Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 11 mai 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N° 256



DU : 11 Mai 2022



N° RG 20/01735 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FP2U

FK

Arrêt rendu le onze Mai deux mille vingt deux



Sur APPEL d'une décision rendue le 6 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (G n° 19/01748 ch1 cab2) 



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire



En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



S.C.I. [P]

SCI immatriculée au RCS de Tour sous le n° 527 755 730 00019

[Adresse 5]

[Localité 2]



dont le gérant est M. [E] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Pierre-Nicolas DEVAUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE



ET :



La société SYCOMMO

SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 380 189 076 00025

[Adresse 6]

[Localité 8]



prise en son agence sise [Adresse 9] 



Représentant : la SELARL TOURNAIRE - MEUNIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉE



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 09 Mars 2022, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame CHALBOS et Monsieur KHEITMI, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.



ARRET :

Prononcé publiquement le 11 Mai 2022 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Exposé du litige : 



La SCI [P], propriétaire de différents biens immobiliers situés à [Localité 8], [Adresse 4] et [Adresse 10], a donné mandat, suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2011, à la SARL Sycommo de gérer ses biens, et notamment de percevoir et de recouvrer les loyers, de rechercher des locataires et de louer ou de relouer les biens, après en avoir avisé la société mandante.



La SARL Sycommo a consenti le 20 décembre 2013, au nom de la SCI [P], un bail d'habitation à M. [N] [U], sur un appartement situé [Adresse 4]. La SARL Sycommo a par ailleurs souscrit, le 26 décembre 2013 auprès de la société d'assurance Mutuelle Alsace Lorraine Jura, une demande d'assurance pour loyers impayés, détérioration immobilière et assistance juridique, contrat d'assurance dénommé Pack Fastt Plus.



M. [U] a laissé des loyers impayés, la SCI [P] l'a fait assigner devant le tribunal d'instance de Clermont-Ferrand, et a obtenu de cette juridiction, le 12 octobre 2017, un jugement prononçant avec l'exécution provisoire la résiliation du bail, l'expulsion de M. [U] et de tous biens et occupants de son chef, et le condamnant à payer à la SCI [P] 11 108,17 euros de loyers impayés, une indemnité d'occupation de 522,29 euros par mois à compter du 1er juillet 2017, et 100 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI [P], suivant lettre recommandée du 14 février 2019, a invité la SARL Sycommo à justifier qu'elle avait fait une déclaration de sinistre à son propre assureur responsabilité professionnelle, ou à défaut à lui verser une somme de 19 996 euros en indemnisation de son préjudice, pour les loyers ou indemnité d'occupation laissés impayés par M. [U], et pour les frais de remise en état des locaux. 



N'obtenant pas satisfaction, la SCI [P] a fait assigner, le 9 avril 2019, la SARL Sycommo devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, pour obtenir paiement en principal de la dite somme de 19 996 euros, en réparation du préjudice que lui aurait causé par sa faute la société mandataire, en n'effectuant pas dans les délais voulus la déclaration de sinistre auprès de l'assureur pour loyers impayés. 



Suivant jugement contradictoire du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire a débouté la SCI [P] de toutes ses demandes, et l'a condamnée à payer une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI [P], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 27 novembre 2020, a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions.

La société appelante réitère les demandes qu'elle avait présentées devant le tribunal. Elle réaffirme que la SARL Sycommo a bien commis des fautes dans l'exécution de son mandat, qui incluait le logement donné à bail à M. [U] : la société mandataire n'a pas vérifié la solvabilité du locataire, et elle a tardé à déclarer les loyers impayés à l'assureur, de sorte que celui-ci a refusé sa garantie. La SCI [P] conteste avoir elle-même commis une faute quelconque, et expose que c'est à la société mandataire qu'il incombait, dans le cadre de son mandat, de mettre en 'uvre les garanties qu'elle avait souscrites au nom de la société mandante. 



La SARL Sycommo conclut à la confirmation du jugement. Elle conteste d'abord avoir reçu mandat de gérer le bien donné à bail à M. [U], en exposant que le mandat de gérance ne portait pas sur un logement situé au [Adresse 4]. Subsidiairement, elle fait valoir qu'elle n'était tenue que d'une obligation de moyens, et que c'est à la SCI [P] qu'il appartenait de faire toutes diligences pour déclarer elle-même le sinistre dans le délai de quarante-cinq jours, ou de lui demander d'effectuer cette déclaration en son nom ; que d'ailleurs la SCI [P] ne prouve pas son préjudice, puisqu'elle détient pour les loyers impayés un titre exécutoire à l'encontre de M. [U] : le jugement du 12 octobre 2017, qu'elle ne justifie pas avoir fait exécuter ; qu'elle ne justifie pas non plus, d'autre part, des dégâts locatifs dont elle demande réparation.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2022.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 7 avril et le 23 décembre 2021. 



Motifs de la décision : 



Comme le fait valoir la SARL Sycommo, l'acte de mandat du 28 octobre 2011 ne vise, pour le bien situé aux numéros 4 et [Adresse 7], qu'un local commercial, et non pas un local d'habitation, tel que celui donné à bail à M. [U] le 20 décembre 2013 ; cependant la SARL Sycommo a elle-même reconnu, en établissant cet acte de bail au nom de la SCI [P], qu'elle avait été « régulièrement mandatée à cet effet », selon une mention figurant dans le même contrat de bail. Par la suite la SARL Sycommo s'est à plusieurs reprises comportée comme le mandataire de la SCI, pour la gestion du logement en cause : elle a souscrit l'assurance de protection contre différents risques locatifs, et a envoyé, en 2016 puis en 2017, plusieurs lettres à l'assureur ou à l'agent d'assurances, pour obtenir le bénéfice de la garantie convenue. Dans l'une de ces lettres, envoyée le 14 février 2018, la SARL Sycommo précisait : «En date du 26 décembre 2013, nous avons signé une demande d'adhésion pour l'un de nos locataires, M. [U] [N] ». Ainsi que l'a justement énoncé le premier juge, ces éléments établissent que, malgré l'absence de mention expresse dans l'acte du 28 octobre 2011, la SARL Sycommo avait bien reçu mandat de la SCI [P] pour gérer le bien en cause. 



Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. 



Le mandant ne peut cependant obtenir réparation qu'à charge pour lui de prouver non seulement la faute du mandataire, mais aussi le préjudice que cette faute lui a causé. 



La SARL Sycommo conteste le préjudice de la SCI [P], en faisant valoir que la société mandante détient un jugement exécutoire contre le preneur ayant laissé des loyers impayés, et dégradé les lieux loués. La SCI [P] ne présente aucune observation sur son préjudice, en réponse à la contestation exprimée sur ce point par l'intimée : elle ne donne, en particulier, aucune explication sur les tentatives d'exécution qu'elle a faites le cas échéant pour obtenir l'exécution du jugement du 12 octobre 2017, condamnant M. [U] à lui payer les loyers arriérés et une indemnité d'occupation (jugement qu'elle a fait signifier au défendeur le 19 octobre 2017), ou sur les motifs qui s'opposeraient à cette exécution ; la SCI [P] ne produit non plus aucun élément de preuve à cet égard. Elle ne rapporte donc pas la preuve d'un préjudice causé par le défaut de paiement des loyers ou de l'indemnité d'occupation.



La SCI [P] fait état d'autres préjudices que le défaut de paiement des loyers : des frais d'enlèvement d'encombrants, de remise en état des lieux, et de reprise de dégradations « des communs », figurant sur un décompte qu'elle produit en pièce n° 7 ; cependant, s'il apparaît que les détériorations immobilières faisaient partie des risques couverts par le contrat d'assurance, il n'est pas certain en revanche que la nécessité d'enlever des lieux loués des objets encombrants, qui ne constitue pas au sens propre une dégradation, soit couverte par cette garantie, la SCI [P] ne produisant pas la notice d'information ou les conditions générales du contrat d'assurance, qui seules permettraient de vérifier la définition précise des risques couverts ; au surplus la facture d'enlèvement que produit la société appelante, pour justifier de ce préjudice, a été établie le 17 juillet 2018 soit près de neuf mois après la restitution des clés (intervenue le 19 juillet 2017 jour de la signification du jugement : cf. pièce n°7 de la SCI appelante), de sorte que cette facture ne peut être imputée de manière certaine à M. [U], le logement ayant pu être occupé entre-temps par une autre personne. 



La seule autre facture portant sur des travaux effectués dans les lieux loués a été émise par M. [G] [S] le 21 octobre 2018, soit un an après le départ de M. [U], pour la réparation et l'échange de serrures de placard, de poignées de portes, le remplacement de barres de seuil, le décrassage et le vernissage du parquet ancien du salon, et le nettoyage du sol de la cuisine ; le temps écoulé entre cette facture (qui ne précise pas l'adresse du local objet des travaux), et l'absence de toute autre pièce justificative, telle qu'un état des lieux d'entrée et de sortie, ne permettent pas non plus de vérifier que les travaux visés dans la facture résultent de dégradations commises par M. [U], d'autant que certains de ces travaux peuvent avoir pour cause l'usure naturelle des lieux loués. La SCI [P] ne rapporte donc pas la preuve de détériorations des lieux loués, qui auraient pu être prises en charge par l'assureur. 



La société appelante ne rapportant pas le preuve d'un préjudice, qui aurait été provoqué par la faute qu'elle reproche à la société mandataire, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté ses demandes. Le jugement sera confirmé, sans qu'il soit utile d'examiner la faute alléguée par la SCI [P]. 



PAR CES MOTIFS : 



Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ;



 Confirme le jugement déféré ; 



Y ajoutant, 



Condamne la SCI [P] à payer à la SARL Sycommo une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel, et accorde à la SELARL Tournaire-Meunier le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Rejette le surplus des demandes. 



Le greffier, Le président,