Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2022

MARS/MS



Numéro 22/01722





COUR D'APPEL DE PAU 

 

1ère Chambre 







ARRÊT DU 03/05/2022 







Dossier : N° RG 20/00577 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HQDF 





Nature affaire :



Demande en paiement des charges ou des contributions















Affaire :



Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE GOURZY





C/



SCI ALINOR







 















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Février 2022, devant :



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère faisant fonction de Présidente qui a fait le rapport, et Monsieur SERNY, magistrat honoraire,



assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes,





Madame ROSA-SCHALL, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur SERNY et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, magistrat honoraire 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :















APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE GOURZY prise en la personne de son représentant légal et représenté par son syndic la SAS PG IMMO exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT

15, rue Louis Barthou

64440 EAUX-BONNES



Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU





















INTIMEE :



SCI ALINOR prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [V] [J], demeurant 37 Patio des Reflets - 92400 COURBEVOIE et y agissant poursuites et diligences en cette qualité

17, Rue des Chèvrefeuilles

64700 HENDAYE



Assignée





















sur appel de la décision 

en date du 05 NOVEMBRE 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

N° RG 19/252













EXPOSE DU LITIGE



Par courrier recommandé du 22 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy situé 15, Rue Louis Barthou aux Eaux Bonnes a, par l'intermédiaire de son syndic, l'agence Adour Pyrénées, mis en demeure la SCI Alinor, propriétaire des lots n°10-11-12-29, d'avoir à lui régler la somme de 1938,38 € au titre de charges de copropriétés impayées.



Par courrier LRAR du 21 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy faisant mention d'un solde débiteur de 17 081,20 euros a, par l'intermédiaire de son nouveau syndic, la société Square habitat PG Immo rappelé à la SCI Alinor son engagement pris lors de l'assemblée générale du 7 avril 2017 de régler l'antériorité de sa dette et l'a mise en demeure de lui régler les échéances échues soit la somme de 6000 € ainsi que les charges courantes.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 février 2018, le syndicat des copropriétaires a, par l'intermédiaire de son syndic la société Square habitat PG Immo mis en demeure la SCI Alinor de lui régler la somme de 18 122,39 € au titre des charges de copropriétés impayées. 



Par acte d' huissier du 30 janvier 2019, au visa des articles 10,10 -1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy a fait assigner la SCI Alinor en paiement de la somme de 21 288,93 € en principal au titre des impayés des charges de copropriétés. 

 

Par jugement réputé contradictoire du 5 novembre 2019 (la SCI Alinor n'a pas comparu), le tribunal de grande instance de Pau a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy de l'ensemble de ses demandes. 

 

Par déclaration effectuée le 21 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy a interjeté appel de ce jugement qu'il demande de réformer en toutes ses dispositions.

 

Par conclusions du 20 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Gourzy représenté par son syndic en exercice, demande de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau, de condamner la SCI Alinor à lui payer les sommes de 24 591,79 € arrêtée au 6 avril 2020 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2013 au titre des charges de copropriété, 3500,00 € à titre de dommages et intérêts et de 3000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. 



La SCI Alinor, prise en la personne de son gérant Monsieur [V] [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 27 mai 2020 à la SCI Alinor à la personne de son gérant en exercice, Monsieur [V] [J].



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022. 



SUR CE :



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux pour la cotisation prévue.



Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires doit produire à l'appui de son action en recouvrement des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les exercices correspondants aux charges demandées et les décomptes de répartition des charges pour les périodes concernées.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy demande à la cour de condamner la SCI Alinor à lui payer la somme de 24 591,79 € comprenant la période jusqu'au 6 avril 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2013.



En l'espèce, sont produits aux débats, les procès-verbaux des assemblées générales suivantes de la résidence Le Gourzy :

- du 1er juin 2012 portant dans sa résolution numéro 1, approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011,

- du 31 mai 2013 portant dans sa résolution numéro 4, l'approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012, 

- du 4 juillet 2015 portant dans sa résolution numéro 4, l'approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, 

- du 13 juillet 2016 portant dans sa résolution numéro 4, l'approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2015 au 31/12/2015, 

- du 7 avril 2017 portant dans sa résolution numéro 4, approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016,

- du 6 avril 2018 portant dans sa résolution numéro 4, l'approbation des comptes des charges du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017.

- Du 3 mai 2019 portant dans sa résolution numéro 4, approbation des comptes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.



Toutes ces résolutions ont été adoptées à l'unanimité des voix exprimées. 

Il a été justifié, en cause d'appel, du caractère définitif des assemblées générales de l'année 2017 et l'année 2018.



Le premier juge a relevé que le syndicat des copropriétaires ne produisait pas les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice 2013 et de l'exercice 2018. Il a été satisfait à cette exigence pour l'année 2018, mais il résulte de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 3 octobre 2014, que la question de l'approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 n'a pas été soumise à cette assemblée générale.



Sont également communiqués les décomptes détaillant les charges appelées pour les années concernées.



Concernant le protocole d'accord transactionnel, dès lors qu'il n'a jamais été signé par la SCI Alinor, comme le précise lui-même le syndicat des copropriétaires, celui-ci ne peut pas s'en prévaloir. Il serait intervenu, aux dires du syndicat des copropriétaires, alors qu'un jugement de condamnation de la SCI Alinor pour des arriérés de paiement de charges serait devenu caduc pour n'avoir pas était signifié dans les délais impartis.

Le courrier recommandé du 15 février 2018 adressé à la SCI Alinor, rappelant les derniers règlements intervenus en 2017, fait mention d'un solde à payer de 18 122,39€ et le décompte actualisé au 1er juillet 2019, d'un décompte de 20 726,37 € jusqu'au 31 décembre 2018. 



Les justificatifs produits démontrent ainsi le bien-fondé de la demande en paiement des charges de copropriété sauf à exclure l'année 2013, soit un total de charges de 2118,11 € en l'absence du justificatif de l'approbation des comptes de l'année 2013. 

Pour la même raison, en l'absence d'approbation des comptes de l'année 2019, la créance du syndicat des copropriétaires sera arrêtée, au 31 décembre 2018. 

En conséquence, réformant le jugement, la SCI Alinor sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy la somme de 18 608,26 € pour les charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2013. 



Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy



Il est établi que la SCI Alinor s'est abstenue pendant plusieurs années de payer la plupart de ses charges de copropriété.



Ces manquements systématiques et répétés à son obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes pour la gestion et à l'entretien de l'immeuble, alors même qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblées générales que différents travaux sont nécessaires, un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

 

En conséquence, la SCI Alinor prise en la personne de son gérant, Monsieur [V] [J] sera condamnée de ce chef, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.



Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le jugement sera infirmé de ces chefs. 



La SCI Alinor prise en la personne de son gérant, Monsieur [V] [J] sera condamnée à payer la somme de 3000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy au titre des frais irrépétibles.



La SCI Alinor sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, 




Infirme le jugement entrepris ;





Statuant à nouveau,





Condamne la SCI Alinor à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy pris dans la personne de son syndic en exercice, la société PG Immo exerçant sous l'enseigne Square Habitat la somme de 18 608,26 € au titre des charges impayées jusqu'au 31 décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2013 ;





Condamne la SCI Alinor à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy pris dans la personne de son syndic en exercice, la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts ;





Condamne la SCI Alinor à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gourzy pris dans la personne de son syndic en exercice, la somme de 3000 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





Condamne la SCI Alinor aux dépens de première instance et d'appel.






Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,







Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC