Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 MAI 2022



N° RG 21/01127 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKNM



AFFAIRE :



Mme [O] [P]





C/

Société S.C.I.C. H.L.M. AB HABITAT, venant aux droits de l'Office AB HABITAT









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Septembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de SANNOIS



N° RG : 11-20-000354



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à : 



Me Guillaume GUERRIEN



Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [O] [P]

née le 22 Octobre 1978 à [Localité 4] ([Localité 4])

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Maître Guillaume GUERRIEN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 641



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/013366 du 09/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANTE

****************



Société S.C.I.C. H.L.M. AB HABITAT

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - N° du dossier 206270



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 19 juillet 2018, la société AB Habitat a donné en location à Mme [O] [P] un appartement n°384 situé [Adresse 2] (95), moyennant un loyer mensuel initial de 341,43 euros, outre 156,36 euros à titre de provisions sur charges. et un dépôt de garantie d'un montant équivalent à celui du loyer mensuel. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 2 avril 2020, la société AB Habitat a assigné Mme [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [P],

- ordonner l'expulsion de Mme [P] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours en cas de besoin de la force publique,

- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront retrouvés dans les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [P],

- condamner Mme [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges locatives, qui sera perçu dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat et ce, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamner Mme [P] à lui verser 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [P] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- prononcer l'exécution provisoire de la décision,

- condamner Mme [P] aux dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 8 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a : 

- prononcé la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts exclusifs de Mme [P],

- ordonné en conséquence à Mme [P] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux et dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à leur expulsion au besoin à l'aide de la force publique et d'un serrurier, faute de libération volontaire des locaux situés [Adresse 2],

- autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992, en tant que de besoin, dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Mme [P],

- condamné Mme [P] à verser à la société AB Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié jusqu'à parfaite libération des lieux,

- débouté la société AB habitat de sa demande de dommages et intérêts,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,



- condamné Mme [P] à payer à la société AB Habitat la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [P] aux dépens,

- rejeté toute autre demande.



Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2021, Mme [P] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 juin 2021, elle demande à la cour : 

- d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement en date du 8 septembre 2020,

statuant à nouveau, de : 

- débouter la société Ab Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- juger que chaque partie gardera la charge de ses frais et dépens.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 novembre 2021, la société AB Habitat demande à la cour de : 

- dire et juger Mme [P] mal fondée en ses demandes,

- constater que Mme [P] a manqué à ses obligations contractuelles,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [P],

* ordonné en conséquence à Mme [P] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux et dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à leur expulsion, 

* autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués,

* condamné Mme [P] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer,

* condamné Mme [P] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau, de : 

- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 1 118,97 euros au titre de l'arriéré locatif,

en tout état de cause : 

- condamner Mme [P] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner Mme [P] aux entiers dépens de l'instance.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022.





Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Sur l'appel de Mme [P]. 



Au soutien de son appel, Mme [P] reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de résiliation du bail formée par la société d'HLM AB Habitat au motif qu'étant incarcérée à la date de délivrance de l'assignation, elle n'a pas été informée de la procédure et n'a donc pas pu se défendre, ni avoir connaissance des pièces de son adversaire pour les contester ou s'en expliquer. Elle fait essentiellement valoir qu'elle est sourde à 60% , qu'elle n'est pas encore appareillée pour y remédier, ce qui explique qu'elle puisse être occasionnellement bruyante. Elle expose que les faits de nuisance qui lui sont reprochés n'ont eu lieu que durant trois courtes périodes et verse aux débats une attestation d'une voisine qui démontre qu'il y a des divergences de point de vue entre ses proches voisins. 



La société d'HLM Habitat poursuit la confirmation du jugement déféré, en ce que le premier juge a très exactement relevé que le comportement de Mme [P] n'est pas compatible avec la vie en collectivité et nuit gravement à la tranquillité des occupants de l'immeuble. Elle fait observer que l'argumentation de Mme [P] ne résiste pas à l'analyse, qu'en effet, en dépit de plusieurs courriers la rappelant à ses obligation, la locataire n'a pas cessé les nuisances dont elle était à l'origine, suscitant les plaintes de nombreux voisins, que pire encore, elle a manifesté une attitude brutale et menaçante envers eux, que trois d'entre eux ont d'ailleurs porté plainte. La société bailleresse ajoute que les officiers de police sont intervenus à de nombreuses reprises, soulignant que les faits qui sont reprochés à l'appelante n'ont aucun lien avec sa surdité. 



Sur ce, 



Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. 



Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 



En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. 



Il ressort également du règlement intérieur régissant le conditions de vie dans l'immeuble donné à bail que le locataire et ses ayants droit doivent veiller à ne pas occasionner de gêne ou de troubles de voisinage tant dans les parties communes que dans leur logement et leurs dépendances et ce, de jour comme de nuit. Ils doivent notamment régler le niveau acoustique des appareils de diffusion sonore afin de ne pas importuner leurs voisins, de même pour les instruments de musique, les appareils électro-ménagers, les activités et jeux pratiqués ainsi que pour le port de chaussures bruyantes. 



La cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour faire droits aux demandes de la société d'HLM AB Habitat aux fins de résiliation du bail consenti à Mme [P] et d'expulsion, les moyens développés par l'appelante au soutien de son appel ne permettant pas de contredire sérieusement les allégations de la société bailleresse et de combattre les pièces qu'elle verse aux débats.. 



Il y a lieu effectivement de rappeler en cause d'appel que la société AB Habitat justifie pleinement le comportement incivique qu'elle impute à faute à Mme [P] par les nombreuses pièces convergentes et unanimes qu'elle verse aux débats, à savoir : 

* les déclarations de main courante et de plainte respectivement effectuées le 4 mai 2019 par Mme [N] et Mme [D] [C] qui font état des nuisances sonores et des agressions verbales de Mme [P], qui sentait très fortement l'alcool, 

* une nouvelle plainte déposée le 6 mai 2019 par Mme [N] [J] faisant état que la veille vers 23 heures, Mme [P] avait frappé au niveau du sol de son salon situé à l'aplomb du sien en l'insultant et en menaçant de brûler sa maison, 

* la lettre du 13 février 2020 aux termes de laquelle, M. [Y], autre occupant, faisait état d'un accrochage entre Mme [P] et son voisin de l'appartement n'° 383, précisant être de ce fait allé la voir et avoir constaté qu'elle était ivre, ajoutant que l'ensemble des voisins seplaignent du fait qu'elle fait entrer des jeunes dans son logement, et ont rédigé une pétition suite aux nuisances sonores commises par Mme [P], 

* le procès-verbal établi le 5 mars 2020 par Me [E], huissier de justice, mentionnant que les voisins de Mme [P] se plaignent de nuisances qu'elle occasionne dans son logement et les parties communes, de jour comme de nuit, et plus particulièrement M. [W] qui occupe l'appartement voisin qui indique être réveillé par des bruits en provenance de l'appartement de Mme [P], ayant entendu le 29 février dans la nuit des gens crier en en sortant et avoir fait intervenir la BAC, précisant que ce type d'incident se produit quasiment toutes les semaines, 

* Mme [M] dépeint à l'huissier instrumentaire, le même incident, tout comme Mme [B], 

* de même, Mme [A] qui occupe le logement en contrebas de celui de Mme [P], indique qu'elle entend plusieurs fois par semaine des bruits venant du logement de sa voisine, tels bris de vaisselle, disputes, gros mots, ajoutant que Mme [P] reçoit des clients chez elle, et que quinze jours auparavant, elle a dû faire intervenir la police car un homme en caleçon réclamait ses affaires devant la porte de Mme [P], racontant également l'événement du 29 février à l'occasion duquel son voisin s'est réfugié chez elle, après avoir reçu un coup de couteau d'une des personnes qui sortait de l'appartement de Mme [P], 

* enfin, Mme [T] dont l'appartement est situé en face de celui de Mme [P] indique que chaque fin de semaine à partir du jeudi soir, elle constate des allées et venues dans l'appartement de cette voisine, avec des disputes, qu'elle l'a vue sortir en string pour accueilli la police, qu'elle est dérangée par des hommes qui frappent à la porte de Mme [P] pour réclamer leurs affaires, telles sacoches, montre etc.



Il suit de ces différents témoignages, que Mme [P] est à l'origine de nuisances dans le logement qu'elle occupe ayant des répercussions sur la vie de ses voisins, et ce, au mépris de ses obligations contractuelles. 



Quelle que soit sa situation personnelle et familiale voire médicale, la responsabilité du locataire ne peut être effacée, ni minorée par le fait qu'aucune autre infraction n'ait été établie, ni même alléguée depuis la date de survenance des faits, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. 



Le comportement de Mme [P] qui s'obstine à perturber la tranquillité de son voisinage immédiat en dépit des rappels à ses obligations par des mises en demeure, constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire. 



Le jugement ne peut donc qu'être confirmé en toutes ses dispositions. 



Sur les demandes reconventionnelles de la société d'HLM AB Habitat



- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif. 



La société d'HLM AB Habitat produit le relevé de compte locataire de Mme [P] duquel il ressort que Mme [P] lui est effectivement redevable de la somme de 1 118,97 euros, terme de juin 2021 inclus. 



Mme [P] doit être condamnée au paiement de cette somme. 



- Sur la demande en paiement de dommages-intérêts. 



Ainsi que l'a très exactement retenu, la société d'HLM AB Habitat ne justifie d'aucune préjudice autre que celui résultant de son obligation d'initier une procédure à l'encontre de Mme [P], ce dont elle a été indemnisée en première instance par l'octroi d'une somme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est donc également confirmé de ce chef. 



Sur les mesures accessoires. 



Succombant en son recours, Mme [P] est condamnée aux dépens d'appel et doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de Mme [P] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société d'HLM AB habitat peut être équitablement fixée à 2 000 euros. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe , 



Confirme le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [P] à verser à la société d'HLM AB Habitat la somme de 1 118,97 euros, terme de juin 2021 inclus, au titre de l'arriéré locatif, 



Déboute la société d'HLM AB Habitat de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [P] à verser à la société d'HLM AB Construction la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [P] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés selon les dispositions concernant l'aide juridictionnelle. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,