Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 12 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 12 MAI 2022



N° 2022/158













Rôle N° RG 19/18338 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHR6







SARL LE MIRADOR





C/



SCI [Adresse 4]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me BADIE

Me MAGNAN















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 09 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00004.





APPELANTE



SARL LE MIRADOR 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Dont le siège est sis [Adresse 5]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Farah CHEBLI, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



SCI [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituant Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Véronique OTTAVJ, avocat au barreau de NICE substituant Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de Nice.













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,



Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Mme Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Faits, procédure, prétentions et moyens 





Selon bail commercial en date du 1er Octobre 2004, la SCI [Adresse 4] a donné en location à la SA LE MIRADOR, aujourd'hui la SARL LE MIRADOR des locaux comprenant un magasin d'angle situé au rez-de-chaussée avec escalier particulier desservant une cave en sous-sol et deux pièces au premier étage, à usage exclusif de limonadier, glacier, salon de thé, bar, buffet froid et restaurant, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] pour une durée de douze années à compter du 1er Octobre 2004 pour se terminer le 30 Septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 40.000€.



Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 30 septembre 2016.



Par courrier recommandé non daté et reçu le 26 Octobre 2016, la locataire a sollicité le renouvellement du dit bail pour une durée de neuf années à compter du Ier Janvier 2017, en précisant n'y avoir lieu à déplafonnement en l'absence de toute modification matérielle des facteurs de commercialité au cours du bail expiré.



Par exploit en date du 31 Octobre 2016, la bailleresse a répondu favorablement à la demande de renouvellement de bail mais a sollicité la fixation d'un nouveau loyer annuel de 108.000,00€, hors charges, à compter du 1er Janvier 2017. 



Par mémoire préalable à la fixation d'un loyer renouvelé adressé le 8 novembre 2016, réceptionné le 9 novembre 2016, la SCI [Adresse 4] a maintenu ses demandes.















Puis par acte d'huissier du 28 décembre 2016, la SCI [Adresse 4] a assigné sa locataire la SARL LE MIRADOR devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice, en maintenant sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 108.000€ hors charges.

Par mémoire récapitulatif du 19 janvier 2017 la bailleresse a porté le montant de sa demande à la somme de 121.440€ hors charges, à compter du 1er janvier 2017.



Par mémoire en réponse du 17 janvier 2017, la SARL LE MIRADOR a demandé la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2017 à la somme de 64.000€.



Par Jugement en date du 5 avril 2017 le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice a constaté que le bail liant les parties est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet ( en réalité 1er janvier) 2017 et désigné Monsieur [U] en qualité d'expert à 1'effet de déterminer le montant de la valeur locative annuelle des locaux loués à la date du 1er Janvier 2017.





Le rapport de l'expert a été déposé le 24 mai 2018. L'expert a conclu à une valeur locative au 1er janvier 2017 de :

- 89.000€ HT par an avec prise en compte des surfaces louées en sous-sol,( soit 123,70m² pondéré et 720€ /m²/an)

- 82.944€ T par an si l'on exclut les surfaces en sous-sol ( soit 115,2m² pondéré et 720€/m²/an)

en précisant que le loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire ressortirait à 48.854,22€ par an. 



Au vu de ce rapport la SCI [Adresse 4] a par mémoire après expertise demandé à titre principal la fixation du loyer renouvelé à la somme de 114.546€ en retenant un prix moyen au m² de 926€, et à titre subsidiaire sa fixation à la somme de 91.290€ par an, si l'on exclut les sous-sols, avec un prix moyen au m² de 738€. Elle soutenait que la superficie de la cave devait être intégrée dans le calcul de la valeur locative et que la valeur de 720€ du m² était manifestement sous-évaluée.



Dans son mémoire la SARL LE MIRADOR a sollicité la fixation du loyer à la somme de 52.900€ par an, soit un prix de 460€/m². Elle soutenait au contraire que la cave avait été concédée à titre gratuit de telle sorte qu'elle n'avait pas à être prise en considération dans la superficie des lieux loués, et que la valeur du loyer au m² était surévaluée.



Par jugement en date du 9 octobre 2019, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice a :

- Dit que le loyer sur renouvellement des locaux loués au 1er janvier 2017 n'est pas soumis à plafonnement et doit être fixé à la valeur locative, le bail du 1er octobre 2004 ayant été conclu pour une durée supérieure à neuf ans,

Vu le rapport d'expertise de M. [U],

- Fixé la valeur locative annuelle des locaux loués à la somme de 89.000 € HT et hors charges à compter du 1er janvier 2017,

- Dit que la société LE MIRADOR sera tenue au paiement des intérêts légaux sur l'arriéré locatif, depuis le 28 décembre 2016, date de l'assignation en fixation du loyer sur renouvellement, puis au fur et à mesure des échéances contractuelles ensuite,

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Ordonné 1'exécution provisoire du jugement uniquement à hauteur d'un loyer annuel de 52.900 €, montant du loyer offert par la locataire,

- partagé les dépens par moitié entre les parties en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 



















Le tribunal a homologué le rapport de l'expert, en interprétant les clauses litigieuses du bail relatives à la surface des lieux loués comme intégrant la cave, laquelle fait donc partie des lieux loués soumis à loyers , et en retenant les éléments de comparaison de l'expert, et en écartant ceux des parties, pour retenir une surface pondérée de 123,70m² et un prix de 720€/m². 



Par déclaration en date du 2 décembre 2019, la SARL LE MIRADOR a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 14 février 2022, la SARL LE MIRADOR demande de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel de la société LE MIRADOR ;

- débouter, comme infondée, la société intimée de son appel incident,

- dire et juger, au contraire, que le loyer fixé par le premier Juge, et dont la bailleresse a l'audace de demander le doublement, est totalement injustifié par tous les motifs développés dans les présentes écritures et en fonction de l'évolution très défavorable du commerce,

- dire et juger que la concluante n'est nullement tenue de payer un loyer pour l'utilisation du sous-sol concédé à titre gratuit expressément par le bail,

- dire et juger qu'en cas de doute, le doute profite au débiteur de l'obligation, soit au débiteur de ( l'obligation de ) payer le loyer, en l'espèce la concluante et que cette solution ne peut en aucun cas être écartée au cas d'espèce au visa de l'Article 1190 du Code Civil,



Sur la valeur au mètre carré,

- dire et juger au vu de toutes les pièces et documents produits dans la présente affaire ainsi que les rapports de Monsieur [W], de Monsieur [V] et de Madame [L], et au vu de toutes les références de comparaison et de l'analyse desdites comparaisons, que les vraies références de comparaison efficaces et particulièrement pertinentes sont celles qui concernent le restaurant le MILO'S et le restaurant le MAORI 

- voisins immédiats à 15 ou 20 mètres de la concluante,

- dans le même secteur

- et pour la même activité

- et pour lesquels par une extraordinaire coïncidence la valeur au mètre carré est déterminée à hauteur de 405 € le mètre carré par an,

- dire et juger en conséquence qu'il ne faut pas homologuer le rapport de Monsieur [U], qu'il faut au contraire retenir les évaluations des autres experts qui ont eu à se prononcer dans des rapports versés aux débats sur les commerces du secteur,

- dire et juger que les références concernant les magasins de faible surface et situés dans une autre zone, comme ceux qui sont situés à proximité immédiate de la Place Masséna, ne sont pas de bonnes références de comparaison,

- dire et juger par principe, que les références de comparaison pertinentes sont toujours en toutes circonstances, celles qui résultent des loyers pratiqués à l'égard de commerces similaires et à proximité immédiate, qui doivent être retenus en priorité absolue,



En conséquence, entendre réformer le jugement dont appel ;

Et statuant en outre sur l'absence de minoration relative à la taxe foncière, à l'absence de location-gérance et de sous-location dans le bail,

- Entendre chiffrer le loyer de renouvellement pour une période de neuf années entières et consécutives du bail objet de la présente procédure, à une valeur au mètre carré de 460 € hors taxes et hors charges, soit 52.900 € de loyer annuel hors taxes et hors charges pour 115 m2 pondérés sans tenir compte du sous-sol,

- Dire et juger qu'il y aura également matière à réduction en raison de la prise en charge de la taxe foncière et de l'absence de possibilité de sous-location ou de location-gérance,

- Donner acte à la concluante de ce qu'elle s'est réservée le droit d'agir en révision exceptionnelle, en application de l'art. 1195-3 du code civil et en révision triennale compte tenu de l'évolution extrêmement défavorable des valeurs locatives en l'état de la très grave crise qui a affecté la Société, exposée ci-dessus,

- Constater que ces chiffrages aboutissent de manière quasi-totale aux valeurs de 405 € le mètre carré pour les restaurants MlLO'S et MAORI, principales références de comparaison,











- Condamner la bailleresse aux entiers dépens de première instance et d'appe1comprenant les frais et honoraires de l'expert judiciaire [U],

- Condamner la bailleresse à payer 5.000€ d'indemnités sur la base de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Ordonner la distraction des dépens devant la Cour au profit de la SCP BADIE-SIMON- THIBAUD & JUSTON.



Par conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 20 janvier 2022, la SCI [Adresse 4] demande de : 

- Déclarer la Société [Adresse 4] recevable en son appel incident,

- Débouter la Société LE MIRADOR de l'ensemble de ses demandes,

- Confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a fixé la valeur locative annuelle des locaux loués à la somme de 89.000,00 Euros HT. et hors charges à compter du 1er Janvier 2017,

Statuant à nouveau du chef réformé,

- Fixer le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 91.290,00 Euros, hors charges, à compter du 1er Janvier 2017,

- Condamner la Société LE MIRADOR au paiement à la Société [Adresse 4] de la somme de 4.000,00 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d'appe1 distraits au profit de Me Joseph MAGNAN, Avocat à la Cour, sous sa due affirmation de droit.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 mars 2022.





Motifs de la décision



Il n'est pas contesté que le bail commercial du 1er octobre 2004 liant les parties a été conclu pour une durée de 12 ans, de telle sorte qu'en application de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer sur renouvellement au 1er janvier 2017 n'est pas soumis à la règle du plafonnement en fonction de la variation indiciaire, mais doit être fixé à la valeur locative. 



L'article L.145-33 du code de commerce dispose que :

' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.'



Les articles R.145-2 et suivants du code de commerce exposent la consistance des éléments définis à l'article L.145-33 susvisé.



Sur la superficie des lieux loués



Il ressort du rapport de l'expert que les locaux, sur trois étages, ont une superficie totale utile de 153,48 m² et sont composés de :

- un rez-de-chaussée de 94,02m² ( salle de bar, couloir/sanitaires, coin lavabo et toilettes)

- un 1er étage de 25,55m² ( cuisine et chambre froide)

- un sous-sol de 33,91m² ( cave avec chambre froide et palier avec vestiaires du personnel).



L'expert a cependant laissé à l'appréciation du tribunal la question de savoir si, au regard des clauses du contrat, la cave devait être comprise dans la superficie des lieux loués ou si elle correspondait à un supplément gratuit pour le locataire. 















La SARL LE MIRADOR soutient que, au visa des articles 1134 et 1162 du code civil ancien, les clauses contractuelles doivent être interprétées en faveur du débiteur de l'obligation, et qu'en l'espèce c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il y aurait un loyer à régler pour le sous-sol alors qu'il est expressément indiqué qu'il est concédé à titre gratuit, conformément aux usages dans la ville de [Localité 6]



La bailleresse demande la confirmation sur ce point et soutient que la volonté des parties était bien d'intégrer la cave dans l'assiette des biens loués, et que la clause du bail relative à la gratuité n'est qu'une clause de style qui n'a pas vocation à s'appliquer. 



En toute hypothèse elle indique que même dans l'hypothèse où les locaux sis au sous-sol devaient relever du simple supplément gratuit, cela justifierait néanmoins l'application d'un coefficient de majoration de la valeur locative des lieux loués au titre de l'avantage concédé au locataire par cette

situation, le dit coefficient de majoration ne pouvant être inférieur à 3%.



En application de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 



Les articles 1156 et 1161 disposent que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes et que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. 



Enfin l'article 1162 ancien du Code civil dispose que :

'Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.'



En l'espèce le bail commercial de 2004 comporte deux clauses apparemment contradictoires.



Tout d'abord l'article 1 relatif à la désignation des locaux loués désigne ces locaux comme :

' Un magasin situé au rez-de-chaussée comprenant un grand magasin d'angle, [Adresse 5] et [Adresse 7], portant le n°1 du règlement de copropriété avec escalier particulier desservant la cave au sous-sol et deux pièces au 1er étage portant le n°11 du règlement de copropriété, dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 5]".



Puis toujours en page 1 du bail figure un paragraphe 6 qui stipule que :

' Dans le cas où il existe une cave, elle est concédée à titre gratuit, sans aucune garantie, ni responsabilité du bailleur'.



Il ressort clairement de la clause relative à la désignation des lieux loués que l'usage de la cave a clairement été envisagé par les parties lors de la signature du bail, ladite cave, qui ne constitue pas un lot de copropriété contrairement au 1er étage, étant accessible par une trappe au sol et un escalier métallique ainsi qu'il ressort des photographies du rapport d'expertise. La cave, ou le sous-sol, doivent donc être considérés comme étant inclus dans le périmètre des surfaces louées.



Cependant, contrairement aux affirmations du premier juge, il n'y a pas lieu d'écarter la clause de gratuité contenue au paragraphe 6, au motif qu'il s'agirait d'une clause de style du contrat de bail type pré-imprimé. 



En effet il est reconnu par les parties qu'existe à [Localité 6] un contrat de bail type lequel inclut de manière usuelle une clause relative à la concession gratuite de la cave, en raison des risques de remontée de la nappe phréatique et donc des risques de remontée des eaux dans les sous-sols, cette clause permettant aux bailleurs de se dégager de toute responsabilité en cas de dégâts des eaux, en contrepartie de la gratuité de la concession de la cave. 













Cette clause type, applicable ' dans le cas où il y a une cave', ce qui est le cas du bail objet du litige, n'a pas été rayée ni biffée par les parties lors de la signature du bail, de telle sorte que les deux parties en ont accepté la portée, à savoir la gratuité d'une part, l'absence de responsabilité du bailleur d'autre part.



Cette clause expressément acceptée par les parties est donc applicable, au visa de l'article 1134 du code civil.



Dès lors, si la cave fait bien partie de l'assiette des lieux objet du bail, de telle sorte que le locataire peut l'utiliser, la superficie de cette cave ne doit pas être prise en compte pour la détermination de la valeur locative puisqu'elle a été concédée à titre gratuit.



En conséquence, pour déterminer la superficie des locaux utile pour fixer la valeur locative, il convient d'exclure la superficie du sous-sol, ce qui après application des coefficient de pondération, permet de retenir une superficie de 115,20m². 



En revanche cette cave mise à disposition du locataire, qui l'utilise de manière effective en tant que réserve et vestiaire pour le personnel, même si elle est d'un accès peu aisé ( trappe et escalier mécanique), constitue un avantage pour le locataire justifiant la majoration de la valeur locative, ce qui n'est pas incompatible avec le caractère gratuit de la mise à disposition, contrairement aux prétentions du demandeur. Il sera donc appliqué un coefficient de majoration de 2% de la valeur locative, compte tenu de la superficie de ce local ( 33m2, mais aucune ouverture).



Le jugement est infirmé.





Sur les facteurs locaux de commercialité 



Il ressort du rapport d'expertise que le bar-restaurant exploité par la SARL LE MIRADOR se situé à [Localité 6], à l'angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 5], dans un secteur piétonnier et touristique situé au centre du ' [Adresse 3]' de la ville de [Localité 6], à proximité du tramway.



L'établissement exploite une terrasse en devanture faisant l'objet d'une autorisation d'occupation du domaine public, terrasse protégée en hiver par des brises-vents latéraux.



L'expert a qualifié, à juste titre cet emplacement d'excellent.



En cause d'appel, la SARL LE MIRADOR invoque pour la première fois une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant une diminution de la valeur locative retenue par l'expert, tenant à l'attentat sur la Promenade des Anglais survenu le 14 juillet 2016, soit pendant la période antérieure au renouvellement, lequel aurait eu des répercussions sur la fréquentation touristique et aurait engendré une baisse du chiffre d'affaires constante depuis 2016. Elle verse aux débats ses bilans comptables pour les années 2015 à 2018, lesquels démontrent une baisse du chiffre d'affaire de 13% entre 2015 et 2017 ( CA 2015 : 2.051.842€; CA 2016 : 2.026.183€; CA 2017 : 1.789.144€). 



La SCI [Adresse 4] soutient qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte cet élément, en l'absence de discussion sur les facteurs de déplafonnement, les conséquences de cet attentant n'ayant aucun impact sur les composantes de la valeur locative que sont la superficie des lieux, les clauses contractuelles et les valeurs de référence.



L'article R145-6 du Code de commerce énonce que :

 « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l' intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue ou il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. ''





Il en résulte que contrairement aux affirmations du bailleur, des modifications dans ces facteurs telles qu'une baisse de la fréquentation touristique doivent être pris en compte au titre des facteurs de commercialité permettant de déterminer la valeur locative.



Cependant en l'espèce, sans contester l'existence de cet attentat du 14 juillet 2016 et l'impact négatif qu'il a eu sur l'image de la France à l'étranger, il n'en reste pas moins que la locataire ne produit aucune donnée objective et extérieure, telle que des données départementales ou émanant de l'office du Tourisme, permettant d'objectiver la baisse de la fréquentation touristique pour la fin de l'année 2016, étant rappelé que la locataire elle-même reconnaît que pour le premier semestre 2016 il y a eu au contraire une très forte augmentation de la fréquentation touristique du fait du Championnat d'Europe de football, dont certains matchs ont eu lieu à [Localité 6]. 



Or la baisse du chiffre d'affaire et celle du résultat d'exploitation peuvent avoir des causes multiples, autres que la baisse de la fréquentation touristique. 



Dès lors il n'y a pas lieu de retenir une dégradation des facteurs locaux de commercialité susceptible de diminuer la valeur locative retenue par l'expert.



De même il n'y a pas lieu de tenir compte de la crise sanitaire liée à l'épidémie du Covid-19, et ses conséquences sur les bars-restaurants qui ont été fermés pendant de nombreux mois, puisque la SARL LE MIRADOR qui l'invoque reconnaît elle-même que cet élément survenu en 2020 n'a pas à être pris en compte puisqu'il s'est produit après la date du renouvellement du bail. 



Sur les valeurs de référence 



Dans son rapport l'expert a retenu 7 éléments de comparaison, tous situés [Adresse 7] et [Adresse 5], dans la zone piétonne, exerçant tous une activité de bar-restaurant, snack ou glacier, et bénéficiant tous d'une terrasse sur le domaine public. Ces éléments de comparaison sont : le Café Masséna, Le Parasol, Le Pinocchio ( 2 établissements), le Milo's, le Joseph et le Maori.



Après application à ces éléments de comparaison de divers correctifs de minoration ( pour destination plus large ou faculté de location-gérance ou de sous-location, ou non proportionnalité des surfaces), pour tenir compte des différences entre ces références et le local expertisé, il retient que la moyenne de ces éléments de comparaison abouti à un prix de loyer de 720€/m²/an.



Cette valeur locative est contestée par les deux parties. 



Tout d'abord il convient de rappeler, comme l'a fait le premier juge que la détermination d'une valeur locative ' moyenne' suppose de prendre en compte une pluralité de valeurs de référence, ce qui par définition implique des valeurs hautes et d'autres plus basses, pour aboutir à une moyenne.





Dès lors il n'est pas possible de retenir comme le demande la SARL LE MIRADOR que deux éléments de comparaison, à savoir le Maori et le Milo's, pour lesquels l'expert a retenu un prix de 405€/m²/an, à savoir les deux éléments de comparaison les plus bas, même s'ils sont particulièrement pertinents car très proches des locaux objet du présent litige. 



En second lieu il est important de retenir, dans la mesure du possible, des éléments de comparaison portant sur des locaux destinés à des activités similaires, en l'espèce l'activité de bar, restauration, snacking, glacier. Dès lors les éléments de référence invoqués là encore par la locataire n'ont pas vocation à être retenus, dans la mesure où ils concernent des magasins de prêt-à-porter, même s'ils sont à proximité du restaurant Le Mirador ( références magasin Darjeeling, Bata, Sud Express, Kentucky... issus du pré-rapport de Mme [P] déposé en 2016 dans une autre procédure, d'autant que seules certaines références sont invoquées, alors que l'expert retient au final une valeur locative de 743,95€/m²/an). De même l'arrêt rendu par 









la Cour d'Appel du 1er mars 2016 concernant l'affaire [H] ne permet pas de critiquer utilement le rapport d'expertise de M. [U], d'autant qu'il n'est pas versé aux débats.



Ensuite les contestations avancées par la bailleresse pour contester la superficie du local du restaurant Le Milo's et la surface retenue par l'expert, ainsi que la réponse de celui-ci au dire de l'avocat doit également être écarté. En effet contrairement à ce qui est indiqué dans ses conclusions elle ne verse pas le bail du 20/01/2012 du Milo's en pièce 5, cette pièce n°5 étant le bail commercial du restaurant le Maori du 3 janvier 2014. La référence du Milo's est retenue conformément au rapport d'expertise.



Enfin l'expert a bien appliqué une pondération en raison de la comparaison de la superficie des locaux, pour limiter l'effet 'bonbonnière' allégué par la locataire. 



Au vu de ces éléments, les éléments de comparaison retenus par l'expert [U] afférents à des commerces ayant une activité similaire et situés dans une zone d'activité proche sont pertinents et non critiquables. 



La valeur locative moyenne est arrêtée à la somme de 720€/m²/an.



Sur le prix du bail renouvelé



Compte tenu de la valeur locative susvisée et de la surface pondérée retenue de 115,20m², le loyer du bail renouvelé est de : 



115,20 x 720€ = 82.944€



Ainsi qu'il a été dit cette valeur est majorée de 2% compte tenu de l'avantage procuré par la mise à disposition gratuite de la cave.



La valeur locative est donc de 84602,88€, arrondi à 84.603€/an HT et hors charges. 



Contrairement à la demande de la locataire, et ainsi que l'a dit le premier juge il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de minoration pour la mise à la charge de la locataire de la taxe foncière, tous les éléments de comparaison retenus mettant de même à la charge du locataire ladite taxe foncière. 





Le jugement est infirmé en ce qui concerne le montant du loyer.



Il est en revanche confirmé en ce qui concerne le point de départ des intérêts moratoires en application de l'article 1155 du code civil.



Les ' donné acte' n'étant pas des demandes, il n'y a pas lieu de donner acte à la locataire de ce qu'elle se réserve le droit d'agir en révision triennale. 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Chaque partie ayant partiellement succombé en ses demandes, les dépens, en ce compris les frais d'expertise, seront partagés par moitié entre elles, 



Pour les mêmes motifs il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.



Le jugement est confirmé sur ces points. 













PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement



Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice du 9 octobre 2019 sauf en ce qui concerne le montant du loyer renouvelé;



L'infirme de ce chef et statuant à nouveau 



Fixe la valeur locative du local commercial sis [Adresse 1] à la somme de 84.603€ par an HT et hors charges à compter du 1er janvier 2017;



Y ajoutant 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;



Partage par moitié les dépens d'appel et condamne chacune des parties en tant que de besoin au paiement de ladite moitié.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT