Cour d'Appel · Expropriations — 10 mai 2022

ARRET N°271



N° RG 21/00010 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GHXP















[E]

[F]



C/



Madame Le Commissaire du Gouvernement Direction départementale des Finances Publiques

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



Expropriations Civile



ARRÊT DU 10 MAI 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00010 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GHXP



Décision déférée à la Cour : jugement du 26 février 2021 rendu par le Juge de l'expropriation de Charente-Maritime La Rochelle. 







APPELANTS :



Madame [T] [E]

née le 19 Mars 1981 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Monsieur [I] [F]

né le 04 Septembre 1973 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 8]



ayant tous les deux pour avocat Me Christelle FOURNIER-PIEUCHOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







INTIMEES :



Madame Le Commissaire du Gouvernement Direction départementale des Finances Publiques, en la personne de Mme [W] [G]

Service domaine et politique immobilière de l'Etat

[Adresse 6]

[Localité 3]







ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

[Adresse 1]

[Localité 9]



ayant pour avocat postulant Me Vincent FOURNIER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Charlie ZERNA, avocat au barreau de PARIS

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT :



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSÉ :



La cour statue sur l'appel formé le 8 avril 2021 par [T] [E] et [I] [F] à l'encontre d'un jugement du juge de l'expropriation de la Charente Maritime prononcé le 26 février 2021 fixant l'indemnisation leur revenant au titre de l'expropriation par l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPFNA) de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] dont ils sont propriétaires indivis sur le territoire de la commune de [Localité 15], au lieudit [Adresse 16].



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures



* transmises par les consorts [E]/[F] le 8 juillet 2021 s'agissant de leurs premières conclusions d'appel, notifiées le 9 juillet à l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine et au commissaire du gouvernement (les AR du 12.07) ; et transmises le 7 janvier 2022 s'agissant de leurs conclusions récapitulatives et responsives, reçues au greffe le 10 janvier, notifiées le 11 janvier (les AR du 20.01.2022)



* adressées par le commissaire du gouvernement le 6 septembre 2021, reçues au greffe le 7 septembre 2021 et notifiées le jour même aux consorts [E]/[F] et à l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (AR du 08.09)



* adressées par l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine le 11 octobre 2021 et notifiées le jour même aux consorts [E]/[F] et au commissaire du gouvernement (AR des 12.10)



Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu'agissant en vertu d'un arrêté préfectoral du 29 décembre 2017 déclarant d'utilité publique les acquisitions de parcelles en vue de la création d'une réserve foncière sur le territoire de la commune de [Localité 15] dans le secteur du '[Adresse 16]', et sur ordonnance d'expropriation du 23 février 2018, l'Établissement Public Foncier de la Nouvelle Aquitaine a saisi le juge de l'expropriation du département de la Charente-Maritime en fixation d'indemnité par une lettre à laquelle était annexé un mémoire du 30 juillet 2018 contenant sur la base de 45 euros du m² ses propositions d'indemnisation aux consorts [T] [E], [I] [F] et [O] [F], propriétaires indivis sur la commune d'une parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] sise [Adresse 16], d'une superficie totale de 18.066 m² faisant l'objet d'une emprise partielle à proportion de 17.750 m²; que le juge de l'expropriation a procédé le 27 novembre 2020 au transport sur les lieux puis a tenu l'audience le 29 janvier 2021 ; et que par le jugement entrepris, après avoir rejeté la prétention d'[T] [E] et [I] [F] à voir écarter des débats les dernières conclusions de l'EPFNA déposées le 26 janvier 2021 trois jours avant l'audience tenue sur renvoi, il a fixé sur la base de 60 euros du m² à 1.065.000 euros l'indemnité principale revenant aux expropriés, à 107.500 euros l'indemnité de remploi et à 18.960 euros l'indemnité pour dépréciation du surplus, et a condamné l'EPF de Nouvelle Aquitaine à payer aux consorts [T] [E] et [I] [F] -seuls à avoir constitué avocat- la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens. 



Les consorts [E]/[F] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande tendant à voir écarter des débats les conclusions déposées par l'EPFNA le 26 janvier 2021, en ce qu'il a dit que la parcelle expropriée revêtait la qualification de terrain agricole et en ce qu'il a fixé l'indemnité revenant aux expropriés à la somme totale de (1.065.000 + 107.500 + 18.960) = 1.191.460 euros et, statuant à nouveau, de reconnaître à la parcelle la qualité de terrain à bâtir en situation privilégiée et 

.de fixer l'indemnité principale à 1.899.250 euros

.de fixer l'indemnité de remploi à 379.850 euros

.de fixer l'indemnité pour dépréciation du surplus à 93.536 ou à défaut 32.548 euros

.de leur allouer 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils relatent l'historique de la politique d'urbanisation conduite par la municipalité à l'Est du bourg, dans le secteur du [Adresse 16], d'abord en laissant des promoteurs faire affaire avec les propriétaires, puis depuis quelques années en recourant à l'expropriation au profit de son délégataire l'EPFNA, selon eux en spoliant les propriétaires.

Ils approuvent le premier juge d'avoir dit que la parcelle, immédiatement proche du centre-bourg et du centre commercial, était en situation privilégiée, mais maintiennent qu'elle doit être qualifiée de terrain à bâtir en faisant valoir qu'elle est classée depuis l'approbation du PLU le 19 décembre 2019 en zone 1AUO-3, zone pouvant accueillir des constructions d'immeubles de trois étages au-dessus du rez-de-chaussée ; que le secteur est raccordé au réseau d'assainissement au Nord sur la rue du [Adresse 16] et à l'Ouest au niveau de la Maison médicale ; que les eaux pluviales sont dirigées vers le point bas du site ; que le secteur est d'ores-et-déjà desservi par une voie reliant [Adresse 11] au [Adresse 16], et se trouve accessible par des impasses existantes dans le lotissement voisin.

Ils font valoir que la valeur d'un bien exproprié correspond au prix du marché, et reprochent au premier juge d'avoir écarté les termes de comparaison tirés de promesse de vente, des rapports d'expertise [D] et [X], et de biens situés dans des communes avoisinantes, faisant valoir qu'aucune disposition légale n'exclut la possibilité de prendre en compte autre chose que des mutations publiées ; que des promoteurs proposaient 100 euros du m² en 2010/2011 et que les terrains ont pris de la valeur depuis lors ; que les experts consultés citent avec leurs références des ventes de terrains à lotir sur la commune conclues entre 93 et 108 euros du m².

Ils demandent à la cour de valider comme pertinents plusieurs termes de comparaison tirés de mutations conclues les unes à [Localité 15] le 26 mai 2014 avec GPM, le 19 mai 2016 avec Nexity, le 1er septembre 2009 avec Bouygues Immobilier, en indiquant qu'il n'importe qu'elles fussent situées en zone UE dès lors que l'expert [X] indique bien qu'il n'existe jamais de transactions réelles en zone AU ; les autres les 25 avril 2016, 17 octobre 2014 et 5 juin 2014 à [Localité 17] et à [Localité 13], autres communes de la périphérie de [Localité 3] dont l'attractivité n'est pas réellement supérieure à celle de [Localité 15] ; et les autres -citées par le commissaire du gouvernement- les 27 janvier 2017, 26 mai 2014 et 9 décembre 2011 à [Localité 15] en zone UE.

Ils demandent que soient écartés les termes retenus par le premier juge, la vente du 13.12.2018 faisant l'objet d'un procès pour lésion car le tuteur du propriétaire a bradé le bien sans autorisation ; les accords amiables ne concernant pas au moins la moitié des propriétaires pour au moins les deux-tiers des surfaces ; la vente du 23.06.2014 étant ancienne et fondée sur un avis des Domaines obsolète ; celle du 12.12.2017 portant sur un bien situé dans une ZAC.

Ils demandent que soient écartés les termes de comparaison cités par l'EPFNA sur [Localité 20], commune selon eux non comparable à [Localité 15].

Ils récusent comme non comparables les termes 1, 3, 6, 7 et 10 à 15 cités par le commissaire du gouvernement.

Ils demandent à la cour de retenir 107 du m² et de chiffrer l'indemnité sur cette base.

Ils contestent la méthode de fixation par tranches de l'indemnité de remploi et prônent de la chiffrer à 20% du montant de l'indemnité principale.

Ils soutiennent que l'indemnité de dépréciation du surplus doit être calculée sur la base de 300 euros du m² pour la bande de terrain constructible classé en zone UE qui leur est laissée et qui est inutilisable.



L'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine sollicite par voie d'appel incident l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité à la somme totale de (1.065.000 + 107.500 + 18.960) = 1.191.460 euros et demande à la cour, statuant à nouveau, de fixer sur la base de 45 euros du m² correspondant à son offre non acceptée, l'indemnité principale à 798.750 euros et l'indemnité de remploi à 80.875 euros, et de rejeter la demande d'indemnité pour dépréciation du surplus.

Il invoque l'irrecevabilité de la prétention des appelants à voir la cour infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande tendant à voir écarter des débats les conclusions déposées par l'EPFNA le 26 janvier 2021, au motif que ce chef de décision n'est pas visé dans la déclaration d'appel qui seule emporte effet dévolutif, de sorte que la cour n'est pas saisie de ce chef de demande et n'a pu l'être par ces conclusions ultérieures.

Il approuve la date de référence retenue.

Il rappelle que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Il dénie toute pertinence aux termes de comparaison tirés par les appelants de simples propositions d'acquisition, d'avis de valeur émanant d'un notaire, et d'expertises, et maintient que seuls sont à prendre en considération les actes de mutation publiés.

Parmi les mutations citées par les consorts [E]/[F], il dénie toute pertinence à celles du 26 mai 2014 et du 19 mai 2016 au motif que le bien était situé en zone urbaine UE ; à celle du 1er septembre 2009 au motif qu'elle est très ancienne et portait aussi sur une maison d'habitation ; et à celles du 25 avril 2016 et du 5 juin 2014 au motif que les biens sont situés sur d'autres communes, non similaires.

Parmi celles citées par le commissaire du gouvernement à l'appui de l'appel incident tendant à fixer l'indemnité sur la base de 62 euros du m², il approuve les termes n°1 et 6 car situés sur la commune et classés en zone AU, et récuse les autres car soit classés en tout ou partie en zone UE, soit tels les termes 10 à 15, situés dans d'autres communes, selon lui non comparables car plus attractives.

Il demande à la cour de chiffrer l'indemnité sur la base de 45 euros dégagée au vu de la moyenne des mutations situées à [Localité 15] en zone AU et de celles, selon lui tout à fait comparables, situées à [Localité 20].

Il conteste être redevable d'une indemnité pour dépréciation du surplus, en faisant valoir que la portion non expropriée n'est ni plus ni moins exploitable qu'auparavant.



Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité sur la base arrondie de 62 euros du m² à 1.100.150 euros pour l'indemnité principale et 111.050 euros pour l'indemnité de remploi, soit au total 1.211.550 euros.

Il indique qu'au vu du faible nombre de termes de comparaison, et du caractère relativement ancien de certains de ces termes, il tient pour des références pertinentes des mutations de biens d'une part situés à [Localité 15] en zone UE, seule autre zone à urbaniser même si la réglementation d'urbanisme diffère, et d'autre part en zone AUE sur les communes de [Localité 12] et [Localité 14], communes voisines dont les prix du marché sont sensiblement équivalents, contrairement à [Localité 13] et [Localité 17], bien supérieurs, et à [Localité 20], plus faibles. Il ajoute que le fait que certains termes soient situés dans une ZAC est sans incidence, les règles d'urbanisme, qui procèdent du PLU, ne s'en trouvant pas modifiées.

Il justifie sa proposition de retenir huit termes sur [Localité 15] en écartant un neuvième car situé pour partie en zone d'activité économique, deux sur [Localité 12] en écartant un troisième situé pour partie dans une zone réservée au camping-caravaning, et trois sur [Localité 14], ce qui dégage un prix médian de 61,57 euros du m² qu'il arrondit à 62 euros.

Pour ce qui est de l'indemnité de dépréciation du surplus, il indique que la configuration étroite du reliquat dont arguent les appelants n'est pas un préjudice résultant directement de l'expropriation, car cet état de fait, qui rend cette portion inconstructible, existait déjà antérieurement. Il estime, en revanche, que cette portion est devenue inutile au propriétaire, qu'une réquisition d'emprise totale peut donc être envisagée, et que dans ce cadre, ces 316 m² devraient être évalués au même prix de 62 euros du m², déterminant ainsi une indemnité de 19.592 euros.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



 * sur la procédure



L'appel formé le 8 avril 2021 par les consorts [E]/[F] est recevable, et régulier.



Les conclusions d'appelants et d'intimés sont recevables, comme transmises dans les délais définis à l'article R.311-26 du code de l'expropriation.



Les conclusions récapitulatives transmises par les appelants le 7 janvier 2022 contiennent des éléments complémentaires de pure réplique aux conclusions adverses qui ne constituent pas de nouvelles demandes ou de nouveaux éléments de preuve et qui sont recevables. 



Les consorts [E]/[F] demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande tendant à voir écarter des débats les conclusions déposées par l'EPFNA le 26 janvier 2021, mais leur déclaration d'appel ne porte pas sur ce chef de décision, dont la cour n'est donc pas saisie, l'effet dévolutif n'ayant pas opéré de ce chef, non visé.



 * sur le fond



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle en nature de pré et arborée d'une superficie de 17.750 m², de configuration rectangulaire, enclavée, et située à proximité immédiate du bourg.



¿ S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la décision de première instance, conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.



¿ S'agissant de la date de référence, il n'existe pas de discussion entre les parties sur celle retenue par le juge de l'expropriation, qui a été fixée en application de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme au 19 décembre 2019, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, s'agissant en l'occurrence de la date d'approbation du PLU de l'agglomération de [Localité 3] qui a remplacé le PLU initial de la commune.



¿ S'agissant des données d'urbanisme, le bien est situé en zone 1AU0-3, la zone 1AU couvrant des secteurs naturels destinés à être ouverts à l'urbanisation à vocation principale d'habitat sous la forme d'opérations d'ensemble, et sa division 0-3 correspondant à un secteur où sont possibles des formes urbaines plus diversifiées et des hauteurs urbaines plus importantes, en l'occurrence ici des bâtiments d'au plus trois étages au-dessus du rez-de-chaussée, pour une hauteur n'excédant pas 17 mètres.



¿ S'agissant de la qualification, les appelants revendiquent celle, rejetée par le premier juge, de terrain à bâtir qui, en application de l'article L.322-3 du code de l'expropriation, suppose cumulativement d'une part, que le terrain soit situé dans un secteur désigné comme constructible par le POS ou le PLU, et d'autre part qu'il soit effectivement desservi par une voie d'accès et des réseaux situés à proximité immédiate, adaptés et de dimensions et capacités suffisantes au regard de l'ensemble de la zone.



La première condition est vérifiée, dès lors que la parcelle, insérée dans le bourg, face à un lotissement, est classée en zone AU, laquelle est une zone à urbaniser dont le caractère constructible n'est pas subordonné à une modification ou à une révision du PLU, de sorte qu'elle est immédiatement constructible. 



La seconde, en revanche, ne l'est pas, puisqu'à la date de référence, il n'est pas démontré qu'existaient, à proximité immédiate de la parcelle, des réseaux -notamment électrique, de gaz, d'eau potable, d'assainissement des eaux usées et de télécommunications- d'une dimension adaptée à la capacité de construction de l'ensemble de la zone OAP NL 03 pour la réalisation de laquelle l'opération est conduite, avec la construction d'environ 400 logements, étant ajouté que la parcelle, dépourvue d'accès à une voie publique, est enclavée. 



Ainsi, le bien exproprié n'est pas un terrain à bâtir.



Il s'agit, toutefois, d'un terrain à la situation privilégiée puisque constructible, à proximité immédiate de pavillons d'habitation, de la maison médicale et d'un centre commercial ; situé dans la continuité de nombreuses constructions, et proche des réseaux, de sorte qu'il présente assurément une forte plus-value par rapport à des terrains agricoles standards du même type, et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu cette nature de terrain privilégié.



¿ S'agissant de la méthode d'évaluation, la loi n'en prescrit aucune, sauf à tenir compte s'il y a lieu des accords amiables conclus entre l'expropriante et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation, aucun justificatif probant de la réalité, de la date ni du contenu de tels accords amiables n'étant produit en la cause.



C'est à bon droit que le premier juge a retenu la méthode dite 'par comparaison', consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l'étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu'elle ressort des mutations d'immeubles enregistrées sur le marché local.



Il n'y a pas lieu de prendre en considération les offres d'achat qui ont pu être formulées dans le secteur par des promoteurs, d'ailleurs assorties de conditions, ou plus généralement par des amateurs s'étant manifestés auprès de propriétaires, seules les mutations effectives rendant compte de l'état réel du marché.



Il n'y a pas davantage lieu de s'attacher aux évaluations contenues dans les deux rapports d'expertise produits par les appelants, qui portent sur un autre bien -certes proche- , qui reposent au moins en partie sur une méthode d'estimation tenant compte de la vocation future de la parcelle ; et qui ne citent pas les références considérées avec une précision permettant de déterminer la réalité de la vente ni la nature du bien, sa qualification et sa situation exacte par rapport aux données d'urbanisme.



L'avis de valeur émis par un notaire que citent les appelants, pareillement sans référence vérifiable à des mutations avérées de biens similaires ou comparables, ne constitue pas non plus un élément pertinent d'appréciation pour évaluer l'indemnité d'expropriation.



Les mutations citées par les appelants portant sur des terrains à bâtir ne constituent pas des termes de comparaison pertinents, leur parcelle n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir.



Celle du 13 mars 2017 (leur pièce n°21) porte sur un bien dont l'acte énonce qu'il a la qualification de terrain à bâtir (cf page 6 de l'acte, dernier paragraphe), et dont la superficie de 6a 42 ca est au surplus trop différente de celle du terrain litigieux pour que la comparaison puisse être pertinente, et elle ne sera pas retenue.



Celle du 12 février 2020 citée par l'EPFNA est trop particulière pour être retenue comme représentative du marché, en ce qu'elle a été conclue entre lui-même et la direction générale des Finances publiques en qualité de curateur à la succession de la défunte propriétaire au vu d'un avis des Domaines qualifié de 'donné en état' (cf pièce n°6). 



S'agissant des références que les consorts [E]/[F], l'EPFNA et le commissaire du gouvernement sont allés chercher sur d'autres communes de l'agglomération de [Localité 3], il n'y a pas lieu de les retenir, alors qu'il existe sur celle de [Localité 15] suffisamment de termes de comparaison pour dégager une valeur moyenne significative et représentative du marché, et que les parties divergent fortement, sans apporter d'élément véritablement convaincant à l'appui de leurs affirmations respectives, sur la similarité supposée de l'une ou l'autre de ces communes avec [Localité 15]. 

Huit mutations sont en effet recensées sur le territoire de la commune portant sur des parcelles de terre constructibles.



Deux de ces mutations portent sur des biens situés en zone AU, comme l'est la parcelle litigieuse, et le commissaire du gouvernement -comme l'expert [X] au demeurant dans ses commentaires- expose bien qu'il n'existe en réalité que fort peu de transactions réelles dans cette zone, et indique de façon convaincante que les mutations de biens situés en zone UE peuvent être valablement considérées comme leur étant comparables, dans la mesure où il n'existe à [Localité 15] aucune autre zone de terrains à aménager, et que la zone UE caractérise les espaces urbanisés à vocation générale résidentielle développés en périphérie du bourg et des hameaux, ce qui est similaire à la zone AU, laquelle est aussi un secteur naturel proche du bourg destiné à être ouvert à l'urbanisation, avec cette spécificité, qui ne tire pas véritablement à conséquence quant à la valorisation, que cette urbanisation y est conçue en vue d'assurer une mixité des formes urbaines et du statut d'occupation, et induit donc la présence d'une proportion significative de logements sociaux.



En revanche, la zone UX présente des différences significatives avec les zones UE et AU, et la mutation publiée le 25 juillet 2013 d'une parcelle de 14.006 m² située au Nalbret partie en zone UE et partie en zone UX, ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, comme le fait valoir à bon droit le commissaire du gouvernement qui propose de l'écarter après l'avoir recensée.



La circonstance que l'une de ces mutations -celle du 1er septembre 2009- porte sur une parcelle sise [Adresse 18] qui supportait un bâtiment n'est pas de nature à la disqualifier comme terme de comparaison, s'agissant d'une maison destinée à être démolie dont la valeur n'a pas été prise en compte, et dont la présence aurait plutôt même été de nature à impliquer une moins-value en raison du coût de cette démolition.



Quant à l'objection tirée par l'expropriante de l'ancienneté de certaines de ces ventes, elle ne justifie pas de les écarter, alors que cette ancienneté est relative ; qu'elle-même invoque aussi des mutations passablement anciennes; que la rareté des mutations de tels biens sur la commune commande de tenir compte de toutes références pertinentes ; et qu'il n'est ni démontré, ni soutenu, que le marché local de tels terrains ait connu des modifications conséquentes sur la période considérée.



Il n'y a pas lieu de dénier sa représentativité comme terme de comparaison à la vente conclue le 13 décembre 2018 d'une parcelle de 25.687 m² située au [Adresse 16], les consorts [E]/[F] ne justifiant d'aucune décision de justice ayant annulé ou résolu cette vente pour dol, abus de faiblesse, lésion ou quelque motif que ce soit.



De même, la circonstance qu'une des mutations a été conclue entre deux sociétés ayant le même dirigeant n'est pas à elle seule de nature à justifier d'écarter cette vente comme terme de comparaison, en l'absence de tout élément de nature à faire suspecter la sincérité du prix.



Constituent ainsi des termes pertinents de comparaison les ventes intervenues :

* le 13 décembre 2018 d'une parcelle de 25.687 m² située au [Adresse 16] en zone AU cédée à 45 euros du m²

* le 27 janvier 2017 d'une parcelle de 9.835 m² située en zone UE au Moulin Ragot cédée à 86,43 euros du m² 

* le 1er septembre 2016 d'une parcelle de 3.272 m² située en zone UE [Adresse 19] cédée à 74,88 euros du m²

* le 23 juin 2014 d'une parcelle de 2.000 m² située en zone AU au [Adresse 16] cédée à 50 euros du m²

* le 26 mai 2014 d'une parcelle de 2.336 m² située en zone UE aux [Localité 10] cédée à 105,63 euros du m²

* le 26 mai 2014 d'une parcelle de 12.744 m² située en zone UE aux [Localité 10] cédée à 108,07 euros du m²

* le 8 décembre 2011 d'une parcelle de 4.896 m² située en zone UE au Nalbret cédée à 86,81 euros du m²

* le 1er septembre 2009 d'une parcelle de 8.740 m² située en zone UE et NA (dont le commissaire du gouvernement confirme sans être démenti qu'elle est, au POS, l'équivalent AU) [Adresse 18] cédée à 91,53 euros du m².





Il ressort de ces termes de comparaison que la valeur médiane des mutations pour des terrains constructibles en lisière du bourg s'établit à 81,04 euros du m², arrondie à 81 euros.



Sur cette base, l'indemnité principale sera fixée par infirmation à (17.750 m² x 81)= 1.437.750 euros.



L'indemnité de remploi sera fixée, selon la méthode usuellement appliquée, et adaptée quoiqu'en disent les expropriés compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, par tranches, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 euros,15% sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10% au-delà, 

* (5.000 x 20%) = 1.000 euros

* (10.000 x 15%) = 1.500 euros

* (1.422.750 x 10%) = 142.275 euros

à 144.775 euros.



S'agissant de la portion de la parcelle d'une superficie de 316 m² non incluse dans l'emprise, les expropriés n'ont formulé aucune demande en réquisition d'emprise totale, ce qui rend sans objet la proposition émise à ce titre par le commissaire du gouvernement, mais sollicitent une indemnité de dépréciation du surplus.



De fait, l'expropriation de plus de 98% de la surface totale de leur parcelle laisse aux propriétaires une étroite bande de terre de 316 m² qui se trouve fortement dépréciée du fait même de sa taille minime, et parce que dépourvue d'accès sur rue, elle a perdu son unique intérêt qui était d'assurer un accès à la vaste parcelle rectangulaire objet de l'emprise, de sorte que les consorts [E]/[F] subissent à ce titre du fait de l'expropriation un préjudice tenant à la perte de valeur de ce reliquat qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité de dépréciation correspondant à 40% de sa valeur vénale, soit (316 x 81) x 40% = 10.238 euros.



L'indemnité totale due par l'EPFNA s'établit ainsi à (1.437.750 + 144.775 + 10.238) = 1.592.763 euros.



Au vu du sens du présent arrêt, l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine supportera les dépens d'appel et versera aux consorts [E]/[F], ensemble, une indemnité de procédure de 4.000 euros.







 PAR CES MOTIFS





 la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort





DIT que la cour n'est pas saisie d'un appel contre le chef de décision du jugement entrepris qui a rejeté la demande des consorts [E]/[F] tendant à voir écarter des débats les dernières conclusions déposées par l'EPFNA le 26 janvier 2021





INFIRME le jugement entrepris, rendu le 26 février 2021 par la juridiction de l'expropriation de la Charente Maritime sauf en ses chefs de décision afférents à la date de référence, à la situation privilégiée du bien exproprié et à la charge des dépens







statuant à nouveau : 



FIXE à 1.592.763 euros l'indemnité revenant aux consorts [E]/[F], soit

* 1.437.750 euros du chef de l'indemnité principale 

* 144.775 euros du chef de l'indemnité de remploi

* 10.238 euros du chef de l'indemnité pour dépréciation du surplus

au titre de l'expropriation par l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] dont ils sont propriétaires indivis sur le territoire de la commune de [Adresse 16]



DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires



CONDAMNE l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine aux dépens d'appel



LE CONDAMNE à payer 4.000 euros à [T] [E] et [I] [F], ensemble, en application de l'article 700 du code de procédure civile.









LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,