Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 05 MAI 2022



N°2022/344













Rôle N° RG 21/08516 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS76







[C] [N]





C/



SAS FONCIERE MH

SCI SCI DES IMMEUBLES GASTAUD





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Pierre ARMANDO



Me Sébastien BADIE





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°21/00833 .





APPELANT



Monsieur [C] [N], 

exerçant sous l'enseigne du restaurant LE TIAN

né le 3 juillet 1965 à NICE, demeurant [Adresse 3]



représenté et assisté par Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE, plaidant





INTIMEE



SAS FONCIERE MH venant aux droits de la SCI DES IMMEUBLES GASTAUD 

Prise en la personne de son représentant légal 

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représentée et assistée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



assistée par Me Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE





PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE



SAS FONCIERE MH 

Prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,



assistée par Me Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Présidente, et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport. 



Mme [K] [F] a fait un rapport oral à l'audience avant les plaidoiries. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE 



Par contrat du 3 avril 2018, la SCI des immeubles Gastaud a donné à bail à monsieur [C] [N] des locaux commerciaux à destination de restauration, situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 18 000 €, avec indexation, payable par mensualités de 1 500 €, outre les taxes afférentes aux locaux loués, aucune charge de copropriété n'étant exigible, ceci avec effet au 3 avril 2018.



Le 26 août 2020, la SCI des immeubles Gastaud a fait délivrer à monsieur [C] [N] un commandement de payer la somme de 9 500 € (selon décompte arrêté en août 2020) visant la clause résolutoire du bail.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 18 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :


constaté la résiliation du bail liant les parties avec effet au 26 septembre 2020, 

ordonné l'expulsion de monsieur [C] [N] et celle de tous occupants de son chef du local loué, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision, ce jusqu'à libération complète des lieux ou reprise des lieux par la force publique,

condamné monsieur [C] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SCI des immeubles Gastaud la somme de 9 500 € à titre de provision à valoir sur les loyers échus au 26 août 2020, avec intérêts au taux légal à du commandement de payer du 26 août 2020,

condamné monsieur [C] [N] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 1 500 € par mois à compter de la résiliation et jusqu'à complète libération des lieux, remise des clefs ou reprise des lieux par la force publique,

condamné monsieur [C] [N] à payer à la SCI des immeubles Gastaud la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné monsieur [C] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 




Selon déclaration reçue au greffe le 8 juin 2021, monsieur [C] [N] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Le 17 juin 2021, un commandement d'avoir à quitter les lieux a été délivré à monsieur [C] [N]. 



Le 1er juillet 2021, la SCI des immeubles Gastaud a vendu à la SAS Foncière MH l'immeuble loué.



Par dernières conclusions transmises le 2 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [C] [N] demande à la cour :


d'annuler ou d'infirmer l'ordonnance entreprise, 

de débouter la SAS Foncière MH, venant aux droit de la SCI des immeubles Gastaud de sa demande de résiliation du bail, 

de suspendre les effets de la clause résolutoire, 

de lui accorder un délai de 24 mois pour régler l'arriéré de loyer qui s'élève à la somme de 10 062 euros avec un paiement en sus du loyer de 419,25 euros, 

de condamner la SAS Foncière MH venant aux droits de la SCI des immeubles Gastaud à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

de condamner la SAS Foncière MH venant aux droits de la SCI des immeubles Gastaud au paiement des dépens avec distraction. 




Monsieur [C] [N] sollicite, tout d'abord, la réformation de l'ordonnance en ce qu'il n'a pu se présenter à l'audience du 27 avril 2021, de sorte que la décision prise n'a pas pu être contradictoire. En effet, il reproche à l'intimée de l'avoir assigné à l'adresse du restaurant, en pleine période d'arrêt de son activité pour raison sanitaire, et alors que le bail portait une élection de domicile à l'adresse de son conseil. Il ajoute qu'il souffrait alors de graves problèmes de santé l'empêchant de se rendre chez l'huissier de justice pour récupérer l'assignation délivrée.

Monsieur [C] [N] soutient par ailleurs qu'en application des mesures dérogatoires prises dans le cadre de la crise sanitaire, le bailleur ne pouvait mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail. 

En outre, monsieur [C] [N] fait état de cinq paiements entre septembre 2020 et mai 2021, ce qui démontre sa bonne foi.

Enfin, monsieur [C] [N] sollicite des délais soutenant avoir la possibilité de régler l'arriéré locatif de 10 062 € arrêté au 17 juin par le versement de 24 mensualités de 419,25 €. Il assure disposer de la capacité financière pour ce faire.





Par dernières conclusions transmises le 2 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Foncière MH venant aux droits de la SCI des immeubles Gastaud sollicite de la cour qu'elle : 


lui donne acte de son intervention volontaire, 

confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,

condamne monsieur [C] [N] au paiement des dépens et de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




La SAS Foncière MH entend que l'ordonnance soit confirmée, l'article 20 du bail stipulant une clause résolutoire habituelle et le commandement de payer n'ayant pas été acquitté dans le mois de sa délivrance. 

L'intimée conteste toute impossibilité pour monsieur [C] [N] de se rendre à l'audience devant le premier juge et estime qu'il n'y a pas lieu à réformation de l'ordonnance à ce titre. En effet, elle fait valoir que monsieur [C] [N] a été assigné le 19 mars 2021 au lieu de son siège social, avec avis de passage délivré, de sorte qu'il a pu récupérer celui-ci entre le 19 mars et le 27 avril 2021, la convocation étant régulière. La SAS Foncière MH ajoute que l'ordonnance rendue est réputée contradictoire, de sorte qu'aucun moyen de réformation n'est justifié.



Par ailleurs, l'intimée reproche à monsieur [C] [N] de ne pas démontrer que les loyers non réglés ne pourraient être sanctionnés par le jeu de la clause résolutoire. Elle ajoute que les paiements allégués ne sont pas justifiés.

S'agissant de la demande de délais, elle s'y oppose, estimant que monsieur [C] [N] ne démontre pas ses capacités de paiement.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 28 février 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'intervention volontaire de la SAS Foncière MH 



Par application de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant



En l'occurrence, en l'état du rachat par la SAS Foncière MH à la SCI des immeubles Gastaud de l'immeuble sur lequel le bail en cause porta, le 1er juillet 2021, soit postérieurement à l'ordonnance entreprise, il convient de considérer parfaitement recevable l'intervention volontaire du nouveau propriétaire bailleur. Il lui en sera donc donné acte.



Sur la demande d'annulation de l'ordonnance 



Monsieur [C] [N] invoque un manque de respect du contradictoire dans le cadre de l'ordonnance entreprise en ce qu'il n'aurait pas été mis en mesure de se présenter à l'audience devant le premier juge, ayant été irrégulièrement convoqué. 



Tout d'abord, il y a lieu de relever que l'ordonnance entreprise est réputée contradictoire, le premier juge ayant relevé que monsieur [C] [N] avait été assigné en l'étude d'huissier de justice, à l'adresse de son établissement, mais n'avait pas comparu. 



A la lecture du bail commercial en date du 3 avril 2018, il appert que dans la partie identification des parties, sous l'identité de monsieur [C] [N], celui-ci apparaît domicilié chez son avocat, maître [E] [W], [Adresse 1]. Il en effet indiqué que monsieur [C] [N] est en cours d'immatriculation auprès du RCS de Nice, exploitant en qualité d'entrepreneur individuel. Pour autant, le bail ne comprend à proprement parler aucune clause d'élection de domicile, domiciliant expressément monsieur [C] [N] chez son avocat pour tout litige potentiel avec son bailleur. Aucune mention de ce type n'est incluse au bail qui, dès lors, ne peut être considéré comme prévoyant une telle élection, une telle clause ne se présumant pas. 



Au demeurant, l'extrait Kbis de monsieur [C] [N], exploitant direct en restauration traditionnelle, mentionne comme adresse de l'établissement [Adresse 3]. 



Or, monsieur [C] [N] a été assigné devant le juge des référés de Nice le 19 mars 2021 au lieu du siège de l'établissement de restauration, un avis de passage lui ayant été laissé du fait de son absence ce jour là, de sorte qu'une assignation à étude a été retenue par le premier juge, et qu'une ordonnance réputée contradictoire a été rendue. Monsieur [C] [N] était donc parfaitement informé de cette assignation en vue de l'audience du 27 avril 2021 et disposait d'un temps suffisant, malgré des difficultés de santé passagères, pour récupérer l'acte chez l'huissier de justice. Il lui appartenait d'être ainsi suffisamment diligent à cette fin. 



Aucune irrégularité de l'assignation du 19 mars 2021 n'est donc démontrée, étant observé qu'aucune demande d'annulation de cet acte n'est formulée. 



En conséquence, aucune violation du contradictoire n'est démontrée, l'absence de monsieur [C] [N] devant le premier juge résultant de son seul fait. 



Aucune annulation de l'ordonnance entreprise n'est donc encourue et cette prétention doit être écartée. 



Sur la résiliation du bail 



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Les ordonnances n°2020-316 et n°2020-306 du 25 mars 2020 prises en application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 ont mis en place une période juridiquement protégée en raison de la crise sanitaire empêchant les bailleurs de locaux commerciaux d'engager une action tendant à la mise en 'uvre de la clause résolutoire prévue au bail pendant cette période, fixée respectivement du 12 mars au 10 septembre 2020 inclus pour les locataires susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité et, à défaut, du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus pour les autres locataires. 



Ces dispositions n'effacent pas les loyers échus, ni n'interdisent au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer y afférents pendant la période juridiquement protégée, mais suspendent les effets dudit acte pendant cette durée. 



En l'occurrence, l'article 20 du bail du 3 avril 2018 liant les parties stipule : 'A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de lover ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais taxes locatives, imposition charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autres de clauses et conditions du présent bail ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. 

Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 100 euros par jour de retard. II serait, en outre, débiteur d'une indemnité d'occupation. 

Enfin, son expulsion. ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance cie référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée'. 



Monsieur [C] [N] ne justifie pas être en situation de bénéficier du fonds de solidarité dérogatoire ainsi créé, et ne l'invoque même pas. Aussi, la mise en oeuvre de la clause résolutoire était ici susceptible d'être suspendue uniquement du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.



Monsieur [C] [N] fait valoir que le restaurant par lui exploité a été fermé, en raison des dispositions sanitaires prises dans le cadre de la pandémie de Covid-19, du 15 mars au 3 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021. 









Un commandement de payer lui a été délivré par son bailleur le 26 août 2020, aux termes duquel ce dernier se prévaut de la mise en oeuvre de la clause résolutoire contractuellement prévue, et réclame le paiement de loyers impayés sur la période courant de décembre 2019 à août 2020, à hauteur de 9 500 €. 



Il s'en déduit que la SCI des immeubles Gastaud, aux droits de qui vient désormais la SAS Foncière MH, était parfaitement en droit d'actionner le mécanisme de la clause résolutoire le 26 août 2020, soit après la fin de la période juridiquement protégée, au titre de loyers pour partie échus pendant cette période, mais pas seulement, les impayés locatifs étant antérieurs. Les dispositions dérogatoires ci-dessus rappelées ne s'appliquent donc pas ici. 



Or, ensuite du commandement de payer, monsieur [C] [N] fait état d'un paiement en septembre 2020 à hauteur de 4 500 €, au demeurant contesté, ce dernier n'étant en tout état de cause pas en mesure de couvrir les causes du commandement. 



Il n'est aucunement démontré que ce commandement a été régularisé dans le mois de sa délivrance.



C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail et a condamné monsieur [C] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.



La confirmation de l'ordonnance s'impose donc sur ces points.



Sur la provision pour dette locative et la demande subsidiaire de délais de paiement rétroactifs avec suspension de la clause résolutoire



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Il résulte de l'article L 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. En cause d'appel et tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail n'est passée en force de chose jugée, la cour saisie d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement.



En l'occurrence, il résulte du décompte établi par maître [M] [D], huissier de justice en charge du recouvrement, en date du 17 juin 2021, que monsieur [C] [N] a procédé à plusieurs règlements au profit de son bailleur : 1 500 € le 9 décembre 2020, 1 500 € le 3 février 2021, 2 500 € le 30 mars 2021, 3 000 € le 26 mai 2021 et 4 500 € le 3 septembre 2021. Monsieur [C] [N] prétend que ce dernier règlement est intervenu le 7 septembre 2020, mais ne le démontre pas. Aux termes de ce relevé, la somme de 10 062,25 € restait à devoir à l'intimée au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés. 



Or, monsieur [C] [N] produit un décompte du 25 février 2022, dressé par le mandataire de la SAS Foncière MH, qui fait état d'un solde débiteur pour monsieur [C] [N] de 3 676 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus, selon décompte arrêté au 7 février 2022. 



Il ressort de ces éléments que la créance non sérieusement contestable détenue par la SAS Foncière MH sur la SCI des immeubles Gastaud s'élève à 3 676 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 7 février 2022. L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée de ce chef pour tenir compte de l'évolution du litige et des paiements intervenus. 



Dans ces circonstances également, en l'état du bilan produit par monsieur [C] [N] et des paiements effectifs intervenus ayant contribué à diminuer de manière conséquente sa dette, il appert que l'appelant démontre l'existence de capacités de remboursement, de nature à justifier qu'il soit fait droit à sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ainsi, il sera autorisé à se libérer de sa dette à hauteur de 500 € par mois pendant 7 mois et paiement du solde à la 8ème échéance, en sus de son loyer courant, étant observé que le non paiement de l'une des échéances entraîne la mise en oeuvre immédiate des effets de la clause résolutoire.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Monsieur [C] [N], succombant en ses demandes principales et restant débiteur envers la SAS Foncière MH, supportera l'intégralité des dépens de premières instance et d'appel.



De même, l'indemnité qui lui a été alloué en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doit être confirmée. En revanche, il n'y a pas lieu de faire application de ces dispositions en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Donne acte à la SAS Foncière MH de son intervention volontaire et la déclare recevable, 



Déboute monsieur [C] [N] de sa demande d'annulation de l'ordonnance entreprise, 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 26 septembre 2020, condamné monsieur [C] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 500  € en cas de résiliation effective du bail et jusqu'à libération totale des lieux, et condamné monsieur [C] [N] au paiement d'une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont le commandement de payer,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de monsieur [C] [N], et a condamné monsieur [C] [N] à payer à la SCI des immeubles Gastaud la somme provisionnelle de 9 500 € au titre de l'arriéré locatif dû au 26 août 2020, 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Suspend les effets de la clause résolutoire du bail et dit que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si l'échéancier accordé ci-après est respecté,



Condamne monsieur [C] [N] à payer à la SAS Foncière MH, venant aux droits de la SCI des immeubles Gastaud, la somme de 3 676 € à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 7 février 2022,



Autorise monsieur [C] [N] à se libérer du paiement de cette dette de 3 676 € en 8 mensualités dont : 

- 7 versements mensuels de 500 €, le 10 de chaque mois, 

- puis, en un 8ème versement du solde, le 1à du 8ème mois, 

chaque échéance en sus du paiement du loyer courant,







Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un terme de loyer courant à son échéance :

- la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire reprendra ses effets,

- il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l'expulsion de monsieur [C] [N] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 3], avec l'assistance de la force publique si besoin est,



Déboute monsieur [C] [N] et la SAS Foncière MH de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Condamne monsieur [C] [N] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière La Présidente