Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 21/04155 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IIDE 



MAM



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARPENTRAS

25 octobre 2021 RG :1220000408



S.A.S.U. LES MAS DE JADIS



C/



[Z]



















Grosse délivrée

le 

à Sealrl Riviere-Gault

Me Pomiès Richaud















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 MAI 2022







APPELANTE :



S.A.S.U. LES MAS DE JADIS

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE - GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON







INTIMÉ :



Monsieur [S] [Z]

né le 11 Juillet 1947 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Florent HERNECQ de la SELARL SELARL FLORENT HERNECQ, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Mars 2022



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



à l'audience publique du 07 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière le 05 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2014 à effet au 1er décembre 2014, M. [S] [Z] a donné à bail à la SASU Les Mas de jadis, un hangar situé à [Localité 7] ([Localité 8]), moyennant un loyer mensuel de 600'euros, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. 



Le 25 août 2020, le bailleur a fait délivrer à la SASU Les Mas de jadis, un commandement de payer, rappelant la clause résolutoire, pour un montant de 6'000'euros en principal au titre de l'arriéré locatif (4800 € janvier à août 2020 + solde de l'année 2019: 1200 € ) et d'avoir à justifier d'une assurance. 



Par acte d'huissier en date du 1er octobre 2020, M. [S] [Z] a fait assigner en référé la SASU Les Mas de jadis devant le tribunal judiciaire de Carpentras aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement de la somme de 5'400'euros arrêtée au mois de septembre 2021 inclus, au titre des loyers échus impayés, et à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges (soit 600'euros) et ce jusqu'à la libération effective des lieux. 



Par jugement du 25 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Carpentras a statué comme suit':

- constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 25 septembre 2020,

- constate qu'à partir de cette date, la SASU Les Mas de jadis est occupant sans droit ni titre,

- ordonne en conséquence l'expulsion de la SASU Les Mas de jadis et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamne la SASU Les Mas de jadis à payer à M. [Z] la somme de 2'400'euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de décembre 2020 inclus,

- condamne la SASU Les Mas de jadis à payer à M. [Z] une indemnité d'occupation mensuelle de 600'euros à compter du ler janvier 2021 et ce jusqu'à libération effective des lieux,

- ordonne à M. [Z] la remise des quittances de loyers à la SASU Les Mas de jadis pour les années 2019 et 2020,

- condamne la SASU Les Mas de jadis à payer à M. [Z] la somme de 1'000'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SASU Les Mas de jadis aux entiers dépens d'instance et d'exécution,

- rappelle aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



Par déclaration du 19 novembre 2021, la SASU Les Mas de jadis a relevé appel de ce jugement. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 février 2022, auxquelles il est expressément référé, la SASU Les Mas de jadis demande à la cour de':

Vu l'article 1728 du code civil, 

- recevoir la société Les Mas de jadis en son appel, 

- le dire recevable en la forme et bien fondé au fond, 

- réformer le jugement entrepris des chefs critiqués, à savoir : la constatation par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras de l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société Mas de jadis à M. [Z], en raison d'une dette locative estimée à 2'400'euros, et d'avoir débouté la société Mas de jadis de cette demande en condamnation de M. [Z] à la somme de 9'600'euros à titre de trop-perçu de loyer,

et statuant à nouveau des mêmes chefs, 

à titre principal, 

- constater l'existence d'un règlement de loyer selon chèque du 15 août 2015 tiré sur le compte Société Générale de la société Les Mas de jadis au profit de M. [Z], somme absente du décompte produit en première instance par M. [Z], 

en conséquence, 

- juger n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties,

- constater qu'au 31 décembre 2020, il existe un trop-perçu de loyer au bénéfice de la société Les Mas de jadis de 9'600'euros, 

à titre subsidiaire, 

- constater l'irrégularité des sommes visées dans le commandement de payer en date du 25 août 2020,

- juger en conséquence que M. [Z] ne peut solliciter l'acquisition de la clause résolutoire, 

à titre infiniment subsidiaire, 

- accorder les plus larges délais de paiement à la société Les Mas de jadis en vue de s'acquitter de sa dette locative selon 36 mensualités égales,

en tout état de cause, 

- condamner M. [Z] à régler à la société Les Mas de jadis une somme de 9'600'euros correspondant à ce trop-perçu, 

- condamner M. [Z] à verser à la société Les Mas de jadis la somme de 2'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 mars 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [S] [Z] demande à la cour de':

Vu les articles 1103, 1224, 1225 et 1353 et 1728 du code civil, 

Vu les articles 2 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 15 et 16 et 783 et 784 du code de procédure civile,

Vu le bail du 28 novembre 2014 et sa clause résolutoire, 

Vu le commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance visant la clause résolutoire du 25 août 2020, 

- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture pour permettre à M. [Z] de répliquer aux conclusions communiquées par la SASU Les Mas de jadis le 25 février 2022, jour de la clôture,

- admettre en conséquence les présentes conclusions aux débats,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras le 25 octobre 2021, 

- débouter la SASU Les Mas de jadis de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SASU Les Mas de jadis à payer à M. [Z] la somme de 3'000'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SASU Les Mas de jadis au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de commandement et d'expulsion. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 7 mars 2022 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction de la procédure intialement fixée le 24 février 2022 a été révoquée avant l'ouverture des débats par ordonnance du président de chambre et fixée au 7 mars 2022,



MOTIFS DE LA DECISION 



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes, 



Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 



L'article 5 du contrat de bail du 28 novembre 2014 prévoit que «'le preneur est tenu d'assurer le bien loué dans sa totalité dès la date de signature du présent bail, et pendant toute la durée de celui-ci, contre tous risques locatifs. Sur demande du bailleur, il devra fournir la preuve de l'existence de la police d'assurance, ainsi que du paiement de la dernière prime échue (...)'». 



Le bail contient également dans son article 6 une clause résolutoire rédigée comme suit : 

«'A défaut de respect des clauses de ce contrat ou de non-paiement des loyers dans les délais prévus, le bailleur a la possibilité de résilier de plein droit la présente location un mois après l'envoi d'une sommation d'exécuter ou d'un commandement de payer, resté sans effet, suite au non-paiement des loyers et charges dans leur intégralité, et aux termes prévus, ou au non versement du dépôt de garantie, prévu par le présent contrat. Dans ce cas, le preneur peut être contraint de quitter les lieux sur ordonnance de référé, rendue au titre d'exécution d'acte, et le dépôt de garantie restera au bailleur à titre d'indemnité, à forfait, sans préjudice de dommages et intérêts'». 



Le 25 août 2020, le commandement de payer, en principal, la somme de 4800'euros au titre des loyers de janvier 2020 à août 2020 et celle 1200'euros au titre du solde de l'année 2019, soit au total 6'000'euros, et d'avoir à justifier d'une assurance, reproduit la clause résolutoire insérée au bail et rappelle celle-ci en énonçant notamment : «'je vous fais commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, et en conséquence d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte. A défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d'un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail'».



L'appelante conteste devoir une partie des sommes mentionnées dans ce commandement de payer et fait valoir que les loyers réellement dus ont fait l'objet d'un paiement à l'ordre de la CARPA transmis au conseil de l'intimé. Elle verse aux débats un extrait de son grand livre fournisseurs mentionnant un solde restant dû à hauteur de 4'200'euros au mois d'août 2020, soit à la date de la délivrance du commandement de payer, et conteste ainsi la somme de 6'000'euros indiquée par M. [Z]. En revanche, elle ne conteste pas qu'elle ne produit aucune attestation d'assurance dans le délai d'un mois requis par le commandement de justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs, de sorte que la clause résolutoire pour défaut de justifier d'une assurance est acquise à compter du 25 septembre 2020.

En effet, la société Les Mas de jadis ne justifie d'aucune attestation d'assurance depuis la signature du contrat de bail jusqu'au 30 novembre 2020. Elle verse aux débats uniquement une attestation d'assurance datée du 8 décembre 2020, soit plusieurs mois après la délivrance du commandement, qui concerne la période du 1er décembre 2020 au 1er décembre 2021. 



Le moyen tiré de la somme erronée énoncée dans le commandement de payer qui ne permettrait pas l'acquisition de la clause résolutoire est inopérant dès lors, d'une part, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies pour le motif non critiqué selon lequel le preneur, qui était soumis à l'obligation d'assurance pendant toute la durée du bail, ne justifie d'aucune attestation d'assurance un mois après le commandement d'avoir à en justifier, et d'autre part, qu'il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance reste valable pour la partie non contestable de la créance, en l'occurrence, en l'espèce, pour le solde dû d'un montant de 4'200'euros non contesté par l'appelante, somme dont elle ne démontre pas le règlement dans le délai d'un mois suivant le commandement. 



Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté le jeu de la clause résolutoire, prononcé l'expulsion, fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été du par la société les mas de jadis en l'absence de résiliation. Cette somme est due à compter du 1er octobre 2020, date de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs.



Sur l'arriéré locatif,



M. [Z] produit aux débats un décompte depuis le début du bail et fait valoir que le solde dû au titre des loyers au 1er décembre 2020 est de 9'000'euros. Il affirme que la locataire a payé 34'800'euros sur les 43'800'euros de loyers dus. Après la déduction du règlement de 6'600'euros effectué le 8 décembre 2020, il énonce qu'il reste un solde dû d'un montant de 2'400'euros. Il conteste avoir reçu la somme de 9'600'euros et soutient que l'appelante ne rapporte pas la preuve des règlements qu'elle invoque. 



La société Les Mas de jadis indique que le montant total des loyers réglés s'élève à 53'400'euros comprenant la somme de 43'800'euros qu'elle a payée et celle de 9'600'euros qui a été réglée par M. [L]. Elle prétend que M. [Z] doit lui rembourser la somme de 9'600'euros qu'il a perçue indûment. Elle fait valoir que M. [L] a effectué des paiements à titre personnel entre les mains du bailleur, d'un montant total de 9'600'euros, de sorte qu'au 31 décembre 2020, il existe un trop-perçu à hauteur de ce montant au titre des loyers, à son bénéfice. 

Elle fait notamment état dans ses conclusions (p.5) de règlements effectués par chèque qui n'auraient pas été comptabilisés par M. [Z] et dont le montant total s'élève à 7'200'euros, auquel il convient d'ajouter un chèque en date du 15 août 2015 d'un montant de 2'400'euros.



Selon l'article 1315 du code civil, devenu 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du grand livre fournisseurs de la comptabilité de la société Les Mas de jadis que celle-ci est débitrice de 4'200'euros en août 2020. 

Par ailleurs, il est produit la photocopie d'un chèque d'un montant de 6'600'euros à l'ordre de la CARPA qui a été remis au conseil de M. [Z].

L'appelante verse également à la procédure un décompte établi par ses soins, avec des mentions manuscrites (pièce 4), qui ne peut constituer un élément probant. Il s'agit d'un document qui ne démontre pas l'effectivité des paiements allégués. Il en est de même concernant le relevé de compte de M. [L] du mois de janvier 2015 sur lequel le débit du chèque n°158 d'un montant de 1'200'euros ne prouve pas qu'il a été effectué au bénéfice de M. [Z]. Les copies de talons de chèques produites par l'appelante n'établissent pas non plus que le bénéficiaire des sommes qui y sont mentionnées est M. [Z]. De plus, ce dernier prétend n'avoir jamais encaissé le chèque d'un montant de 2'400'euros du 15 août 2015 dont la copie ainsi que celle de son talon sont versées aux débats par la société Les Mas de jadis. Il est relevé que ce chèque n'est pas mentionné à la date du mois d'août 2015 mais à celle du 1er octobre 2015 dans les écritures de l'appelante (p. 5). En l'absence de preuve par l'appelante de l'encaissement de ce chèque, ce dernier ne peut être retenu comme preuve du paiement de ce montant en août 2015 au bénéfice de M. [Z]. Il est également observé que le chèque 105 d'un montant de 600 euros du 11 mai 2016 indiqué dans les écritures de l'appelante (p. 5) comme n'apparaissant pas dans le décompte produit par M. [Z] (pièce 2) y figure. 





A l'appui de ses allégations, la société Les Mas de jadis produit la sommation interpellative adressée à M. [B] [C] datée du 4 janvier 2022.



La cour relève que la preuve que M. [C] était le rédacteur du bail n'est pas rapportée et que la décision du 17 septembre 2020 rendue par la présente cour témoigne d'un conflit locatif entre M. [Z] et M. [C]. Il ne peut donc être considéré comme un tiers neutre à l'égard de M. [Z]. Par ailleurs, les termes mêmes employés par M. [C] ne sont pas de nature à établir de manière certaine les faits sur lesquels il est interrogé, ce dernier énonçant à deux reprises sur les quatre questions posées : «'je crois bien que ...». Dans ces conditions, les dires de M. [C] qui ressortent de cette sommation interpellative, effectuée au surplus par téléphone, ne peuvent avoir une valeur probante.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'appelante ne rapporte pas la preuve qu'elle est bénéficiaire d'un trop-perçu à hauteur de 9'600'euros ou qu'elle a réglé la totalité des loyers et des charges dus au bailleur. 



En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a débouté la société Les Mas de jadis de sa demande au titre d'un trop-perçu de loyer à hauteur de 9'600'euros à son bénéfice et l'a condamnée à payer à M. [Z] la somme de 2'400'euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de décembre 2020 inclus.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



La cour n'est pas saisie de la prétention en paiement de la somme de 1400 € d'indemnités d'occupation due au delà de la date ci-dessus, non reprise au dispositif des dernières conclusions de M. [Z].



Sur la demande de délais de paiement,



La société Les Mas de jadis sollicite, sur le fondement des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative selon 36 mensualités égales. 



L'intimé soutient que le contrat qu'il a conclu avec la société Les Mas de jadis n'est pas un contrat à usage d'habitation, ni mixte à usage d'habitation et professionnel, de sorte que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à l'espèce. 

Le contrat de bail du 28 novembre 2014 prévoit que «'l'utilisation du bien est limitée au dépôt de matériels professionnels liés à l'activité de la société, ainsi qu'au stockage de tous matériaux de construction'». Il s'agit donc d'un contrat à usage exclusif professionnel soumis au droit commun du bail des articles 1709 et suivants du code civil. 

La société Les Mas de jadis sera déboutée de sa demande de ce chef, d'autant que ne produisant aucune pièce sur sa situation financière, elle ne démontre pas qu'elle dispose de capacités de remboursement compatibles avec les délais de droit commun prévus par l'article 1343-5 du code civil.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,



Succombant en l'ensemble de ses demandes, la société Les Mas de jadis supportera les dépens d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer. 



L'équité commande de condamner la société Les Mas de jadis à payer à M. [Z] la somme de 1000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré hormis s'agissant du point de départ de l'indemnité d'occupation, 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Condamne la SASU le mas de jadis à payer à M. [S] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle de 600 € et ce, à compter du 1er octobre 2020, date de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, 



Y ajoutant, 



Déboute la SASU Les Mas de jadis de sa demande de délais de paiement, 



Rejette le surplus des demandes, 



Condamne la SASU Les Mas de jadis à payer à M. [S] [Z] la somme de 1'000'euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



Condamne la SASU Les Mas de jadis aux dépens d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer.





Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



La greffière, La présidente,