Cour d'Appel · Chambre Sociale — 5 mai 2022

VC/PR































ARRET N° 269



N° RG 19/01865

20/01598



N° Portalis DBV5-V-B7D-FYH6













S.C.P. DOLLEY COLLET

ès qualités de liquidateur judiciaire

du GAEC ACVH



C/



E.A.R.L. NAULIN





















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



Chambre Sociale



ARRÊT DU 05 MAI 2022





Décisions déférées à la Cour : Jugements des 25 avril 2019 et 9 juillet 2020 rendus par le tribunal paritaire des baux ruraux de LA ROCHE SUR YON





APPELANTE :



S.C.P. DOLLEY COLLET prise en la personne de Me Vincent DOLLEY 

ès qualités de liquidateur judiciaire du GAEC ACVH

[Adresse 4]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS



Représentée par Me Antoine PLATEAUX substitué par Me Anne de LAMBILLY de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES







INTIMÉE :



E.A.R.L. NAULIN

N° SIRET : 482 946 670

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 9 février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président

Madame Anne-Sophie DE BRIER, Conseiller

Madame Valérie COLLET, Conseiller





qui en ont délibéré







GREFFIER, lors des débats : Madame Patricia RIVIERE



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Patricia RIVIERE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte notarié du 14 février 2012, l'EARL Naulin s'est engagée à vendre à l'EARL Hégron un terrain sur lequel se trouvent des bâtiments d'exploitation situés à '[Adresse 5]' à [Localité 6] (85) pour une surface totale de 1ha 70a 41 ca, la promesse de vente étant subordonnée à l'obtention d'un prêt bancaire par l'EARL Hégron. 



Suivant acte notarié du 14 février 2012, un bail rural a été régularisé entre l'EARL Naulin et l'EARL Hégron prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de régularisation de la vente par acte authentique. 



Par jugement du 2 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Nantes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de l'EARL Hégron et a désigné Me Dolley en qualité de mandataire judiciaire. 



Par jugement du 3 février 2015, le tribunal de grande instance de Nantes a arrêté le plan de redressement de l'EARL Hégron et désigné Me Dolley en qualité de commissaire chargé de veiller à l'exécution du plan. 



L'EARL Hégron n'a pas obtenu de prêt bancaire. 



Par requête du 15 septembre 2015, l'EARL Hégron a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche Sur Yon afin que soient discutées les modalités de la poursuite du bail. Lors de l'audience de conciliation du 7 janvier 2016, les parties ont convenu que M. Hégron devait libérer les lieux objets du bail rural pour le 31 mars 2016 au plus tard et qu'en contrepartie, l'EARL Naulin renonçait à ses créances de fermage arrêtées au 31 mars 2016, un état des lieux de sortie devant en outre être réalisé par un huissier de justice et un technicien agricole. 



Un procès-verbal de constat des 31 mars et 28 avril 2016 a été établi par huissier de justice, les constatations ayant été effectuées en présence d'un technicien agricole.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2018, l'EARL Naulin a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche Sur Yon afin que l'EARL Hégron soit condamnée à prendre en charge les travaux de réparation. 



Par jugement du 25 avril 2019, le tribunal a notamment :

- dit que l'EARL Hégron aux droits de laquelle vient le GAEC ACVH n'a pas respecté son obligation de remise en état des lieux situés à '[Adresse 5]' à [Localité 6],

- avant-dire-droit, ordonné une expertise et désigné M. [N] [F] avec pour mission notamment de décrire les travaux effectués à la sortie par le preneur et les travaux à engager pour qu'ils soient restitués dans l'état dans lequel ils ont été pris lors de l'entrée,

- condamné l'EARL Hégron aux droits de laquelle vient le GAEC ACVH à payer à l'EARL Naulin une provision de 5000 euros,

- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire.



Le 27 mai 2019, l'EARL Hégron et le GAEC ACVH ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, cet appel ayant été enregistré sous le numéro RG 19/01865.



L'expert a déposé son rapport au greffe du tribunal le 14 novembre 2019. 



Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche Sur Yon a :

- rejeté la demande de sursis à statuer,

- condamné le GAEC ACVH venant aux droits de l'EARL Hégron à payer à l'EARL Naulin les sommes de 54.270,50 euros au titre du préjudice matériel et de 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- condamné le GAEC ACVH venant aux droits de l'EARL Hégron à payer à l'EARL Naulin la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les demandes contraires,

- condamné le GAEC ACVH venant aux droits de l'EARL Hégron aux dépens comprenant les frais de référé et d'expertise. 



Le 27 juillet 2020, le GAEC ACVH a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, cet appel étant enregistré sous le numéro RG 20/01598. 



Par jugement du 1er décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a prononcé la résolution du plan de redressement et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au profit du GAEC ACVH, désignant Me Dolley en qualité de liquidateur judiciaire. 



Les parties ont été convoquées à l'audience du 9 février 2022 lors de laquelle le conseil de la SCP Dolley-Collet en sa qualité de liquidateur du GAEC ACVH sollicite la jonction entre les procédures numéros RG 19/01865 et RG 20/01598, demande à laquelle le conseil de l'EARL Naulin ne s'oppose pas. 



La SCP Dolley-Collet, ès qualités, reprenant oralement ses conclusions transmises les 8 juin 2020 et 4 octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des moyens, demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 25 avril 2019, débouter l'EARL Naulin de ses demandes et la condamner à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2020, débouter l'EARL Naulin de ses demandes et la condamner à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'EARL Naulin aux dépens. 



Le liquidateur fait tout d'abord valoir que l'état des lieux d'entrée est très laconique et est accompagné de clichés photographiques de mauvaise qualité montrant des équipements abîmés. Il soutient que l'EARL Naulin ne démontre pas le bon état des équipements de la porcherie lors de l'entrée dans les lieux par l'EARL Hegron. Il ajoute qu'à l'issue de la première intervention de l'huissier le 31 mars 2016, un accord est intervenu entre les parties sur 4 choses à remettre en état par l'EARL Hegron. Il précise que lors de la seconde visite du 28 avril 2016, l'EARL Hegron avait rempli ses engagements mais que l'EARL Naulin n'était pas satisfaite des réparations. Il prétend que la demande de dommages et intérêts de l'EARL est disproportionnée au regard des devis produits et des réparations à réaliser, de sorte qu'aucune provision ne pouvait être allouée par les premiers juges. Il estime également que le tribunal a commis une erreur puisque l'EARL Hegron n'a pas pu s'engager à restituer à l'EARL Naulin un local dans un meilleur état que celui dans lequel elle l'a reçu, affirmant que le seul engagement était de le restituer dans le même état. Il considère également qu'il n'y a aucun lien de causalité entre l'hypothétique manquement contractuel de l'EARL Hegron et le préjudice allégué par l'EARL Naulin, précisant que cette dernière cherche en réalité à compenser la perte de valeur de son bien qui découle de sa propre négligence. Il insiste sur le fait que la différence d'évaluation du prix de la porcherie s'explique essentiellement par la perte de l'autorisation d'exploitation du bâtiment qui n'a pas été utilisé par la bailleresse dans les 2 ans qui ont suivi le départ de l'EARL Hegron, en application de l'article R.512-74 du code de l'environnement. Il en conclut, en se fondant sur l'article 5 de l'arrêté du 27 décembre 2013 relatif aux prescriptions générales applicables aux installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration, que la remise en état des bâtiments ne servirait à rien puisque dans tous les cas, la porcherie, qui se situe à moins de 100 mètres d'une habitation, est devenue inexploitable du fait de la négligence de son propriétaire. Il fait valoir qu'en l'absence de preuve d'un préjudice, aucune expertise n'a lieu d'être, rappelant que l'EARL Hegron avait quitté les lieux deux ans avant la saisine du tribunal de sorte que de nombreuses dégradations ont pu être commises. 



L'EARL Naulin, reprenant oralement ses conclusions transmises les 28 juillet 2020 et 11 janvier 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des moyens, demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 25 avril 2019, débouter l'appelante de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement rendu le 9 juillet 2020,

- fixer au passif du GAEC ACVH les sommes suivantes :

* 54.270,50 euros au titre des travaux pour la remise en état des lieux loués,

* 30.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

- débouter la SCP Dolley-Collet, ès qualités, de l'intégralité de ses demandes,

- fixer au passif du GAEC-ACVH la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCP Dolley-Collet, ès qualités, aux dépens de l'instance en ce compris les frais de référé expertise. 



Elle fonde ses demandes sur les articles 1103 et 1231-1 du code civil ainsi que 1730 et 1731 du même code. Elle soutient que les biens donnés à bail étaient parfaitement entretenus lors de l'entrée dans les lieux de l'EARL Hegron mais que cette dernière en a fait une gestion calamiteuse au point que le préfet a pris un arrêté de mise en demeure au regard des graves carences affectant l'exploitation. Elle indique que l'état des lieux d'entrée était complet et que l'EARL Hegron n'a jamais contesté cet état des lieux avant la procédure d'appel. Elle ajoute que l'état des lieux de sortie a démontré les dégradations importantes subies par les biens loués. Elle fait valoir que les différentes machines sont hors d'état de fonctionnement. 

Elle explique qu'après l'état des lieux de sortie, les travaux de réparation ont été estimés à hauteur de 50.000 euros grâce à des devis effectués pour une EARL qui envisageait de reprendre l'exploitation agricole mais qui y a finalement renoncé au regard de l'importance des travaux à réaliser. Elle estime que le tribunal a parfaitement relevé le non-respect par l'EARL Hegron de son obligation de remise en état sans exiger une remise dans un état meilleur que lors de l'entrée en jouissance. 

Elle prétend qu'elle n'a pas besoin d'une autorisation pour pouvoir exploiter ses bâtiments, insistant sur le fait que l'impossibilité d'exploiter est due aux dégradations commises par le preneur. Elle ajoute que les bâtiments sont situés à plus de 100 mètres d'une première habitation, le preneur n'ayant fait aucune observation à ce sujet lors de l'expertise. Elle considère que le tribunal a très justement ordonné une expertise judiciaire.

Elle indique que l'expert a pu analyser la différence entre les deux états des lieux, peu important qu'un délai de deux ans se soit écoulé entre la fin du bail et la saisine du tribunal. Elle précise que le débat sur le chiffrage de son préjudice n'a pas lieu d'être puisque l'expert a sollicité de nouveaux devis en faisant appel aux entreprises qui étaient déjà intervenues et qui ont pu laisser la possibilité au preneur de faire part de ses critiques. Elle affirme que le montant des réparations sollicité n'est pas lié à une perte de valeur d'un bien mais à la nécessité de le remettre en état. 

Elle soutient que le preneur a abusé de sa confiance alors qu'elle a accepté d'abandonner plus de 30.000 euros de fermage afin qu'il soit mis un terme amiable au bail rural et pour que le preneur remette en état le bien loué. Elle expose qu'elle subit un préjudice de jouissance, expliquant que du fait de l'état déplorable dans lequel les lieux ont été laissés, elle n'a pas pu reprendre l'exploitation. Elle ajoute avoir également subi un préjudice moral important. 



A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 mai 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. A titre liminaire, la cour ordonne la jonction entre les dossiers enregistrés sous les numéros RG 19/01865 et RG 20/01598 sous le seul et unique numéro RG 19/01865, les litiges présentant un lien de connexité tel qu'il relève de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les juger ensemble. 



2. Selon l'article 1730 du code civil : 'S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.' L'article 1731 du même code ajoute que ' S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire' et l'article 1732 précise que le preneur 'répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.' Aux termes de l'article L.411-72 du code rural et de la pêche maritime 'S'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi'. 



Dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l'entrée du locataire, les locaux n'ont fait l'objet d'aucune observation, le locataire doit les restituer dans un état n'appelant pas davantage d'observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté. 



Enfin, contrairement à ce que prétend la SCP Dolley-Collet, ès qualités, en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce n'est pas au bailleur de démontrer le bon état des équipements de la porcherie mais au preneur de rapporter la preuve qu'il ne les a pas reçus en bon état de réparation et d'entretien. 





En l'espèce, il résulte du contrat de bail rural du 14 février 2012 que l'EARL Naulin a donné en fermage à l'EARL Hegron :

- un bâtiment d'engraissement d'une superficie d'environ 825m² avec fosse à lisier sous le bâtiment d'environ 1200m3,

- un bâtiment post-sevrage d'une superficie d'environ 238m² avec fosse à lisier sous le bâtiment d'environ 190m3 avec transfert de lisier par pompe électrique,

- un hangar de stockage d'une superficie d'environ 1.040m². 



Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement par les parties et a été annexé au contrat de bail du 14 février 2012, auquel un certain nombre de photographies était joint. Il y était ainsi mentionné :



'POST SEVRAGE construit en 1992

3 salles de 180 places avec 10 cases/salle

chaque case 1 nourrisseur + 2 abreuvoirs

Plafond diffuseur

Extraction basse

3 silos dont 1 avec chaîne d'alimentation

Matériel :

19 chauffages

3 chariots

2 bacs à eau pour traitement par salle

1 compresseur



ENGRAISSEMENT construit en 1987

5 salles avec détrempage de 180 places avec 12 cases de 15 porcs avec auges double

Machine à [Adresse 7]

1 bascule

1 chauffage au fioul

3 silos vers la soupière

Pompe à chlore

Groupe électrogène

[Adresse 1]

[Adresse 2]

1 compresseur.'



S'il n'est pas précisé dans l'état des lieux l'état exact des bâtiments et matériels donnés à bail, la cour constate que le preneur n'a formulé aucune observation quant à leur état ni lors de l'établissement de l'état des lieux ni postérieurement, de sorte qu'il est présumé les avoir pris dans un bon état d'entretien et de réparation (et non pas neuf puisque le premier bâtiment a été construit en 1992 et le second en 1987). De plus, la SCP Dolley-Collet ne rapporte pas la preuve que l'EARL Hegron aurait reçu les biens loués dans un mauvais état de réparation ou d'entretien. Dès lors, le preneur était tenu de restituer les biens loués dans un bon état de réparations locatives. 



Conformément à l'accord des parties entériné le 7 janvier 2016 lors de l'audience de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche-Sur-Yon, saisi dans le cadre d'une précédente instance, un état des lieux de sortie a été établi, en présence du bailleur et du preneur, par huissier de justice, accompagné d'un technicien agricole, ayant donné lieu à un procès-verbal de constat des 31 mars 2016 et 28 avril 2016. Il ressort de ce procès-verbal qu'à l'issue de la visite du 31 mars 2016, l'huissier de justice a constaté que :

* la machine à soupe n'était pas en état de fonctionnement, M. Hegron ayant précisé que le compresseur était parti en réparation,



* il manquait une bride au niveau du malaxeur lequel n'était pas fixé correctement sur la tige de maintien en partie centrale,

* le système de nettoyage automatique entourant la cuve était percé,

* le compteur disjoncteur électrique était imbibé d'eau de sorte que l'électricité de fonctionnait pas,

* un silo fuyait, 

* un encrassement au niveau du 'boîtard' de raccordement des cuves extérieures,

* le groupe électrogène n'était pas en état de fonctionnement, le local présentant des débris de rongeurs et des toiles d'araignées,

* la chaîne d'alimentation au niveau des cuves ne fonctionnait pas, les tuyaux étant percés à l'intérieur,

* les murs du bâtiment pour accéder aux salles d'engraissage étaient en mauvais état,

* certains barreaux de protection entre les différentes cages étaient cassés, présence de rongeurs,

* la fosse sous le bâtiment était pleine de lisier ainsi que le caillebotis, 

* le compresseur dans la salle était hors service,

* présence d'excréments de rongeurs dans le deuxième bâtiment, le boîtier de ventilation était en panne, une plaque d'isolation était cassée, il manquait des brides de fixations dans toutes les salles, 

* dans la troisième salle du deuxième bâtiment, le compteur électrique était carbonisé, la salle était mal nettoyée et présence d'excréments de rongeurs,

* dans la quatrième salle, la poignée de porte était absente, des plaques du plafond étaient rongées,

* à l'allumage de la lumière dans la cinquième salle, le tableau électrique du bâtiment disjonctait et le plafond était partiellement effondré,

* dans les couloirs de tris des cochons à l'extérieur, certaines barrières des sas de décompression étaient cassées et tordues, l'une des barrières était manquante et un trou dans le béton était présent au démarrage du couloir de tri,

* à l'extérieur du grand bâtiment, des traces de rongeurs, certains clapets des bouches d'aération étaient cassés. 

L'huissier a alors conclu que : 'Il apparaît que les bâtiments ne sont manifestement pas en état de fonctionnement :

* le lisier n'a pas été curé et pompé sous les bâtiments,

* la chaîne d'alimentation ne fonctionne pas. Les tuyaux sont endommagés et encrassés,

* les bâtiments sont manifestement infestés de rongeurs,

* il existe des dysfonctionnements électriques, vraisemblablement dus au manque d'entretien du locataire,

* le groupe électrogène ne fonctionne pas.

Les parties conviennent de se revoir dans un mois pour permettre durant ce laps de temps à l'EARL Hegron de remédier à tous les dysfonctionnements et notamment :

* dératisation des lieux,

* curage et épandage du lisier présent sur site,

* remplacement des batteries du groupe électrogène,

* remise en état de la machine à soupe avec fourniture de compresseurs en état de fonctionnement normal.'



La cour observe qu'à ce stade, l'EARL Hegron n'avait aucunement contesté tous les désordres, dégradations et défauts d'entretien constatés, s'étant en outre engagée à remédier à tous les problèmes relevés par l'huissier sans que la liste des travaux, introduite par le mot 'notamment', ne soit exhaustive. 





Le 28 avril 2016, l'huissier a constaté que si M. Naulin avait refixé le moteur de la machine à soupe et remis en état le système de nettoyage, M. Hegron avait rapporté un compresseur d'air d'occasion qui, lorsqu'il a été connecté, a laissé entendre des fuites d'air comprimé en différents endroits. Il ne saurait donc être considéré qu'au 28 avril 2016, l'EARL Hegron avait procédé à la remise en état de la machine soupe.



De même, si le 28 avril 2016, M. Hegron a indiqué avoir rechargé la batterie du groupe électrogène, il a été constaté que ce dernier n'a réussi à se mettre en marche qu'après des réglages effectués par M. Naulin mais que le groupe ne produisait en réalité aucune électricité. Il s'en déduit que le preneur n'a pas restitué le groupe électrogène dans l'état de bon fonctionnement dans lequel il l'a trouvé lors de son entrée dans les lieux. 



De même encore, si M. Hegron avait commencé à pomper le lisier, l'huissier de justice a constaté que le 28 avril 2016, tout le pompage n'avait pas été fait, M. Naulin étant intervenu pour arrêter les opérations puisque M. Hegron n'avait pas procédé au brassage nécessaire avant pompage. 



Enfin, le 28 avril 2016, l'huissier de justice a constaté que le câble d'alimentation de la chaîne d'alimentation était rouillé, que le compresseur d'air d'occasion apporté par M. Hegron ne fonctionnait pas suffisamment vite et qu'à l'extérieur, la pompe de reprise ne fonctionnait pas. 



Il résulte donc de la comparaison d'une part de l'état des lieux d'entrée, des photographies l'accompagnant et de l'absence d'observations du preneur et d'autre part de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement par huissier de justice, que le preneur a manqué à son obligation d'entretien des lieux et ne les a pas restitués dans le même état qu'il les avait trouvés, à savoir en bon état d'entretien et de fonctionnement. 



C'est donc très justement que le tribunal a pu, dans son jugement du 25 avril 2019, dire que l'EARL Hegron aux droits de laquelle venait le GAEC ACVH n'avait pas respecté son obligation de remise en état des lieux situés à '[Adresse 5]' à [Localité 6] et a ordonné une expertise afin notamment de décrire les travaux à effectuer sur les biens pour une remise en état conforme à celui de l'entrée dans les lieux. C'est également de manière pertinente que les premiers juges ont alloué une provision de 5.000 euros à l'EARL Naulin au regard tant de l'ampleur des travaux à réaliser pour la remise en état des lieux que des devis dont l'huissier de justice a eu connaissance lors de l'état des lieux de sortie, peu important à ce stade de la procédure de savoir si l'exploitation pouvait ou non être reprise dès lors que le preneur n'a pas restitué les biens dans l'état où il les avait trouvés. Le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.



3. L'EARL Naulin sollicite des dommages et intérêts correspondant aux frais de remise en état des lieux et des dommages et intérêts pour réparer son préjudice de jouissance et son préjudice moral.



C'est tout à fait vainement que la SCP Dolley-Collet, ès qualités, conteste l'existence du lien de causalité entre le manquement du preneur, à savoir l'absence de restitution des lieux dans leur état de bonnes réparations locatives et d'entretien à l'issue du bail, et le préjudice lié au coût des travaux nécessaires à réaliser pour remettre en état les lieux et qu'elle conteste également l'existence même du préjudice du bailleur. 



En effet, l'EARL Naulin justifie parfaitement avoir subi :

- un préjudice matériel, directement causé par le manquement du preneur, et correspondant au coût de la remise en état des lieux puisqu'elle était tout à fait en droit de récupérer ses biens dans le même état que celui dans lequel elle les avait donnés à bail, peu important que l'exploitation de ces biens soit ensuite possible ou non,

- un préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'exploiter elle-même les bâtiments et équipements donnés à bail puisque ces derniers lui ont été restitués dans un état ne permettant pas leur fonctionnement et leur exploitation, ce que l'expert a d'ailleurs confirmé. A cet égard, il importe de préciser que l'absence d'exploitation des bâtiments pendant plus de deux ans n'est que la conséquence du manquement du preneur à son obligation de restituer les biens en bon état, et ce d'autant plus qu'il ne saurait être utilement reproché au bailleur de ne pas avoir fait procéder aux travaux dont il demande la réparation afin de remettre en location rapidement les lieux loués. En outre, le liquidateur ne produit aucun élément suffisamment probant pour établir que les bâtiments se situeraient à moins de 100 mètres d'une habitation, ce qui est fermement contesté par l'EARL Naulin,

- un préjudice moral également directement causé par la faute du preneur et caractérisé par le non-respect par ce dernier de ses engagements au moment de la restitution des biens loués, alors que le bailleur lui avait fait confiance en renonçant à faire valoir ses créances locatives afin de trouver une issue amiable au contrat de bail. 



L'expert judiciaire a indiqué que les travaux à réaliser sont, après comparaison des deux états des lieux d'entrée et de sortie et des photographies :

- sur le gros oeuvre/ossature bâtiment d'engraissement : habillage vertical des murs, isolation du plafond, remplacement de menuiserie et portes extérieures,

- sur le gros oeuvre/ossature bâtiment de post sevrage : habillage vertical des murs, ensemble de menuiserie à remplacer sous châssis, habillage des soubassements,

- réhabilitation électrique : tableau du local machine à soupe, tableau du bâtiment post sevrage, bâtiment d'engraissement (câbles d'alimentation, circuits de ventilation, interrupteurs et répartiteur général),

- nettoyage et remise en fonctionnement de la chaîne d'alimentation du bâtiment post sevrage,

- remplacement des deux compresseurs du local à soupe et du bâtiment post sevrage,

- vidange des fosses et épandage du lisier,

- vérification du fonctionnement de la pompe de reprise,

- remise en état des quais de tri et d'embarquement des animaux. 



Pour évaluer le montant des travaux à réaliser, l'expert a sollicité les mêmes entreprises que celles qui avaient fait des devis en septembre 2016 et en juillet 2016, soit quasi immédiatement après la sortie des lieux. La cour constate que le devis du 7 octobre 2019 établi par la société Asserva d'un montant de 13.160 euros HT est identique en ses prestations (tableau local machine à soupe, tableau bâtiment sevrage, tableau bâtiment engraissement, machine à soupe, chaîne et câbles) et en son montant à celui du 28 septembre 2016. Le devis du 8 juillet 2019 établi par la société Billy d'un montant de 41.110,53 euros HT est identique en ses prestations (sur le gros oeuvre essentiellement) mais diffère en son montant par rapport au devis du 28 juillet 2016, uniquement en ce que le coût de chaque prestation a augmenté au fil du temps. Il s'ensuit que l'évaluation du préjudice faite par l'expert correspond seulement au coût des travaux à réaliser en raison du manquement du preneur à son obligation de restitution, sans que ne soit prise en compte l'éventuelle aggravation de la situation des lieux depuis leur restitution, seule l'augmentation de la main d'oeuvre et du coût des matériaux étant retenue. 





Il s'ensuit que les premiers juges ont pu justement évaluer le préjudice subi par l'EARL Naulin au titre des travaux à réaliser à la somme de 54.270,50 euros. 



Par ailleurs, c'est de manière pertinente que le tribunal a alloué une somme de 30.000 euros supplémentaire à titre de dommages et intérêts, somme que la cour retient également pour indemniser les préjudices de jouissance et moral de l'EARL Naulin. 



Dans la mesure toutefois où le GAEC ACVH venant aux droits de l'EARL Hegron a été placé en liquidation judiciaire après le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 9 juillet 2020, il convient d'infirmer ce jugement seulement en ce qu'il a condamné ledit GAEC au paiement des dommages et intérêts et statuant à nouveau de fixer les créances indemnitaires de l'EARL Naulin au passif de la liquidation judiciaire du GAEC ACVH. Il est précisé que la provision de 5.000 euros doit venir en déduction, sous réserve de son versement effectif, des dommages et intérêts ainsi alloués à l'EARL Naulin.



4. La SCP Dolley-Collet qui succombe doit supporter, ès qualités, les dépens d'appel, étant en outre déboutée de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Enfin, il serait particulièrement inéquitable de laisser supporter à l'EARL Naulin l'intégralité des frais exposés pour obtenir gain de cause. La SCP Dolley-Collet, ès qualités, est condamnée à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Ordonne la jonction entre les dossiers enregistrés sous les numéros RG 19/01865 et RG 20/01598 sous le seul et unique numéro RG 19/01865,



Confirme le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche Sur Yon en toutes ses dispositions,



Confirme le jugement rendu le 9 juillet 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de La Roche Sur Yon SAUF en ce qu'il a condamné le GAEC ACVH venant aux droits de l'EARL Hegron à payer à l'EARL Naulin les sommes de 54.270,50 euros au titre du préjudice matériel et de 30.000 euros au titre du préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau sur les chefs du jugement du 9 juillet 2020 infirmés :



- Fixe au passif de la liquidation judiciaire du GAEC ACVH les créances indemnitaires suivantes de l'EARL Naulin :



* 54.270,50 euros au titre de son préjudice matériel,

* 30.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral,



- Dit que la provision de 5.000 euros, sous réserve de son versement effectif, vient en déduction des dommages et intérêts ainsi fixés au passif de la liquidation judiciaire du GAEC ACVH,



Y ajoutant, 



Condamne la SCP Dolley-Collet, en sa qualité de liquidateur du GAEC ACVH, à payer à l'EARL Naulin la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Déboute la SCP Dolley-Collet, en sa qualité de liquidateur du GAEC ACVH, de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCP Dolley-Collet aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,