Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 4 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 04 MAI 2022



N° 2022/ 224





N° RG 19/13475



N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZAU



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 12/00043.





[H] [E] - [R]





C/



[F] [B]



SELARL PHARMACIE [W]



SCP PELLIER

(Me Marie-Sophie PELLIER)











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Olivier GUASTELLA 



 Me [K] [J] 







APPELANTES



Madame [H] [E] - [R]

née le 17 Mai 1959 à CHARENTON LE PONT (94), demeurant 60 rue Médéric 92250 LA GARENNE COLOMBE



représentée par Me Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [F] [B]

désigné en qualité d'administrateur judiciaire avec pour mission d'assistance suivant jugement du 26 septembre 2018 du Tribunal de Commerce de NICE, ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SELARL PHARMACIE [W]



représenté par Me Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





SELARL PHARMACIE [W]

Explotée sous l'enseigne PHARMACIE DU SQUARE, agissant poursuite et diligence de sa gérante associé unique, Madame [V] [W], déclarée en redressement judiciaire de la SARL PHARMACIE [W], sis 47 Avenue Cyrille Besset 06100 NICE



Me Marie-Sophie PELLIER

membre de la SCP [L], désignée en qualité de mandataire judiciaire, suivant jugement du 26 septembre 2018 du Tribunal de Commerce de NICE ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SELARL PHARMACIE [W]



représentées par Me Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*













COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 08 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.





ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous seing privé, Madame [Z] [U] épouse [E] a donné à bail commercial à la SNC [S]-[M] des locaux situés 47 avenue Cyrille Besset à Nice (06100) destinés exclusivement à l'exploitation d'une officine de Pharmacie sous l'enseigne 'Pharmacie du Square', pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2002, moyennant un loyer annuel hors taxes de 4.640 euros payable trimestriellement et d'avance, révisable à chaque échéance triennale en fonction de la variation de l'indice de référence.



En cours d'exécution du bail Mesdames [P] [S] et [D] [M] ont cédé l'intégralité de leurs parts sociales à Mesdames [K] [O] et [V] [W], puis cette dernière a ensuite acquis la totalité des parts, le fonds de commerce comprenant le droit au bail étant désormais la propriété de la SELARL PHARMACIE [W].



De son côté Madame [H] [E] épouse [R] a reçu de sa mère la donation de la nue-propriété des murs, cette dernière demeurant usufruitière.



Par exploit d'huissier du 30 juin 2010, Madame [Z] [E] a délivré congé au preneur pour l'échéance du 31 décembre suivant, avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer plus élevé.



A titre amiable la bailleresse proposait initialement de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à 6.037,20 euros, puis de le majorer de 500 euros, outre le jeu normal de l'indexation, à compter de la première révision triennale.



La locataire entendait pour sa part s'en tenir strictement au mécanisme de l'indexation, suivant lequel le montant du loyer ressortait à 6.179,87 euros au 1er janvier 2011.



Aucun accord n'ayant pu être trouvé, Mesdames [Z] [E] et [H] [R] ont fait assigner le 9 août 2012 la SELARL PHARMACIE [W] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice, pour voir fixer le montant annuel du nouveau loyer à 10.650 euros, sur la base d'une estimation réalisée par M. [A] [X], membre du cabinet SR EXPERTS.



Par jugement avant dire droit prononcé le 4 septembre 2013, il a été ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [N] [I]. Celui-ci a rendu son rapport le 31 août 2017, estimant la valeur locative à 11.025 euros, et confirmant l'existence d'une modification notable des facteurs de commercialité justifiant un déplafonnement.



La procédure a été reprise après la mise en cause de Maîtres [Y] [L] et [F] [B], respectivement mandataire et administrateur judiciaires désignés par un jugement du tribunal de commerce de Nice du 26 septembre 2018 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SELARL PHARMACIE [W].



Par jugement rendu le 10 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux a considéré que la preuve d'une modification notable des facteurs de commercialité n'était pas établie, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer, et fixé le montant de celui-ci à 6.179,88 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2011.



Les bailleresses ont relevé appel de cette décision le 19 août 2019.



[Z] [E] étant décédée le 26 mai 2020, sa fille [H] [R] a poursuivi seule l'instance en sa qualité de pleine propriétaire.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 mars 2021, Madame [H] [E] épouse [R] fait valoir :



- que le premier juge aurait méconnu les dispositions des articles 16 et 455 du code de procédure civile,



- que les deux rapports d'expertise convergent pour conclure à une modification notable des facteurs de commercialité, justifiant un déplafonnement du loyer en application des articles L 145-33 et 145-34 du code de commerce,



- que la population de Nice Nord a connu en effet une augmentation notable, du fait notamment de la réalisation de nombreux programmes immobiliers et de l'arrivée du tramway ;



- que d'autre part le chiffre d'affaires réalisé par l'officine a progressé sensiblement entre 2006 et 2010, la charge du loyer ne représentant plus que 0,55 % de celui-ci, alors que la moyenne nationale se situe à 1,19 % ;



- et que les difficultés économiques ayant conduit à l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire de la SELARL PHARMACIE [W] procèdent avant tout des problèmes de santé rencontrées ultérieurement par son gérante.



Elle demande à la Cour :



- de réformer le jugement entrepris,



- de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011 à la somme de 11.025 euros hors taxes et hors charges,



- de fixer sa créance au passif du redressement judiciaire à la somme de 49.992,77 euros au 26 septembre 2018, dont 40.563,89 euros à titre chirographaire et 9.428,88 euros à titre privilégié,



- et de dire que les entiers dépens de la procédure, comprenant le coût de l'expertise, seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.



Par conclusions conjointes notifiées le 13 février 2020, la SELARL PHARMACIE [W], Maître [L] et Maître [B] soutiennent pour leur part :



- que le premier juge n'a enfreint aucune règle de procédure,



- qu'il n'existe aucune modification notable des facteurs de commercialité, puisque que dans chacun des 'îlots regroupés pour l'information statistique' (iris) analysés dans le rapport du cabinet SR EXPERTS il existe une officine de pharmacie concurrente, la desserte du quartier par le tramway n'ayant pas été de nature à accroître la fréquentation, qui est avant tout le fait d'une clientèle de proximité,



- et que d'autre part les chiffres d'affaires évoqués par la bailleresse sont erronés, outre qu'il ne s'agit pas d'un critère défini par la loi.



Ils demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et de condamner l'appelante aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à chacun des intimés la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





DISCUSSION



Sur la procédure :



La Cour n'étant saisie, aux termes du dispositif des dernières conclusions de l'appelante, qu'aux fins de réformation du jugement, et non pas d'annulation, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens tirés d'une prétendue violation des dispositions du code de procédure civile.



Sur la consistance de la chose louée :



La Cour, comme le premier juge, retient les conclusions de l'expert judiciaire évaluant la surface utile des locaux à 47 mètres carrés, et la surface pondérée à 35 mètres carrés, M. [I] ayant justement répondu au dire de la bailleresse que les coefficients retenus par l'administration fiscale n'avaient pas lieu d'être pris en considération.



Sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité :



L'étude réalisée le 15 mai 2012 à la demande de la bailleresse par M. [A] [X], membre du cabinet SR EXPERTS, concluait à une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail échu, par l'effet :



- d'une augmentation de 7 % de la population du secteur, alors même que la croissance démographique de la ville de Nice dans son ensemble s'était avérée négative,



- de la construction à proximité immédiate du commerce considéré de quatre immeubles d'habitation totalisant 136 logements,



- et d'une modification importante des flux de chalandise générée par les déplacements quotidiens des usagers du tramway, s'étant notamment traduite par un transfert d'une partie de la clientèle d'une officine voisine au profit de la pharmacie du Square.



L'expert judiciaire M. [N] [I] a écarté pour sa part l'influence de ce troisième facteur, considérant au contraire que la mise en service de la ligne n° 1 du tramway à compter de la fin de l'année 2007 n'avait pas eu d'incidence favorable. 



Il a en revanche confirmé que la construction de plusieurs ensembles immobiliers situés à proximité immédiate de l'officine avait accru la clientèle potentielle, et que le quartier dans son ensemble avait connu une augmentation sensible de sa population, ces deux autres facteurs pouvant justifier le déplafonnement du loyer.



Le premier juge a refusé de valider cette analyse au motif que l'expert n'avait fait que se référer au dire du conseil de la bailleresse, sans le confronter à des éléments d'information objectifs. Il apparaît toutefois que ces éléments figuraient dans le rapport de M. [X], lequel avait été soumis à la discussion des parties au cours des opérations d'expertise (cf pages 32 à 35 dudit rapport), et que l'expert en avait bien évalué la pertinence avant de les reprendre à son compte.



Cette amélioration des facteurs locaux de commercialité est en outre confirmée par la progression importante du chiffre d'affaires réalisé par l'officine entre avril 2006 et mars 2010, dont le preneur peut difficilement contester la réalité puisque les chiffres qui la traduisent sont issus de l'acte de cession de parts sociales conclu entre Mesdames [K] [O] et [V] [W].



Il y a lieu en conséquence de prononcer le déplafonnement du loyer en application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011 à la somme de 11.025 euros hors taxes et hors charges, conformément aux conclusions du rapport d'expertise basées sur des éléments de comparaison qui ne sont plus discutés en cause d'appel.



En revanche il n'appartient pas à la présente juridiction de se substituer aux organes de la procédure collective pour fixer le montant de la créance de la bailleresse dans le cadre du redressement judiciaire.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Fixe le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011 à la somme de 11.025 euros hors taxes et hors charges,



Rejette la demande de fixation de la créance du bailleur dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire,



Condamne la SELARL PHARMACIE [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERELE PRESIDENT