Cour d'Appel · 1ère Chambre — 10 mai 2022

NA/SH



Numéro 22/01842





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 10/05/2022 







 Dossier : N° RG 20/01615 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HS62 





Nature affaire :



Demande en décharge ou en réduction des droits d'enregistrement portant sur des mutations à titre gratuit ou des partages















Affaire :



[O] [L] épouse [W]

[Z] [L]

[P] [L]



C/



 DIRECTION DÉPARTEMENTALE FINANCES PUBLIQUES PROVENCE ALPES COTE D'AZUR ET BOUCHES DU RHÔNE











Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 01 Mars 2022, devant :







Madame DUCHAC, Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Madame ASSELAIN, Conseillère magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 







dans l'affaire opposant :









APPELANTES :



Madame [O] [L] épouse [W]

née le 28 Août 1989 à BAYONNE (64000)

de nationalité Française

1, Rue Clotilde

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX



Madame [Z] [L]

née le 21 Novembre 1992 à PARIS (75000)

de nationalité Française

128, Boulevard Voltaire

75011 PARIS



Madame [P] [L]

née le 19 Mars 1996 à NEUILLY SUR SEINE (92000)

de nationalité Française

1, Rue Clotilde

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX





Représentées par Maître GACHIE, de la SELARL Thomas GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

assistées de Maître ARTINIAN, de la SELAS MAPG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS







INTIMEE :



DIRECTION DÉPARTEMENTALE FINANCES PUBLIQUES PROVENCE- ALPES- COTE D'AZUR ET BOUCHES DU RHÔNE poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques

Division des Affaires Juridiques Pôle Juridictionnel judiciaire 

Immeuble l'Atrium - Boulevard du Coq d'Argent

13098 AIX EN PROVENCE





Représentée et assistée de Maître DALLOZ de la SCP DALLOZ, avocat au barreau de PAU















sur appel de la décision 

en date du 26 JUIN 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 18/01162 















EXPOSE DU LITIGE





Le 28 janvier 2004, [C] [V] épouse [F] a donné la nue-propriété de la villa La Portena, bien immobilier situé avenue Jean Rameau à Hossegor (40150), à ses trois enfants, [M], [H] et [J] [F]. Le bien indivis était alors évalué à 762 000 euros.



[H] [F] épouse [L] est décédée le 9 février 2013 et la nue-propriété du tiers indivis du bien a été transmise dans le cadre de sa succession à ses trois filles, [O], [Z] et [P] [L], respectivement âgées de 23, 20 et 17 ans à l'époque. Le bien indivis était alors évalué dans la déclaration de succession à la somme de 770.000 euros. 



Le 13 décembre 2016, l'administration fiscale a informé les trois filles d'[H] [F] de ce que le service vérificateur estimait la valeur réelle du bien immobilier, d'une superficie de 592 m2, à la somme de 6.681.900 euros (soit 11.287 euros le m2). Le rehaussement proposé aboutissait à un rappel de droits de succession d'un montant de 213.525 euros, après application d'une décote de 20% du fait de l'importante superficie de la maison, outre 34.164 euros d'intérêts de retard et une pénalité de 40%, soit 85.410 euros, pour manquement délibéré.



Par courrier du 8 février 2017, [O], [Z] et [P] [L] ont contesté l'évaluation retenue par l'administration fiscale.



Un rapport d'expertise effectué par la SARL Adiome a été remis le 21 mars 2017 qui déterminait la superficie habitable de l'habitation à 593,79 m2.



Par courrier du 5 juillet 2017, l'administration fiscale a indiqué à [O], [Z] et [P] [L] qu'elle maintenait ses propositions de rectification.



Le 18 juillet 2017, les soeurs [L] ont saisi la commission départementale de conciliation, qui, par avis du 15 novembre 2017, a estimé la valeur du bien à la somme de 3.349.000 euros (soit 5.658 euros le m2), après application d'une décote de 40% (20% au titre de l'importante superficie de la maison et des difficultés d'entretien inhérentes et 20% du fait de la situation d'indivision à la date du fait générateur de l'imposition).



Par courrier du 27 novembre 2017, l'administration fiscale a informé [O], [Z] et [P] [L] de sa décision de se conformer à l'évaluation de la commission et a rectifié en conséquence ses propositions initiales comme suit : 120.354 euros au titre du rappel des droits de succession, 19.257 euros au titre des intérêts de retard, et 48.142 euros au titre des pénalités pour manquement délibéré.



Les impositions résultant de cette rectification ont été mises en recouvrement par l'administration fiscale le 15 décembre 2017.



Par courrier du 30 juillet 2018, l'administration fiscale a rejeté le recours contentieux de Mmes [L] en date du 13 février 2018.



Par acte d'huissier du 18 septembre 2018, les soeurs [L] ont assigné la Direction départementale des finances publiques des Landes devant le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, pour obtenir la décharge totale de l'impôt supplémentaire résultant des avis de recouvrement du 15 décembre 2017.



Par jugement du 26 juin 2020, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :

- débouté [O] [L] épouse [W], [Z] et [P] [L] de leur demande visant à voir prononcer la décharge de l'impôt supplémentaire résultant des avis de recouvrement en date du 15 décembre 2017,



- dit qu'il y a lieu de réduire le taux de pénalité retenu par l'administration fiscale à 20%,

- débouté [O] [L] épouse [W], [Z] et [P] [L] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [O] [L] épouse [W], [Z] et [P] [L] aux entiers dépens.



[O], [Z] et [P] [L] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 juillet 2020.



[O], [Z] et [P] [L] demandent à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 26 janvier 2022, de :

- Infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en ce qu'elle a débouté Mmes [O], [Z] et [P] [L], de leur demande visant à obtenir la décharge de l'impôt supplémentaire résultant des avis de mise en recouvrement en date du 15 décembre 2017 ;

- Accorder la décharge des impositions supplémentaires résultant des avis de mise en recouvrement en date du 15 décembre 2017 ;

- Condamner la partie adverse à payer à Mmes [O], [Z] et [P] [L] la somme de 1.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à leur rembourser les dépens mentionnés à l'article R.207-1 du livre des procédures fiscales.



L'administration des finances publiques demande à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 22 décembre 2021, de :

- déclarer l'administration fondée dans son appel incident et y faire droit,

- déclarer l'appel de l'hoirie [L] non fondé ;

- confirmer le jugement entrepris rendu le 26 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Mont de Marsan sauf en ce qu'il accordé une réduction de la majoration fondée sur

l'article 1729 du CGI ;

- débouter les appelantes de toutes leurs demandes ;

- condamner les appelantes aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture de la mise en état a été prononcée le 26 janvier 2022.





MOTIFS



Les conclusions notifiées par [O], [Z] et [P] [L] le jour de la clôture de la mise en état, dont le dispositif est inchangé, et dont le rejet des débats n'a pas été sollicité par l'administration fiscale, sont recevables.



[O], [Z] et [P] [L] soutiennent que la villa La Portena peut être correctement évaluée, en 2013, à une somme de 2.500.000 euros.



A l'appui de leur recours, [O], [Z] et [P] [L] contestent, comme en première instance :

- la pertinence de la méthode d'évaluation par comparaison,

- la pertinence des deux termes de comparaison retenus,

- et l'absence de prise en compte de l'état de la maison.



Elles demandent par ailleurs à être déchargées de toutes pénalités, en l'absence de caractère délibéré du manquement qui leur est reproché.



L'administration fiscale forme appel incident de la disposition du jugement qui réduit la pénalité de 40 à 20%.





* Sur la pertinence de la méthode d'évaluation par comparaison :



L'évaluation d'un bien immobilier figurant dans une déclaration de succession doit correspondre à la valeur vénale réelle du bien.



Il est d'usage de déterminer cette valeur réelle en utilisant la méthode d'estimation par comparaison, consistant à rechercher les mutations portant sur des immeubles de même nature, situation et consistance que le bien à évaluer, et intervenues au cours d'une période antérieure et aussi proche que possible du décès.



La méthode d'estimation alternative proposée par Mmes [L], consistant à réévaluer une valeur déclarée dans un acte précédent, par application du coefficient d'évolution de l'indice du coût de la construction, n'est utilisée qu'à titre de recoupement. En effet, cette indice prend en compte l'évolution des éléments du coût de construction, mais fait abstraction de l'évolution des prix constatés sur le marché des immeubles anciens.



Le tribunal a rappelé à juste titre que cette méthode, qui aboutit à l'estimation du bien à une somme de 1.034.628 euros à la date du décès d'[H] [L] survenu le 9 février 2013, n'est pas pertinente en l'espèce, la valeur du bien antérieurement déclarée en 2004, dans le cadre d'une donation, étant discutable. Elle l'est d'autant moins que les appelantes elles-mêmes conviennent que la villa La Portena peut être correctement évaluée, en 2013, à une somme de 2.500.000 euros. 





* Sur la pertinence des deux termes de comparaison retenus



Le tribunal a énoncé, par des motifs circonstanciés auxquels la cour se réfère, les raisons pour lesquelles les deux termes de comparaison retenus constituent des termes de référence pertinents : ces ventes des 19 août 2011 et 22 octobre 2012 portent sur des biens comparables, contemporains de la villa Portena construite en 1927, également construits par un architecte de renom et classés, et bénéficiant d'une situation privilégiée.



Mmes [L] ne proposent pas en revanche de terme de comparaison pertinent : aucune précision n'est donnée sur les caractéristiques des biens objets des dix ventes qu'elles citent, intervenues entre le 24 mai 2014 et le 14 octobre 2017, de sorte que rien ne permet de supposer qu'il s'agisse d'immeubles comparables au bien exceptionnel que constitue la villa Portena, inscrite à l'inventaire général du patrimoine culturel ; surtout l'ensemble de ces ventes, et a fortiori d'autres ventes postérieures comme la vente de la villa Gaïnean en 2020, ne peuvent être prises en considération dès lors qu'elles sont survenues bien après le décès du 9 février 2013, qui constitue le fait générateur de l'impôt et la date à laquelle la valeur vénale du bien doit être appréciée. 





* Sur la prise en compte de l'état de la maison



Il n'est pas produit de pièce de nature à établir un état anormalement dégradé du bien immobilier, ni une situation l'exposant particulièrement à un risque de submersion. Or, les termes de comparaison retenus portent sur des biens de même ancienneté et de situation comparable.



Le tribunal a par ailleurs rappelé qu'un abattement de 20% avait été retenu pour tenir compte de la superficie du bien et des difficultés d'entretien inhérentes à l'importance de la surface habitable, et que la situation exceptionnelle du bien concourait au contraire à sa valorisation. 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mmes [L] tendant à la décharge des impositions supplémentaires. 





* Sur les pénalités pour manquement délibéré



L'article 1729 du code général des impôts dispose que :

'Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de :

a. 40 % en cas de manquement délibéré ; (...)'.



Les parties sont en désaccord sur le caractère délibéré de la sous-évaluation du bien.



Le caractère délibéré du manquement imputé à [O], [Z] et [P] [L] résulte en l'espèce de la disproportion manifeste entre la valeur de l'immeuble déclarée en 2013, soit 770.000 euros, et la valeur retenue, soit 3.349.000 euros, ainsi que de la quasi-absence de revalorisation de l'immeuble depuis la donation du 28 janvier 2004, dans laquelle il était estimé à la somme de 762.000 euros.



Le tribunal a retenu le jeune âge de [O], [Z] et [P] [L] lors du décès de leur mère et la situation dans laquelle elles se trouvaient lors de la déclaration de succession, pour réduire à 20% la majoration appliquée. La difficulté de l'évaluation du bien résulte par ailleurs de l'estimation initiale de l'administration fiscale, elle-même manifestement excessive.



En l'état de ces éléments et des moyens développés par l'administration fiscale, le jugement est également confirmé sur ce point.





* Sur les demandes accessoires :



Il n'y a pas lieu en équité à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



[O], [Z] et [P] [L] doivent supporter les dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 26 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Mont de Marsan en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Dit que [O], [Z] et [P] [L] doivent supporter les dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC