Cour d'Appel · 3ème CH Spéciale — 5 mai 2022

SF/CD



Numéro 22/01769





COUR D'APPEL DE PAU 

 EXPROPRIATIONS

 





ARRÊT DU 05/05/2022 







 Dossier : N° RG 21/02403 - 

N° Portalis DBVV-V-B7F-H5ZR 





Nature affaire :



Demande de fixation 

de l'indemnité d'expropriation















Affaire :



[O] [K]-

[H]





C/



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 05 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 









APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 10 Mars 2022, devant :





Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Madame ASSELAIN, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



En présence de Madame [B], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.



Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.







dans l'affaire opposant :





APPELANT :





Monsieur [O] [S]

104 allée du Cône

01960 PERONNAS





Représenté par Maître BORDANAVE VIGNAU, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS









INTIME :





ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE (EPFL Pays Basque) représenté par son Président ayant son siège

2 Allée des Platanes

BP 50 511

64100 BAYONNE





Représenté par Maître MILLE, avocat au barreau de BAYONNE

assisté de la SELARL PINTAT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,















sur appel de la décision 

en date du 25 JUIN 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

EXPOSE DU LITIGE



M. [S] est propriétaire d'une parcelle située à Bidart cadastrée sous le numéro AN 305 d'une surface de 1504 m², dans une zone 1AU4 du PLU de Bidart, zone destinée à l'habitat, aux services et activités, et incluse dans une zone d'aménagement différé dite Gare-UHABIA créée le 15 juin 2016 et rendue opposable le 21 juin 2016. Le terrain, non construit et en usage de prairie, est situé à 100 mètres de la Gare de Bidart.



 Le 2 novembre 2020, M. [S] a informé l'Établissement Public Foncier Local du Pays Basque (ci-après l'EPFL du Pays Basque) de son intention de céder sa parcelle moyennant la somme de 700.000 € outre les frais d'acte. 



L'EPFL du Pays Basque, titulaire du droit de préemption pour la Commune de Bidart par délibération du 15 juin 2016 de la communauté d'agglomération Côte Basque Adour a, par arrêté du 26 janvier 2021, signifié le 29 janvier 2021, exercé son droit de préemption proposant l'acquisition du bien pour la somme de 125.000 €.



M. [S] a fait savoir par LRAR du 18 février 2021 que ce prix n'était pas accepté et l'EPFL du Pays Basque a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Pau par requête du 2 mars 2021.



Par jugement du 25 juin 2021, le Juge chargé de l'Expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques au tribunal judiciaire de Pau, a, après transport sur les lieux du 30 avril 2021, considéré que le terrain était constructible au regard du dernier PLU adopté le 4 novembre 2017 en vigueur, et des divers réseaux existant à proximité et a fixé la valeur de l'immeuble à la somme de 180.480 €, soit une valeur de 120 € le m².



M. [S] en a relevé appel par LRAR adressée au Greffe du 16 juillet 2021.



Dans son 2ème mémoire reçu au greffe le 15 novembre 2021, M. [S], appelant, demandent à la cour':



- de confirmer la qualification de cette parcelle comme constructible et la condamnation de l'EPFL du Pays Basque à lui verser la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux dépens,



- et d'infirmer le jugement déféré pour le surplus, en fixant la valeur de sa parcelle à la somme de 700.000 €, en rejetant toutes les demandes de l'EPFL du Pays Basque et en condamnant l'EPFL du Pays Basque à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, M. [S] indique que la Cour n'a pas à statuer sur des constatations ou des «'dire et juger que'». Il fait ensuite valoir que la contestation par l'EPFL du Pays Basque de la nature de terrain à bâtir de sa parcelle est nouvelle en appel et doit donc être déclarée irrecevable. Sur le fond, il soutient que sa parcelle est accessible par une voie privée carrossable et qu'elle est desservie par les réseaux puisque jouxtant des habitations et qu'elle bénéficie de servitudes de passage et de canalisations diverses. S'agissant du prix au m², il estime que la moyenne effectuée par le Commissaire du Gouvernement prend en compte des terrains non constructibles à prix très bas, non pertinents, et il conteste l'abattement de 60'% effectué par le premier juge à cause de la proximité de la voie ferrée et du camping et des nuisances sonores qu'ils causent et de l'accès non aisé, qui sont compensés par les avantages de la proximité au centre-ville et à la plage et de la surface plane du terrain. Il fait également valoir que l'attestation de propriété pour cause de décès retenant la valeur de 225.000 € de son bien ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui permettrait de limiter l'indemnisation revendiquée. Il demande la prise en compte de ses références portant sur des terrains constructibles et cédés récemment.





Dans son 2ème mémoire reçu au greffe le 29 décembre 2021, l'EPFL du Pays Basque, intimé, et formant appel incident, demande à la cour :



- d'infirmer le jugement rendu en ce qu'il a retenu comme date de référence le 4 novembre 2017 et a considéré la parcelle comme constructible, et,



Statuant à nouveau':



A titre principal,



- de dire que la date de référence est le 21 juin 2016,



- de constater que la parcelle ne remplit pas les conditions pour être qualifiée de parcelle à bâtir,



- de fixer l'indemnité à la somme de 125 000 €,



 ou subsidiairement,

 

- enjoindre à M. [S] de communiquer la déclaration de cession de bien et fixer le prix à 180 480 €,

 

- condamner M. [S] à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



L'EPFL du Pays Basque ne conteste pas que les constatations, et «'Dire et juger que'» dans son dispositif sont un rappel de ses moyens au soutien de sa demande de réformation du prix retenu par le 1er juge, comme sa contestation de qualification de terrain à bâtir n'est qu'un moyen, donc recevable en appel, au soutien de sa prétention à la réduction du prix ; sur le fond, il fait valoir principalement que la date de référence à retenir est le 21 juin 2016, date de la délibération créant cette ZAD'; et que le terrain actuellement en nature de prairie ne dispose pas des réseaux adaptés au regard de l'opération d'aménagement de l'ensemble de la zone, ni d'un accès carrossable, même si l'EPFL du Pays Basque propose des termes de comparaison constitués de vente de terrain à bâtir.



 A titre subsidiaire, le bien ayant fait l'objet d'une transmission pour cause de décès le 31 janvier 2020, soit moins de 5 ans avant l'arrêté de préemption, l'indemnité ne peut être inférieure à l'évaluation faite par l'administration à hauteur de 225 000 € en vertu de l'article L322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, moyen qui ne constitue pas non plus une demande nouvelle. Au besoin, la Cour peut enjoindre à M. [S] la production de la déclaration de succession établie à des fins fiscales. 



Dans son mémoire reçu au Greffe le 5 novembre 2021, le Commissaire du Gouvernement demande que la Cour :



- retienne comme date de référence le 21 juin 2016 s'agissant d'une ZAD 

- fixe la valeur du bien à la somme de 180 480 € si la parcelle est considérée comme terrain à bâtir, ou 135 360 € dans le cas contraire. 



 Mme la Commissaire du Gouvernement constate que M. [S] n'a pas produit la promesse de vente qui aurait permis de connaître l'existence éventuelle d'un certificat d'Urbanisme et le projet de construction de l'acquéreur sur cette parcelle.



 Elle estime également que les termes de comparaison de M. [S] sont imprécis et qu'il y a lieu de retenir un abattement de 60'% pour les inconvénients relatifs à la situation de la parcelle, si celle-ci est déclarée constructible, et de 70'% si elle ne l'est pas, les termes de comparaison portant sur des terrains constructibles.



MOTIFS DE LA DECISION



La cour rappelle que, en vertu de l'article 954 alinéa 3, selon lequel «'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif'» les demandes contenues au dispositif des conclusions, tendant à « constater », « dire et juger», ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions saisissant la Cour, mais des rappels de moyens, qui n'ont donc pas besoin d'y figurer.



Sur la date de référence':



Selon l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique':



Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.



Selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme, le prix est fixé selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans le cas d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, pour les biens compris dans le périmètre de la ZAD, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé où se situe le bien.



En l'espèce donc, l'acte de création de la ZAD dans laquelle figure le bien de M. [O] [S] a été rendu opposable le 21 juin 2016, date de référence donc pour évaluer le bien. La zone a été placée ensuite en secteur 1AU4 du PLU adopté le 4 novembre 2017.





Sur la qualification de terrain à bâtir de la parcelle':



La qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;



2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.



 Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.



Il ressort du titre de propriété de M. [O] [S] et de la visite sur les lieux par le juge de l'expropriation, que la parcelle à évaluer se trouve à quelques dizaines de mètres, au bout du chemin rural Desieneako Bidea en direction de la rue de la Gare, d'une zone d'habitations desservies par tous les réseaux (électricité, assainissement, téléphone) ainsi que par une voie d'accès privé carrossable, sur laquelle la parcelle AN 305 de M. [O] [S] bénéficie de deux servitudes, à la fois pour le passage sur la voie d'accès privé, et pour les réseaux (canalisation d'égouts, d'eaux usées et eau potable, câbles électriques et téléphone).



 

Ainsi, le terrain de M. [O] [S] peut être considéré comme l'a fait le premier juge, de terrain à bâtir, mais avec néanmoins d'importantes contraintes d'aménagement, celle, d'une part, d'aménager les accès et le passage jusqu'à la parcelle des réseaux, certes très proches et juridiquement possibles via les fonds privés voisins sur lesquelles elles disposent de servitudes de passage, mais néanmoins techniquement à créer, d'autre part, la contrainte constituée par la ZAD et le programme d'orientation qui prévoit notamment des aménagements piétonniers et d'espace naturel à protéger, et un dimensionnement spécifique pour l'assainissement et enfin, la forme en triangle de la parcelle qui réduit sa constructibilité même si elle est parfaitement plane. 



Même si la parcelle se situe à 100 mètres de la mer et près du centre-ville, ces avantages incontestables ne suffisent pas à compenser ces importantes contraintes techniques qui, par rapport à des terrains constructibles, donneront lieu à un abattement important.



Sur les termes de comparaison':



 Trois des références de M. [S]'doivent être écartées comme non suffisamment pertinentes : 



- AM 553 - 869 m² pour 400 000 €, il s'agit d'un échange de parcelle le 29/09/2017, en première ligne du littoral non comparable avec sa parcelle ;



- AH 294/295- 1015 m² pour 830 000 €, il s'agit de la vente le 16/05/2017 de plusieurs parcelles avec une maison, situées en zone N ce n'est donc pas comparable à la vente d'un seul terrain à bâtir en zone AU ;



- AE 834 - 648 m² pour 240 000 € soit 370 €/m². Cession du 7 décembre 2018. mais cette parcelle est d'une part déjà desservie par le réseau d'assainissement collectif, et elle est très éloignée de la parcelle à évaluer (2,8 km). Elle n'est donc pas assez comparable.



Les autres références pertinentes sont':



- AM 527-524 - cette référence est retenue par l'EPFL du Pays Basque et par M. [O] [S] la cession intervenue le 19 octobre 2017 indiquant un prix de 220.000 € pour deux parcelles de 856 m², soit un prix de 257 € /m².



L'EPFL du Pays Basque propose également un autre terme de comparaison pertinent':



- AM 525-526-529-530 - de 849 m² terrain vendus le 16 mai 2017 pour 385.000 € soit 453,47 €/m², référence retenue par les parties comme le juge en 1ère instance. 



Enfin, Mme la Commissaire du gouvernement propose 4 autres références de cessions, retenues par le 1er juge, à des dates proches, en 2018, de terrains constructibles et à proximité de la parcelle considérée, mais situées de l'autre côté de la voie ferrée, donc plus loin de la mer et proches de l'autoroute. 'Par conséquent une moyenne du prix de ces parcelles entre elles sera calculée pour limiter l'effet de minoration sur les deux références précédentes';



- BH 283 et 284, terrains de 2351 m² pour 572.000 € soit 243,3 €/m²



- AM 567et 569, terrains de 570 m² pour 131.166 € soit 230,12 €/m²



- AL 720 terrain de 1125 m² pour 217.000 € soit 192,89 €/m²



- BD 124 terrain de 1451 m² pour 156.708 € soit 108 €/m²



la moyenne de ces ventes correspondant à 193,58 €/m²



La moyenne arrondie de ces références retenues 257 + 453 + 194 donnent un prix de 302 €/m²



Il a été vu plus haut que la parcelle de M. [O] [S] peut être considérée comme un terrain à bâtir, avec néanmoins des contraintes importantes de constructions et une disposition en triangle justifiant d'opérer un abattement qui, pour tenir compte aussi de sa situation plus avantageuse que les termes de comparaison, (proximité de la mer) sera limité à 50'%. En appliquant cet abattement sur cette moyenne, on aboutit à un prix de 151 €/m².



Le prix de la parcelle AN 305 doit ainsi être évalué à': 151 x 1 504 = 227 104 €.



Selon la jurisprudence, une attestation notariée qui constate la transmission par décès de droits réels immobiliers et destinée à la publicité foncière ne constitue pas une déclaration fiscale au sens de l'article L322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique'; néanmoins, il y a lieu d'observer que l'acte notarié du 31 janvier 2020 rédigé par Maître [Z], notaire associé à Bourg-en-Bresse, indique que le terrain cadastré AN 305 à Bidart constituant l'article 2 de la succession dévolue à M. [O] [S], unique héritier, est évalué à 225 000 €.



La présente évaluation faite à la date du jugement de 1ère instance rendu le 25 juin 2021, est donc très proche de celle déclarée dans cette attestation effectuée le 31 janvier 2020, ce qui en confirme la cohérence.



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions sauf sur la valeur de la parcelle.



Statuant à nouveau, l'EPFL du Pays Basque sera condamné à payer à M. [O] [S] une somme de 800 € complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamné aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS LA COUR



La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement rendu le 25 juin 2021 en toutes ses dispositions sauf sur la valeur de la parcelle de M. [O] [S].

 

Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Fixe le prix de la parcelle de M. [O] [S] cadastrée AN 305 situé à Bidart à la somme de 227 104 €,



Condamne l'EPFL du Pays Basque à payer à M. [O] [S] la somme de 800 € au l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne l'EPFL du Pays Basque aux dépens de la procédure d'appel.



Arrêt signé par Madame de FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,