Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE B — 13 mai 2022

AFFAIRE BAUX RURAUX



RAPPORTEUR





N° RG 18/07385 - N° Portalis DBVX-V-B7C-L7QV

(Jonction avec le N° RG 18/7431)





[Y]

[C]



C/



[S]







APPELS DES DÉCISIONS DU :



Tribunal paritaire des baux ruraux de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

du 28 Septembre 2018

RG : 51-16-000008



Tribunal paritaire des baux ruraux de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

du 28 Septembre 2018

RG : 51-16-000012

COUR D'APPEL DE LYON



BAUX RURAUX



ARRÊT DU 13 MAI 2022





APPELANTS :



[A] [Y]

né le 19 Août 1961 à [Localité 14]

Lieudit [Adresse 1]

[Localité 13]



[E] [C] épouse [Y]

née le 12 Octobre 1962 à [Localité 14]

Lieudit [Adresse 1]

[Localité 13]



Représentés par Me Michel DESILETS de la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE





INTIMÉ :



[D] [S]

né le 05 Octobre 1963 à [Localité 15]

[Adresse 11]

[Localité 13]



Représenté par Me Sandrine GEVREY, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE



DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 11 Mars 2022



Présidée par Catherine CHANEZ, Conseiller magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Gaétan PILLIE, Greffier.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



- Patricia GONZALEZ, présidente

- Sophie NOIR, conseiller

- Catherine CHANEZ, conseiller





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 13 Mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Patricia GONZALEZ, Présidente et par Gaétan PILLIE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





******************************

EXPOSE DU LITIGE



Monsieur et madame [Y] ont donné à bail à monsieur [S], suivant acte du 30 septembre 2008 des parcelles de vigne sises sur les communes de [Localité 12] et de [Localité 13], et un cuvage de 200m² au sol sis au lieu-dit [Adresse 1] à [Localité 13], et ce pour une durée de 9 ans et 8 mois, soit jusqu'au 11 novembre 2017. 

Le bail précise que les bailleurs conservent le droit d'accéder au grenier du cuvage, contigu à leur habitation, et que les biens sont loués selon l'état des lieux dressé le 22 juillet 2008. Aucun état des lieux n'a cependant été signé.



Le prix du fermage est fixé à " 6hl/ha pour les vignes et 2hl pour le cuvage ", soit " 42,17 hl appellation Beaujolais ". Le bail prévoit le paiement d'un acompte de 60% de l'année N-1 dès réception de la facture d'acompte par le fermier et le paiement du solde en mars de l'année suivante, selon l'arrêté préfectoral fixant la valeur de l'hectolitre de fermage.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 25 juin 2014, les époux [Y] ont donné congé à M. [S] en indiquant " je vous informe plus de 18 mois à l'avance que je reprendrai à titre personnel l'exploitation du cuvage, afin de mener à bien l'exploitation maraîchère créée depuis le 1er janvier 2014. En cas d'empêchement, mon épouse'ou mes enfants'seront bénéficiaires de cette reprise ".



Ce congé a fait l'objet d'une opposition devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône, par courrier recommandé avec avis de réception du 1er septembre suivant.



Par courrier du 19 janvier 2015, M. [S] a annoncé aux époux [Y] qu'il ne pouvait plus exploiter les parcelles A[Cadastre 8], A[Cadastre 9], A[Cadastre 2], A[Cadastre 3], A[Cadastre 4] et A[Cadastre 6], au motif qu'elles n'étaient plus dans les normes " infligées " par l'organisme de contrôle Siqocert, à savoir qu'il y manquait plus de 30% des ceps.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 avril 2015, les époux [Y] ont mis en demeure M. [S] de payer le solde du fermage 2014 correspondant à la facture du 1er février 2015, soit 2 287,81 euros. Ils ont par ailleurs argué d'une erreur d'interprétation des clauses financières du bail, lesquelles auraient été l'objet d'une relecture avec la SAFER en la personne de M. [B], pour lui réclamer des arriérés de fermage à hauteur de 11,3916 hl par an depuis 2008. Selon cette nouvelle interprétation du bail, le prix du loyer serait de 2hl/ha loué par an pour le cuvage, et non 2hl par an.

Les époux [Y] exigeaient en conséquence de leur preneur qu'il leur règle la somme totale de 10 029 ,77 euros.



Les époux [Y] ont réitéré leur mise en demeure par courriers recommandés avec avis de réception des 27 avril et 9 décembre 2015. Ce dernier courrier portait également sur l'acompte de fermage 2015.



Dans un courrier recommandé avec avis de réception du 14 octobre 2015, M. [S] a mis en demeure les époux [Y] de remettre le cuvage en état, en leur faisant la liste des défaillances.



Suivant procès-verbal de conciliation partielle du 27 novembre 2015 devant le tribunal paritaire des baux ruraux, M. [S] a consenti à restituer aux époux [Y] les parcelles A[Cadastre 8], A[Cadastre 9], A[Cadastre 2], A[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sur les communes de [Localité 12] et de [Localité 13] et à leur régler la somme de 2 287,81 euros correspondant au fermage 2014.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 février 2016, M. [S] a mis en demeure les époux [Y] de cesser de garer leurs véhicules devant le cuvage.



Par jugement du 28 septembre 2018 (n°RG 51-16-000012), le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté la fin de non-recevoir présentée par les époux [Y], annulé ledit congé, dit que le bail rural s'était poursuivi pour une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 2017 et condamné les époux [Y] à verser à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les dépens.



Les époux [Y] ont interjeté appel de ce jugement par courrier recommandé avec avis de réception du 19 octobre 2018.



Par requête reçue au greffe le 3 juin 2015, les époux [Y] ont fait convoquer M. [S] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône aux fins de résiliation du bail rural.



Par jugement du 28 septembre 2018 (n°RG 51-15-000008), le tribunal paritaire des baux ruraux a :

- Déclaré les époux [Y] irrecevables en leur demande additionnelle tendant au débarras sous astreinte de la parcelle A[Cadastre 7] ;

- Débouté les époux [Y] de leurs autres demandes ;

- Fixé le montant des fermages échus de 2015 à 2017 comme suit : 4 626,76 euros pour 2015 ; 4 054,17 euros pour 2016 et 3 596,50 euros pour 2017 ;

- Condamné solidairement les époux [Y] à verser à M. [S] la somme de 3 000 euros en réparation du dommage matériel subi les 24 et 25 novembre 2017 de leur chef ;

- Condamné solidairement les époux [Y] à reprendre les véhicules listés au sein du constat d'huissier du 31 janvier 2018 comme présents au sein du cuvage loué ;

- Condamné solidairement les époux [Y] à verser à M. [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté M. [S] de ses autres demandes ;

- Condamné solidairement les époux [Y] aux dépens.



Les époux [Y] ont interjeté appel de ce jugement par courrier recommandé avec avis de réception du 19 octobre 2018.



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 31 octobre 2018.



Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées le 13 mai 2020, les époux [Y] demandent à la cour de réformer intégralement les deux jugements et de :

- Constater l'absence de demande d'autorisation d'exploiter et d'obtention de celle-ci par M. [S] et prononcer la nullité du bail ;

- Constater le défaut d'entretien du bâtiment et l'abandon de l'exploitation de certaines vignes et prononcer la résiliation du bail ;

- Constater que le défaut de paiement du fermage par M. [S] dans le délai de 3 mois de la seconde lettre de mise en demeure rappelant la résiliation du bail en cas de défaut de paiement et prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages ;

- Ordonner l'expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard de M. [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, au besoin avec le concours de la force publique ;

- Constater l'irrecevabilité de la contestation du congé délivré le 2 mai 2016 ;

- Dire et juger régulier le congé donné par les époux [Y] pour permettre la reprise pour exploiter personnellement par M. [Y] ;

- Constater la fin du bail par l'effet du congé au 11 novembre 2017 et ordonner l'expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard de M. [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, au besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamner en toute hypothèse M. [S] à leur régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner M. [S] aux dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 26 avril 2019, M. [S] demande à la cour de 

- Débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes ;

- Confirmer le jugement n°RG 51-15-000008 en ce qu'il a déclaré les époux [Y] irrecevables en leur demande additionnelle tendant au débarras sous astreinte de la parcelle A253, dit que le fermage sur le cuvage est de 2hl, débouté les époux [Y] de leurs autres demandes, fixé le montant des fermages échus de 2015 à 2017 comme suit : 4 626,76 euros pour 2015 ; 4 054,17 euros pour 2016 et 3 596,50 euros pour 2017, condamné solidairement les époux [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation du dommage matériel subi les 24 et 25 novembre 2017 de leur chef, à reprendre les véhicules listés au sein du constat d'huissier du 31 janvier 2018 comme présents au sein du cuvage loué et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné solidairement les époux [Y] aux dépens ;

- Réformer le jugement n°RG 51-15-000008 en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros à titre de préjudice moral subi les 25 et 26 novembre 2017 et condamner les époux [Y] à lui verser cette somme ;

- Confirmer le jugement n°RG 51-16-000012 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir présentée par les époux [Y] et jugé régulière la lettre de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux du 1er septembre 2016, annulé le congé, dit que le bail rural s'était poursuivi pour une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 2017 et condamné les époux [Y] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à payer les dépens ;

- Y ajoutant, condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les époux [Y] aux dépens d'appel.

 

A l'audience de plaidoiries du 11 mars 2022, les parties étaient représentées. Le conseil des époux [Y] a développé ses conclusions écrites et celui de M. [S] s'en est rapporté aux siennes.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées et reprises oralement.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions dans la mesure où elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques ou qu'elles constituent en réalité des moyens.



Sur la demande en résolution du bail



Les époux [Y] soutiennent que M. [S] ne disposant pas de l'autorisation d'exploiter exigée par l'article L331-2 du code rural, le bail est frappé de nullité.



M. [S] réplique que cette autorisation n'est exigée que pour les exploitations d'une superficie supérieure à 36 ha, si bien qu'il n'y serait pas soumis puisqu'il n'exploite que 21 ha. 



L'article L331-2 du code rural, dans sa version applicable à l'espèce, disposait : 

" I. - Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes :

1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu'il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur départemental des structures.

Ce seuil est compris entre une et deux fois l'unité de référence définie à l'article L. 312-5 ;

La constitution d'une société n'est toutefois pas soumise à autorisation préalable, lorsqu'elle résulte de la transformation sans autre modification d'une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient associé exploitant ou lorsqu'elle résulte de l'apport d'exploitations individuelles détenues par deux époux qui en deviennent les associés ;

2° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles ayant pour conséquence :

a) De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède un seuil fixé par le schéma directeur départemental des structures et compris entre le tiers et une fois l'unité de référence définie à l'article L. 312-5, ou de ramener la superficie d'une exploitation en deçà de ce seuil ;

b) De priver une exploitation agricole d'un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s'il est reconstruit ou remplacé ;

3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d'exploitations agricoles au bénéfice d'une exploitation agricole :

a) Dont l'un des membres ayant la qualité d'exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle ou a atteint l'âge requis pour bénéficier d'un avantage de vieillesse agricole ;

b) Ne comportant pas de membre ayant la qualité d'exploitant.

Il en est de même pour les exploitants pluriactifs remplissant les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle dont les revenus extra-agricoles du foyer fiscal excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance ;

4° (alinéa abrogé) ;

5° Les agrandissements ou réunions d'exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l'exploitation du demandeur est supérieure à un maximum fixé par le schéma directeur départemental des structures, sans que ce maximum puisse être inférieur à cinq kilomètres ;

6° Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d'un seuil de production fixé par décret ;

7° La mise en valeur de biens agricoles reçus d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, ayant pour conséquence la suppression d'une unité économique égale ou supérieure au seuil fixé en application du 2°, ou l'agrandissement, par attribution d'un bien préempté par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, d'une exploitation dont la surface totale après cette cession excède deux fois l'unité de référence définie à l'article L. 312-5.

Pour déterminer la superficie totale mise en valeur, il est tenu compte des superficies exploitées par le demandeur sous quelque forme que ce soit ainsi que des ateliers de production hors sol évalués par application des coefficients mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 312-6. En sont exclus les bois, landes, taillis et friches, sauf les terres situées dans les départements d'outre-mer et mentionnées par l'article L. 128-3 ; en sont également exclus les étangs autres que ceux servant à l'élevage piscicole.

II. - Par dérogation au I, est soumise à déclaration préalable la mise en valeur d'un bien agricole reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus lorsque les conditions suivantes sont remplies :

1° Le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnée au 3° du I ;

2° Les biens sont libres de location au jour de la déclaration ;

3° Les biens sont détenus par ce parent ou allié depuis neuf ans au moins.

Pour l'application des présentes dispositions, sont assimilées aux biens qu'elles représentent les parts d'une société constituée entre les membres d'une même famille.

Les opérations réalisées par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural autres que celles prévues au 7° du I sont également soumises à déclaration préalable.



L'article L312-5 disposait : " L'unité de référence est la surface qui permet d'assurer la viabilité de l'exploitation compte tenu de la nature des cultures et des ateliers de production hors sol ainsi que des autres activités agricoles. 

Elle est fixée par l'autorité administrative, après avis de la commission départementale d'orientation de l'agriculture, pour chaque région naturelle du département par référence à la moyenne des installations encouragées au titre de l'article L330-1 au cours des cinq dernières années. Elle est révisée dans les mêmes conditions. "



M. [S] produit l'arrêté préfectoral du 10 novembre 2000 fixant le seuil de contrôle des installations, agrandissements ou réunions d'exploitations agricoles à 36 ha pour la région du Beaujolais.



Son installation n'était donc effectivement pas soumise à autorisation préalable et le jugement n°RG 51-15-000008 sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Y] de leur demande de résolution du bail sur ce fondement.



Sur les demandes en résiliation du bail



En application de l'article L411-31 du code rural, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L411-27 ; 

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. 

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 

1° Toute contravention aux dispositions de l'article L411-35; 

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L411-38 ; 

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L411-27, L411-39, L411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 

4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L2411-10 du code général des collectivités territoriales. 



Sur la demande en résiliation du bail pour agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds



Les époux [Y] se prévalent de divers moyens pour solliciter la résiliation du bail sur le fondement de la compromission de la bonne exploitation du fonds: le défaut d'exploitation de certaines parcelles et le défaut d'entretien du cuvage et d'un mur de soutènement.



Ils exposent que le preneur a cessé d'exploiter 2 parcelles après la récolte 2014, qu'il n'a plus ni travaillées, ni vendangées, si bien qu'elles sont devenues improductives, alors qu'aucun contrôle n'avait remis en cause la possibilité de produire et qu'il n'a pas sollicité leur intervention pour compenser les manquants. Ils précisent que s'agissant d'un bail à ferme, ils n'avaient pas l'obligation de contrôler ni de surveiller l'exploitation.



S'agissant du cuvage, les bailleurs affirment que M. [S] ne l'occupe plus et ne l'entretient pas, qu'il sert de débarras, que le preneur ne démontre pas l'avoir pris en mauvais état et ne produit pas l'état des lieux, alors que le bien est présumé en bon état général d'entretien en l'absence d'état des lieux ou de mention sur l'état des lieux.

Les époux [Y] ajoutent que M. [S] ne leur a jamais remis aucune attestation d'assurance pour le cuvage, à part un document trop imprécis. 



De même, ce dernier n'entretiendrait pas le mur longeant la parcelle D[Cadastre 10], alors qu'il s'agit d'un accessoire de cette parcelle dont il permet l'exploitation.



M. [S] réplique qu'en réalité les bailleurs n'ont de cesse de tout tenter pour le faire partir. 

Sur l'arrêt de l'exploitation de certaines parcelles, il conclut au débouté de la demande en résiliation dans la mesure où elles ont été restituées à l'issue de la conciliation, sans que les bailleurs ne fassent mentionner aucune réserve sur le procès-verbal. Il fait également valoir que dans son état des lieux, l'expert n'a relevé aucun péril et a indiqué que la remise en état était possible, si bien que la bonne exploitation du fonds n'était pas compromise.

Il soutient aussi que l'absence de rebrochage ne caractérise pas en soi un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et que le rebrochage n'est pas à la charge du preneur, qui est d'ailleurs le seul à se trouver pénalisé en termes de quantités produites.

Il argue qu'aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché sur les parcelles exploitées.



Concernant le cuvage, il demande à la cour d'écarter les photographies, obtenues de façon déloyale, en pénétrant dans le bien loué et en portant donc atteinte à sa vie privée et à son domicile. 

Il affirme utiliser le cuvage, n'en possédant pas lui-même, et produit une attestation de son épouse en ce sens. Pour autant, il concède ne pas y faire son vin en raison du mauvais entretien par le bailleur, cause d'infiltrations d'eau de pluie par la toiture.

En tout état de cause, il fait remarquer que le bail ne lui impose pas d'utiliser le cuvage et ne lui interdit pas davantage d'y entreposer des effets personnels.

Il produit une attestation d'assurance à la date du 14 décembre 2017, pour un bâtiment d'exploitation traditionnel sis [Adresse 11] à [Localité 13]. Les bailleurs ne contestent pas qu'il s'agit du lieu d'implantation du cuvage.



Sur le mur de soutènement, M. [S] fait valoir qu'il n'est pas soumis à la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil, que les photographies produites sont insuffisantes et non datées, que les bailleurs n'y ont fait référence qu'à partir de leurs conclusions transmises le 6 septembre 2016, que l'entretien leur incombe et qu'ils ne rapportent pas la preuve de la mise en péril de la bonne exploitation du fonds.



En application de l'article L411-31, I, 2° du code rural, les motifs de résiliation s'apprécient au jour de la demande en justice, si bien que M. [S] ne peut arguer de la restitution des parcelles non cultivées actée par procès-verbal de conciliation du 27 novembre 2015.



M. [S] a informé les bailleurs qu'il cessait d'exploiter les parcelles en question en raison du manque de ceps, par courrier du 19 janvier 2015. L'experte qui a réalisé l'état des lieux, le 12 janvier 2016, liste les opérations que la remise en état des parcelles nécessite. Elle n'indique pas que ces parcelles seraient devenues impossibles à exploiter, si bien qu'il n'est pas possible de considérer que l'abandon des vignes par le preneur est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Sur le cuvage, aucune disposition du bail n'impose au preneur de l'utiliser pour y faire son vin et il n'est pas établi que son non-usage est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il n'est d'ailleurs pas inutile de rappeler que l'intimé apporte la preuve par des photographies et des constats d'huissier que les bailleurs bloquent régulièrement l'accès au cuvage en garant des véhicules juste devant la porte et qu'ils en ont même changé la serrure. Il est donc permis de penser qu'ils n'agiraient pas ainsi si le défait d'utilisation pouvait être de nature à en compromettre la bonne exploitation.



Il en est de même du mur de soutènement, dont les photographies, par ailleurs non datées, ne permettent pas de retenir qu'il souffrirait d'un défaut d'entretien tel que la bonne exploitation du fonds pourrait s'en trouver compromise.



Sur la demande en résiliation du bail pour non-paiement du fermage



Les bailleurs se prévalent du retard apporté au paiement du solde du fermage 2014, payé le 16 décembre 2015, et du défaut de paiement du solde dû sur le loyer du cuvage depuis 2008 et font valoir que M. [S] n'a pas saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dans les 3 mois de la mise en demeure.



Sur le paiement du solde du fermage 2014, M. [S] affirme qu'il ne lui a jamais été réclamé, mais reconnait avoir reçu la mise en demeure du 7 avril 2015.

Il justifie avoir tiré un chèque de 2 287,81 euros le 26 mars 2015 par la production de ses talons de chèques et de ses relevés de comptes, les chèques tirés juste avant et juste après ayant bien été déposés en banque sur cette période de temps. Il affirme avoir déposé ce chèque dans la boîte aux lettres des bailleurs, qui soutiennent ne jamais l'avoir reçu. 



Il est évidemment impossible de savoir ce qu'il est advenu de ce chèque, mais force est de constater que M. [S] aurait pu considérer qu'il s'était perdu lorsqu'il a reçu la mise en demeure du 7 avril 2015 et en tirer un nouveau, éventuellement en faisant opposition sur le premier et qu'en tout état de cause, la charge de la preuve du paiement repose sur lui. 

Le retard apporté au paiement du solde du fermage 2014 lui est donc bien imputable.



Sur le paiement du fermage du cuvage, M. [S] soutient que le bail ne prévoit que 2hl, ce que lui a confirmé la SAFER par courriel du 26 novembre 2015, et que les bailleurs ne peuvent le modifier unilatéralement.

Subsidiairement, il affirme que les bailleurs disposaient d'un délai de 5 ans pour agir en nullité du bail pour vice du consentement et qu'ils n'ont pas respecté le délai de 3 mois entre les mises en demeure des 7 et 27 avril 2015, si bien qu'il n'avait pas disposé de 6 mois après l'échéance pour régulariser sa situation. 

Par ailleurs, s'agissant de mises en demeure ayant trait aux même exercice et à la même dette, les conditions posées par l'article L411-31 ne seraient pas remplies.



Le bail est explicite sur le prix du fermage, puisqu'il indique qu'il est fixé à " 6hl/ha pour les vignes et 2hl pour le cuvage ", soit " 42,17 hl appellation Beaujolais ". Les bailleurs ne pouvaient donc exiger de M. [S] qu'l leur verse un complément pour la location du cuvage.



Concernant le non-paiement du solde du fermage 2014, l'article L411-31 I 1° du code rural exige, pour que la résiliation du bail soit prononcée, 2 défauts de paiement du fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de 3 mois après mise en demeure.



Les bailleurs ont adressé à M. [S] 3 mises en demeure, portant à la fois sur le solde du fermage 2014 et sur le complément depuis 2008 sur la location du cuvage, les 7 avril, 27 avril et 9 décembre 2015. Ils n'ont cependant pas attendu la fin du délai de 3 mois suivant la première mise en demeure pour attraire le preneur devant le tribunal paritaire des baux ruraux, puisque leur requête en résiliation du bail a été déposée dès le 3 juin 2015. Or les motifs de la résiliation s'apprécient au jour de la demande en justice.



Le jugement n°RG 51-15-000008 sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en résiliation du bail.



Sur la validité du congé



L'article L411-47 du code rural dispose : " Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. 

A peine de nullité, le congé doit :

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

-indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

-reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. 

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. "



Aux termes des articles L411-54 et R411-11 du même code, le congé peut être déféré devant le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de 4 mois suivant sa réception, à peine de forclusion.



Les époux [Y] soutiennent que comme M. [S] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une contestation non motivée, il n'a pas respecté le délai de 4 mois prévu par cet article et la contestation est donc irrecevable.

Sur le fond, ils indiquent que M. [Y] dispose de la capacité d'exploiter, que le preneur sait qu'il est en recherche d'emploi et que l'article L411-47 ne sanctionne pas par la nullité l'absence d'indication de la profession du bénéficiaire de la reprise ou une inexactitude dans cette indication lorsqu'elle n'est pas de nature à induire le preneur en erreur.



M. [S] affirme que l'absence de motivation dans la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux n'est passible d'aucune sanction, si bien qu'il a parfaitement respecté le délai de forclusion de 4 mois.

Il relève que la profession de M. [Y] indiquée dans l'acte du 2 mai 2016 valant congé est " responsable administratif et logistique ", alors qu'il était en réalité en recherche d'emploi. Il soutient qu'il n'est pas démontré par les bailleurs qu'il avait connaissance de sa profession et qu'il s'est alors trouvé dans l'impossibilité de vérifier si le projet de reprise était réel et sérieux.



L'article L411-54 n'impose pas à celui qui saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation d'un congé de motiver sa saisine. Celle-ci étant intervenue dans les 4 mois suivant la réception du congé par le repreneur, elle est recevable. Le jugement doit être confirmé de ce chef.



Sur le contenu du congé, il est constant que le bénéficiaire de la reprise a indiqué une profession erronée. Toutefois, dans la mesure où il n'est pas contesté qu'il était en recherche d'emploi, que la profession indiquée était celle qu'il exerçait avant de se trouver en situation de chômage et qu'aucune de ces situations professionnelles n'a de relation avec sa future profession d'exploitant agricole, cette inexactitude n'était pas de nature à induire le preneur en erreur.



Le congé est donc valable et le preneur devra quitter le cuvage. Le jugement n°RG 51-16-000012 sera infirmé de ce chef.

Dans la mesure où M. [S] ne sollicite pas de délai pour restituer les lieux aux bailleurs, il devra le faire dans le mois suivant la signification du présent arrêt, sans qu'il soit besoin pour autant d'assortir cette décision d'une astreinte.



Sur les demandes de débarras sous astreinte de la parcelle A253, de fixation du montant des fermages échus de 2015 à 2017, de dommages et intérêts en réparation du dommage matériel subi les 24 et 25 novembre 2017



M. [S] demande à la cour de confirmer les termes du jugement entrepris sur ces points. Les bailleurs ne soutiennent pas leurs demandes d'infirmation dans leurs dernières conclusions.



Le jugement n°RG 51-15-000008 sera donc confirmé de ces chefs.



Sur la demande de reprise des véhicules listés sur le constat d'huissier du 31 janvier 2018



Cette demande est devenue sans objet en raison de la confirmation du congé. 



Le jugement n°RG 51-15-000008 sera infirmé de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi les 24 et 25 novembre 2017



L'article 1719 du code civil dispose que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "



M. [S] se prévaut de cet article, ainsi que de l'article 5 alinéa 2 du bail, qui reprend partiellement ces dispositions, et de son article 6 alinéa 4 qui prévoit que " le preneur est autorisé à stationner devant le cuvage sur toute la longueur, espace qui doit être réservé à l'usage du cuvage ", pour soutenir qu'outre le préjudice matériel réparé par le tribunal paritaire des baux ruraux, il a également subi un préjudice moral.

Il expose avoir constaté, le 23 novembre 2017, que la serrure de la porte du cuvage avait été changée, si bien qu'il n'a pu y accéder pour charger des cartons de vin qu'il aurait dû aller vendre les 25 et 26 novembre à l'occasion d'une manifestation organisée dans le sud-ouest par les époux [U]. Il en justifie par un constat d'huissier du 23 novembre et par les attestations des époux [U].



Outre le préjudice matériel retenu par le conseil de prud'hommes, il sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral, qu'il évalue à 3 000 euros. Il explique ne pouvoir accéder au cuvage depuis lors, être obligé de charger les cartons de vin à la main, de supporter la présence dans le cuvage d'objets toujours plus nombreux déposés par les bailleurs et de composer avec une serrure qui dysfonctionne depuis que ces derniers l'ont remise en place.



Les bailleurs rétorquent avoir besoin de passer par le cuvage pour accéder à leur grenier et réfutent avoir empêché le preneur d'y entrer, notamment en positionnant leur véhicule devant. Ils déplorent que celui-ci ne leur a jamais produit de justificatifs d'assurance, ou alors un justificatif imprécis.

Ce dernier argument est inopérant en l'espèce. Pour le reste, le preneur démontre par le constat d'huissier et les attestations qu'il n'a pu participer à une " foire " aux vins en raison du changement de serrure intempestif. Les bailleurs ne contestent pas en être à l'origine.

Il apparait cependant que la serrure antérieure a été remise en place et que M. [S] peut à nouveau entrer dans le cuvage et l'utiliser. Par ailleurs, il évoque un " préjudice moral subi les 24 et 25 novembre ", lequel semble correspondre aux journées sur lesquelles les époux [U] ont organisé leur rencontre autour du vin, et ses arguments autour des difficultés qu'il a rencontrées par la suite sont donc inaptes à soutenir sa demande.



Le jugement n°RG 51-15-000008 sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, que ce soit pour les instances devant le tribunal paritaire des baux ruraux ou pour l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Confirme le jugement prononcé le 28 septembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône sous le n°RG 51-15-000008, sauf sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Confirme le jugement prononcé le 28 septembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône sous le n°RG 51-16-000012 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [Y] ;



Infirme pour le surplus le jugement prononcé le 28 septembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Villefranche sur Saône sous le n°RG 51-16-000012;



Statuant à nouveau ;



Rejette la demande d'annulation du congé pour reprise délivré à M. [S] ;



Dit que M. [S] devra libérer le cuvage dans le délai de 30 jours suivant la signification du présent arrêt ;



Dit n'y avoir lieu à assortir la présente décision du prononcé d'une astreinte ;



Dit que la demande de reprise des véhicules garés devant le cuvage est devenue sans objet du fait de sa reprise par le bailleur ;



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour les instances devant le tribunal paritaire des baux ruraux que pour l'instance d'appel ;





Le GreffierLa Présidente





Gaétan PILLIEPatricia GONZALEZ