Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 5 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 20/03237 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H35O 



BM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

03 novembre 2020 RG :1119001799



[L]

[P]



C/



[U]

[Z]



















Grosse délivrée

le 

à SCP Goujon

Me Lextrait

















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 05 MAI 2022







APPELANTS :



Monsieur [N] [L]

né le 13 Juin 1978 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [S] [P] épouse [L]

née le 11 Novembre 1979 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES







INTIMÉS :



Monsieur [X] [U]

né le 17 Novembre 1962 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Lopès collaboratrice de Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [D] [Z] épouse [U]

née le 06 Juin 1961 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Lopès collaboratrice de Me Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES









ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



M. Bruno Marcelin, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel



GREFFIER :



Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



à l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière le 05 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour



















EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé en date du 06 mars 2018, Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] ont donne à bail à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] un logement situé [Adresse 1] (30), moyennant un loyer de 1.860 euros outre 105 euros de provision sur charges.



Estimant que des travaux devaient être effectués dans le logement, les époux [L] ont adressé plusieurs courriers à leurs bailleurs par l'intermédiaire de leur mandataire-gestionnaire aux termes desquels ils en sollicitaient la réalisation.



Les locataires quittaient les lieux le 25 mai 2018 et un état des lieux de sortie était établi contradictoirement le 31 mai 2018.





Par ordonnance du 03juin 2019, le Tribunal d'Instance de Nîmes a ordonné à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] de payer à Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] une somme de 4. 885,49 euros en principal au titre des impayés de loyers.



Par jugement rendu sur opposition le 03 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

- reçu l'opposition des époux [L], 

- constaté que la demande de résiliation judiciaire du bail est privée d'objet, 

- rappelé que le présent jugement se substitue à l'ordonnance d'injonction de payer, 

- constaté que Monsieur [U] et Madame [Z] ont manqué à leurs obligations de bailleurs au 

titre de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, 

- dit qu'une réduction de loyers d'un montant total de 500,00€ au titre de la période de validité du bail sera 

appliquée à titre de dommages-intérêts, 

- condamné les époux [L] à verser à Monsieur [U] et à Madame [Z] la somme totale de 

4.385,49€ au titre des loyers impayés en exécution du bail du 06 mars 2018, 

- débouté le couple [L] du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 



Par déclaration électronique du 10 décembre 2020, Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] ont interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées. 



Le bordereau de pièces sur lequel les appelants fondaient leurs demandes n'ayant pas été joint, Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] ont régularisé par un nouvel appel en date du 24 décembre 2020 qui a été enrôlé sous le numéro de répertoire général 20/03478. 

 

Par conclusions déposées par voie électronique le 19 janvier 2021, Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] ont demandé au conseiller de la mise en état d'ordonner la jonction de la déclaration d'appel du 10 décembre avec celle du 24 décembre 2020.



Par ordonnance rendue le 02 février 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 20/03478 et 20/03237 et dit que l'instance se poursuivra sous le seul et unique numéro 20/03237.



Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 08 juillet 2021 et rectificatives déposées le 16 juillet 2021, Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] ont demandé à la cour de :

- REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NIMES le 03 novembre 2020, 

Et statuant à nouveau, 

- DIRE ET JUGER que Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] n'ont pas respecté les obligations qui leur incombaient, notamment celle de délivrer à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [L] un logement décent et d'effectuer les réparations nécessaires, 

- PRONONCER la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs des bailleurs à effet de la date de sa signature, soit le 06 mars 2018, 

En conséquence, 

- DEBOUTER Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] de leur demande en paiement, et les CONDAMNER au remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire avec intérêts de droit à compter de leur versement, 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] à payer à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [L] les sommes suivantes : 

- 1.860 € correspondant au dépôt de garantie, 

- 1.077,58 € correspondant au prorata du loyer du mois de mars 2018, 

- 1.860 € correspondant au loyer du mois d'avril 2018, 

- 1.467,90 € correspondant au montant des honoraires de l'agence immobilière, 

- 3.000 € au titre de l'exécution déloyale du contrat de bail, 

- 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens, 



A l'appui de leurs demandes, Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] soutiennent que l'installation électrique présentait un danger pour les occupants, de même que le défaut de protection de la piscine et l'absence de fermeture sécurisée de la porte et de la baie vitrée. En conséquence, la résolution du contrat de bail doit être prononcée à compter de la prise d'effet du bail pour inexécution par les bailleurs de leurs obligations en raison de l'absence de délivrance de la chose louée, d'un logement décent, et subsidiairement pour n'avoir pas fait effectuer par la suite les travaux nécessaires, notamment la mise en sécurité des personnes et du bien, plus précisément en matière électrique. Les époux [L] demandent donc le remboursement de toutes les sommes dépensées par eux au titre du contrat résolu ainsi qu'à solliciter l'indemnisation du préjudice complémentaire qu'ils ont subi. 



En défense, Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] ont pris des conclusions le 10 mai 2021, dans lesquelles ils demandent à la cour de débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions, confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 03 novembre 2020 en toutes ses dispositions, et condamner les époux [L] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] exposent qu'ils avaient avisé en amont les locataires qu'ils ne feraient aucun des travaux demandés par eux, à l'exception de la mise en sécurité de la piscine. Ils ajoutent que rien ne permet de démontrer que le logement était indécent alors que les travaux demandés avaient été soit réalisés soit étaient en voie de l'être.





La clôture de la présente instance a été prononcée le 10 février 2022.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DECISION



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur la demande en résiliation judiciaire du bail



Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L], qui sollicitent la résiliation judiciaire du bail conclu le 07 mars 2018, ont donné congé le 11 avril 2018 et quitté les lieux le 31 mai 2018.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement de première instance, la résiliation judiciaire ne pouvant être prononcée à compter de la prise d'effet du bail déjà résilié à la suite du congé donné par les époux [L].



Sur la demande en paiement présentée par les époux [L] 



Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement .



Des pièces versées aux débats, il ressort que Monsieur [X] [U] avisait l'agence immobilière en charge de la location de son immeuble d'habitation par email en date du 04 février 2018 'que la maison est louée en l'état à l'exception des travaux que vous devez réaliser et à la charge du précédent locataire dont le détail a fait l'objet d'échanges précédents. Cependant, nous vous informons des dispositions suivantes : nous avons l'intention de faire carreler la piscine en mars avril 2019, il convient donc de ne pas réaliser une nouvelle peinture avant cette date, par contre son nettoyage est à la charge du précédent locataire. La porte d'entrée ne nécessite pas de serrure trois points vue l'importante surface de baies vitrées au rez de chaussée de la maison. L'électricité est conformes au normes de construction de la maison (...) Les meubles de cuisine sont dans un état correct. Le portillon d'accès à la piscine sera posé et la barrière détériorée sera remplacée. Les coffres des volets doivent rester démontables pour une éventuelle intervention (...)'



Le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité établi par la Société DUALEXPERTISES à la demande du cabinet immobilier le 07 mars 2018 révélait de nombreuses anomalies concernant la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit, la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, des matériels électriques présentant des risques de contact direct, des matériels électriques vétustes inadaptés à l'usage, des conductions non protégés mécaniquement.



Les époux [L] ont néanmoins signé le bail le même jour 07 mars 2018 et emménageaient le 15 mars 2018.



Le 18 mars 2018, un procès verbal de constat établi à la demande des époux [L] révélait outre des désordres affectant le garde-corps et le carrelage de la piscine, l'absence de verrouillage correct de la porte d'entrée et de la fenêtre coulissante du salon, la présence de prises électriques en mauvais état. L'agence immobilière indiquait aux époux [L] par courriel en date du 19 mars 2018 être en attente d'un devis de l'électricien et avoir demandé un second diagnostic de l'installation électrique.



Ce dernier, établi le 21 mars 2018 par l'eurl CARPENTIMMO concluait que l'installation intérieure comportait de nombreuses anomalies concernant la prise de terre et l'installation de mise à la terre, la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit, la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, les règles liées aux zone dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, des matériels électriques présentant des risques de contacts directs, des matériels électriques vétustes inadaptés à l'usage, la piscine privée ou le bassin de fontaine.



Par email en date du 28 mars 2018, l'agence immobilière indiquait aux époux [L] que le propriétaire avec contacté un électricien 'pour réaliser les travaux électriques', et le 05 avril 2018 ajoutait que le propriétaire sollicitait un nouveau devis pour la clôture de la piscine et était dans l'attente du devis de l'électricien. Or, ce n'est que le 23 avril 2018 que Monsieur [X] [U] demandait un devis à l'électricien que ce dernieri lui adressait le 02 mai 2018



Dans un nouveau courriel daté du 17 avril 2018, l'agence immobilière indiquait n'arriver toujours pas à joindre le propriétaire afin de négocier le délai de préavis pour lequel elle invitait les époux [L] à passer à l'agence afin de le signer.



Le 04 mai 2018, l'agence immobilière avisait Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] que les remplacements de serrures n'avaient pas été effectués alors que la pose d'une serrure trois points qu'ils refusaient était exigée par l'assureur des locataires, que la mise en sécurité de la piscine ne répondait pas aux normes en vigueur, que la mise aux normes électriques n'avait pas été réalisée alors que l'installation présentait un danger pour les occupants justifiant leur départ du logement le 25 mai 2018. 



L'agence informait les propriétaires de la résiliation du mandat de gestion dès le départ des locataires.



Il s'avère que les propriétaires ont loué un logement dont l'installation électrique représentait un danger pour les occupants. Ils en ont été avisés par l'agence immobilière dès réception du diagnostic de l'installation électrique puisque par email en date du 28 mars 2018, l'agence immobilière indiquait aux époux [L] que le propriétaire avec contacté un électricien 'pour réaliser les travaux électriques'. Or, Monsieur [X] [U] ne justifie avoir contacté un électricien que le 23 avril 2018 et ne produit aucune facture démontrant la réalisation des travaux, les photographies non datées de l'intérieur de la maison et l'attestation de la nouvelle agence immobilière indiquant que la maison est louée depuis le 19 avril 2019 étant insuffisantes pour rapporter la preuve d'une mise aux normes. Même si le propriétaire avait indiqué par courriel du 04 février 2018 qu'il louait la maison en l'état, il se devait de délivrer aux époux [L] un logement en bon état d'usage et de réparation, alors que celui laissait apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique des locataires.









Compte tenu des manquements graves du bailleur à son obligation de mise en sécurité de son logement, les époux [L] pouvaient quitter le logement sans avoir à respecter le délai de préavis de 3 mois, préavis qu'ils ont donné le 11 avril 2018.



Les époux [L], qui sollicitent la restitution du dépôt de garantie et des honoraires de l'agence immobilière ainsi de l'ensemble des loyers honorés, ont été condamnés au paiement des loyers de mai, juin et juillet jusqu'au 10. Or, en raison des manquements graves du bailleur, le loyer n'était dû que jusqu'au 31 mai 2018, date à laquelle les locataires ont quitté le logement.



Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] ne contestent pas la réduction de loyer décidée par le premier juge. Dès lors les époux [L] devront verser aux propriétaires la somme de 1.465 euros correspondant au loyer du mois de mai 2018 après déduction de la somme de 500 euros. 



Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] devront verser aux époux [L] la somme de 1.860 euros au titre du dépôt de garantie.



Les époux [L], qui ont indiqué que le cabinet immobilier avait pris en charge les frais d'agence pour la nouvelle location seront déboutés de leur demande relative au remboursement des honoraires.



Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts, ne justifiant d'aucun préjudice distinct.



Sur les demandes accessoires



Il n'est pas inéquitable que Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] versent à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] seront condamnés aux entiers dépens.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 03 novembre 2020 en ce qu'il a reçu l'opposition de Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] formée à l'encontre de l'ordonnance d'injonction de payer rendue par le tribunal d'instance de Nîme le 03 juin 2019 et constaté que la demande de résiliation du bail est sans objet,



Infirme le jugement pour le surplus,



Statuant à nouveau, 



Condamne Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] la somme de mille quatre soixante cinq euros (1.465 euros),



Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] la somme de mille huit cent soixante euros (1.860 euros),



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] à verser à Monsieur [N] [L] et Madame [S] [P] épouse [L] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Monsieur [X] [U] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens.



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



La greffière, La présidente,