Cour d'Appel · 3ème chambre — 11 mai 2022

11/05/2022



ARRÊT N°356/2022



N° RG 21/02220 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OFIF

EV/CD



Décision déférée du 19 Mars 2021 - Tribunal de proximité de MURET ( 1120000119)

Mme [P]

















[Y] [E]





C/



S.A. PROMOLOGIS





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***





APPELANTE



Madame [Y] [E]

1 avenue Vincent Auriol

appt 1323

31600 MURET

Représentée par Me Stéphanie DUVERGER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/002/2021/012 du 07/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉE



S.A. PROMOLOGIS

2 rue du Docteur Sanières

31007 TOULOUSE CEDEX 6

Représentée par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



Par acte du 27 avril 2017, la SA Promologis a donné à bail à Mme [Y] [E] un appartement situé 1, Avenue Vincent Auriol à Muret.



Par acte du 10 janvier 2020, la SA Promologis a fait assigner Mme [E] devant le juge du contentieux de la protection de Muret afin d'obtenir :

' la résiliation du bail,

' l'expulsion immédiate de Mme [E],

' la condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par décision du 19 mars 2021, le juge du contentieux de la protection de Muret a :

' prononcé la résiliation du bail conclu le 27 avril 2017 entre la SA Promologis et Mme [E],

' ordonné la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

' dit qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir libéré les lieux dès la signification du jugement, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

' condamné Mme [E] à verser à la SA Promologis la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme Promologis aux dépens.



Par déclaration du 17 mai 2021, Mme [Y] [E] a formé appel de la décision ce qu'elle : « a prononcé la résiliation du bail conclu le 27/04/2017 entre Promologis et Mme [E] a ordonné la suppression du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux -a dit que faute pour elle d'avoir libéré les lieux à la signification du jugement il pourra être procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef - a condamné Mme [E] à régler la somme de 300 € au titre de l'article 700 NCPC et aux entiers dépens -a ordonné l'exécution provisoire».



Par dernières conclusions du 22 juin 2021, Mme Anihati [E] demande à la cour de :

réformer le jugement en date du 19 mars 2021 en ce qu'il a : 

' prononcé la résiliation du bail conclu le 27 avril 2017 entre Promologis et Mme [E],

' ordonné la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, 

' ordonné son expulsion à défaut d'avoir quitter les lieux de son chef, 

' condamné Mme [E] à régler la somme de 300 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, 

' ordonné l'exécution provisoire, 

Statuant à nouveau, 

' constater la bonne foi de Mme [E],

' constater qu'aucun trouble anormal du voisinage ne peut être imputé à Mme [E]

' débouter la société Promologis de l'intégralité de ses demandes,

' condamner la société Promologis à payer à Mme [E]la somme de 800 € au titre de l'article 700 du CPC et des dépens.



Par dernières conclusions du 23 juin 2022, la SA Promologis demande à la cour de :

' constater le trouble anormal de jouissance résultant du comportement de Mme [Y] [E], 

' débouter Mme AnlihatiColo de l'ensemble de ses prétentions contraires 

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé rendu le 19 mars 2021, en ce qu'il a : 

' prononcé la résiliation du bail signé par Mme [Y] [E] avec la société Promologis en date du 24 avril 2017, aux torts de la locataire avec toutes conséquences de droit, 

' prononcé l'expulsion immédiate de Mme [Y] [E] ainsi que de tout occupant et objet de son chef, 

' dit et jugé que Mme [Y] [E] ne pourra bénéficier d'aucun délai afin de quitter les lieux, à compter de la signification à intervenir, 

condamner Mme [Y] [E] à payer à la Société Promologis la somme supplémentaire de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

' condamner Mme [Y] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Thierry Lange, avocat sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



La clôture de l'instruction est intervenue le 7 mars 2021.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS :



Sur la résiliation du bail :



Mme [E] fait valoir que si une plainte a été déposée par une locataire aucune suite n'a été donnée et conteste troubler la jouissance des autres occupants de l'immeuble.



Elle explique s'être absenté pendant deux mois en 2017 et que son fils, diagnostiqué schizophrène, supposé séjourner chez sa tante est revenu à son domicile et causé des troubles de voisinage.



Elle affirme que depuis les voisins font « une véritable obsession » sur son foyer et que chaque bruit dans l'immeuble leur est imputé sans chercher à discuter avec elle et alors que la sonorisation n'est pas assurée.



La SA Promologis oppose que les premiers troubles du voisinage sont intervenus en juillet 2017 et persistent depuis malgré des rappels à l'ordre, étant précisé que Mme [E] ne s'est pas rendue à la tentative de conciliation qui a été organisée.



Selon l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location tandis que l'article 6-1 de cette loi impose au propriétaire des locaux « après mise en demeure, d'utiliser les droits dont il dispose afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux ». 



De plus, le bail précise : «La loi 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance (art. 18) prévoit la résolution de plein droit du bail en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. ».



La cour précise que les attestations de Mme [A] [C] et de MM. [W] [V], [N] [O] et [R] [B] ne peuvent être retenues comme non datées.



En l'espèce, le 24 juillet 2017, 33 voisins de Mme [E] alertaient la bailleresse de ce que le fils de cette locataire les dérangeait par des bruits incessants et répétitifs et que la situation persistait malgré un précédent courrier. Il est précisé que le fils de la locataire et un groupe d'adolescents qui l'accompagnent dérangent les autres résidents et ne respectent pas les parties communes : coup de pied dans le portillon et la porte d'entrée principale, mégots de cigarette, tirs avec un pistolet à billes par la fenêtre.



Pour la même période, la bailleresse produit :

' un échange de messages avec M. et Mme [Z] en juillet 2017 se plaignant des voisins du dessus, c'est-à-dire Mme [E] et sa famille les accusant de faire du bruit la nuit et les empêchant de dormir malgré leurs demandes à deux reprises et précisant que bien que vivant dans l'appartement depuis 25 ans ils n'avaient jamais subi de tels problèmes,

' une attestation de M. [K] [L] du 11 août 2017 indiquant avoir été témoin à plusieurs reprises de la dégradation des portes d'entrée de la résidence par des jeunes qui rendaient visite au fils de Mme [E],

' une attestation de Mme [G] [Z] du 21 août 2017 évoquant un 

« grand tapage nocturne » une nuit sur deux en moyenne depuis de nombreuses semaines et le non-respect de parties communes (jet de mégots et de tabac) précise avoir tenté une approche amiable avec le fils de Mme [E] et que la gendarmerie était intervenue à plusieurs reprises,

' le 6 septembre 2017, M. et Mme [Z] précisaient que le fils de Mme [E] était toujours seul sans la mère et continuait à déranger le voisinage par un bruit persistant jusque tard dans la nuit, ne respectant pas les parties privatives de chaque habitant jetant des objets vers les balcons et affirmaient avoir reçu des projectiles dont une cartouche d'oxygène en métal.



Suite à ce courrier la bailleresse a adressé à Mme [E] un avertissement le 12 juillet 2017 et une mise en demeure de faire cesser le trouble par courrier du 28 septembre 2017.



Mme [E] ne conteste pas le comportement de son fils pendant cette période, elle indique et justifie qu'il souffre d'une pathologie mentale.



Si Mme [E] fait valoir que pendant cette période elle était partie à Mayotte et que son fils a eu un comportement regrettable mais temporaire, la bailleresse produit :

' lettres des 5 janvier, 28 février et 28 novembre 2018 de M.et Mme [Z] se plaignant auprès de la bailleresse du tapage nocturne provenant de l'appartement occupé par Mme [E] et que la situation s'aggravait lorsque le fils de Mme [E] était présent,

' plainte de Mme [Z] auprès de la gendarmerie de Muret le 24 août 2019;

' courrier de M. et Mme [R] [B], de la famille de M. et Mme [Z] ,

' des attestations du 15 juin 2020 établies par M. [K] [L], Mme [F] [B] et M. [J] [H] confirmant la persistance de tapage et d'incivilités de la famille [E].



Enfin, si Mme [E] produit des attestations de Mesdames [M] [S], [T] [U] et [D] [X], desquelles il ressort que l'une d'elles qui habite dans un autre immeuble se dit victime de dénonciations mensongères de ses voisins, ce qui n'éclaire pas sur la situation de Mme [E], la seconde indique que sa chambre se situe contre l'appartement de Mme [E] et qu'elle n'est pas gênée par le bruit, la troisième établie par la fille de Mme [E] qui affirme que des voisins ont sonné en septembre les accusant de déplacer des meubles alors qu'ils n'en avaient pas encore et de faire du bruit alors qu'elle vit avec sa mère et ses propres enfants dont l'un âgé de 12 ans qui va au collège ce qui induit l'absence de bruit le soir, et ont accusé son frère de faire du bruit alors qu'il n'était pas dans l'appartement et que la police n'a jamais été appelée.



Cependant, le fait qu'une personne même voisine proche ne soit pas gênée par le bruit est insuffisant à remettre en cause des plaintes qui si elle sont été établies essentiellement par la famille [Z], ne l'ont pas été exclusivement ; ainsi il n'est pas établi que les plaintes soient exclusivement le résultat de la malveillance de cette famille et des autres locataires. Par ailleurs, s'il est possible que les appartements soient mal insonorisés, c'est une raison de plus pour tenter de ne pas gêner ses voisins et en tout état de cause le bruit qu'ils font ne serait pas spécialement stigmatisé par les voisins de la famille [E] s'il était équivalent à celui des autres résidents.



De plus, si les événements de 2017 à eux seuls ne pourraient justifier le prononcé de la résiliation du bail, la bailleresse produit des attestations plus récentes qui n'ont pas été établies exclusivement par la famille [Z] et démontrent la persistance de la gêne subie.



La répétition des plaintes émanant de voisins malgré deux rappels à l'ordre qui ont été adressés à Mme [E] et une tentative de conciliation caractérisent un trouble anormal de voisinage justifiant le prononcé de la résiliation du bail par confirmation du jugement déféré.



L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a octroyé à la bailleresses 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande en cause d'appel.



Mme [E] qui succombe gardera la charge des dépens





PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine: 



Confirme la décision déférée,



Rejette la demande de la SA Promologis au titre de l'article 700du code de procédure civile,



Condamne Mme [Y] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT







 I. ANGERE. VET