ce contexte particulier, la résiliation du bail constitue un acte grave au sens de l'article 2 du décret 2008- 1484 du 22 décembre 2008 puisqu'elle est susceptible d'entraîner une modification importante du contenu du patrimoine de nu-propriétaire et de laisser l'exploitation sans locataire, ce qui aurait pour effet de baisser sa valeur

- l'intérêt à agir des bailleurs est limité aux actions ayant pour objet le paiement des fermages or, les fermages sont payés

- la perte de valeur éventuelle des parcelles louées est minime au vu de la valeur actuelle de l'usufruit (10%) 

- l'intérêt à agir est contestable au regard de la difficulté actuelle à trouver des locataires dans 

le Beaujolais et en toute hypothèse, leur accord sera nécessaire en cas de nouveau bail.



En réponse, M. [V] [N] et Mme [T] [Z] font valoir qu'ils ont à la fois qualité et intérêt à agir en résiliation du bail dans la mesure où :

- ils ont la qualité de bailleurs en sus de celle d'usufruitiers

- l'article 595 alinéa 4 du Code civil ne fait pas obstacle à ce que l'usufruitier délivre seul un congé au preneur 

- en décider autrement reviendrait à reconstituer sur la tête du nu-propriétaire une pleine propriété et créerait une situation de blocage préjudiciable à l'exploitation et à l'usufruitier dont les droits seraient anéantis

- ils agissent pour tenter de limiter les dégradations et la perte de valeur du patrimoine familial

liées aux agissements de M. [V] [N] et de Mme [T] [Z] mais également pour assurer la pérennité des fermages

- l'action en résiliation du bail n'entraînera pas de modification importante du contenu du patrimoine des nus-propriétaires

- cette action ne laissera pas les parcelles sans locataires dans la mesure où l'usufruitier peut conclure un nouveau bail au profit d'un tiers au besoin avec l'autorisation du tribunal par application de l'article 595 du Code civil

- en leur qualité de bailleurs, ils ont intérêt à agir pour faire constater, sanctionner et obtenir réparation des conséquences des manquements des preneurs

- les droits des bailleurs ne se limitent pas à la perception des loyers et l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime leur confère le droit d'agir en résiliation du bail si le preneur commet des fautes

- les fermages des années 2013 à 2015 ne sont toujours pas payés tout comme les fermages des années 2008 à 2012 en dépit d'un jugement de condamnation de l'année 2015. 



L'article 595, alinéa 4, ne fait pas obstacle à ce que l'usufruitier poursuive seul la résiliation du bail.



De plus, M. [V] [N] et Mme [T] [Z] disposent en leur qualité de bailleurs d'un intérêt à agir en résiliation du bail et en indemnisation des préjudices subis du fait des manquements des preneurs à leurs obligations, lesquelles ne sont pas limitées au seul paiement des fermages, peu important la valeur de leur usufruit.



En conséquence la cour, confirmant le jugement de ce chef, déclare recevables les demandes de M. [V] [N] et Mme [T] [Z].

 

Sur la demande de résiliation du bail rural :

 

Selon l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime : 'I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 



1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 



2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 



3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. 



Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 



II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 



1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 



2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 



3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 



4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales. 



Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail'.



Pour qu'il soit fait droit à la demande de résiliation du bail rural sur le fondement de l'article L411-31 2° du code rural et de la pêche maritime, il est exigé que le preneur ait commis des actes fautifs au regard du régime du bail mais aussi que ces actes aient pour conséquence de préjudicier gravement à l'exploitation du fonds loué. Il incombe au bailleur de démontrer que les conditions de la résiliation qu'il sollicite sont réunies.



Le juge doit apprécier les agissements du preneur au jour de la demande du bailleur.



Au soutien de leur demande de résiliation judiciaire du bail, M. [V] [N] et Mme [T] [Z] font valoir que M. [Y] [N] et Mme [J] [F] se sont rendus coupables d'agissements de nature à compromettre le fond et invoquent les faits suivants :

- des négligences ou des choix inappropriés des preneurs dans la gestion du vignoble ayant grandement dégradé ce dernier, voire l'ayant anéanti sur certaines parcelles :

* plantation de cépages incompatibles avec l'appellation Beaujolais village sur les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 2] désormais plantées en cépage Viognier - ne figurant pas parmi les cépages principaux et accessoires admis par le cahier des charges de l'appellation Beaujolais village - sur une surface de 75 ha et 3 rendant désormais 13,5 % du vignoble inéligible à l'appellation Beaujolais Village

* des ceps manquants et plus précisément :

- 9 parcelles de la commune de Saint Etienne des Ouillières sur 13 présentent un taux de manquants supérieur au maximum de 30 % admis dans le cahier des charges de l'appellation

- une absence d'exploitation des parcelles en bon père de famille

- l'arrachage sans autorisation du bailleur de la parcelle [Cadastre 6].

- un taux de manquants atteignant entre 46 et 57 % sur la parcelle [Cadastre 8]

- des parcelles situées à [Localité 13] laissées dans un état d'abandon total depuis plusieurs années de sorte qu'elles sont définitivement perdues pour la viticulture.



Ils soulignent que le jugement n'a pas contesté la réalité de ces manquements.



Ils soutiennent que le jugement a, en revanche, commis plusieurs erreurs manifestes :

- en retenant la qualité de nu-propriétaire des vignes de Mme [B] [N], soeur de M. [Y] [N], alors en outre que ce moyen n'était pas invoqué

- dans l'interprétation de la commune volonté des parties en estimant que la concomitance du bail et de la donation partage des biens donnés à bail démontrait la volonté de permettre à M. [Y] [N] et Mme [J] [F] d'exploiter les terres jusqu'au jour de la reprise de celles-ci en pleine propriété au décès des bailleurs alors qu'il n'était manifestement pas dans l'intention commune d'aboutir à un état de délabrement de la propriété, de permettre les agissements irresponsables du preneur, d'aboutir à un transfert total et immédiat des prérogatives du propriétaire vers le preneur et d'interdire l'exercice du droit de solliciter la résiliation du bail en application des dispositions d'ordre public de l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime

Ils considèrent que l'analyse du premier juge revient à nier totalement l'existence du bail rural et à anéantir les dispositions d'ordre public du statut du fermage ainsi que les droits des bailleurs qui y sont attachés.



M. [Y] [N] et Mme [J] [F] répondent :

- que les époux [V] [N] ne démontrent pas l'existence d'agissements suffisamment graves pour compromettre la bonne exploitation du domaine

- qu'ils n'ont commis aucune faute dans l'exploitation du domaine en ce que :

* le bail ne prévoit ni obligation de conserver les cépages [P] ou [R] noir ni l'interdiction de planter du Viognier, 

* le cahier des charges de l'AOC Beaujolais village n'exclut pas expressément le cépage Viognier

* s'ils ont effectivement planté des vignes de cépages Viognier, cette plantation ne concerne que 9 % de la surface louée ce qui ne caractérise pas un changement de destination des parcelles puisque cette culture est tout à fait marginale par rapport à la totalité de l'exploitation, qu'en outre cette démarche procède d'une volonté de diversifier la production pour s'ouvrir de nouveaux marchés afin que l'activité soit pérenne et ainsi faire fructifier les parcelles

* le taux de manquants important n'est pas suffisamment établi dans la mesure où les conclusions du rapport d'expertise visées par les parties appelantes datent de 2013, les remplacements ont été faits sur la parcelle [Cadastre 10] et s'agissant des manquants des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 9], le bail n'impose pas de remplacement après la 15ème année et M. [V] [N] a toujours refusé de rembourser les plans

* ces manquants s'expliquaient par le fait que les bailleurs ont toujours refusé de participer aux frais malgré les termes du bail et l'avis de la Commission consultative des beaux ruraux du département du Rhône

- les bailleurs ne rapportent pas non plus la preuve d'une perte de valeur des vignes

- en toute hypothèse, cette perte impacterait essentiellement les nus-propriétaires de sorte que les fautes commises par les preneurs, à les supposer établies, ne justifient pas prononcer de la résiliation du bail

- les fermages sont tous payés à ce jour et le bailleur usufruitier continue à percevoir le fermage

- la situation juridique est particulière complexe puisque le bail à ferme a vocation à disparaître aux décès des bailleurs/usufruitiers âgés de 92 ans et qu'en cas de résiliation du bail, la conclusion d'un nouveau bail à ferme nécessitera l'autorisation expresse du nu-propriétaire de sorte qu'aucun fermier ne prendra possession des lieux, n'entretiendra entre temps la vigne et ne jouira de l'exploitation.



Il résulte du rapport d'expertise du 27 février 2018 :

- que la surface encépagée en Viognier par les époux [Y] [N] représente 13,50 % de la surface totale encépagée

- que seules les deux parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 2] plantées en cépage Viognier ne peuvent plus prétendre à l'appellation Beaujolais village (soit 13,50% de la surface encépagée totale) et que toutes les autres parcelles permettent de produire du vin de cette appellation

- que les parcelles de Quincié (1 ha 17 a 68 ca) sont à l'état d'abandon et ne respectent plus aucune disposition du cahier des charges de l'appellation

- que les parcelles de [Localité 1] présentent des taux de manquants important de l'ordre de 20 à 57 % de sorte que la moitié du vignoble n'est pas en règle avec le cahier des charges de l'AOC Beaujolais village en terme de densité sur 2ha 40 a de vignes

- que les ceps présentent une vigueur très médiocre dans la majorité des parcelles

- que la mauvaise maîtrise de l'enherbement contribue à une forte baisse de vigueur des ceps

- que la mauvaise maîtrise du travail du sol emporte les ceps et les greffes mal protégées

- que les manquants constatés induisent indéniablement une dépréciation du patrimoine.



De façon générale, l'expert relève une dégradation du vignoble entre 2013 et l'été 2017 et considère que les parcelles ne sont pas exploitées en bon père de famille. Il relève également que les manquements au cahier des charges de l'appellation n'entraînent pas une perte de celle-ci mais induisent une baisse du rendement revendicable.



Cependant, le bail rural stipule expressément que le rebrochage - remplacement des ceps morts par de nouveaux plants - n'est plus exigible après les 15 premières années de plantation.



De plus, l'expert attribue l'absence de rebrochage et les importants taux de manquants tant au preneur du fait de son manque de maîtrise de l'itinéraire suivi (passage de l'exploitation en agriculture biologique qui est un choc pour la vigne) que des bailleurs du fait du dépérissement inéluctable des vignes données à bail alors que ces derniers refusent de participer à la prise en charge des greffes de rebrochage.



Il ressort de ces éléments que M. [Y] [N] et Mme [J] [F] ont commis des actes fautifs au regard du régime du bail rural mais que, s'agissant du taux de manquants qui constitue le manquement le plus important, les conséquences ne peuvent leur être entièrement imputées.



De plus, M. et Mme [V] [N] ne démontrent pas que les agissements fautifs de M. [Y] [N] et de Mme [J] [F] ont pour conséquence de préjudicier gravement à l'exploitation des parcelles louées, ce qui ne se déduit pas de la seule dépréciation de la valeur des parcelles.



En conséquence, ce premier moyen n'est pas fondé



M. [V] [N] et Mme [T] [Z] reprochent également à M. [Y] [N] et à Mme [J] [F] d'exercer une activité commerciale dans les lieux loués, ce dont ils ne rapportent pas la preuve.

Ce moyen sera donc également rejeté.



Enfin, la demande de résiliation judiciaire est également fondée sur la violation des dispositions de l'article L411-35 du code rural et de la pêche maritime et les parties appelantes font valoir que :

- les preneurs ont sous loué à titre onéreux et sans leur autorisation des roulottes à usage de vacances ou de loisirs installées sur les parcelles louées

- cette sous-location non autorisée justifie la résiliation du contrat de bail, peu important qu'elle compromette ou pas la bonne exploitation du fonds, qu'elle soit effectuée dans le but d'améliorer les revenus de l'exploitation ou qu'elle porte sur des caravanes ou roulottes, biens non incorporées au sol mais qui sont dépourvus de roues et sont implantées au milieu des ceps de vigne sur des socles en ciment

- au surplus, ces bungalows n'ont pu être implantés qu'à la suite d'un arrachage des ceps de vigne des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] alors qu'il est de jurisprudence constante que l'arrachage de pieds de vigne sans autorisation préalable du bailleur constitue un agissement de nature à compromettre le fond.



M. [Y] [N] et Mme [J] [F] répondent :

- que l'implantation de deux roulottes destinées à une activité d'oenotourisme a pour objet de préserver l'exploitation qui se trouve dans un contexte économique difficile en attirant des amateurs de vin sur l'exploitation

- qu'il ne s'agit pas d'une sous-location pour un usage de vacances de loisirs, que les roulottes ont été posées sur le terrain jouxtant la maison d'habitation et ne reposent que sur des pilotis qui ne sont pas incorporés au sol de sorte qu'il ne peut s'agir d'une sous-location soumise à autorisation du bailleur

- que ces roulottes entrent dans l'objet de leur profession puisque leur mise en place vise à faire découvrir les vins et à réaliser des ventes

- que seuls quelques pieds de vigne ont été arrachés pour permettre leur installation.



Selon l'article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d'habitation. Cette autorisation doit faire l'objet d'un accord écrit.



Selon l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 autorise le bailleur à demander la résiliation du bail, sans que ce dernier ait à justifier que la bonne exploitation du fond a été compromise par les actes irréguliers.



En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise du 27 février 2018 et d'un rapport d'expertise précédent daté de l'année 2013 (pièce 3 des parties appelantes) que M. [Y] [N] et Mme [J] [F] ont installé 2 bungalows destinés à l'accueil de tourisme (chambre d'hôtes) dans la partie nord de la parcelle [Cadastre 3], près des bâtiments loués.



Les parties appelantes ne démontrent pas que l'arrachage des plants de vignes opéré pour installer les deux bungalows a pour conséquence de préjudicier gravement à l'exploitation des parcelles louées.



Il ressort d'un article de presse du 6 février 2016 que ces deux bungalows à la forme de fûts de vin sont inscrits aux gîtes de France et sont offerts à la location à titre onéreux.



Il y a donc bien sous-location qui se caractérise par une mise à disposition, totale ou partielle du fonds donné à bail, moyennant une contre-partie (loyer ou prestation ou sous forme mixte), peu important que les bungalows ne soient pas incorporés au sol.



Dès lors et par application des dispositions de l'article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, ces sous-locations de bungalows installés sur les parcelles louées, dont il est constant qu'elles sont destinées à un usage de vacances ou de loisirs et non pas à un usage d'habitation, nécessitent l'autorisation des bailleurs.



Il est également constant que les sous-locations des bungalows n'ont pas été autorisées expressément par les bailleurs.



Cependant, il résulte de l'article L411-35 dont les termes sont retranscrits ci-dessus que seules les sous-locations portant sur des bâtiments à usage d'habitation doivent faire l'objet d'un accord écrit, les sous-locations à usage de vacances ou de loisirs n'étant pas soumises à cette exigence de forme.



Il en résulte que l'autorisation du bailleur pour ces dernières sous-locations peut être tacite.



Or, en l'espèce, il ressort du rapport d'expertise de l'année 2013 que les deux bungalows sont présents sur les parcelles, au vu et au su des bailleurs, depuis au moins le 31 mai 2013, date de la visite de l'expert judiciaire en présence de M. [V] [N].



Pour autant et en dépit des contentieux opposant les parties depuis 2013, M. [V] [N] et Mme [T] [Z] reconnaissent dans leurs conclusions (page 13) n'avoir jamais voulu solliciter le retrait de ces bungalows autrement que comme une conséquence de la résiliation du bail rural.



En conséquence, il convient de réouvrir les débats pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur le point de savoir si ces éléments sont susceptibles de caractériser une autorisation tacite des bailleurs aux sous-locations des deux bungalows pour un usage de vacances ou de loisirs ainsi que sur les conséquences qui peuvent en être tirées sur la demande de résiliation du bail rural au regard des dispositions de l'article L411-35 du code rural et de la pêche maritime.



L'examen du surplus des demandes est donc réservé.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les demandes de M. [V] [N] et Mme [T] [Z] recevables ;



ORDONNE la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur l'existence éventuelle d'une autorisation tacite des bailleurs aux sous-locations des deux bungalows installés sur les parcelles louées pour un usage de vacances ou de loisirs ainsi que sur les conséquences qui peuvent en être tirées sur la demande de résiliation du bail rural au regard des dispositions de l'article L411-35 du code rural et de la pêche maritime ;



RENVOIE l'affaire à l'audience de la cour du 15 décembre 2022 à 09h00 salle d'audience DOMAT.



RESERVE l'examen des demandes y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Le GreffierLa Présidente





Gaétan PILLIEPatricia GONZALEZ