Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 mai 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°185/2022



N° RG 20/01166 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QPWM













Société 'OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DÉVELOPPEMENTS, 'O.C.D.L.'

SAS LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS S.A.S' 'LOCOSA.'



C/



M. [D] [Y]

















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Mars 2022



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTES :



La société 'OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DÉVELOPPEMENTS, LOCATIONS', (O.C.D.L.), SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 3]

[Localité 11]



Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocat au barreau de RENNES



La société 'LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS S.A.S', (LOCOSA), SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 11]



Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉ :



Monsieur [D] [Y]

né le 21 Janvier 1955 à [Localité 7] (29)

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 23 juillet 2015, M. [D] [Y] a conclu avec les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations (O.C.D.L.) et Lotissements et Constructions (LOCOSA), un contrat de réservation portant sur un appartement de type 4 en l'état futur d'achèvement, d'une surface de 81,75 m2 avec garage et parking couverts, situé dans la résidence « les jardins de l'Orhalais » sise [Adresse 1].



Le contrat de réservation conclu au prix de 328.000 € n'était soumis à aucune condition suspensive, notamment de prêt. Il mentionnait l'échelle d'appel de fonds et fixait la signature de l'acte de vente au 4ème trimestre 2016, soit au plus tard le 3l décembre 2016.



M. [Y] a versé un dépôt de garantie de 6.560 € ainsi qu'un acompte de 941,73 € correspondant à des travaux supplémentaires d'aménagement de la cuisine.



La date prévisionnelle d'achèvement et de remise des clefs des locaux réservés était fixée au 4ème trimestre 2017, soit au plus tard le 31 décembre 2017.



La date de livraison ayant été avancée, le bien a été livré à l'été 2017.



Découvrant la présence de l'usine [9], productrice de détergents à proximité de la résidence « les jardins de l'Orhalais », site industriel classé SEVESO, soumise à un plan particulier d'intervention dans lequel se situe la résidence, M. [Y] a reproché aux sociétés O.C.D.L. et LOCOSA, promoteurs du projet immobilier, un manquement à leur devoir d'information et de conseil.



Après des démarches amiables demeurées infructueuses, par actes du 27 octobre 2017, M. [Y] a fait assigner la société O.C.D.L. et la société LOCOSA devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo, pour obtenir l'annulation du contrat de réservation et l'indemnisation de ses préjudices.



Par jugement du 13 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

-Annulé le contrat de réservation portant sur un appartement de type 4 d'une surface de 81,75 m2 avec garage et parking couverts, en l'état futur d'achèvement situé dans la résidence « les jardins de Orhalais » sise [Adresse 6], intervenu le 23 juillet 2015, entre M. [D] [Y] et les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions,

-Condamné in solidum les Sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] les sommes de :

*6. 560 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

*941,73 € au titre du remboursement de l'acompte des travaux supplémentaires,

-Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] [Y] au titre de son préjudice financier,

-Condamné in solidum les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M.  [D] [Y] la somme de 2.000 € , en application de 1'article 700 du code de procédure civile,



-Rejeté toutes les autres demandes, 

-Condamné les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions aux entiers dépens,

-Ordonné l'exécution provisoire.



Aux termes de leurs conclusions transmises le 22 décembre 2020 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations (O.C.D.L.) et Lotissements et Constructions (LOCOSA) demandent à la cour de :

-Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 13 janvier 2020 en ce qu'il a :

* annulé le contrat de réservation portant sur un appartement de type 4 d'une surface de 81,75 m2 avec garage et parking couverts, en l'état futur d'achèvement situé dans la résidence « les jardins de l'Orhalais » sise [Adresse 6], intervenu le 23 juillet 2015, entre M. [D] [Y] et les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions,

* Condamné in solidum les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] les sommes de 6.560 € au titre du remboursement du dépôt de garantie et 941,13 € au titre du remboursement de l'acompte des travaux supplémentaires,

* Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] [Y] au titre de son préjudice financier,

*Condamné in soIidum les Sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] la somme de 2.000 € , en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* Rejeté toutes les autres demandes, 

*Condamné le sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions aux entiers dépens,

-Débouter M. [Y] de son appel incident mais encore de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

-Condamner M. [Y] à régler à chacune des Sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions une indemnité de 4 500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Avolitis, représentée par [I] [W],



A titre subsidiaire,



-Dire et juger que le préjudice subi par M. [Y] et consécutif à l'annulation de la vente est limité au remboursement du montant du dépôt de garantie à hauteur de 6 560 €.



Aux termes de ses conclusions transmises le 04 février 2022 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [D] [Y] demande à la cour de :

-Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 13 janvier 2020 en ce qu'il a :

* Annulé le contrat de réservation intervenu le 23 juillet 2015 entre M. [D] [Y] et les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions ;

*Condamné in solidum les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] les sommes de 6.560€ au titre du remboursement du dépôt de garantie et 941,73€ au titre du remboursement de l'acompte des travaux supplémentaires ;

* Condamné in solidum les sociétés à payer à M. [D] [Y] la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

-Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Malo du 13 janvier 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-et-intérêts formée par M. [D] [Y] au titre de son préjudice financier ;

-Condamner solidairement les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] la somme 85.500€ à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

-Débouter les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

-Confirmer le jugement pour le surplus ;

-Condamner solidairement les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.



MOTIFS DE L'ARRÊT



1°/ Sur la réticence dolosive



M. [Y] soutient que son consentement a été vicié par la réticence dolosive des sociétés O.C.D.L. et LOCOSA.



Ce moyen ne peut être fondé que sur l'article 1116 du code civil dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016 applicable au litige, dont il résulte que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas . Il doit être prouvé. »

La réticence dolosive se distingue du manquement à l'obligation d'information par l'importance déterminante de l'information omise et par l'intention de tromper le cocontractant. La charge de la preuve incombe à celui qui invoque le dol.

M. [Y] reproche aux promoteurs de ne pas lui avoir révélé lors de la signature du contrat de réservation que la résidence dans laquelle il projetait d'investir serait concernée par un Plan Particulier d'Intervention (PPI) d'une part, et plus généralement de l'existence à proximité de ce site classé SEVESO 'seuil haut', présentant un risque d'accidents industriels lié à son activité de fabrication de détergents.



De fait, l'établissement [9] est classé SEVESO 'seuil haut' depuis le 19 mai 2010.



Les préfets de la région Bretagne et du département d' Ille-et-Vilaine ont pris le 12 janvier 2015, un arrêté 'portant création d'une commission de suivi de site à [Localité 8]-établissement [9]', considérant que l'établissement objet de cet arrêté relevait du dernier alinéa de l'article L. 125-2 du Code de l'environnement.



Cet article L. 125-2 du Code de l'environnement dans sa version en vigueur à la date de l'arrêté consacre le droit à l'information des citoyens sur les risques majeurs auxquels ils sont soumis dans certaines zones du territoire et sur les mesures de sauvegarde qui les concernent. Ce droit s'applique aux risques technologiques et aux risques naturels prévisibles.



Le dernier alinéa de cet article prévoit la création par le préfet d'une commission de suivi des sites (telle que mentionnée à l'article L.125-2-1 du code de l'environnement) pour tout bassin industriel comprenant une ou plusieurs installations figurant sur la liste prévue à l'article L.515-8 IV du même code, relatif aux installations classées « susceptible de créer, par danger d'explosion ou d'émanation de produits nocifs, des risques très importants pour la santé ou la sécurité des populations voisines et pour l'environnement ».



Le fait qu'une commission de suivi soit instituée ne laissait donc aucun doute sur le fait que le site [9], par ailleurs défini aux termes de l'arrêté du 12 janvier 2015 comme une « installation classée pour la protection de l'environnement soumise à autorisation avec servitude », relevait des installations visées au IV de l'article L. 515-8 du code de l'environnement alors en vigueur.



Or, aux termes de l'article 741-18 dans sa rédaction de l'époque, les installations classées définies par le IV de l'article L. 515-8, constituaient « des installations ou ouvrages présentant des risques pour lesquels un plan particulier d'intervention doit être défini ».



De fait, un Plan Particulier d'intervention (destiné à organiser l'alerte et l'information des populations, les mesures de sauvegarde et de mise en sécurité, la répartition des rôles entre l'exploitant et les autorités, la mise en 'uvre de tous les moyens de secours) a été adopté par la Préfecture d' Ille-et-Vilaine le 29 décembre 2015.



Il est donc certain que dès le mois de janvier 2015, le site [9] devait faire l'objet d'un PPI, ce que les sociétés appelantes dépendant du groupe immobilier Giboire très implanté dans la région, ne pouvaient ignorer. Cependant, au jour de la signature du contrat de réservation le 23 juillet 2015, les promoteurs ne pouvait savoir quelle serait l'étendue de ce PPI et notamment que l'autorité préfectorale fixerait pour sa mise en oeuvre un périmètre de sécurité de 1485 m2, incluant la résidence. 



Il ne peut donc leur être reproché de ne pas avoir informé M. [Y] de l'existence de ce Plan Particulier d' Intervention dont il ne pouvait anticiper le contenu et qui a été adopté par la Préfecture d' Ille-et-Vilaine le 29 décembre 2015, soit postérieurement à la signature du contrat de réservation. 

En revanche, en tant que promoteurs vendeurs professionnels, les sociétés O.C.D.L. et LOCOSA étaient tenues d'un devoir de renseignement sur la situation de l'immeuble dont elles ont assuré la construction puis la commercialisation. 



Elles ne pouvaient donc ignorer les risques liés à l'activité de l'établissement [9], lesquels sont reconnus depuis au moins 2010, date de son classement SEVESO « seuil haut » et ont été confirmés par l'arrêté préfectoral du 12 janvier 2015, antérieur au contrat de réservation du 23 juillet 2015. 



En effet, comme précédemment indiqué, il se déduit de cet arrêté préfectoral du 12 janvier 2015, que le site [9] relevait des installations classées présentant un risque très important pour la santé et la sécurité des populations ainsi que pour l'environnement, justifiant la création d'une commission de suivi ainsi que l'adoption d'un plan particulier d'intervention.



Le plan particulier d'intervention identifie en l'occurrence des risques qui ne sont pas négligeables. Les accidents possibles liés à l'activité de l'établissement [9] visés dans ce document sont : l'incendie, l'émission de vapeurs ou fumées toxiques, l'explosion, la pollution des eaux. 



D'une façon générale, le promoteur professionnel de la vente d'immeubles à construire a une obligation d'information vis à vis de l'acquéreur ( Cass. 3ème civ. 8 novembre 2005, n°04-17.683) y compris au titre de l'ensemble des risques et nuisances susceptibles d'être occasionnés par l'environnement dans lequel se situe le bien vendu (C.cass. 3ème civ. 25 mai 2011 n°09-16.677).



En l'espèce, au regard de l'importance du site ( 23 800 m2) et de la distance de seulement 800 mètres le séparant du programme immobilier, les promoteurs ne pouvaient passer sous silence la présence d'une telle installation dans l'environnement proche du programme immobilier. 



Contrairement à ce que soutiennent les sociétés O.C.D.L. et LOCOSA, cette obligation générale d'information du vendeur professionnel ne se limite pas aux seules informations imposées par la loi ou le règlement. 



Il est exact qu'aucun texte n'imposait de délivrer une information spécifique s'agissant de l'existence d'une installation classée soumise à autorisation et d'un plan particulier d'intervention. Il est tout aussi exact que les sociétés venderesses ont satisfait à leurs obligations légales en application des articles L.125-25 et R.125-23 à R 125-27 du code de l'environnement et qu'elles n'avaient à ce titre aucune information particulière à délivrer, le bien immobilier ne se situant ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ni dans une zone de sismicité ou à potentiel radon. 



Cependant, l'absence d'obligation légale particulière d'information ou encore le fait que M. [Y] était susceptible de se renseigner par lui-même, ne dispensaient en rien les sociétés O.C.D.L. et LOCOSA , au titre de leur obligation de loyauté et de bonne foi contractuelle, de donner à leur cocontractant toutes les informations dont elles disposaient au stade de la commercialisation.



C'est donc de manière totalement inopérante que les sociétés appelantes font valoir que l'existence de ce site industriel est notoirement connu dans le pays [Z] de sorte que M. [Y] en avait nécessairement eu connaissance. Il sera observé en outre que la présence d'un bâtiment industriel ne peut, à elle seule, laisser supposer qu'il s'agit d'une installation classée SEVESO, ni la nature des risques encourus. 

Enfin, ce devoir général d'information ne saurait être fonction de la probabilité du risque, comme tentent de le soutenir vainement les sociétés O.C.D.L. et LOCOSA, en comparant le risque qu'un nuage toxique de chlore gazeux se propage à l'extérieur du site à celui que la terre soit percutée par un astéroïde ( une fois tous les 100 000 ans). 

Il est donc avéré que les sociétés OCDL et LOCOSA n'ont délivré à M. [Y] aucune information sur l'existence de ce site, qui certes ne faisait pas l'objet d'un plan de prévention des risques technologiques mais qui faisait partie des installations classées pour la protection de l'environnement dont la dangerosité pour la sécurité et la santé des populations riveraines ainsi que pour l'environnement a justifié l'adoption d'un plan particulier d'intervention.

Au regard des nuisances générées par la proximité d'un tel site, des risques avérés que présente cette installation classée SEVESO 'seuil haut' pour la sécurité et la santé des populations riveraines et de l'impact sur la valeur vénale et/ou l'attractivité du bien, il est évident que cette information revêtait un caractère déterminant pour M. [Y] qui a d'ailleurs motivé son courrier de désistement du 15 décembre 2016 sur ce point. 

Or, la cour observe que non seulement cette information a été passée sous silence mais encore, le projet d'acte authentique adressé à M. [Y] le 08 décembre 2016, comportait la clause suivante :

« Le VENDEUR reconnaît avoir été informé par son notaire de son obligation de procéder à des investigations pour s'assurer de l'absence dans le passé de l'exploitation sur l'immeuble objet des présentes d'installations classées soumises à autorisation ou qui auraient dû l'être, par suite il déclare : [']

- Qu'à sa connaissance ses investigations lui permettent de supposer [']

Que le bien n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation et qu'il n'a jamais été exercé sur les lieux ou sur les lieux voisins des activités dangereuses ou à inconvénient pour la santé et environnent ».



La présence de cette clause dans le projet d'acte de vente suffit à démontrer le caractère essentiel de cette information et qu'elle était entrée dans le champs contractuel, contrairement à ce que soutiennent les sociétés appelantes.



Par ailleurs, cette information pour le moins erronée voire mensongère insérée dans le projet d'acte de vente, traduit à tout le moins, que les sociétés venderesses n'ont jamais eu l'intention d'être transparentes sur l'environnement réel du programme immobilier ni de révéler l'existence d'un site classé SEVESO soumis à un Plan Particulier d'Intervention incluant la résidence. La volonté de retenir à tous les stades de l'opération immobilière, une information déterminante du consentement de M. [Y] caractérise l'intention dolosive. 



Le jugement ayant admis la nullité du contrat de réservation sur le fondement de la réticence dolosive et condamné in solidum les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Constructions à payer à M. [D] [Y] les sommes de 6.560€ au titre du remboursement du dépôt de garantie et 941,73€ au titre du remboursement de l'acompte des travaux supplémentaires sera confirmé. 







2°/ Sur le préjudice financier 



En application de l'article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d'un contrat sur le fondement de l'article 1137 du code civil n'exclut pas l'exercice, par la victime de manoeuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi.



M. [Y] soutient avoir subi un préjudice financier tenant à la réalisation rapide voire précipitée de son patrimoine dans des conditions financièrement défavorables afin de faire face aux appels de fonds. Il évalue son préjudice financier à la somme de 85.500 euros. 



Il ressort des pièces produites qu'il a acheté le 26 janvier 2007 un appartement en état futur d'achèvement situé à [Localité 11] au prix de 217.500 €, qu'il a revendu le 3 février 2017 au prix de 170.000 € et qu'il a acheté le 11 mars 2011 un appartement à [Localité 12] au prix de 115.000 € , qu'il a revendu le 30 septembre 2016 au prix de 104.000 € .



La réticence dolosive caractérise la faute des sociétés O.C.D.L. et LOCOSA.



S'agissant du préjudice, il est certain que mieux informé, M. [Y] n'aurait pas réservé l'appartement dans la résidence [Adresse 1]. 



Pour autant, il ne peut être soutenu avec certitude que celui-ci aurait conservé ses deux appartements de [Localité 11] et [Localité 12] puisqu'il voulait manifestement acheter un bien immobilier sur [Localité 8] afin d'y fixer sa résidence principale pour sa retraite. 



Au vu de son âge, il est évident que cette acquisition devait être financée sur des fonds propres, en mobilisant son patrimoine et non par un prêt. 



Il est établi que M. [Y] a fait l'acquisition d'un appartement situé [Adresse 10] selon compromis du 3 février 2017 au prix de 278 600 € FAI. La vente a été réitérée le 13 mars 2017 par acte authentique. 

Pour financer cette acquisition, il aurait donc dû vendre ses deux biens immobiliers, à la même époque donc dans les mêmes conditions financières.



Par ailleurs, il n'est pas établi, compte tenu des aléas du marché immobilier, que M. [Y] aurait en définitive perdu une chance de vendre ultérieurement ses biens immobiliers à un meilleur prix.



En effet, rien ne prouve qu'en 2007, lors de l'achat de son appartement en état futur d'achèvement à [Localité 11], M. [Y] avait acheté au prix du marché. En tout état de cause, il est avéré que 10 ans plus tard, ce bien a peiné à trouver acquéreur et qu'il a été cédé à un prix bien inférieur. Aucun élément ne permet donc de considérer que M. [Y] aurait pu vendre son bien, plus tard, au même prix ou plus cher que le prix d'achat.



Il en est exactement de même de l'appartement de [Localité 12], vendu cinq ans après son acquisition en 2011, avec une moins-value de 11.000 €. 



Il s'en suit que ni le lien de causalité avec la faute commise par les sociétés appelantes ni la réalité du préjudice allégué ne sont démontrés. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] de cette demande. 



3°/ Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Construction aux dépens et à payer à M. [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant de nouveau en cause d'appel, les sociétés Omnium de Constructions Développements Locations et Lotissements et Construction seront condamnées in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [Y] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, elles-même étant déboutées de leurs demandes respectives sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu le 13 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo ;



Y ajoutant :



Déboute la SAS Omnium de Constructions Développements Locations ( O.C.D.L.) et la SAS Lotissements et Construction (LOCOSA) de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum la SAS Omnium de Constructions Développements Locations ( O.C.D.L.) et la SAS Lotissements et Construction (LOCOSA) à payer à M. [D] [Y] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum la SAS Omnium de Constructions Développements Locations ( O.C.D.L.) et la SAS Lotissements et Construction (LOCOSA) aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE