Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 28/04/2022





****





N° de MINUTE : 22/ 

N° RG 21/03992 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TX74



Jugement (N°21/795) rendu le 12 mai 2021par le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer



APPELANTS



Monsieur [W] [S]

né le 22 juin 1947 à Coulogne (62137) de nationalité française

et

Madame [R] [E] épouse [S]

née le 29 décembre 1950 à Coulogne (62137) de nationalité française

demeurant ensemble 7, rue Félix Faure 62231 Blériot Plage



Monsieur [Z] [S]

né le 16 avril 1975 à Clais (62100) de nationalité française

demeurant 5, rue Jubilin - rez-de-chaussée 62100 Calais



Monsieur [I] [S]

né le 15 mai 1978 à calais (62100) de nationalité française

demeurant 5, rue Jubilin - 2e étage 62100 Calais



représentés par Me Arnaud Boix, avocat au barreau de Lille





INTIMÉS



Monsieur [N] [T]

né le 14 octobre 1968 à Calais (62100) de nationalité française

et

Madame [Y] [B] épouse [T]

née le 21 avril 1969 à Calais (62100) de nationalité française 

demeurant ensemble 2 rue Jean Pierre Avron 62100 Calais



représentée par Me Sébastien Boulanger, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer



DÉBATS à l'audience publique du 08 février 2022 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe







GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 janvier 2022



****





Depuis le 16 mai 2002, les époux [S]-[E] sont nus-propriétaires d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation sis à Calais (62100), 2 rue Jean-Pierre Avron et 1 et 3 rue Jubilin et rue Eugène Rivet, l'usufruit ayant fait l'objet à cette date d'une donation par acte reçu le 16 mai 2002, publié le 12 juin 2002 au profit de leurs deux fils, Messieurs [Z] et [I] [S]. 

Au rez-de-chaussée de cet immeuble se trouve un commerce de débits de boissons, exploité sous l'enseigne «Café Minck» initialement donné à bail aux époux [M] en vertu d'un bail commercial en date du 15 février 1981. 



Les époux [M] ont sollicité le renouvellement du bail en date du 1er juillet 1998. 

Les époux [S] ont donné leur accord au principe du renouvellement du bail mais uniquement sur la partie en rez-de-chaussée des locaux ainsi que la cave, opposant un refus d'intégrer dans l'assiette du bail renouvelé la partie habitation située au 1er étage de l'immeuble qu'ils entendaient reprendre pour y loger leurs fils.



Par une décision du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer en date du 15 février 2000, le refus du renouvellement du bail sur la partie habitation du 1er étage a été validé et il a alors été ordonné aux époux [M], preneurs du bail renouvelé, de libérer cette partie habitation. 

 

En date du 7 janvier 2001, un protocole transactionnel intervenant entre les parties a mis un terme à ce différend, renouvelant le bail sur la seule partie en rez-de-chaussée et la cave, et ce, pour une nouvelle durée de 9 années entières et consécutives à compter du 14 février 1999. 



À compter du 14 février 1999, le bail, initialement sur la cave, le rez-de-chaussée et le 1er étage de l'immeuble, a donc été limité dans son assiette au local commercial situé en rez-de-chaussée et à sa cave située en sous-sol de l'immeuble.



Par ordonnance rendue le 10 avril 2002, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a conféré au protocole transactionnel intervenu entre les époux [S] et [M] en date du 7 janvier 2001 valeur de bail liant les parties.



Le 27 septembre 2002, les consorts [M] ont cédé leur fonds de commerce de débit de boissons, exploité sous l'enseigne «Café Minck», aux époux [T]-[B] emportant la cession du droit de bail portant sur le local commercial. 



L'acte de cession de fonds de commerce stipulait que le bail était renouvelé à compter du 15 février 1999 moyennant un loyer de 30 000 francs mais uniquement sur la partie du rez-de-chaussée à usage commercial et la cave.



Une demande de renouvellement aux conditions du bail antérieur des époux [T]-[B] a ensuite été signifiée aux époux [S] par exploit en date du 5 juillet 2007 à effet du 14 février 2008.



Les époux [S]-[E] n'y ont pas répondu, acceptant le principe du renouvellement du bail mais aucun accord n'est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé au 14 février 2008. 



Concomitamment, par assignation des époux [S]-[E], ces derniers ont sollicité l'expulsion des époux [T]-[B], occupant sans droit ni titre de la cuisine du rez-de-chaussée et des WC attenants. Par jugement du 13 novembre 2007, ils ont été déboutés de leurs demandes.



Le 18 juin 2010 par voie d'assignation, et sur le fondement de l'article L.145-34 du Code de commerce, les consorts [S]-[E] ont alors saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 14 février 2008 arguant des modifications intervenues dans les éléments déterminant la valeur locative des locaux loués, demandes auxquelles les époux [T]- [B] se sont opposés. 



Par mémoire signifié le 23 mars 2011, les consorts [S]-[E] ont soulevé l'irrégularité de la procédure de renouvellement initiée par les époux [T]-[B] les usufruitiers n'ayant pas été touchés par cette demande. 

Les consorts [S]-[E] ont également contesté la régularité de la cession de fonds de commerce intervenu en 2002 arguant également de l'absence de notification de celle-ci aux usufruitiers.



Par jugement rendu le 15 juin 2011, le juge des loyers commerciaux considérant que la contestation relative au renouvellement du bail ne relevait pas de sa compétence mais qu'elle aurait une incidence sur la fixation du loyer du bail renouvelé a saisi le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer d'une question préjudicielle, prononçant un sursis à statuer sur la demande de fixation du loyer renouvelé. 

Par jugement en date du 16 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a dit opposable à tous les membres de l'indivision [S]-[E] la cession du fonds de commerce survenue entre les époux [M] et [T]-[B] en 2002, dit régulière et opposable la demande de renouvellement en date du 5 juillet 2007 du bail des époux [T]-[B].

La cour d'appel de Douai en date du 26 mai 2016 a confirmé la décision de première instance, purgeant ainsi la question de la validité de la demande renouvellement. 

Un pourvoi a été formé contre l'arrêt, les consorts [S]-[E] s'étant finalement désisté de ce dernier le 13 décembre 2016.



Des pourparlers entre les parties ont conduit à la radiation de l'affaire par ordonnance en date du 20 septembre 2017 (RG n°17/00244) rendue par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer, puis par une seconde ordonnance rendue le 20 novembre 2019 (RG n°19/03248). 



Les parties n'ont pu aboutir à un accord amiable sur la question du montant du loyer du bail renouvelé.





L'affaire a donc été réinscrite au rôle du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 2 mars 2021 (RG 21/795), à la demande des consorts [S]-[E]. 





Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a

- dit que la demande de confirmation de l'accord de renouvellement du bail des consorts [S] à effet du 14 février 2008 est sans objet ;

- débouté les époux [S]-[E] et MM. [Z] et [I] [S] de leurs demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 18 000 euros outre les charges et accessoires, à la date du 19 janvier 2010 ;

- débouté les époux [S]-[E] et MM. [S] de leur demande d'expertise,

- condamné les époux [S]-[E] et MM [S] à payer aux époux [T]-[B] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné les époux [S]-[E] et MM. [I] et [Z] [S] aux dépens dont distraction au profit de Me Sébastien Boulanger.



Consécutivement à la signification du jugement aux époux [T]-[B] intervenue le 25 juin 2021, les consorts [S]-[E] ont interjeté appel par déclaration en date du 16 juillet 2021 aux fins de réformer ou annuler les dispositions du jugement, reprenant dans leur acte d'appel l'ensemble des chefs de la décision précitée.



Il sera noté que les époux [T]-[B] ont signifié aux consorts [S]-[E] en date du 22 août 2016 une demande de renouvellement du bail commercial à effet du 14 février 2017. En l'absence de réponse dans le délai de trois mois, les bailleurs sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.



MOYENS ET PRÉTENTIONS :



Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 17 janvier 2022, M. [S] [W], Mme [E] [R] épouse [S], M. [I] [S] et M. [Z] [S] demandent à la cour, au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, des articles L.145-10, L.145-11 et suivants du Code de commerce, des articles L.145-12 al 3 et suivants du Code de commerce, de l'article R.145-3 du Code de commerce, de l'article R.145-5 du code de commerce, de l'article R.145-23 du Code de commerce, de : 

 - infirmer en ses dispositions le jugement rendu le 12 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer ; 

- En conséquence : 

- à titre principal : 

- fixer à compter du 19 janvier 2010 le loyer du bail renouvelé le 14 février 2008 à la somme annuelle de 18 000 euros (outre les charges et accessoires) ; 

- à titre subsidiaire, si par impossible la Cour de céans estimait infondée la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 18 000 euros (outre les charges et accessoires) à compter du 19 janvier 2010, 

- désigner un expert judiciaire ayant pour mission de fixer la valeur locative des locaux pris à bail par les intimés à compter du 19 janvier 2010 ; 

- en tout état de cause : 

- débouter les consorts [T]-[B] de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;

- condamner solidairement les consorts [T]-[B] à la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





- condamner les consorts [T]-[B] aux entiers dépens de l'instance.



Ils font valoir que :

- les époux [T]-[B] n'ont eu de cesse de modifier les caractéristiques des locaux loués par des travaux de structure et en en modifiant l'affectation ;

- ces modifications sont intervenues au cours du bail échu, soit entre le 14 février 1999 et le 13 février 2008, puisque les époux [T]-[B] se sont accaparés la pièce arrière des locaux jusque-là affectée à un usage exclusif d'habitation (servant à la partie habitation du 1er étage sortie de l'assiette du bail par la décision du TGI de Boulogne-sur-Mer du 15 février 2000), comme l'a relevé le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer dans sa décision, présentement contestée, en date du 12 mai 2021, pour agrandir, de l'intérieur, et modifier les caractéristiques du local commercial loué ;

- les époux[T]-[B] ont une fois le 1er étage sorti de l'assiette du bail, affecté cette arrière-salle aux besoins de leur activité commerciale, ce qui a modifié les surfaces respectivement affectées à leur activité et à la partie d'habitation, usant de cette pièce pour l'accueil du public, et plus précisément leur clientèle habituelle (membre d'une association) comme ils n'ont pas hésité à le reconnaître eux-mêmes, ou comme lieu de stockage des produits ou du mobilier nécessaires à leur activité ;

- durant le bail échu (14/02/1999-13/02/2008) les locaux pris à bail ont connu une modification notable et durable des caractéristiques du local considéré et la destination des lieux.



 Sur le loyer du bail renouvelé, ils soutiennent que l'ensemble des caractéristiques retenues par la jurisprudence de la modification notable d'un élément de la valeur locative permettant le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sont en l'espèce réunies.



Ils estiment que :

- par cette réduction de surface (perte du 1er étage) significative les preneurs ont affecté la cuisine, les WC et le dégagement en rez-de-chaussée, initialement destinés à l'usage de la partie habitation à l'étage, non plus à leur usage personnel, mais à celui des besoins de leur activité, de leur clientèle, de stockage de leurs produits et mobilier ;

- par l'effet de la conclusion du protocole en date du 7 janvier 2001, la réduction de l'assiette du bail a occasionné un changement inévitable d'affectation et de destination, conférant dès lors au rez-de-chaussée des locaux loués un usage destiné exclusivement à l'activité des preneurs ;

- les époux [T]-[B] occupent de fait la cuisine, le dégagement et le WC en rez-de-chaussée des locaux non plus conformément à leur affectation originelle, mais pour les besoins exclusifs de leur clientèle ou de leur personnel ou de stockage affecté à l'exploitation du café comme cela ressort du procès-verbal de constat en date du 20 et 31 octobre 2005 qu'ils ont eux-mêmes diligentés ;

- les intimés ont étendu de manière significative la surface commerciale prise à bail en rez-de-chaussée, d'environ 25 m², ce qui représente environ 50 % de la surface totale de l'assiette des locaux loués en rez-de-chaussée affectés à l'exploitation de leur commerce de café ;

- ce changement a été rendu inévitable de par la perte de la partie d'habitation du 1er étage qui a rendu sans aucun intérêt pour les preneurs les besoins d'une cuisine alors même que les locaux amputés du 1er étage ne permettent plus à aucune personne d'y loger ;

- les travaux engagés par les époux [T]-[B] au cours du bail à renouveler et constatés par les consorts [S]-[E] ne relèvent de toute évidence pas par nature de simples travaux d'amélioration, puisqu'ils ont été réalisés en vue d'un changement de distribution des locaux loués par les époux [T]-[B] et s'inscrivent comme un élément participant à l'accroissement significatif de la surface commerciale exploitée par les époux [T]-[B] ;

- au cours du bail échu, les époux [T]-[B] ont annexé la cuisine du rez-de-chaussée, le dégagement et le WC pour y développer sur cette surface leur activité commerciale, y accueillir leur clientèle, en changeant ainsi son usage contractuel et sa destination contractuelle sans l'accord des consorts [S]-[E] ;

- les modifications intervenues pendant le cours du bail échu sont doublement importantes, tant au regard des surfaces additionnées, mais également de l'intérêt et de la capacité commerciale des locaux ; 

- la présomption de persistance de cet état est confortée par les constats d'huissier établis à la demande des consorts [S]-[E] jusqu'en 2018 sur l'extension substantielle et l'emprise importante sur le domaine public des terrasses extérieures, le constat réalisé en 2021 à la demande des intimés confirmant que cet état de fait est toujours d'actualité.



Ils en concluent que le loyer du bail doit être réévalué, et ce, rétroactivement à effet du 19 janvier 2010, date de la demande des consorts [S]-[E] selon sa valeur locative à la somme annuelle de 18 000 euros (outre les charges et accessoires).

Compte tenu de la modification des caractéristiques et de la destination du local loué intervenue au cours du bail échu et de l'importance des conséquences y afférentes, si leurs demandes n'étaient pas accueillies faute d'éléments suffisants permettant de déterminer la valeur locative des locaux, ils sollicitent la désignation d'un expert aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement du bail, pour lui donner effet à compter du 19 janvier 2010.





 Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 15 novembre 2021, M. [T] et Mme [B] épouse [T] dfemandent à la cour, de :

- difre bien jugé et mal appelé,

- dféclarer bien fondés et recevables en leurs demandes, fins et conclusions les époux [T] [B] ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 12 mai 2021 ,

- y ajoutant, condamner in solidum MM. [W] [S], [Z] [S] [I] [S] et Mme [R] [E] épouse [S] à devoir payer au profit des époux [T]-[B] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner in solidum MM. [W], [Z], [I] [S] et Mme [R] [E] épouse [S] aux entiers frais et dépens en cause d'appel.



Ils soulignent que :

- dans leur esprit la notion de « local commercial situé au rez-de-chaussée » reprise dans le protocole comprenait nécessairement l'intégralité des pièces du rez-de-chaussée puisque seul le premier étage était restitué aux bailleurs ;

- les consorts [S]-[E] font preuve d'une mauvaise foi et d'un acharnement sans limite ;

- aux termes d'un jugement désormais définitif rendu le 13 novembre 2017, ils ont été reconnus locataires du rez-de-chaussée de l'immeuble en son intégralité et ce sans opérer de distinction entre une partie à usage commerciale et une partie à usage privatif ;

- le principe de l'autorité de la chose jugée s'impose aux consorts [S]-[E].



Ils contestent avoir annexé la cuisine du rez-de-chaussée et le WC pour y développer leur activité commerciale, la destination non-privative de cette cuisine ne pouvant être sérieusement contestée (suppression du passe-plat, facture de travaux et refus de recevoir des clients dans la cuisine à compter de l'incident).



Cette entorse à la destination de leur cuisine restait tout à fait exceptionnelle et n'a jamais été reproduite depuis l'année 2005.

La modification doit être importante. Il en est de même de l'utilisation du domaine public.



Ils plaident que le protocole d'accord transactionnel du 7 janvier 2001 constitue le bail des parties depuis l'ordonnance de référé rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer en 2002 et ne distingue pas pour la partie rez-de-chaussée entre partie à usage commercial et privative. Ainsi quand bien même ils auraient utilisé leur arrière-cuisine à des fins commerciales, ce qui est contesté, les consorts [S]-[E] seraient mal fondés à se prévaloir d'un changement de destination et d'affectation des lieux loués.



La décision des premiers juges sur la date d'effet du loyer renouvelé et le prix du loyer renouvelé, lié au précédent bail et à la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE, doit être confirmée.



***



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2022.



À l'audience du 8 février 2022, le dossier a été mis en délibéré au 28 avril 2022.



Par message RPVA en date du 22 mars 2022, la cour a invité les parties à produire le protocole d'accord transactionnel du 7 janvier 2001 en intégralité, la communication faite étant parcellaire.



Par note en délibéré en date du 23 mars 2022, le conseil des consorts [S]-[E] a communiqué ladite pièce.





MOTIVATION :



- Sur la demande de fixation du prix du loyer du bail renouvelé :


En vertu des dispositions de l'article L145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.







En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 



L'article L.145-33 du Code de commerce rappelle que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée par : 

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Le principe du renouvellement du bail n'est plus en litige, seul se trouve en question le prix du bail renouvelé le 14 février 2008, le bailleur se prévalant de modifications des éléments en vue d'obtenir la fixation du loyer à la somme de 18 000 euros, outre charges et accessoires, voire l'organisation d'une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux.



Il lui appartient dès lors d'apporter la preuve d'une modification des éléments sus-nommés mais également de leur caractère notable, et ce sur la période du bail échu, soit du 14 février 1999 au 13 février 2008, rendant en conséquence inopérant l'ensemble des développements et des pièces relatifs à une occupation du domaine public, notamment en juillet et novembre 2018. Il n'y a donc pas lieu d'y répondre.



Sous divers intitulés, « modification de l'assiette du bail »,changement d'affectation, réalisation de travaux ainsi que changement de destination contractuelle, les bailleurs reprochent une modification des caractéristiques et de la destination des locaux intervenue au cours du bail échu, déplorant l'usage effectué par les preneurs de l'arrière-salle dénommée cuisine et du WC attenant, lesquels auraient été ouverts à la clientèle et exploités, augmentant ainsi la surface commerciale et les surfaces ouvertes au public, et ce par le biais de travaux.



La réduction de la surface louée de 64 m² sur les 138 m² initialement donnés à bail, effective en cours de bail échu et actée par le protocole de 2001 n'est pas visée par le bailleur lorsqu'il évoque « une modification de l'assiette du bail », ce terme se rattachant « au changement inévitable d'affectation et de destination, conférant dès lors au rez-de chaussée des locaux loués un usage destiné exclusivement à l'activité des preneurs », induit par la réduction de surface, selon eux.



Il ne peut qu'être déploré la plus grande confusion quant à la qualification à donner aux lieux loués, chacune des parties oscillant au gré de son argumentation et de son besoin sur cette dernière.

Ainsi, le preneur évoque la notion de « local commercial situé au rez-de-chaussée », comprenant nécessairement l'intégralité des pièces du rez-de-chaussée, en ce compris la cuisine et le WC, sans distinction entre une partie à usage commercial et une partie à usage privatif (page 3 et en haut de la page 10) mais également « la destination sans cesse privative de la cuisine » et du WC en rez-de-chaussée (milieu page 10), sans que ces assertions contradictoires ne soient développées à titre subsidiaire.

Quant aux bailleurs, après avoir revendiqué un droit privatif sur la cuisine et le WC du rez-de-chaussée, et ainsi la non-soumission de ces locaux au bail commercial tel qu'issu du protocole, désormais ils soutiennent la soumission de l'intégralité des locaux du rez-de-chaussée à ce bail, avec une partie à usage commercial et l'autre à usage privatif.



En présence de telles contradictions et conformément à l'article 12 du Code de procédure civile, il appartient à la cour de restituer aux actes et aux faits leur exacte qualification.

L'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer le 13 novembre 2007 ne vaut que pour que ce qui était demandé et a été tranché dans le dispositif, à savoir le rejet du droit privatif revendiqué par les bailleurs à leur profit sur la cuisine et le WC attenant, et situés au rez-de-chaussée.

Il ne saurait en être tiré une quelconque conséquence sur l'affectation contractuelle des locaux dans le cadre du bail tel qu'issu du protocole.



Des pièces du dossier, on peut retenir que :

- les locaux sont ainsi désignés, dans le bail initial : « une partie d'immeuble à usage de commerce, sise à Calais Quai de la Cologne- îlot D B comprenant : 

- un sous-sol : deux caves,

- rez-de-chaussée : salle de café- cuisine-deux WC- cabine téléphonique,

- premier étage : cuisine ' trois chambres ' salle de bain »

- imprécis, ledit bail ne mentionne pas un quelconque usage mixte, puisque au contraire, il mentionne une « partie d'immeuble à usage de commerce », en ce compris le premier étage, pour lequel les parties s'accordent sur une location au preneur à titre d'habitation ;

- le protocole du 7 janvier 2001 consacre la reprise de l'appartement du premier étage, en laissant aux preneurs un délai de 3 mois pour le libérer et prévoit dans un paragraphe « b) le bail relatif au local commercial du rez-de-chaussée : ce bail porte sur le local commercial du rez-de-chaussée et sur la cave. M. et Mme [S] consentent au principe du renouvellement du bail sur le seul local commercial situé au rez-de-chaussée ainsi que la cave y afférant pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 14 février 1999. le loyer de ce local commercial est fixé à 30 000 francs l'an (outre charges, clauses et conditions du bail ainsi que cela est prévu au jugement) ».



Le bailleur ne saurait se retrancher derrière les descriptions faites par les experts, intervenues dans le cadre des procédures précédentes de renouvellement de bail mentionnant un usage mixte du local en rez-de-chaussée, avec un WC et une salle de café, à usage commercial d'une part, un WC et une cuisine et une réserve, à usage d'habitation, d'autre part, pour déterminer l'affectation des locaux, laquelle dépend des pièces contractuelles, à savoir du bail initial et du protocole sus mentionnés.



Or, le bail tel qu'issu du protocole porte sur la totalité de la surface du rez-de-chaussée, conformément à ce qui a été jugé par le jugement du 13 novembre 2017 et le protocole d'accord évoque « le bail relatif au local commercial du rez-de-chaussée », sans distinguer entre un usage privatif à titre d'habitation et un usage commercial par les preneurs.



Le seul fait que le protocole de 2001 stipule que « toutes autres clauses et conditions du bail initial étant maintenues, à l'exception de celle relatives à l'appartement du premier étage » n'induit pas qu'une partie du local situé au rez-de-chaussée doive être soumise à une occupation à titre d'habitation, l'usage mixte n'étant pas expressément mentionné dans le bail initial, lequel évoque une location à usage de commerce pour l'intégralité du bien donné à bail, en ce compris l'appartement.



En conséquence, l'intégralité du rez-de-chaussée étant affecté, par le bail et les accords conclus entre les parties, à usage commercial, aucune modification notable de la destination et de l'affectation des locaux ne peut être utilement invoquée et le bailleur ne saurait être suivi lorsqu'il affirme qu'en cours de bail échu, les intimés ont étendu de manière significative la surface commerciale prise à bail d'environ 25 m², ce qui représente environ 50 % de la surface des locaux exploités à des fins commerciales.



De manière surabondante, il sera noté de toute façon que la seule communication d'un procès verbal de constat en date du 4 octobre 2005 ou encore du procès verbal de constat des 20 et 31 octobre 2005 est bien insuffisante à établir l'exploitation commerciale et l'ouverture au public de l'arrière salle de manière habituelle et notable, sur la période du 14 février 1999 au 14 février 2008.



Concernant le motif tenant à la réalisation de travaux en cours de bail par les époux [T]-[B], à savoir le percement de la cloison entre la salle de café et l'arrière salle en rez-de-chaussée, cet aménagement n'a été que très temporaire, puisque le constat du 4 octobre 2005, établi à la diligence du bailleur, mentionne un mur en cours de percement, tandis que le procès-verbal de constat des 20 et 31 octobre 2005, établi par les preneurs, permet de constater au 20 octobre 2005 l'arrêt des travaux, au même stade d'ailleurs que lors du premier constat, et le rebouchage complet du mur le 31 octobre 2005, corroboré par la production de la facture de l'entrepreneur de la société M. A en date du 31 octobre 2005.



Aucune modification des caractéristiques des locaux par la réalisation de travaux n'est donc établie.



Faute d'établir une quelconque modification notable des éléments visés à l'article L 145-33 du Code de commerce, la demande de fixation du loyer du bail renouvelé le 14 février 2008 à la somme de 18 000 euros est rejetée.

Il n'y a pas plus lieu de faire droit à la demande d'organisation à titre subsidiaire d'une expertise pour déterminer la valeur locative, laquelle ne trouve à s'appliquer qu'en cas de modification notable des éléments visés à l'article précité.



La décision de première instance est donc confirmée.



- Sur les dépens et accessoires :



En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, MM. [W], [I] et [Z] [S] et Mme [R] [E] épouse [S] succombant en leurs prétentions, il convient de les condamner in solidum aux dépens d'appel.



Les chefs de la décision de première instance relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont confirmés.



Le sens du présent arrêt commande de condamner MM. [W], [I], [Z] [S] et Mme [R] [E] épouse [S] in solidum à payer à M. et Mme [T]-[B] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



CONFIRME le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en date du 12 mai 2021 en toutes ses dispositions ;



y ajoutant,







CONDAMNE MM. [W], [I], [Z] [S] et Mme [R] [E] épouse [S] in solidum à payer à M. et Mme [T]-[B] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNE MM [W], [I], [Z] [S] et Mme [R] [E] épouse [S] in solidum aux dépens d'appel.





Le greffierLe président







Marlène ToccoLaurent Bedouet