Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 03 Mai 2022 



 

N° RG 21/01620 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GYTC



Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de BONNEVILLE en date du 15 Juillet 2021, RG 21/00072





Appelant



M. [H] [V], demeurant 232, Allée Taberlet - 74400 CHAMONIX



Représenté par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS









Intimés



Mme [K] [A]

née le 21 Juillet 1970 à CHAMONIX MONT BLANC, demeurant 1650 Route du Bouchet - 74400 CHAMONIX MONT BLANC



Mme [N] [C] épouse [F]

née le 05 Octobre 1941 à NEUILLY SUR [F], demeurant 100 Avenue de Villiers - 75017 PARIS



M. [M] [F]

né le 24 Décembre 1939 à NEUILLY SUR [F], demeurant 100 Avenue de Villiers - 75017 PARIS



M. [G] [Y]

né le 14 Janvier 1971 à GLASGOW, demeurant Egypt Wood, Egypt Lane - SL23L FARNHAM COMMIN (Royaume Uni)



Mme [U] [D]

née le 30 Mars 1969 à PALMERSTON NORTH, demeurant Egypt Wood, Egypt Lane - SL23L FARNHAM COMMIN (Royaume Uni)



Mme [X] [E] épouse [P]

née le 01 Novembre 1947 à PARIS, demeurant 111 Clos de Dessous les Revés - 74400 CHAMONIX MONT BLANC



M. [W] [Z] [P]

né le 30 Janvier 1946 à COURBEVOIE, demeurant 111 Clos de Dessous les Revés - 74400 CHAMONIX MONT BLANC



S.C.I. LUBICZ dont le siège social est situé 80 Clos de Dessous les Revés - 74400 CHAMONIX MONT BLANC



Représentés par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par Me Camille VINCENT, avocat plaidant au barreau de LYON







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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 01 mars 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- M. Michel FICAGNA, Président, 



- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,



- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, 





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Il a été procédé au rapport.





EXPOSÉ DU LITIGE



M. [H] [V], Mme [K] [A], Mme [N] [C] épouse [F], M. [M] [F], M. [G] [Y], Mme [U] [D], Mme [X] [E] épouse [P], M. [W] [Z] [P] et la SCI Lubicz sont propriétaires de parcelles de terrain bâties situées à Chamonix Mont-Blanc (Haute-Savoie), dans un lotissement dénommé «lotissement des Coverays'» comprenant six lots et un chemin d'accès en indivision entre l'ensemble des colotis. 



Ce lotissement a été autorisé par arrêté du préfet de la Haute-Savoie du 19 septembre 1975, modifié par arrêté du 9 février 1978.



Le 22 décembre 2020, M. [V] a présenté, auprès de la mairie de Chamonix Mont-Blanc, une déclaration préalable aux fins de division de sa parcelle en vue de construire.



Le 26 janvier 2021, la mairie de Chamonix Mont-Blanc a rendu un arrêté de non-opposition autorisant ainsi la division de son lot.



Le 19 mars 2021, Mme [A], M. et Mme [F], M. [Y], Mme [D], M. et Mme [P], et la SCI Lubicz ont saisi le maire de Chamonix Mont-Blanc d'un recours gracieux aux termes duquel ils ont demandé le retrait de l'arrêté de non-opposition.



Par courrier du 12 mai 2021, le maire de Chamonix Mont-Blanc a rejeté le recours gracieux.



Par acte du 22 mars 2021, Mme [A], M. et Mme [F], M. [Y], Mme [D], M. et Mme [P], et la SCI Lubicz ont assigné M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de le voir condamner à respecter les stipulations du cahier des charges du lotissement des Coverays et ainsi de lui interdire de procéder à la division de son lot et à toute nouvelle construction sur son lot en dehors de la zone d'implantation prévue au cahier des charges. 





Par ordonnance de référé rendue le 15 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a :




interdit à M. [V] de diviser son lot n°6,





interdit à M. [V] de construire sur son lot n°6, en dehors de la zone d'implantation prévue à l'article 9 du règlement du lotissement et matérialisée dans le plan de masse de division,





rejeté les demandes d'astreinte,





rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





condamné M. [V] aux dépens.




M. [V] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration en date du 30 juillet 2021.



L'affaire a été clôturée le 31 janvier 2022 et renvoyée à l'audience du 1er mars 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 3 mai 2022.





Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées le 9 novembre 2021, M. [V] demande à la cour de :



Vu l'ordonnance de référé dont appel, 

Vu les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, 




réformer la décision dans toutes ses dispositions, 





constater que le juge des référés ne peut interdire à M. [V] de diviser son lot n°6 alors que celui-ci a été divisé en vertu d'une décision administrative et que la division est effective,





constater l'absence de troubles manifestement illicites, 





constater qu'il n'existe pas de règles contractualisées, 





constater que la division ne tolère aucun trouble, 





constater qu'il n'est pas justifié d'un cahier des charges opposable à M. [V],





constater qu'en l'absence de permis de construire, il n'existe aucun dommage imminent,





renvoyer les intimés à se pourvoir, 





débouter purement et simplement les intimés de l'ensemble de leurs demandes, 





condamner les intimés au paiement de la somme de 5'000'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'instance et d'appel. 






Aux termes de leurs conclusions n°2 notifiées le 27 janvier 2022, Mme [A], M. et Mme [F], M. [Y], Mme [D], M. et Mme [P], et la SCI Lubicz demandent à la cour de :



Vu les dispositions des articles 834 et 835, alinéa 1 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans son ancienne rédaction, 

Vu le cahier des charges du lotissement des Coverays, 

Vu les pièces produites, 

 


confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 15 juillet 2021 par le président du tribunal judiciaire de Bonneville,





en conséquence, 





dire et juger que le cahier des charges du lotissement des Coverays n'est affecté par aucune caducité et qu'il interdit toute subdivision de lot, ainsi que toute construction en dehors des zones d'implantation expressément prévues à cet effet,





dire et juger que le cahier des charges du lotissement des Coverays s'impose, dans son intégralité, à tout propriétaire co-loti,





dire et juger que l'opération de division en vue de construire projetée par M. [V], ayant fait l'objet de la déclaration préalable du 22 décembre 2020 et de l'arrêté de non-opposition du 26 janvier 2021, constitue une violation manifeste du cahier des charges du lotissement des Coverays,





dire et juger les intimés bien fondés en leurs demandes formées à l'encontre de M. [V], 





dire et juger que M. [V] devra se conformer à respecter l'intégralité des stipulations du cahier des charges du lotissement des Coverays,





interdire à M. [V] de diviser son lot, 





interdire à M. [V] de construire sur son lot en dehors de la zone d'implantation prévue à l'article 9 du cahier des charges du lotissement et matérialisée dans le plan de masse de division,





débouter M. [V] de toutes ses demandes et prétentions contraires à toutes fins qu'elles comportent,





en cause d'appel, 





condamner M. [V] à verser aux demandeurs la somme de 5'000,00'€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 





condamner le même aux entiers dépens de l'instance.










MOTIFS ET DÉCISION



M. [V] fait grief à l'ordonnance déférée d'avoir retenu que le cahier des charges du lotissement a un caractère contractuel alors que ce cahier des charges n'existe pas (seul un règlement du lotissement ayant été publié) et qu'en outre ce document n'est pas opposable à tous les colotis, et particulièrement à son égard à lui. Il fait valoir que le règlement du lotissement est caduc et qu'il a obtenu l'autorisation de diviser son lot.



En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.



En l'espèce, il résulte de la lecture des divers titres de propriété produits aux débats que le lotissement des Coverays n'a en réalité jamais disposé d'un cahier des charges, mais seulement d'un règlement de lotissement, lequel est improprement désigné comme cahier des charges à diverses reprises.



Ce règlement, qui est reproduit ou mentionné comme délivré à l'acquéreur, dans tous les titres de propriété des parties, prévoit notamment :



«Article un - Objet du présent règlement

Le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement. Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie du lotissement. Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des lots par reproduction in extenso à l'occasion de chaque vente ou location, qu'il s'agisse d'une première vente ou location, de revente ou de locations successives.»



«Article quatre - Description et destination du lotissement

Le présent lotissement comprend six lots (...) Le lotissement est destiné à la construction de chalets individuels d'habitation. Une autre affectation que celle ci-dessus définie est rigoureusement interdite. Toute subdivision de lot est interdite (...)»



«Article neuf - Implantation des constructions

Les constructions doivent être implantées conformément au plan de masse du lotissement. Elles doivent s'inscrire à l'intérieur des zones délimitées sur le plan (y compris balcons, escaliers, etc...)

L'orientation est laissée au choix du propriétaire du lot.

Les constructions devront respecter, par rapport aux limites séparatives, une distance au moins égales à leur demi-hauteur considérée en tout point sans pouvoir être inférieure à quatre mètres.

Les constructions annexes (garages, celliers...) seront incorporées ou accolées à la construction principale.»



Ce règlement édicte les charges du lotissement, ainsi que les modalités de gestion des espaces communs, et créée une association syndicale qui en est chargée.



Si le règlement de lotissement est incontestablement devenu caduc compte tenu de sa date, il n'en demeure pas moins que certaines de ses dispositions peuvent avoir acquis un caractère contractuel, notamment celles prévoyant l'interdiction de division des lots et l'implantation des constructions, rappelées dans les actes de ventes successives, y compris les plus récents.



Il n'appartient pas au juge des référés de qualifier de contractuelles ou non les clauses en litige, ceci relevant des seuls pouvoirs du juge du fond. La contestation existant sur ce point, pour être sérieuse, n'a pas pour effet de rendre la demande sans objet.



En effet, si les clauses précitées venaient à être déclarées contractuelles, elles auraient pour effet d'interdire effectivement à M. [V] de procéder à la division de son lot et de construire, étant rappelé qu'il est à cet égard indifférent qu'il ait obtenu une autorisation administrative, celle-ci étant toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, lesquels peuvent résulter de stipulations contractuelles opposables au pétitionnaire.



Dès lors, le fait pour M. [V] de procéder à la division de son lot et d'y construire un nouveau bâtiment constitue un trouble manifestement illicite au regard des clauses du règlement du lotissement, telles qu'elles figurent dans le document dont il lui a été remis copie lors de son acquisition ainsi que cela est dûment relaté par le notaire dans l'acte du 13 octobre 2020 (pièce n° 11 de l'appelant, pages 14 et 15).



Les dispositions figurant dans ce règlement lui sont donc incontestablement opposables, et leur non respect produirait des effets irréversibles, ou difficilement réversibles, de sorte que l'interdiction prononcée par le premier juge doit être confirmée à titre de mesure conservatoire pour préserver les droits des autres colotis qui se prévalent du caractère contractuel de la clause d'interdiction de division.



Pour le surplus, les intimés seront déboutés de leur demande tendant à ce que la cour dise que le cahier des charges du lotissement des Coverays s'impose dans son intégralité à tout propriétaire coloti. En effet, la cour n'est pas saisie du fond de l'affaire et ne peut statuer, en référé, qu'à titre provisoire. Il appartient aux parties de saisir le juge du fond si elles souhaitent faire trancher définitivement le litige les opposant.



Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [V], qui succombe en son appel, supportera les entiers dépens.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville le 15 juillet 2021 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des intimés et renvoie les parties à se pourvoir devant le juge du fond compétent pour trancher le litige,



Condamne M. [H] [V] à payer à Mme [K] [A], Mme [N] [C] épouse [F], M. [M] [F], M. [G] [Y], Mme [U] [D], Mme [X] [E] épouse [P], M. [W] [Z] [P] et la SCI Lubicz la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [H] [V] aux entiers dépens de l'appel.







Ainsi prononcé publiquement le 03 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, Le Président,