Cour d'Appel · 2ème Chambre — 3 mai 2022

N° RG 19/03824 - N° Portalis DBVM-V-B7D-KFIJ



N° Minute :





C4

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la S.E.L.A.R.L. LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY



la S.C.P. TGA-AVOCATS















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 3 MAI 2022



Appel d'un Jugement (N° R.G. 19/00126) rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP en date du 13 août 2019, suivant déclaration d'appel du 19 Septembre 2019





APPELANTE :



S.C.I. VARSALP prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

17, rue Pipien

91160 LONGJUMEAU



Représentée par Me Alexis GRIMAUD de la S.E.L.A.R.L. LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Nathalie ZUDEOUD, avocat au barreau des HAUTES ALPES





INTIMÉE :





Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE NAPOLEON LE GRAND CHALET représenté par son syndic en exercice, agence NEIGE ET SOLEIL SQUARE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

25 chemin des trois cyprès

13097 AIX-EN-PROVENCE



Représentée et plaidant par Me François DESSINGES de la S.C.P. TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 6 juillet 2021 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble





DÉBATS :



A l'audience publique du 07 décembre 2021, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



La Résidence Napoléon - Le Grand Chalet (la Résidence Napoléon), située à Vars les Claux (05), est constituée d'un immeuble de cinq étages sur rez-de-chaussée, lequel était initialement occupé par un hôtel partiellement divisé en appartements en 1965, puis entièrement en 1974.



Suivant acte notarié du 21 décembre 2006 la société civile immobilière Varsalp a acquis au sein de cette copropriété :

'- le lot n°46 consistant en un appartement de type F2 en rez de chaussée,

- le lot n° 59 consistant en un cellier au rez de chaussée d'une superficie de 6m² portant le n°12 du plan,

- le lot n°57, consistant en un cellier situé au rez-de-chaussée du bâtiment portant le n°10 du plan ou garage.'



Afin de financer des travaux de rénovation le syndicat des copropriétaires a entrepris de céder des garages localisés au sein de l'immeuble et a fait voter lors de l'assemblée générale du 1er avril 2017 une résolution n°11 relative a la vente des deux garages situés côté col à l'Est en un seul lot au prix de 20 000 euros a M. et Mme [H].



Faisant valoir que l'un des deux garages dont la vente projetée était sa propriété la société Varsalp s'est opposée à l'adoption de cette résolution et, par acte d'huissier du 31 mai 2017, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Napoléon devant le tribunal de grande instance de Gap aux fins d'annulation de ladite résolution.



Au cours de l'assemblée du 1er avril 2017 a également été prise la décision d'établir un projet d'état modificatif de division afin d'individualiser les lots pour en permettre la vente et ce projet a été confié à M. [M], géomètre-expert.



Une nouvelle assemblée des copropriétaires s'est tenue le 2 décembre 2017 et a adopté à l'unanimité (résolution n°5) l'état modificatif de division des lots en permettant la création des lots 64 -71 selon le projet du géomètre-expert :

- lot 64 : garage,

- lot 65 : garage,

- lot 66 : garage,

- lot 67 : circulation garage,

- lot 68 : cellier,

- lot 69 : palier,

- lot 70 : rangement,

- lot 71 : appartement.



La société Varsalp a voté contre la résolution n°7 concernant la cession des lots 65, 66 et 67 nouvellement créés à M. et Mme [H] 'sous condition suspensive que la procédure Varsalp soit définitive' .



Par exploit du 5 février 2018 la société Varsalp a fait assigner devant le même tribunal le syndicat des copropriétaires de la Résidence Napoléon afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°7 relative a la vente des garages.



Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du 9 février 2018 du juge de la mise en état.



Suivant jugement du 13 août 2019 le tribunal de grande instance de Gap a :

- débouté la société Varsalp de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société Varsalp à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Napoléon la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Varsalp aux entiers dépens de l'instance.



Le 19 septembre 2019 la société Varsalp a interjeté appel du jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, la société Varsalp demande à la cour de réformer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

- annuler la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 1er avril 2017, 

- annuler la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 1er avril 2017 en ce qu'elle porte atteinte au droit de propriété de la société Varsalp,

- annuler la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 2 décembre 2017 en ce qu'elle porte atteinte au droit de propriété de la société Varsalp,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Napoléon, représenté par son syndic en exercice, la société Neige et Soleil à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes. 



Au soutien de ses prétentions l'appelante fait valoir que :

- le garage litigieux était dès l'origine de la copropriété une partie privative incluse dans le lot 28,

- selon le règlement de copropriété modificatif du 14 novembre 1973 le lot 28 a été supprimé et remplacé par les lots 41 à 59 dont le lot 57 qui correspond au cellier ou garage de 11 m², puis renuméroté 65 dans un état modificatif du 7 mars 2018,

- une erreur est imputable au syndicat des copropriétaires qui a pris l'initiative de vendre les garages, dont celui de la société Varsalp, sans préciser les numéros des lots vendus et portant atteinte ce faisant à son droit de propriété, 

- les décisions d'une assemblée générale sont entachées de nullité si l'ordre du jour est libellé d'une manière imprécise ou équivoque et, en l'espèce, aucune information n'a été donnée aux copropriétaires sur les numéros des lots qui devaient être vendus alors que lors de précédentes assemblées il était précisé qu'il s'agissait de garages appartenant à la copropriété,

- de plus la décision de vendre les garages n'était pas à l'ordre du jour,

- le plan annexé à l'acte modificatif du 1er octobre 1974, comportant la mention 'M. [E] lot n°57 Cellier n°10 / 10 m²' a été certifié par le notaire à Gap ainsi que cela résulte de son attestation délivrée le 12 décembre 2019,

- les lots n° 59, 58 et 57 correspondent respectivement aux celliers n° 12, 11 et 10, ce dernier se trouvant au milieu des deux garages appartenant à la copropriété, côté Est de l'immeuble,

- la mention de l'appartenance des garages est portée sur différents procès-verbaux d'assemblées générales,

- elle justifie être propriétaire d'un emplacement à usage de garage n° 57, porté sur le plan sous le n°10 également intitulé cellier et qui se situe entre les deux garages appartenant à la copropriété,

- le fait qu'elle ait voté en faveur de la création de lots (résolution n°5) lors de l'assemblée générale du 2 décembre 2017 ne remet pas en cause sa propriété sur le garage litigieux,

- elle s'est en tout état de cause comportée comme un véritable propriétaire de ce garage qu'elle louait d'ailleurs avec l'appartement lui permettant de prescrire pendant dix ans voire trente ans.



En réplique, selon ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Napoléon représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Neige et Soleil, conclut à ce que la cour confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions et :

- déboute la société Varsalp de toutes ses demandes,

- la condamne à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



L'intimé expose que :

- aucun garage n'a jamais figuré parmi les lots de l'état descriptif de division ni n'a été créé par la suite de même que le lot n°57 n'a jamais porté la mention de garage,

- l'acte de vente du 21 décembre 2006 dont se prévaut la société Varsalp, et qui évoque la présence d'un garage au sein du lot n°57, vient donc en contradiction avec l'état descriptif de division dont il ressort que les garages revendiqués appartiennent aux parties communes,

- le modificatif du règlement de copropriété du 1er octobre 1974 a créé trois celliers au rez-de-chaussée mais aucun garage, l'appelante ne payant d'ailleurs aucune charge ni taxe pour le prétendu garage,

- en votant la résolution n°8 de l'assemblée générale du 5 mai 2018 sur l'état descriptif de division et les modificatifs la société Varsalp a reconnu que le lot n°57 était un cellier situé à l'intérieur du bâtiment et non un garage à l'extérieur,

- de même en votant la résolution n°9 de la même assemblée générale elle a reconnu que le lot n°65 (garage de 18,64 m²) avait été créé à l'extérieur du bâtiment, reconnaissant de surcroît le caractère commun des garages,

- contrairement aux allégations adverses sur sa prétendue imprécision la résolution n°11 de l'assemblée du 1er avril 2017 n'était qu'un rappel concernant une décision prise en 2012 puis 2015 alors que la société Varsalp, en tant que membre du conseil syndical, a participé à l'élaboration de l'ordre du jour,

- cette résolution portant notamment la vente du garage et le principe de son caractère commun, sur lequel l'assemblée s'était déjà prononcée favorablement avec les voix de la société Varsalp en 2012 et 2015, ne constitue qu'une confirmation d'une décision déjà prise et non contestée, n'a pas de caractère décisoire et est purement confirmative,

- la résolution n°7 de l'assemblée du 2 décembre 2017 n'est qu'un rappel de la résolution n°11 de l'assemblée du 1er avril 2017 et confirmant celle-ci,

- la société Varsalp ne peut en tout état de cause invoquer la prescription acquisitive du garage litigieux dans la mesure où d'une part elle ne précise pas la localisation exacte du bien revendiqué outre le caractère contradictoire des attestations produites et d'autre part elle ne justifie pas d'une possession à titre de propriétaire dès lors qu'elle a voté des résolutions supposant l'appartenance du bien revendiqué à des parties communes, ladite possession étant au surplus équivoque, non publique et non continue.



L'instruction a été clôturée suivant ordonnance du 6 octobre 2021.





MOTIFS



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.



Sur les demandes principales



Sur l'imprécision de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 1er avril 2017



L'article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.



En l'espèce l'ordre du jour mentionné sur la convocation à l'assemblée générale du 1er avril 2017 présente une résolution n°11 libellée comme suit : '11°) Information sur la vente des garages'.



Or, sur le procès-verbal de ladite assemblée générale, la résolution n°11 indique :

'L'Assemblée prend acte que ces garages N'ONT JAMAIS EXISTE JURIDIQUEMENT. M. [M] s'occupe de la création des lots afin d'en permettre la vente.

M. et Mme [H] déclarent se porter acquéreurs des deux garages (côté col à l'est) pour le prix de 20.000 €.

M. [F] (Varsalp) demande à ce que les deux garages restant soient vendus séparément et note qu'il a le délai de deux mois après la date de ce jour, pour faire connaître ses éventuelles remarques.

Après discussion l'Assemblée décide de vendre les deux garages concernés en un seul lot au prix de 20.000 € à M. et Mme [H]. Cette vente devenant définitive passé le délai de deux mois à compter de ce jour.

L'Assemblée Générale donne mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires, pour signer tout acte concernant la vente des garages et en arrêter les modalités de paiement en accord avec le conseil syndical...'



Force est de constater que, alors que la résolution n°11 de l'ordre du jour portait sur la délivrance d'une information relative à la vente de garages et ne comportait aucune indication sur le contenu de la décision soumise au vote de l'assemblée générale, celle-ci a adopté une délibération revêtue d'un caractère décisoire en ce qu'elle a pour effet de valider et d'engager le processus de vente en donnant mandat au syndic à cette fin.



Il apparaît ainsi que non seulement le projet de résolution était dépourvu de toute précision mais surtout que la décision de vendre des garages ne figurait pas à l'ordre du jour.



Il conviendra dans ces conditions d'infirmer le jugement déféré et d'annuler la résolution n°11 de l'assemblée générale du 1er avril 2017.



Sur la nullité de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 2 décembre 2017 



Sur le transfert du droit de propriété du garage



En vertu de l'article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité selon l'article 545 du même code.



L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, les parties communes étant l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement selon l'article 4.



Aux termes de l'article 8 de la même loi un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L'état descriptif de division répond, selon l'article 71 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière puis les dispositions du décret n°2012-1462 du 26 décembre 2012 à compter du 1er janvier 2013, aux besoins de la publicité foncière.



L'article 13 de la même loi précise encore que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.



Enfin l'article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit notamment que tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ainsi que des actes qui les ont modifiés. Ces différents actes, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté auxdits actes qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.



Dans le cas présent la résolution n°7 intitulée 'cession des Lots N°65-66-67 - garages...' et approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires le 2 décembre 2017, après avoir rappelé et repris la teneur de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 1er avril 2017, énonce que 'la S.C.I. VARSALP a lancé une procédure à l'encontre de la copropriété (voir 13e résolution ci-après), aussi l'Assemblée confirme vendre les lots à créer, 65-66-67 à M. et Mme [H] au prix de 20.000 €, sous la condition suspensive que la procédure VARSALP, soit définitive et permette cette vente. Les modifications ne seront définitives qu'une fois l'acte authentique signé'.



Arguant de son droit de propriété sur le lot n°57 à usage de garage, qui aurait été renuméroté 65 dans les plans réalisés par M. [M] et approuvés par l'assemblée générale du 5 mai 2018, l'appelante qui s'est opposée à l'adoption de la résolution n°7 par l'assemblée du 2 décembre 2017 sollicite son annulation.



En application de l'article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient à la société Varsalp de démontrer l'existence de son titre sur le lot revendiqué.



Les différents règlements de copropriété, états descriptifs de division et résolutions d'assemblées générales en relation avec le statut du lot litigieux sont les suivants :

- le règlement de copropriété originel du 5 octobre 1965 destinait une partie de l'immeuble à des logements et un lot 28 en rez-de-chaussée était spécialement affecté a l'exploitation d'un restaurant par la société d'exploitation touristique de Vars,

- ce lot 28 est à l'origine composé de divers locaux commerciaux à usage de restaurant bar avec : entrée, bar, salle de restaurant (...), deux caves à vin, un garage,

- un additif au règlement de copropriété en vue de sa modification a été établi le 14 novembre 1973, emportant la suppression de l'ancien lot n°28 et la création en remplacement des lots 29 à 35, précisant que les locaux étaient transformés en totalité en locaux à usage d'habitation,

- les lots 29 à 34 situés au rez-de-chaussée sont chacun composé d'un appartement et il n'est plus fait mention d'aucun lot ni portion de lot à usage de garage au terme de ce nouveau règlement de copropriété et de l'état descriptif de division mais uniquement, au rez-de-chaussée, d'appartements et :

- d'un atelier de réparation situé coté Est de l'immeuble,

- d'un local à usage de chaufferie commun à tout l'immeuble coté Est,

- trente boxes à ski,

- un local pour le surpresseur,

- le 1er octobre 1974 une nouvelle modification est apportée au règlement de copropriété portant nouvelle désignation de l'ensemble immobilier et indication au rez-de-chaussée en sus des appartements et des locaux déjà recensés dans l'additif au règlement de copropriété de 1973 d'un 'local trois celliers',

- ce même règlement emporte une renumérotation des lots à usage d'habitation, les lots 29 à 35,

étant supprimés et remplacés par les lots 41 à 59,

- l'état descriptif de division du 1er octobre 1974 mentionne, s'agissant des lots situés au rez-de-chaussée, que le lot :

- n°57 est un cellier portant le n°10 d'une superficie d'environ 11 m²,

- n° 58 est un cellier portant le n°11 d'une superficie d'environ 5 m²,

- n°59 est un cellier portant le n°12 d'une superficie d'environ 6 m²,

- le plan produit aux débats par l'appelante (pièce 35), présenté comme ayant été annexé à l'acte modificatif du 1er octobre 1974, comporte la mention 'M. [E] lot n°57 Cellier n°10 / 10 m²' à l'emplacement de parking qu'elle revendique,

- un nouveau modificatif de l'état descriptif de division en date du 4 février 1986 publié à la conservation des hypothèques, supprimant les lots 47 et 56 affectés à tort et les réaffectant aux parties communes afin de constituer le logement du concierge, présente un plan figurant trois celliers au rez-de-chaussée du bâtiment principal numérotés 57, 58 et 59, tandis que les trois emplacements de garages à l'Est ne comportent aucune indication et ne sont pas numérotés,

- le compte-rendu d'assemblée générale du 2 avril 1988 explique, dans le cadre d'une résolution intitulée 'problème de la location du garage' et qui sera adoptée, que 'l'un des garages a été vendu à Madame [E], mais apparemment, sans indication ni affectation de 10.000e' tout en précisant qu'il reste disponible deux garages en parties communes et que Mme [E] devra adresser au syndic un double de son acte notarié afin de régulariser la situation en tenant compte au mieux de ses droits et des intérêts de la copropriété,

- un modificatif de l'état descriptif de division du 18 novembre 1988 ayant fait l'objet d'une publication, concernant notamment le premier étage de la copropriété, est matérialisé par un plan réalisé le 7 mars 2018 par M. [M], aux termes duquel le rez-de-chaussée est identique à celui du modificatif du 4 février 1986,

- le modificatif de l'état descriptif de division du 18 novembre 1988 a été adopté par les copropriétaires, dont la société Varsalp, lors de l'assemblée générale du 5 mai 2018 à l'occasion du vote de la résolution n°8, 'Etat descriptif de division et modificatifs - Situation en vigueur au 18.11.1988 (documents établis par M. [M] - Géomètre-expert)', entérinant 'les documents, Plans des étages et tableau des Tantièmes en vigueur (18/11/1988), établis par le Géomètre à partir de l'Etat descriptif déposé à la Publicité Foncière, référence reprise dans tous les actes notariés de tous les copropriétaires',

- le 5 mai 2018 les copropriétaires présents lors de l'assemblée générale ont également approuvé au titre de la résolution n°9 sur la 'création de lots privatifs selon documents établis par M. [M]', 'l'état de répartition modificatif annexé à la convocation', soit le plan réalisé par M. [M] qui localise notamment quatre lots privatifs à usage de garage dont le lot n°65 à l'emplacement du lot revendiqué sous le n°57 par la société Varsalp.



Les actes translatifs de propriété du lot litigieux se sont succédé comme suit :

- le 25 septembre 1970 la société d'exploitation de Vars a vendu à M. et Mme [V] le lot n°28 que le nouveau propriétaire a transformé en lots à usage d'habitation,



- la vente [V]-[E] du 20 mars 1976 mentionne 'la propriété exclusive et particulière d'un cellier situé en rez de chaussée du bâtiment portant le n°DIX du plan, ou garage...',

- cette désignation du lot n°57 a ensuite été reprise à l'identique dans l'acte de donation des consorts [E] à leurs enfants du 30 juin 1995 puis dans l'acte de vente entre les indivisaires [E] et la société Varsalp du 21 décembre 2006.



L'examen et la comparaison des différents actes de la copropriété et titres de propriété sur le lot revendiqué par l'appelante mettent en évidence des divergences et des incohérences.



Le plan produit aux débats par l'appelante (pièce 35), censé avoir été annexé à l'acte modificatif du 1er octobre 1974 et revêtu de la mention 'M. [E] lot n°57 Cellier n°10 / 10 m²' à l'emplacement contesté, ne peut qu'interroger dans la mesure où les époux [E] n'ont acquis ledit lot que le 20 mars 1976, ainsi que l'a souligné le tribunal, qui a considéré que ce plan avait été manifestement surchargé et corrigé après son établissement. En outre il résulte des plans établis par les géomètres successivement chargés d'individualiser les lots, et en dernier lieu par M. [M], que le lot n°57 n'est pas localisé à l'emplacement des garages litigieux, mais au sein même du bâtiment principal.



Une contradiction entre les titres et le règlement de copropriété est ainsi apparue lors de la vente [V]-[E] du 20 mars 1976, attribuant pour la première fois au lot n°57 un usage alternatif de cellier et de garage, alors que la description littérale du règlement du 1er octobre 1974 ne fait état que d'un cellier.



En tout état de cause l'acte de vente du 21 décembre 2006 des consorts [E] à la société Varsalp stipule expressément que l'ensemble immobilier, au sein duquel sont situés les lots achetés, est placé sous le régime de la copropriété aux termes d'un acte contenant un état descriptif de division et un règlement de copropriété en date du 5 octobre 1965, ce règlement ayant été modifié les 14 novembre 1973, 1er octobre 1974, 4 février 1986 et 18 novembre 1988, tous actes régulièrement publiés au bureau des hypothèques de Gap.



Il s'ensuit que ces actes s'imposent à la société Varsalp conformément aux articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 17 mars 1967 et que, indépendamment de la valeur probante de l'extrait de plan présenté comme ayant été annexé au modificatif de l'état descriptif de division du 1er octobre 1974, celui joint au modificatif de l'état descriptif de division du 4 février 1986 mentionne sans aucunement prêter à confusion que le lot n°57 est à usage de cellier au rez-de-chaussée du bâtiment principal tandis que l'emplacement de garage litigieux ne porte aucune mention.



De surcroît force est de constater que lors des assemblées des 2 décembre 2017 et 5 mai 2018 la société Varsalp a approuvé avec les autres copropriétaires la 'création de lots privatifs' selon les plans établis par M. [M] et l'état de répartition modificatif qui reprend la disposition du plan de 1986 en y ajoutant la nouvelle numérotation de quatre garage dont le 65 sur lequel la société Varsalp se prévaut d'un titre de propriété aux lieu et place du lot n°57.



Dans ces conditions l'appelante échoue à rapporter la preuve de l'existence de son droit de propriété sur le lot n°65 pour en avoir bénéficié par mutation de l'indivision [E], les différents règlements de copropriété et états descriptifs de division lui étant opposables.





Sur l'acquisition du garage par prescription



L'article 2261 du code civil dispose que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. 



En l'espèce la société Varsalp ne saurait bénéficier de la prescription acquisitive concernant un lot, appartenant par définition à la copropriété, alors que l'usage des parties communes par l'un des copropriétaire est nécessairement équivoque dans la mesure où il peut les utiliser précisément en tant que copropriétaire mais également en tant que propriétaire exclusif.



L'appelante n'a pu dès lors acquéreur le garage litigieux par le jeu de la prescription acquisitive.





La société Varsalp sera donc déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 2 décembre 2017.



Sur les demandes annexes



Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais exposés pour faire valoir ses droits devant la cour. La société Varsalp sera donc condamnée à lui verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelante qui succombe sera en outre condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement du 13 août 2019 du tribunal de grande instance de Gap en ce qu'il a débouté la société Varsalp de l'ensemble de ses demandes et le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Annule la résolution n°11 de l'assemblée générale du 1er avril 2017 de l'immeuble en copropriété La Résidence Napoléon - Le Grand Chalet,



Déboute la S.C.I. Varsalp de sa demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 2 décembre 2017 de l'immeuble en copropriété La Résidence Napoléon - Le Grand Chalet,



Condamne la S.C.I. Varsalp à verser au syndicat des copropriétaires de La Résidence Napoléon - Le Grand Chalet représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Neige et Soleil, une indemnité de 2 500 euros (deux mille cinq euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la S.C.I. Varsalp aux entiers dépens de la procédure d'appel.







Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,