Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 05 Mai 2022 



 

N° RG 20/01213 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRGZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 07 Septembre 2020, RG 1120000142



Appelant



M. [S] [C]

né le 12 Avril 1970 à AIN TAOUJDATE - MAROC, demeurant 3752 CCAS Domicililation - 46 avenue dela République CS 70023 - 74963 ANNECY CEDEX



Représenté par Me Leïla BENAMOR, avocat au barreau d'ANNECY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003301 du 04/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)





Intimée



Association d'Accueil aux Travailleurs Etudiants et Stagiaires de la Haute-Savoie - AATES, dont le siège social est sis 17/19 rue André Gide - 74000 ANNECY prise en la personne de son représentant légal 



Représentée par Me Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d'ANNECY





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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 01 mars 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Selon contrat de résidence du 7 novembre 2018, l'association d'accueil aux travailleurs étudiants et stagiaires (AATES) de la Haute-Savoie a mis à la disposition de M. [S] [C] un logement meublé de type T1, au sein de la résidence 'La Mélitte' à Annecy le Vieux, en contrepartie d'une redevance mensuelle de 526,80 euros. 

Les redevances n'ont pas été intégralement payées. 



Par courrier du 3 juillet 2019, l'AATES a mis M. [C] en demeure de régler la somme de 2 107,60 euros correspondant au solde restant dû sur les redevances de novembre 2018 à juin 2019 en l'informant qu'à défaut de paiement au plus tard le 17 juillet 2019, elle se prévaudrait de l'article 8.2. du contrat lui permettant de le résilier en lui laissant un mois pour quitter son logement. 

Par lettre recommandée du 22 juillet 2019, l'AATES a notifié à M. [C] la résiliation du contrat de résidence prenant effet dans le délai d'un mois à compter de sa réception intervenue le 24 juillet 2019.

Par courrier du 27 août 2019, l'AATES a rappelé à M. [C] que le contrat de résidence était résilié depuis le 24 août 2019 et l'invitait à libérer son logement.

Par acte du 05 mars 2020, l'AATES a fait assigner M. [C] en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement de ce qu'il doit. 



Par jugement du 7 septembre 2020, assorti de droit de l'exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2019 au profit de l'AATES de la Haute-Savoie insérée au contrat de résidence sociale consenti le 7 novembre 2018 à M. [C], 

- dit que M. [C] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 24 août 2019,

- autorisé l'expulsion de M. [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef,

- dit que M. [C] devra libérer les lieux dans un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux et qu'à défaut il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant de la redevance qui aurait été due en l'absence de résiliation du bail,

- condamné M.  [C] à payer à l'AATES de la Haute-Savoie la somme de 4 580.40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 30 juin 2020,

- condamné M. [C] à payer à l'AATES de la Haute-Savoie une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à la redevance qui aurait été due en cas de non résiliation du bail, et ce à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération effective des lieux,

- rejeté les autres demandes,

- condamné M. [C] aux dépens. 



Par déclaration du 20 octobre 2020, M. [C] a interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions, M. [C] demande à la cour de :

- juger son appel recevable

- infirmer le jugement déféré

- juger que l'AATES de la Haute-Savoie n'a pas respecté son obligation d'information et de conseil et invoque la clause résolutoire du contrat en toute mauvaise foi,

- juger non acquise la clause résolutoire figurant à l'article 8.2 du contrat de résidence du 7 novembre 2018,



 - débouter l'AATES de la Haute-Savoie de l'intégralité de ses demandes,

- reconventionnellement, 

' à titre principal,

. ordonner la réduction du loyer à la somme maximum de 198.40 euros, ce à compter de l'entrée dans les lieux, et ordonner la compensation avec les sommes dues,

. condamner l'AATES à mettre à sa disposition un logement en pension de famille, également géré par l'AATES,



' à titre subsidiaire,

. lui octroyer un délai de paiement de 24 mois en considération de sa situation économique et de son état physique,

. juger que pendant cette période, les sommes dues ne produiront pas d'intérêts,

. juger que les sommes volontairement versées au cours de cette période s'imputeront en priorité sur le capital,

. juger que ce délai de grâce, pris en application de l'article 1244-1 du code civil, emporte suspension des procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier,



- en tout état de cause,

' condamner l'AATES aux entiers dépens et à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

' rejeter toute demande de condamnation élevée contre lui sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes du dispositif de ses conclusions adressées par voie électronique le 12 janvier 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens dévelopés au soutien des prétentions, l'AATES demande à la cour de :

- débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

- constater que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 6 320.43 euros arrêté au mois de juin 2021,

- condamner M. [C] à lui payer ladite somme,

- condamner M. [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges comprises jusqu'à son départ effectif des lieux le 15 juin 2021, soit la somme de 6 320.43 euros,

- condamner M.[C] au paiement des sommes suivantes :

. 552.60 euros correspondant à la réparation de la porte,

. 3 720 euros correspondant aux frais de la société de sécurité,

. 2 234.68 euros correspondant aux frais d'huissier,

- condamner M. [C] au paiement d'une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application au profit de Maître Bressieux des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'article 1104 du code civil dispose que 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. 



' M. [C] reproche à l'AATES de lui avoir fait souscrire le contrat du 7 novembre 2018 alors que :

- elle lui aurait promis un autre logement en pension de famille, promesse qu'il ne démontre nullement et au titre de laquelle il ne peut pas obtenir qu'il soit enjoint à l'intimée de mettre à sa disposition un tel logement, 

- elle savait qu'il ne disposait pas des moyens de payer une redevance de 526,80 euros par mois. 

Il ressort des débats et des pièces produites, pour partie par M. [C] lui-même, que :

' il bénéficiait d'une mesure d'accompagnement social personnalisé selon contrat du 26 septembre 2018, mesure exercée par un tiers qu'il n'avait pas autorisé à percevoir ses prestations pour les affecter prioritairement au paiement de son loyer et de ses charges locatives,

' demeurant précédemment à Cluses, il avait présenté une demande de logement dans une résidence AATES sur Annecy, ville sur laquelle il devait suivre une formation d'une durée d'une année ; dans cette demande, il avait déclaré percevoir des revenus mensuels moyens à hauteur de 1 094 euros, soit 711 euros par mois et 1 151 euros par trimestre, revenus dont il a justifié : cf pièce 8 de l'AATES,

' il bénéficiait d'une APL, dont le montant a certes été réexaminé à la suite de son déménagement et dont le versement a été irrégulier jusqu'en mai 2019, mois au cours duquel la CAF a régularisé sa situation. 

Au regard de ces éléments, M. [C], dont la cour observe qu'il était en mesure d'apprécier les conséquences du contrat du 7 novembre 2018, qu'il ne soutient d'ailleurs pas avoir été contraint de signer, disposait des moyens lui permettant de payer la redevance contractuellement convenue.

Il ne peut donc pas sérieusement soutenir que l'AATES a fait preuve de mauvaise foi lors de la négociation et de la formation du contrat. 



' M. [C] reproche à l'AATES de lui avoir fait payer une redevance supérieure à ce qu'elle pouvait lui réclamer eu égard aux dispositions des articles L. 351-2 et R. 353-15 du code de la construction et de l'habitation et à la convention conclue le 30 juin 2009 entre l'Etat et la SA Halpades, fixant le loyer maximum à 9,92 euros le m² de surface utile. 

Toutefois, ainsi que l'expose et le documente très clairement l'AATES et que l'a justement retenu le premier juge par des motifs pertinents, il convient :

- d'une part, de ne pas occulter le fait que la valeur de 9,92 euros le m² est une valeur au1er juillet 2006 soumise à révision,

- d'autre part, de rappeler que la redevance ne comprend pas que le loyer mais également des charges locatives, 

- et enfin, de relever que le montant global de la redevance tel que fixé dans le contrat, était contenu dans les limites maximales permises. 

En conséquence, M. [C] ne peut pas obtenir la réduction du loyer dû à 198,40 euros par mois, à compter de son entrée dans les lieux. 



' Enfin, M. [C] soutient que l'AATES n'a pas respecté la procédure lui permettant de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat, clause qu'elle a mise en oeuvre de mauvaise foi. Il demande en conséquence à la cour de juger cette clause non acquise. 



' Il convient à titre liminaire de rappeler les dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation aux termes desquelles la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire de la résidence ne peut intervenir que dans certains cas, parmi lesquels l'inexécution par la personne logée d'une des obligations lui incombant au titre du contrat, dont l'obligation de payer la redevance, rappelée en l'espèce à l'article 4.1 du contrat du 7 novembre 2018, ce sous réserve d'un préavis d'un mois. 

L'article 8.2 du contrat stipule notamment que : 'La résiliation peut intervenir pour impayé lorsque le montant de la dette équivaut au minimum à 2 fois le montant du loyer moins l'APL (...). / Dans ce cas, AATES enverra une mise en demeure d'avoir à payer l'arriéré dans un délai de 15 jours à compter de la 1ère présentation du courrier recommandé par la poste. / Passé ce délai et à défaut de régularisation, AATES prononcera la résiliation du contrat par courrier recommandé avec accusé de réception. / La résiliation prendra effet au jour de la 1ère présentation du courrier recommandé par la poste, date qui fera courir le délai de préavis d'un mois, à l'issue duquel le résident devra avoir quitté les lieux'. 



' Sur la forme, M. [C] fait valoir que le courrier du 22 juillet 2019 ne présente pas des termes suffisamment interpellatoires pour valoir commandement de payer visant la clause résolutoire, clause qui n'est d'ailleurs pas reproduite, et qu'il ne contient aucun décompte des sommes dues. 

Toutefois, le courrier du 22 juillet 2019 n'est pas celui par lequel l'AATES a mis M. [C] en demeure de payer son arriéré de redevances, mais celui par lequel elle a prononcé la résiliation du contrat. 

C'est par le courrier du 3 juillet 2019 (pièce 3 de son dossier) que l'AATES a mis M. [C] en demeure de lui payer la somme de 2 107,60 euros dans un délai de 15 jours, en l'avisant que faute de paiement ou de signature d'un plan d'apurement, elle se prévaudrait de l'article 8.2 du contrat lui permettant de résilier le contrat. 

Dès lors que cet article du contrat stipule que le délai de 15 jours laissé au résident pour régulariser sa situation court à compter de la 1ère présentation du courrier recommandé par la poste, il impose implicitement mais nécessairement que la mise en demeure soit adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Or, en l'espèce, il ne résulte d'aucun élément du dossier que la lettre du 3 juillet 2019 a été envoyée par LRAR et il y a lieu de constater qu'en contradiction avec la clause contractuelle, elle faisait débuter le délai de régularisation de 15 jours à la date d'envoi de cette lettre par courrier manifestement simple. 

Il résulte de ce qui précède que, même si le détail de son argumentation est inopérant, M. [C] est fondé à soutenir que l'AATES n'a pas respecté la procédure lui permettant de prononcer unilatéralement la résiliation du contrat. 



Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté à effet du 24 août 2019, l'acquisition de la clause résolutoire du contrat du 7 novembre 2018 et en a tiré toutes conséquences notamment quant à l'occupation du logement, objet de ce contrat, sans droit ni titre depuis cette date, à l'obligation de M. [C] au paiement d'une indemnité d'occupation et à l'injonction qui lui a été faite de libérer ce logement sauf à en être expulsé. 



' Il ressort des débats et du décompte produit en pièce 23 du dossier de l'AATES que M. [C] a quitté les lieux loués le 15 juin 2021 et qu'à cette date, il restait devoir au titre des redevances impayées échues du 7 novembre 2018 au 15 juin 2021, la somme globale de 6 250,48 euros déduction faite non seulement des sommes qu'il a spontanément payées à l'AATES, des APL versées directement par la CAF à cette association notamment au titre de la régularisation intervenue en juin 2021, mais également du dépôt de garantie (383,88 euros) et d'une somme globale de 700 euros recouvrée par l' huissier de justice mandaté à cet effet par l'AATES. 



' C'est à juste titre que l'AATES réclame à M. [C] le paiement des frais de remise en état de la porte d'entrée de la résidence 'La Mélitte' qu'il a volontairement dégradée à coups de pied le 19 avril 2021 au soir, frais qui se sont élevés à la somme de 522,60 euros : cf pièces 24 et 25 de l'AATES. 



' En revanche, l'AATES n'est pas fondée à obtenir la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 3 720 euros correspondant à des frais de gardiennage de la résidence 'La Mélitte' exposés au mois de mai 2021 (pièce 27 de son dossier) dans la mesure où le lien de causalité entre le comportement de M. [C] et la nécessité d'engager cette dépense n'est pas suffisamment établi. 



' Enfin, la note de frais et honoraires de l'huissier de justice mandaté par l'AATES pour signifier et exécuter provisoirement le jugement déféré est pour l'essentiel composée de dépens sur le sort desquels la cour va se prononcer ci-dessous. 



' Le montant global de la dette de M. [C] à l'égard de l'AATES s'élève à 6 773,08 euros. 

Il demande à la cour de lui accorder un délai de paiement dans la limite de deux années, ce conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil. 

Toutefois, force est de constater qu'il ne produit aucune pièce justifiant de sa situation actuelle, les éléments les plus récents qu'il a produits aux débats datant de mars 2021. 

La cour n'est ainsi pas en mesure d'apprécier que ses ressources lui permettent d'acquitter en sus de ses charges incompressibles, une somme mensuelle de plus de 280 euros par mois pour parvenir à solder sa dette. 

En conséquence, sa demande de délais de paiement est rejetée. 



' Conformément à l'article 696 du code de procédure civile compte tenu, d'une part, de l'infirmation du jugement déféré et, d'autre part, de la défaillance de M. [C] dans l'exécution de son obligation au paiement de la redevance, chacune des parties conservera à sa charge les dépens de première instance qu'elle a exposés. 

Même si l'appel de M. [C] était fondé, dès lors qu'il reste débiteur de l'AATES, il doit être regardé comme étant la partie perdante, si bien que les dépens d'appel doivent être mis à sa charge, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Isabelle Bressieux. 



' Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de l'AATES. Toutefois, dans les circonstances particulières de l'espèce, l'équité commande de laisser à sa charge l'ensemble des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés. 



PAR CES MOTIFS, la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et contradictoirement,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Dit que l'association d'accueil aux travailleurs étudiants et stagiaires de la Haute-Savoie n'a pas respecté la procédure lui permettant de se prévaloir à effet du 24 août 2019, de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu le 7 novembre 2018 avec M. [S] [C],



La déboute en conséquence de sa demande en constat de la résiliation de ce contrat et de toutes ses demandes subséquentes relatives à la libération des lieux, à l'expulsion de M. [S] [C] et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, 



Constate que l'association d'accueil aux travailleurs étudiants et stagiaires de la Haute-Savoie a repris possession du logement, objet du contrat de résidence du 7 novembre 2018, à compter du 15 juin 2021, 



Condamne M. [S] [C] à payer à l'association d'accueil aux travailleurs étudiants et stagiaires de la Haute-Savoie la somme globale de 6 773,08 euros outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2021, au titre :

- d'une part, du solde restant dû sur les redevances échues du 7 novembre 2018 au 15 juin 2021 

- d'autre part, des frais de remise en état de la porte qu'il a dégradée le 19 avril 2021, 



Déboute l'association d'accueil aux travailleurs étudiants et stagiaires de la Haute-Savoie de ses plus amples demandes en paiement, 



Déboute M. [S] [C] de sa demande de délais de paiement, 



Laisse à la charge de chacune des parties les dépens de première instance qu'elles ont respectivement exposés, 



Condamne M. [S] [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d'aide juridictionnelle, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Isabelle Bressieux, 



Dit n'y avoir lieu à aucune application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires. 



Ainsi prononcé publiquement le 05 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La GreffièreLa Présidente