Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 10 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 10 MAI 2022



N° RG 20/03263 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T6FS



AFFAIRE :



SDC LES TERRASSES Représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO





C/

Monsieur [L] [B]



Madame [R] [B]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Avril 2020 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-19-1102



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Christel THILLOU DUPUIS





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SDC LES TERRASSES représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33







APPELANT

****************





Monsieur [L] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Défaillant



Madame [R] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Défaillante



INTIMÉS

****************











































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, entendue en son rapport et Madame Valentine BUCK, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,





****************

Par jugement du 23 avril 2020, le tribunal de proximité de Gonesse a :

- condamné solidairement les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES située [Adresse 3] la somme de 1.924,20 euros au titre des charges de copropriété impayées du 31 décembre 2015 au 1er Janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2019 ;

- autorisé les époux [B] à se libérer de la dette par versements mensuels de 150 euros, et une dernière mensualité soldant la dette, en plus des charges courantes, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, 

- dit que faute pour les époux [B] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

- condamné solidairement les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 472 euros en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- condamner in solidum les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ; 

- condamné in solidum les époux [B] aux dépens de l'instance.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 13 juillet 2020 à l'encontre des époux [B]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2020, de :

- infirmer le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau,

- condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 3.858,74 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2016 ;

- dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 834,68 euros au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

- condamner les époux [B] sous la même solidarité à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement les époux [B] en tous les dépens.



Les époux [B] sont défaillants. La déclaration d'appel leur a été signifiée suivant acte du 30 septembre 2020 par remise à l'étude et les conclusions d'appelant leur ont été signifiées suivant actes du 12 octobre 2020 par remise à l'étude.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Vu l'article 472 du code de procédure civile,



M. et Mme [L] et [R] [B] sont copropriétaires des lots 271 et 145 dans la copropriété litigieuse.



Sur les charges impayées 

 

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les justificatifs manquents en première instance et actualise sa créance.



Au vu des pièces produites (matrice cadastrale, appels de fonds, assemblée générale approuvant les comptes en cause, régularisations de charges, factures, décomptes de créance), il sollicite à bon droit la somme principale de 3.858,74 euros arrêtée au 1er octobre 2020 au titre des charges impayées que M. et Mme [L] et [R] [B] seront condamnés solidairement à lui payer.



Faute de décompte justifiant des sommes dues à compter de la mise en demeure ou de l'assignation, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



Le syndicat des copropriétaires ne soutient pas sa demande de capitalisation des intérêts échus conformément à l'article 1343-2 du code civil sur laquelle la cour ne peut donc pas se prononcer.



Sur les frais nécessaires 



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En conséquence et au vu du décompte reproduit dans les conclusions du syndicat des copropriétaires, sa demande à ce titre est justifiées dans la limite de la somme de 184,74 euros que M. et Mme [L] et [R] [B] seront donc condamnés solidairement à lui payer.

 

Sur la demande en dommages et intérêts 



Vu l'article 1231-6 du code civil , 



Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les intérêts de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation aux dépens.



En l'espèce, les impayés de M. et Mme [L] et [R] [B] sont récurants depuis plusieurs années en l'état de paiements réuguliers mais insuffisants, alors même qu'aucune circonstance n'est invoquée pour expliquer cette carence chronique.



Ce comportement fautif contraint le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées qui doivent être avancées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations. Ce comportement fautif fragilise la situation financière de la copropriété dont elle grève le budget et désorganise la trésorerie.



M. et Mme [L] et [R] [B], qui n'établissent pas leur bonne foi, doivent donc être condamnés solidairement à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 



Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. 



M. et Mme [L] et [R] [B], partie perdante, doivent également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par défaut 



Infirme le jugement entrepris ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement M. et Mme [L] et [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES dont le siege social est situé [Adresse 3], avec intérêts au taux légal à compter du présent l'arrêt :

- la somme de 3.858,74 euros à titre de charges impayées arrêtée au 1er octobre 2020 ;

- la somme de 184,74 euros à titre de frais nécessaires ;

- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- une indemnité de procédure de 500,00 euros ;



Condamne solidairement M. et Mme [L] et [R] [B] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,