Cour d'Appel · 1re chambre civile — 3 mai 2022

MW/IC















[B] [O]



C/



[W] [P]



[W] [L]



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 03 MAI 2022



N° RG 20/00796 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FPYE



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 17 décembre 2019, 

rendu par le tribunal de grande instance de Dijon - RG : 18/00940

rectifié par jugement du 26 mai 2020 - RG 20/0434











APPELANT :



Monsieur [B] [O]

né le 15 Février 1954 à [Localité 13] (92)

[Adresse 1]

[Localité 9]



assisté de Me Josiane CARRIERE-JOURDAIN, membre de la SELARL CARRIERE JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représenté par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127, postulant





INTIMÉES :



Madame [W] [P]

née le 10 Septembre 1953 à [Localité 11] (21) 

[Adresse 8]

[Localité 7]



Madame [W] [L]

née le 23 Décembre 1964 à [Localité 10] (92) 

[Adresse 12]

[Localité 4]



représentées par Me Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er mars 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel PETIT, Président de chambre, et Michel WACTHER, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****

Mme [W] [P] était propriétaire d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 12], comprenant notamment un appartement à l'entresol, des locaux à usage d'ateliers au rez-de-chaussée, ainsi que des caves. L'un des locaux situés au rez-de-chaussée ainsi qu'une cave étaient donnés en sous-location à Mme [W] [L], qui y exerçait une activité de luthier. L'immeuble s'ouvrait notamment sur la rue Jeannin par une porte desservant un couloir permettant l'accès à l'appartement de l'entresol, ainsi qu'à l'atelier et à la cave loués à Mme [L].



L'ensemble immobilier a été transformé en copropriété et découpé en lots. Mme [P] est restée propriétaire du local du rez-de-chaussée du bâtiment D loué à Mme [L], alors que la cave occupée par cette dernière ainsi qu'un autre local du rez-de-chaussée, à usage de mercerie, ont été vendus à M. [Z], puis à la SCI le Terrier. L'appartement de l'entresol a été acquis par M. [F], qui l'a ensuite cédé à M. [B] [O].



M. [O] a condamné au moyen d'un mur en plâtre les accès permettant de desservir à partir du couloir l'atelier et la cave qu'occupait Mme [L], en considérant que le couloir relevait de son lot de copropriété privatif, qu'il n'était grevé d'aucune servitude de passage, et que Mme [L] disposait d'autres moyens d'accès à ses locaux.



Par deux ordonnances rendues le 1er février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dijon, respectivement saisi par Mme [L] et par Mme [P], retenant qu'au vu des éléments du dossier, seul le juge du fond était en mesure de trancher la question du caractère privatif du couloir, et, constatant l'existence d'un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser, a condamné M. [O] à supprimer sous astreinte le mur qu'il avait été édifié dans le couloir.



Par deux arrêts rendus le 14 novembre 2017, la cour d'appel de Dijon a confirmé ces ordonnances.



Par exploit du 26 mars 2018, M. [O] a fait assigner Mmes [P] et [L] devant le tribunal de grande instance de Dijon afin qu'il soit jugé qu'il est seul propriétaire du lot n° 36 comprenant un couloir. Il a sollicité en outre la condamnation solidaire des défenderesses à lui payer la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance. Il a exposé être le seul propriétaire de l'entrée du lot n°36 au [Adresse 2], indiquant que s'il existait bien un couloir commun, celui-ci correspondait à l'entrée sous le porche du [Adresse 12], au niveau du bâtiment D, alors que l'entrée numérotée 2 bis correspondait quant à elle à la partie privative de son appartement situé à l'entresol du bâtiment E.



Mmes [P] et [L] ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre, ainsi qu'à la condamnation reconventionnelle de M. [O] à payer à chacune d'elles la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elles ont fait valoir que le demandeur ne rapportait pas la preuve du caractère privatif du couloir, alors qu'au contraire les contrats de sous-location, les actes notariés, les plans, les différents mesurages réalisés par des géomètres et les attestations de l'ancien propriétaire de l'appartement ainsi que de l'ancien locataire de la mercerie témoignaient de ce que le couloir n'avait jamais été vendu avec l'appartement de l'entresol acquis par M. [O]. Elles ont ajouté que ce dernier faisait preuve d'un comportement abusif en continuant à occuper les lieux malgré les décisions déjà rendues, et en multipliant les procédures à leur encontre.



Par jugement du 17 décembre 2019, rectifié par décision du 26 mai 2020, le tribunal a :



- dit que M. [B] [O] ne rapporte pas la preuve du caractère privatif du couloir situé [Adresse 3]) ;



- dit que ce couloir est commun à la copropriété ;



Par conséquent,



- débouté M. [B] [O] de sa demande de condamnation solidaire de Mmes [W] [L] et [P] à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- condamné M. [B] [O] à payer à Mme [W] [L] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance ;



- débouté Mme [W] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;



- condamné M. [B] [O] à payer à Mme [W] [L] et Mme [W] [P], chacune, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté M. [B] [O] de se demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté les parties de leurs plus amples demandes non présentement satisfaites ;



- condamné M. [B] [O] aux entiers conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :



- que les contrats par lesquels les Etablissements [D] [P] avaient donné en sous-location à Mme [L] les locaux qu'elle occupait, et l'attestation de M. [F], ancien propriétaire de l'appartement de M. [O], qui font état d'un couloir commun, se rapportent bien au couloir litigieux, situé au [Adresse 5], et qu'il n'existait donc pas de confusion avec l'autre couloir évoqué par le demandeur ;



- qu'il ressortait des contrats de location et des actes notariés que le couloir litigieux était qualifié, soit de 'commun' soit 'd'entrée particulière par (ce) couloir' ; que si un courrier de M. [A], géomètre-expert, indiquait que, par divisions successives d'un lot, le couloir situé au rez-de-chaussée à droite du magasin et constituant une entrée ainsi que l'escalier menant à l'entresol et desservant l'appartement faisaient partie de l'emprise juridique du lot de copropriété n° 6, les différents mesurages effectués ne permettaient cependant pas de retenir avec certitude une surface précise de l'appartement, incluant ou non le couloir litigieux ; qu'ainsi, l'acte notarié du 20 novembre 1997 précisait que la superficie de la partie privative de lot était de 50 m² selon certificat de mesurage en date du 19 novembre 1997 établi par le cabinet Maître, que l'acte de vente de l'appartement à M. [O] en date du 9 mars 2006 indiquait une superficie des parties privatives de 57,23 m² suivant mesurage effectué parle cabinet [X] [E] [U] le 26 décembre 2005, et que le certificat de mesure du lot en date du 19 juin 2012 mentionnait quant à lui une superficie privative de 64,40 m², incluant au rez-de-chaussée une pièce n° 1 à usage de couloir d'une superficie de 6,50 m² ;



- que M. [O] ne parvenait donc pas à démontrer que le couloir situé [Adresse 2] était effectivement une partie privative de son lot, et ce d'autant plus que les plans produits ainsi que les photographies issues des constats d'huissier permettaient de constater que le seul accès à la cave louée à Mme [L] demeurait ce couloir, l'escalier situé au fond de celui-ci desservant à la fois l'entresol et cette cave ; que cette dernière constituait le lot n°37 de la SCI le Terrier, dont M. [O] indiquait lui-même dans ses écritures qu'il résultait de la division du lot n°24 qui incluait l'entrée [Adresse 2] ;



- que Mme [L] produisait un constat d'huissier du 4 janvier 2018 établissant que le couloir était barré par un cordon rouge interdisant l'accès de Mme [L] à sa cave, dont l'escalier était encombré de biens divers et comportait un panneau de sens interdit ; qu'il en résultait qu'en dépit de l'ordonnance de référé et de l'arrêt confirmatif, Mme [L] ne pouvait toujours pas accéder à sa cave, qui lui était nécessaire pour son activité de luthière, ce qui lui causait un préjudice de jouissance ;



- que Mme [P] ne justifiait quant à elle pas de son préjudice.





Le 15 juillet 2020, M. [O] a relevé appel du jugement du 17 décembre 2019 ainsi que du jugement rectificatif du 26 mai 2020.



Par conclusions notifiées le 6 avril 2021, l'appelant demande à la cour :



Vu les articles 1240 et suivant du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 



- de déclarer M. [B] [O] recevable et bien fondé en ses demandes et d'infirmer en leur totalité les jugements déférés ;



- statuant à nouveau, de dire et juger que M. [O] est seul propriétaire du lot 36 comprenant un couloir et qu'en troublant sa jouissance depuis le 1er février 2017, Mmes [L] et [P] lui ont causé un préjudice et seront condamnées à lui payer, solidairement, la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- de déclarer Mmes [P] et [L] irrecevables et mal fondées en leurs demandes et de les débouter ;



- de condamner solidairement Mmes [L] et [P] à régler chacune la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- de les condamner aux entiers dépens.





Par conclusions notifiées le 7 janvier 2021, Mmes [L] et [P] demandent à la cour :



Vu l'ancien article 1240 et suivants du code civil (sic), 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Sans s'arrêter aux fins, moyens et conclusions notifiés par M. [O],

 

- de dire et juger que M. [O] ne rapporte pas la preuve qu'il serait seul propriétaire du lot 36 comprenant un couloir situé [Adresse 2] ;

 

- de dire et juger que ledit couloir appartient à la copropriété et ce dans la mesure où il s'agit d'une partie commune ;

 

- en conséquence, de débouter M. [O] de l'intégralité de ses demandes et conclusions ;

 

- de confirmer les jugements à tort entrepris ;

 

Faisant droit aux appels incidents formulés par Mmes [P] et [L], 

 

- de condamner en sus M. [O] à leur payer à titre de dommages et intérêts chacune 5 000 euros et au titre de l'article 700 chacune 5 000 euros ;

 

- de condamner M. [O] aux entiers dépens d'instance et d'appel. 





La clôture de la procédure a été prononcée le 6 janvier 2022.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.







Sur ce, la cour,



Sur le caractère commun ou privatif du couloir



Faisant droit à l'argumentation de Mmes [P] et [L], le tribunal a retenu que le couloir litigieux constituait une partie commune relevant de la copropriété.



M. [O] conteste cette analyse, et soutient au contraire que ce couloir est une partie privative.



La cour relèvera que le syndicat des copropriétaires n'a pas été appelé en la cause, alors pourtant que la question de savoir si des locaux relèvent ou non des parties communes de l'immeuble le concerne indubitablement. 



Ensuite, les pièces versées aux débats établissent de manière certaine que le couloir ne peut en réalité pas constituer une partie commune, comme ayant toujours été inclus dans un lot privatif.



Ainsi, l'acte de division établi le 18 septembre 1947 par Me [N], notaire, décrit ainsi qu'il suit le lot qui deviendra ultérieurement celui de Mme [P], avant qu'il ne soit lui-même divisé : 

'Deuxième lot.

Il comprend : 

Au rez-de-chaussée un magasin ayant entrée rue Jeannin, petit atelier derrière, figurant sous teinte bleue au plan du rez-de-chaussée ci-annexé ;

A l'entresol et au-dessus des pièces sus-indiquées, un logement de trois pièces, figurant sous teinte bleue au plan de l'entresol.

Grenier n°2 et cave n°3 du dit plan.'



Si certes ce descriptif ne mentionne pas le couloir, force est cependant de constater à l'examen des plans annexés que celui-ci est bien inclus dans les locaux composant le deuxième lot, puisque, sur l'annexe, il est manifestement coloré de la même teinte que l'atelier et l'appartement de l'entresol.



Il est encore produit un acte du 3 août 1961 par lequel Me [N] a placé au rang de ses minutes un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble, portant modification du règlement de copropriété du 13 décembre 1940, et procédant à un état descriptif de l'immeuble. Il résulte de ce document que M. [D] [P] est propriétaire du lot désigné par le n°12, décrit de la manière suivante :

 '[Adresse 14] : magasin, petit atelier derrière, couloir.

A l'entresol : logement de trois pièces, grenier n°2, cave n°3.'



Il ressort donc expressément de ce document que le couloir litigieux est inclus dans le lot privatif de M. [P].



C'est ce que confirment sans ambiguïté les contrats de sous-location successifs conclus entre la société Etablissements [D] [P] et Mme [L].



Ainsi, le contrat du 4 août 1988expose que cette société a reçu en location de la part de M. [D] [P] et de Mme [Y] [P] des locaux comprenant notamment : 'une entrée de 4,20 m² desservant à gauche en entrant une boutique d'exposition de pianos de 45,26 m² avec une vitrine de 6,70 m² et à droite en entrant un local de 34,52 m²'. Il ne fait aucun doute que l'entrée de 4,20 m² correspond très exactement au couloir litigieux, étant précisé que la boutique d'exposition de pianos correspond quant à elle au magasin avec entrée rue Jeannin tel qu'il est décrit aux actes précédents, et que le local de 34,52 m² est celui donné en sous-location à Mme [L] pour y exercer son activité de lutherie.



Le contrat du 1er août 1996 mentionne, quant à lui, comme faisant partie des biens loués par la société Etablissements [P] ,'une entrée de 4,20 m² desservant à gauche en entrant une boutique, à droite en entrant, divers ateliers et au fond un escalier desservant l'entresol'. La précision relative à la desserte de l'entresol conforte si besoin en était encore que l'entrée concernée est bien le couloir litigieux, puisque l'entresol n'est desservi par aucun autre escalier que celui auquel conduit ce couloir.



Enfin, M. [O] produit aux débats la copie d'un procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété en date du 21 juin 2018, au cours de laquelle Mme [P] a posé diverses questions relatives au couloir litigieux (autorisation d'affichage sur la porte d'entrée, suppression des radiateurs, mise aux normes, nettoyage...). Or, dans le cadre de la 21ème résolution, les copropriétaires ont considéré que ces questions étaient sans objet, au motif que le couloir était privatif.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, c'est à tort que le premier juge a retenu que le couloir litigieux était une partie commune de la copropriété.



Le caractère privatif de ce local étant établi, il reste cependant à déterminer si, comme le soutient M. [O], il relève ou non du lot dont il est propriétaire pour l'avoir a acquis de M. [F] le 9 mars 2006.





Sur la propriété du couloir 



Mme [P] souhaitant céder séparément les locaux situés dans le bâtiment E de la copropriété, dont la propriété lui était revenue en suite du décès de M. [D] [P] et de Mme [Y] [P], elle a fait procéder à la division de ce lot en deux nouveaux lots.



L'acte établi à cette fin le 20 novembre 1997 par Me [E], notaire, rappelle que le lot d'origine, numéroté 24, est composé notamment de 'la propriété exclusive et particulière à l'entresol d'un appartement comprenant une entrée particulière par le couloir situé à droite du magasin, trois pièces, une cuisine, une pièce située au-dessus du lot numéro 30 et d'une cave au sous-sol portant le numéro 3.' Après division de ce lot sont créés deux lots numérotés respectivement 36 et 37, composés, pour le premier, de 'la propriété exclusive et particulière à l'entresol d'un appartement comprenant une entrée particulière par le couloir situé à droite du magasin, trois pièces, une cuisine, une pièce située au-dessus du lot numéro 30" et, pour le second, de la cave n°3.



La description du lot n°36 restera ensuite formulée de manière parfaitement identique lors de la vente de l'appartement par Mme [P] à M. [F], puis lors de la cession du bien par ce dernier à M. [O]. La cave a quant à elle été vendue par Mme [P] à M. [Z], également devenu propriétaire de la boutique du rez-de-chaussée, puis à la SCI le Terrier.



Or, il résulte du libellé de cette désignation que l'appartement appartenant aujourd'hui à M. [O] comprend bien le couloir, qui en constitue l'entrée particulière. Il est en effet mentionné à ce titre comme le sont chacune des autres pièces composant le bien.



Cet état de fait est d'ailleurs corroboré par la circonstance que ce couloir privatif n'est mentionné dans aucun autre des lots issus des divisions successives du deuxième lot initial.



Il ne peut être tiré aucune conclusion particulière des différences de superficie de l'appartement telles qu'elles résultent des divers mesurages successifs qui ont été réalisés au sujet de l'appartement, au regard de leur caractère fluctuant, la cour relevant au demeurant que l'une au moins d'entre elles y intègre à l'évidence la surface du couloir.



Enfin, c'est vainement que Mmes [P] et [L] argumentent sur le fait que ce couloir ne pourrait appartenir à M. [O] comme constituant l'unique accès à la cave n°3 donnée en location à Mme [L]. Il résulte en effet des plans produits ainsi que d'un procès-verbal de constat d'huissier versé aux débats que cette cave bénéficie en réalité d'un deuxième accès se faisant par la boutique appartenant à la SCI le Terrier, lequel, bien qu'actuellement entravé par l'aménagement intérieur de cette boutique, semble néanmoins devoir constituer l'accès normal à la cave, étant en effet rappelé que celle-ci et la boutique appartiennent toutes deux au même propriétaire, la SCI le Terrier, à laquelle il incombe au premier chef de permettre l'accès de sa locataire au local qui lui est loué.



Infirmant le jugement déféré, il sera donc dit que le couloir litigieux relève bien du lot privatif de M. [O].





Sur les dommages-intérêts



La décision entreprise ne pourra qu'être infirmée en ce qu'elle a condamné M. [O] à verser des dommages-intérêts à Mme [L], au motif qu'il entravait son accès à la cave, alors qu'au regard de ce qui précède et de la propriété exclusive de l'appelant sur ce couloir, cette demande est mal fondée.



La confirmation s'impose en ce que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [P], qui est mal fondée à former appel incident sur ce point, compte tenu de la solution dégagée s'agissant de la propriété du couloir.



Il est incontestable que la propriété de M. [O] sur le couloir a été troublée du fait des revendications des intimées, qui se sont opposées, y compris judiciairement, à la jouissance paisible et exclusive du bien de l'appelant. Compte tenu de la nature des troubles causés, de leur durée et de la destination particulière du local concerné, savoir un usage d'entrée desservant l'appartement, la cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour chiffrer le trouble de jouissance subi par l'appelant à la somme de 2 000 euros, que les intimées seront condamnées à lui verser in solidum à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.





Sur les autres dispositions 



La décision querellée sera infirmée s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.



Mmes [P] et [L] seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ces motifs



Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Dijon en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [W] [P] à l'encontre de M. [B] [O] ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus ;



Statuant à nouveau, et ajoutant :



Dit que le couloir d'entrée situé au rez-de-chaussée du [Adresse 6], et desservant l'appartement de l'entresol, fait partie du lot n° 36 appartenant à M. [B] [O] ;



Condamne in solidum Mme [W] [P] et Mme [W] [L] à payer à M. [B] [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



Rejette la demande de dommages-intérêts formée par Mme [W] [L] à l'encontre de M. [B] [O] ;



Condamne Mme [W] [P] et Mme [W] [L] à payer à M. [B] [O] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [W] [P] et Mme [W] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Le Greffier,Le Président,