Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 12 mai 2022

PhD/ND



Numéro 22/1898 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 12/05/2022 







Dossier : N° RG 19/00742 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HFZW 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion







Affaire :



[Y] [G], [R] [G]



C/



[O] [J], [E] [B] épouse [J]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 Mars 2022, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Sylvie HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [Y] [G]

né le 16 Avril 1997 à [Localité 8] (78)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Monsieur [R] [G]

né le 19 Avril 1993 à [Localité 8] (78)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés par Me Mathieu LAUVRAY de la SCP SALLEFRANQUE LAUVRAY, avocat au barreau de BAYONNE











INTIMES :



Monsieur [O] [J]

né le 23 Avril 1968 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [E] [B] épouse [J]

née le 22 Septembre 1963 à [Localité 6] (Gironde) 

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me François PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistés de Me Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

















sur appel de la décision 

en date du 15 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONT DE MARSAN





FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 18 novembre 2017, M. [Y] [G] et M. [R] [G] (les consorts [G]) ont donné à bail à M. [O] [J] et Mme [E] [B], épouse [J], (les époux [J]) une maison à usage d'habitation situé au n° [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel indexé de 700 euros, outre 100 euros de provision sur charges. 



Le 26 avril 2018, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, la somme de 1.081 euros au titre des loyers impayés. 



Suivant exploit du 3 juillet 2018, les consorts [G] ont fait assigner les époux [J] par devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, expulsion et paiement des arriérés, au visa des articles 1134 et 1741 du code civil et de la loi 89 462 du 6 juillet 1989. 



M. [J] a comparu pour lui-même, le tribunal n'ayant pas admis, faute de mandat de représentation en justice, qu'il représente son épouse. 



Par jugement réputé contradictoire du 15 janvier 2019, le tribunal a : 



- déclaré les consorts [G] recevables en leur demande de résiliation de bail

- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, pour défaut de paiement du loyer et des charges, à compter de ce jour 15 janvier 2019

- ordonné la libération des lieux dans le délai de 8 jours à compter de la signification de cette décision

- à défaut d'exécution spontanée, ordonné l'expulsion des époux [J] tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, par l'huissier le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

- autorisé le cas échéant les consorts [G] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de leur choix aux frais, risques et périls des époux [J] 

- condamné solidairement les époux [J] à payer aux consorts [G], au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2018, une somme de 3.545,88 euros qui sera abondée des intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2018 sur celle de 1.081 euros, du 3 juillet 2018 sur celle de 3 295,26 euros et de cette décision pour le surplus 

- condamné solidairement les époux [J] à payer aux consorts [G], à partir du 16 janvier 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros 

- condamné solidairement les époux [J] à payer aux consorts [G], à titre de dommages et intérêts, une somme de 1 000 euros 

- condamné solidairement les époux [J] à payer aux consorts [G] une somme de 1.000 euros fondée sur l'article 700 du code de procédure civile 

- ordonné l'exécution provisoire

- condamné solidairement les époux [J] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

- dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet des [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.





Par déclaration faite au greffe de la cour le 1er mars 2019, les consorts [G] ont relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2020.



***

 

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 avril 2020 par les consorts [G] qui ont demandé à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1104 et 1231-1 du code civil, de réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de : 



- constater que les époux [J] ont quitté les lieux le 7 janvier 2019 

- prononcer en conséquence la résiliation du bail à cette date, ou à défaut constater qu'il a été résilié à cette date d'un commun accord entre les parties 

- constater que le premier juge a omis d'allouer aux consorts [G] l'arriéré locatif dû pour la période courant du 30 septembre 2018 au 7 janvier 2019 

- condamner solidairement M. et Mme [J] à verser aux consorts [G] la somme de 5.739,11 euros au titre de leur dette locative pour la période courant du 1er mars 2018 au 7 janvier 2019 

- constater les dégradations locatives imputables à M. et Mme [J] 

- condamner solidairement M. et Mme [J] à verser aux consorts [G] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison de leur comportement dolosif, outre 7.980,95 euros montant des travaux de reprise réalisés ' 700 euros montant du dépôt de garantie) = 7.280,95 euros en réparation des dégradations locatives qui leurs sont imputables sur le fondement des articles 1131-1 et suivants du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, soit un montant total de 8.280,95 euros en réparation des préjudices subis

- condamner solidairement M. et Mme [J] à verser aux consorts [G] la moitié du coût du procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé par Me [F] [L] soit la somme de 336,09 euros / 2 = 168,04 euros 

- condamner solidairement les époux [J] à régler aux consorts [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel non compris dans les dépens, outre aux entiers dépens de l'appel ; 

- débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes fins et conclusions 

- confirmer pour le surplus la décision du premier juge. 



* 



Vu les dernières conclusions notifiées le 22 mai 2020 par les époux [J] qui ont demandé à la cour de prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :



- prononcer la résiliation du bail d'habitation au 4 décembre 2018

- constater que les époux [J] ayant quitté les lieux l'expulsion n'était plus requise. 

- condamner les consorts [G] à payer aux époux [J] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance. 

- fixer la dette locative hors charges des époux [J] à la somme de 3.165.33 euros. 

- dire et juger qu'après compensation des deux sommes, la créance due par les époux [J] aux consorts [G] est de 1.165.33 euros. 

- les condamner à payer cette somme. 

- débouter les consorts [G] du paiement des charges. 

- débouter les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts. 

- condamner les consorts [G] in solidum à payer la somme de 2.000 euros aux époux [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS



Il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et d'admettre les conclusions et pièces des intimés notifiées le 22 mai 2020.



sur la résiliation du bail 



Le premier juge a prononcé la résiliation du bail, aux torts du locataire, à effet au 15 janvier 2019, date du prononcé du jugement, sans donner de suite, comme il lui était loisible de ne pas le faire, à la note en délibéré du conseil du bailleur sollicitant une réouverture des débats en raison de la libération des lieux par le locataire au 7 janvier 2019 suivi d'un état des lieux de sortie contradictoire du même jour.



Les époux [J] prétendent, par un moyen de pure chicane, sans preuve et contre les pièces versées aux débats, avoir libéré les lieux le 19 novembre 2018 et non le 7 janvier 2019, tout en sollicitant, dans le dispositif de leurs écritures, que la résiliation du bail soit fixée au 4 décembre 2018. 



Mais, d'une part, le départ du locataire ne met pas fin, en lui-même, au bail qui s'exécute jusqu'à sa résiliation ou l'arrivée de son terme, et, d'autre part, la libération effective des lieux loués s'entend de la vidange des lieux et de la restitution des clés, laquelle a été effectuée le jour de l'état des lieux de sortie dressé le 7 décembre 2019 par un huissier de justice qui en a donné acte à M. [J], lequel, au surplus, écrivait le 8 janvier 2019 au bailleur en l'informant qu'il avait récupéré «ce jour » les derniers meubles laissés dans les lieux.



Il s'ensuit que la résiliation du bail ne peut être antérieure au 7 décembre 2019 et que, à cette date, le bailleur a accepté la résiliation du bail à l'amiable. 



sur la créance de loyers et charges 



Il est exact que le premier juge a omis de statuer sur les loyers et charges échus pour la période courant du 30 septembre 2018 jusqu'à la résiliation du bail. 



Les époux [J] ont cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2018 et jusqu'au 7 janvier 2019.



Le montant des loyers restant dus, avec application de l'indexation à compter du 18 novembre 2018, s'élève donc bien à la somme de 7.166,33 euros, exactement détaillée par les appelants dans leurs conclusions. 



Contrairement à ce que soutiennent les époux [J], les consorts [G] ont ensuite exactement déduit non seulement les sommes perçues au titre des allocations logement, de mars à novembre 2018, avant la cessation de leur service, soit 1.782 euros, mais également le trop-perçu de 396 euros sur les mois de janvier et février 2018, ramenant le solde des loyers impayés à 4.988,33 euros.



S'agissant des charges locatives, il résulte des clauses du bail que la consommation d'eau, chaude et froide, et d'électricité font l'objet de charges variables estimées à 100 euros par mois à régulariser sur présentation de factures bimensuelles. 





Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée. [...].. Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.



Cependant, le défaut de régularisation des charges, prévue par la loi ou le contrat, ne prive pas le bailleur du droit d'en réclamer le paiement en produisant les justificatifs de sa créance. 



Les factures d'abonnement et de consommation d'eau et d'électricité versées aux débats sont précises et dénuées d'équivoque quant à leur lien avec le logement loué par les époux [J] qui est équipé en sous-compteurs électricité et eau, et établissent que le locataire reste devoir la somme de 750,78 euros de ces chefs. 



En définitive, les consorts [G] démontrent que les époux [J] restent leur devoir la somme de 5.739,11 euros au titre des loyers et charges impayés.



Infirmant le jugement entrepris de ce chef, les époux [J] seront solidairement condamnés à payer cette somme, la cour n'étant saisie d'aucune demande de report du point de départ des intérêts moratoires à une date antérieure au présent arrêt. 



sur les dégradations locatives 



En droit, il résulte des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent dans les lieux loués pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



En l'espèce, au terme du constat dressé le 7 janvier 2019, au contradictoire des parties, l'huissier de justice a constaté :



- des dégradations des peintures des murs, plinthes et portes excédant une usure normale dans les chambres 1 et 2, dans le salon, la cuisine et la salle de bains

- la dégradation du portail d'entrée

- un jardin non entretenu et dégradé

- une grande saleté laissée dans les locaux loués 



La comparaison de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée permet d'établir que ces dégradations sont survenues au cours du bail liant les parties, de sorte que les époux [J], qui en sont présumés responsables, ne peuvent s'exonérer de leur obligation de réparation en se bornant à affirmer qu'ils n'ont commis aucune faute. 



Les consorts [G] ne sollicitent pas l'indemnisation de la remise en état du jardin mais le coût des travaux de reprise, selon factures acquittées, soit :



- reprise des peintures et du portail :5.935,05 euros TTC

- remplacement des portes : 1.729,15 euros TTC 

- nettoyage de la maison : 316,75 euros TTC 



Ces postes de reprise, qui sont en relation directe avec les dégradations constatées, n'ont appelé aucune observation de la part des époux [J].





Le préjudice des consorts [G] sera donc fixé à la somme de 7.980,95 euros.



Déduction faite du dépôt de garantie de 700 euros que les consorts [G] sont fondés à conserver, les époux [J] seront solidairement condamnés à payer aux consorts [G] la somme de 7.280,95 euros, outre la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, soit la somme de 168,04 euros. 



sur le trouble de jouissance subi par les époux [J] 



A hauteur d'appel, et au terme de leurs conclusions, quelque peu confuses sur ce point, les époux [J] font grief au bailleur d'avoir manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux, faisant valoir qu'ils ont dû supporter les travaux de transformation du garage en studio, alors même que le garage était inclus dans le bail d'habitation, que tout travaux constitue une gêne, le garage étant en continu de la maison, que le DPE obligatoire ne leur a pas été communiqué avec le bail mais, a posteriori, le 24 avril 2018.



Mais, s'agissant du document technique que le bailleur doit remettre au locataire lors de la signature du bail, les époux [J] ne caractérisent aucun dommage en lien avec sa remise différée au 24 avril 2018.



D'autre part, s'agissant du garage, par un nouveau moyen de pure chicane, les époux [J] feignent d'ignorer la clause du bail stipulant en caractères gras que la « maison est sise sur un terrain de 650 m² car amputé du garage », dont il résulte que les parties sont convenues d'exclure le garage du périmètre du bail, peu important la mention erronée figurant sur l'état des lieux d'entrée décrivant « 6 pièces dont garage » dont tentent de s'emparer les époux [J] s'agissant d'une simple erreur matérielle quand c'était le cabanon et non le garage qui était compris dans le bail tandis que l'examen des lieux et l'inventaire des clés remises aux locataires concernent bien, et exclusivement, le logement, le cabanon et la boîte aux lettres. 



Par ailleurs, il n'est pas établi que les consorts [G] ont manqué à leur obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible de son locataire en entreprenant les travaux de transformation du garage en studio, situé dans la continuité des lieux loués, dès lors qu'il n'est pas démontré que les nuisances sonores générées par ces travaux auraient par leur nature ou leur durée excédé les inconvénients normaux inhérents à la réalisation de travaux de bâtiment que le bailleur était en droit d'entreprendre sur son bien exclu du périmètre des lieux loués. 



Les époux [J] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.



sur le préjudice moral du bailleur 



Le premier juge a, justement caractérisé la mauvaise foi des époux [J] dans l'exécution du bail en cherchant, dans un esprit de chicane, à se soustraire à leur obligation de payer le loyer, n'hésitant pas à tenter de mettre artificiellement en jeu la responsabilité du bailleur dans la réalisation de certains dommages survenus dans la maison et sur le portail d'entrée, en controuvant un sinistre dont la fausseté a été dénoncée par l'expert de l'assureur qui a relevé que les locataires cherchaient à récupérer « de l'argent de façon indue et frauduleuse », que les dégradations alléguées sur le portail sont imputables au chien de grande taille du locataire, que les allégations d'infiltrations en façade ne sont en rien caractérisées, aucune trace d'humidité ni aucun dommage sur les embellissements de la cuisine n'ayant été constatés.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a indemnisé le préjudice moral des consorts [G] à concurrence de la somme de 1.000 euros. 



Le jugement sera également confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge des époux [J].



Les époux [J] seront solidairement condamnés aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

PAR CES MOTIFS 



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. [O] [J] et Mme [E] [B], épouse [J] à payer aux consorts [G] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre les dépens et le paiement d'une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



INFIRME le jugement pour le surplus,



et statuant à nouveau,



DIT que le bail a été résilié par les parties à effet au 7 décembre 2019, 



CONDAMNE solidairement M. [O] [J] et Mme [E] [B], épouse [J] à payer aux consorts [G] la somme de 5.739,11 euros au titre des loyers et charges impayés, 



y ajoutant,



FIXE à la somme de 7.980,95 euros le montant des réparations locatives, 



CONDAMNE solidairement M. [O] [J] et Mme [E] [B], épouse [J] à payer aux consorts [G] :



- la somme de 7.280,95 euros au titre des réparations locatives, déduction étant faite du dépôt de garantie de 700 euros conservé par les consorts [G]

- la somme de 168,04 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie



DEBOUTE les époux [J] de leur demande de réparation de leur préjudice de jouissance, 



CONDAMNE solidairement M. [O] [J] et Mme [E] [B], épouse [J], aux dépens d'appel et à payer aux consorts [G] une indemnité complémentaire de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La GreffièreLa Présidente