Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/01733 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UMDV



AFFAIRE :



Mme [M] [U]





C/

E.P.I.C. VAL D'OISE HABITAT 











Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Octobre 2020 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY



N° RG : 11-20-000557



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à : 



Me Yann MSIKA 



Me Céline BORREL







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [M] [U]

née le 23 Décembre 1975 à [Localité 5]-ALGERIE

de nationalité Algérienne

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Maître Yann MSIKA de la SCP GUILLEMIN - MSIKA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 107 - N° du dossier BENDJAFE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/015063 du 09/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANTE

****************



E.P.I.C. VAL D'OISE HABITAT 

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3],

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 -



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,









EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 24 juin 2016, l'établissement Val d'Oise Habitat a donné à bail à Madame [M] [U] un appartement à usage d'habitation dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 457,63 euros, outre les provisions sur charges, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 228,67 euros. 



Le 7 novembre 2019, le bailleur a fait délivrer à Mme [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de la somme principale de 1 699,65 euros. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 26 juin 2020, l'établissement Val d'Oise Habitat a assigné Mme [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner en conséquence l'expulsion des lieux loués de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu'il y sera procédé, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- ordonner le transport et/ou la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués conformément aux articles R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner la défenderesse à payer le montant des loyers et charges dus, soit la somme de 2 068,23 euros arrêtée au 15 juin 2020 en principal à parfaire le jour de l'audience sur décompte fourni par la partie requérante,

- condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant actuel des loyers et charges jusqu'à la libération des lieux,

- condamner la défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la défenderesse au paiement des dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 15 octobre 2020, le tribunal de proximité de Montmorency a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2016 entre les parties portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] étaient réunies à la date du 7 janvier 2020 et dit que le bail étant résilié de plein droit, Mme [U] devait quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

- ordonné en conséquence à Mme [U] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

- dit qu'à défaut pour Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'établissement Val d'Oise Habitat pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ainsi qu'à la séquestration des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par la défenderesse,

- condamné Mme [U] à verser à l'établissement Val d'Oise Habitat la somme de 2 068,23 euros au titre des loyers, charges et indemnité mensuelle d'occupation, en deniers ou quittances pour tenir compte d'éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2019, date du commandement de payer délivré, sur la somme de 1 699,65 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,

- condamné Mme [U] à verser à l'établissement Val d'Oise Habitat une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer contractuel, augmenté des charges, cette somme correspondant à ce qui aurait été dû si le contrat de bail s'était normalement poursuivi, dont à déduire le montant d'une éventuelle allocation de logement et dit que cette somme était due du mois de juin 2020 jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés,

- dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement,

- débouté l'établissement Val d'Oise Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [U] aux entiers dépens de la procédure dont le coût du commandement de payer du 7 novembre 2019,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2021, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 mars 2021, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 octobre 2020 par le tribunal de proximité de Montmorency,

- dire et juger que l'établissement Val d'Oise Habitat a manqué de loyauté dans le respect de ses droits de la défense,

- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail locatif du 24 juin 2016,

- lui accorder les plus larges délais de paiement, si une dette locative devait exister,

- dire que pendant le cours des délais, la clause résolutoire sera suspendue,

- débouter l'établissement Val d'Oise Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- dire que les dépens seront à la charge de l'établissement Val d'Oise Habitat.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 juin 2021, l'établissement Val d'Oise Habitat demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency,

- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- à titre subsidiaire, si la cour ordonnait la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire et accordait des délais à Mme [U], il y aurait lieu de subordonner la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire au paiement ponctuel et régulier des loyers et charges,

- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [U] en tous les dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION; 



Sur l'appel de Mme [U]. 



Au soutien de son appel tendant principalement à voir suspendre les effets de la clause résolutoire et à obtenir des délais de paiement, Mme [U] invoque le manque de loyauté de la société bailleresse. Elle fait valoir que, dès le mois de mars 2020, un accord a été mis en place avec le bailleur qu'elle a respecté, qu'ayant été hospitalisée le 14 septembre 2020, le gestionnaire de l'établissement avec qui elle avait pris attache lui a assuré qu'un renvoi serait ordonné à l'audience de plaidoiries, que tel n'a pas été le cas, que bien plus, lors de la signification du jugement rendu sans qu'elle ait pu être entendue, elle a été dissuadée d'en faire appel. Elle ajoute qu'elle a opéré de nombreux paiement puisqu'au 31 octobre 2020, sa dette ne s'élevait plus qu'à la somme de 143,49 euros. 



L'EPIC Val d'Oise habitat réplique que c'est à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 7 janvier 2020, dans la mesure où Mme [U] ne s'était pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la cour ne pourra que confirmer la décision de première instance sur ce point, que contrairement à ce que soutient la locataire, il est de bonne foi et n'a aucun manqué de loyauté dans le respect des droits de la défense de Mme [U], qu'il avait d'ailleurs proposé lors de l'audience de première instance qu'il n'aurait pas été opposé à l'octroi de délais si la locataire s'était présentée à l'audience. 



Sur ce, 



Le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ce, il est constant et non contestable que la locataire ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte. 



L'EPIC Val d'Oise Habitat produit un décompte actualisé au 9 juin 2021 duquel il ressort que Mme [U] lui reste devoir la somme de 351,66 euros au titre des loyers impayés à cette date. 



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.



En l'espèce, compte tenu de la modicité de la dette et du fait que le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, il y a lieu d'octroyer des délais à Mme [U] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [U] est condamnée aux dépens d'appel et doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de Mme [U] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Mme [U] peut être équitablement fixée à 500 euros. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 15 octobre 2020 par la juridiction de proximité de Montmorency, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 janvier 2020, et sur ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



L'infirme sur le surplus, 



Accorde des délais de paiement à Mme [U] et suspend de ce fait, les effets de la clause résolutoire, 



Dit et juge que Mme [U] pourra se libérer du paiement de sa dette locative par versements mensuels de 30 euros en sus du loyer courant, le premier devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et les autres, à même échéance, les mois suivants, 



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais ci-dessus accordés, 



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, et la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible, 



Dit que, dans ce cas : 

* à défaut pour Mme. [U] d'avoir libéré les lieux sis [Adresse 2], deux mois après la signification du commandement d'avoir à les quitter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, 

* le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 

* Mme [U] devra payer à l'EPIC Val d'Oise Habitat, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés contre récépissé ou un procès-verbal d'expulsion. 



Condamne Mme [U] à verser à l'EPIC Val d'Oise Habitat la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [U] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,