Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 3 mai 2022

AFFAIRE : N° RG 21/01011 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GXHZ

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Président du TJ de CAEN du 25 Mars 2021 - RG n° 20/00371







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 MAI 2022

 

 

APPELANT :



Le S.D.C. RESIDENCE LE THEATRE représenté par son syndic la SAS FONCIA TIRARD GARDIE

[Adresse 6]

[Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal



représenté et assisté de Me Grégoire BOUGERIE, avocat au barreau de CAEN

 

INTIMÉS :



Monsieur [R] [B]

né le 09 Août 1953 à [Localité 2] (14)

[Adresse 7]

[Localité 3]



Madame [D] [C] épouse [B]

née le 14 Janvier 1956 à [Localité 8] (14)

[Adresse 7]

[Localité 3]



représentés et assistés de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN



La S.C.I. LES MARONNIERS

136 boulevard du Maréchal Leclerc

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal



représentée et assistée de Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l'audience publique du 03 mars 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 03 Mai 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme LE GALL, greffier



* * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Suivant acte notarié du 27 mars 2006, la société Les Marronniers est devenue propriétaire de locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un ensemble immobilier dénommé Résidence Le Théâtre 136 boulevard du maréchal Leclerc à Caen.



Se plaignant d'infiltrations et d'inondations récurrentes du local à usage d'archives, la société Les Marronniers a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen par acte du 18 avril 2017 afin de voir ordonner une mesure d'expertise.



Par ordonnance du 29 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a ordonné une expertise judiciaire et l'a confiée à M. [I] qui a déposé son rapport définitif le 15 octobre 2019.



Par acte du 14 septembre 2020, la société Les Marronniers et M. et Mme [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Théâtre (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen aux fins de le voir condamné à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte de 500 euros par jour de retard et d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance passé et la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance pendant l'exécution des travaux.



Par ordonnance du 25 mars 2021 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet du litige en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen a :

- enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder ou faire procéder aux travaux de cuvelage avec protection des parois jusqu'au niveau du plancher tels que prévus et chiffrés par le rapport d'expertise de M. [I] du 15 octobre 2019, et ce, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision

- dit n'y avoir lieu à astreinte

- dit n'y avoir lieu à référé-injonction pour le surplus des demandes de la société Les Marronniers et de M. [R] [B] et de Mme [D] [C] épouse [B]

- dit n'y avoir lieu à référé-provision sur la demande de M. [R] [B] et Mme [D] [C] épouse [B]

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Les Marronniers la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté le syndicat des copropriétaires et M. [R] [B] et Mme [D] [C] épouse [B] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens en ce compris les frais d'expertise

- rejeté toute demande autre contraire ou plus ample.



Par déclaration du 8 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a formé appel de cette ordonnance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 septembre 2021, il demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance entreprise des chefs critiqués, tels que rappelés dans les motifs, et statuant à nouveau :

- dire et juger que la demande de condamnation à travaux présentée par la société Les Marronniers à son encontre se heurte à des contestations sérieuses excédant la compétence du juge des référés

- débouter la société Les Marronniers de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

- déclarer la société Les Marronniers et M. et Mme [B] irrecevables et mal fondés en leur appel incident pour les causes sus-énoncées

- les en débouter

- condamner la société Les Marronniers et M. et Mme [B] in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance

- confirmer l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions non contraires

y additant

- condamner la société Les Marronniers et M. et Mme [B] in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 6 octobre 2021, la société Les Marronniers et M. et Mme [B] demandent à la cour de :

- recevant en son appel le syndicat des copropriétaires, l'en déclarer mal fondé

- les recevant en leur appel incident, les en déclarer bien fondés

ce faisant

- confirmer l'ordonnance de référé du 25 mars 2021 enjoignant au syndicat des copropriétaires de procéder ou faire procéder aux travaux de cuvelage avec protection des parois jusqu'au niveau du plancher tels que prévus et chiffrés par le rapport d'expertise de M. [I] du 15 octobre 2019 et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision

- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Théâtre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment au titre de l'absence d'intérêt légitime juridiquement protégé et de la prescription

statuant sur l'appel incident de la société les Marronniers :

- réformer la décision 

- prononcer une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Théâtre quant à la condamnation à l'exécution des travaux de cuvelage avec protection des parois jusqu'au niveau de plancher tels que prévus et chiffrés par le rapport d'expertise de M. [I] du 25 octobre 2019

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Théâtre à exécuter ou faire exécuter les travaux prévus au rapport d'expertise dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir quant : 

* au chemisage du collecteur existant et mise en oeuvre d'un collecteur complémentaire ainsi que les frais de branchement

* à la reprise de la descente EP de la Sci IP18 ex presbytère

* aux travaux de réfection sur les réseaux d'évacuation dans la cour de la société [Adresse 4] et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance passé et 15 000 euros au titre du trouble de jouissance pendant l'exécution des travaux

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 2 février 2022.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :



L'article 834 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut ordonner en référé toute les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 ajoute que le président peut prescrire en référé, même en présence d'une contestation sérieuse les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'espèce, les consorts [B] ont acquis différents lots au sein de la copropriété situé au [Adresse 1] dont le lot n° 1 correspondant à un local situé au sous-sol, et ce au cours de l'année 1998.







Par acte authentique du 27 mars 2006, les consorts [B] ont cédé le lot n° 1 (ainsi que le lot n° 5 au rez-de-chaussée) à la société civile immobilière Les Marronniers dont ils sont associés et co-gérants.



Les consorts [B] et la Sci Les Marronniers sollicitent sous astreinte la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser différents travaux se rapportant au cuvelage du sous-sol, au collecteur qui traverse le sous-sol et aux réseaux d'évacuation des immeubles riverains (Sci [Adresse 4], Sci Lp 18 ex presbytère).



Ils se fondent sur l'article 835 du code de procédure civile ainsi que sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.



Tout d'abord, le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné à réaliser ou faire réaliser des travaux sur des éléments qui ne relèvent pas des parties communes de la copropriété, mais qui appartiennent à des fonds voisins (Sci [Adresse 4], Sci Lp 18 ex presbytère). 



En outre, il résulte des constatations de l'expert et des plans que le collecteur d'un diamètre de 200 mm qui passe par le sous-sol de la copropriété se prolonge sous la chaussée jusqu'à la rigole réglementaire dans la rue sur 3 mètres de longueur ainsi que derrière le bâtiment dans la cour intérieure appartenant à la SCI [Adresse 4]. Or, ces derniers éléments extérieurs à l'immeuble de la copropriété ne relèvent pas des parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Théâtre. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les propriétaires riverains dont la commune de Caen, la communauté urbaine de Caen la Mer, la SCI [Adresse 4], la copropriété du [Adresse 5] et la SCI LP 18, ont été appelées aux opérations d'expertise. Les tiers concernés n'ont pas été mis en cause dans le cadre de la présente instance.



Au contraire l'expert relève clairement que les travaux de cuvelage sont 'entièrement imputables à l'immeuble n° 136', c'est à dire qu'ils relèvent uniquement des parties communes de la copropriété de la Résidence Le Théâtre.



Avant d'examiner la demande se rapportant aux travaux de cuvelage, il convient donc de débouter la Sci Les Marronniers et les consorts [B] de leurs demandes se rapportant aux travaux de réfection des réseaux d'évacuation dans la cour de la Sci [Adresse 4] et de reprise de la descente eaux pluviales de la Sci Ip 18 (ex presbytère) ainsi qu'aux travaux se rapportant à la canalisation qui passe dans le sous-sol de la copropriété et qui se poursuit dans la cour arrière dépendant de la propriété voisine ainsi que sous le trottoir dans la rue qui dépend du domaine public (l'ordonnance étant confirmée sur ce point).



Il résulte clairement des observations et conclusions de l'expert judiciaire qu'aucun document technique ne permet de remettre en cause, que les inondations subies dans le sous-sol sont liées à un défaut de cuvelage c'est à dire un vice de construction afférent aux parties communes. 





M. [I] indique en effet que compte tenu de l'implantation de l'immeuble et de la présence d'eau à faible profondeur dans ce secteur géographique, l'aménagement de réserves en sous-sol imposait la conception d'un cuvelage général au moment de la construction. 



Il est tout autant démontré que pour mettre un terme aux inondations récurrentes qui sont la conséquence de ce vice de construction, il est nécessaire de réaliser un cuvelage avec protection des parois jusqu'au niveau du plancher comme préconisé par l'expert. 



Comme rappelé ci-avant, ces travaux qui se rapportent aux parties communes de la copropriété incombent au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Théâtre.



Ce dernier s'oppose à la demande de travaux (cuvelage) considérant que la Sci Les Marronniers n'a pas d'intérêt légitime à agir et qu'il existe une difficulté sérieuse se rapportant à la prescription de son action. 



Tout d'abord, il est soutenu que les travaux sollicités par la Sci Les Marronniers ont pour objet de permettre d'exploiter les bureaux aménagés dans le lot n° 1 en sous sol alors qu'il s'agit d'un changement de destination prohibé par le règlement de copropriété.



Toutefois, la survenance d'inondations dans un sous-sol qu'il soit à usage de réserve ou à usage de bureaux constitue un trouble anormal pour le propriétaire du lot de telle sorte que le changement de destination allégué n'a aucune incidence sur l'intérêt à obtenir la réalisation des travaux de cuvelage pour mettre fin aux inondations. 



Le défaut d'intérêt légitime au sens de l'article 31 du code de procédure civile n'est donc pas avéré. 



Ensuite, il est soutenu que l'action est suceptible d'être prescrite sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui constituerait une contestation sérieuse. 



Cependant, dans le cas présent, s'il est exact que les consorts [B] puis la Sci Les Marronniers ont subi de manière récurrente des inondations dans le sous-sol y compris pendant les opérations d'expertise et ce depuis 1998, en revanche, il résulte clairement des pièces produites et en particulier du rapport de M. [I] que ce n'est qu'au cours des opérations d'expertise qu'ils n'ont pu avoir connaissance de la cause principale des inondations (défaut de cuvelage) et des moyens d'y remédier.



C'est donc à juste titre que le juge des référés a retenu qu'il ressort avec une 'évidence suffisante' des pièces du dossier que la révélation du vice de construction, cause des désordres n'a été connue qu'au terme des investigations de l'expert M. [I], le défendeur n'apportant aucun élément de preuve contraire établissant que la Sci Les Marroniers aurait identifié la cause des dommages lors de leur survenance. 





En effet, il n'est fait référence à aucune pièce mentionnant l'absence de cuvelage avant que l'expert judiciaire n'ait réalisé ses investigations. On constatera d'ailleurs que la circonstance que M. [B] a fait réaliser une chape (notion distincte de celle de cuvelage) montre qu'il n'avait manifestement pas connaissance d'un défaut de cuvelage à l'origine des inondations.



Sur ce point, il convient de rappeler que la première réunion d'expertise s'est déroulée le 3 octobre 2017, qu'un pré-rapport a été déposé le 10 juillet 2019, que le rapport définitif a été déposé le 15 octobre suivant et que l'assignation en référé injonction a été délivrée le 14 septembre 2020, soit moins de trois ans après le début des opérations d'expertise.



Les éléments avancés sur la prescription de l'action ne permettent donc pas de retenir l'existence d'une contestation sérieuse.



L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a retenu que l'obligation de réaliser les travaux de cuvelage ne se heurtait à aucune contestation sérieuse et enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder ou faire procéder à ces travaux tels que définis précisément par le rapport d'expertise de M. [I]. 



En revanche, le juge des référés n'a pas ordonné d'astreinte alors qu'une telle mesure était nécessaire puisque les travaux n'ont toujours pas été réalisés.



Les travaux de cuvelage sont complexes et difficiles à mettre en oeuvre, et ce d'autant plus que le maître de l'ouvrage est une copropriété dont les décisions supposent la réunion d'assemblée générale. Leur durée de réalisation est évaluée à 3 mois par l'expert. Il convient donc de laisser un délai relativement long à la copropriété pour les faire réaliser. 



En conséquence, il convient d'assortir l'obligation de réaliser les travaux de cuvelage d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 12 mois à compter de la signification de l'arrêt et ce pendant un délai maximal de 6 mois. 



Par ailleurs, la Sci Les Marronniers forme deux demandes de provision pour trouble de jouissance.



Ces demandes étaient formées par les consorts [B] en première instance. 



Il est soutenu que les demandes formées par la Sci Les Marronniers sont nouvelles en cause d'appel de telle sorte qu'elles sont irrecevables. 



Toutefois, elles constituent l'accessoire et le complément nécessaire de la demande de travaux qui a pour objet de mettre fin au trouble de jouissance alléguée. 



Elles seront donc déclarées recevables. 







En revanche, le juge des référés a rejeté les demandes de provision formées par les consorts [B] pour trouble de jouissance en retenant à juste titre qu'il ressort du rapport d'expertise de M. [I] que le locataire des lieux serait la société Cidic non partie à l'instance et que la créance était donc sérieusement contestable. 



Ces motifs sont tout autant pertinents à l'égard de la Sci Les Marronniers qui ne rapporte pas la preuve qu'elle subit personnellement un préjudice de jouissance.



Les demandes de provisions se heurtent donc à une contestation sérieuse et seront rejetées (l'ordonnance étant confirmée en ce qu'elle rejeté les demandes de provision des époux [B]).



Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel.



Il est équitable de le condamner à payer aux intimés la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS : 



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;



Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte ;



L'infirme de ce chef ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Dit que l'obligation de réaliser le cuvelage telle que définie par l'ordonnance déférée est assortie d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 12 mois à compter de la signification de l'arrêt et ce pendant un délai maximal de 6 mois ;



Déclare recevables les demandes de provision de la Sci Les Marronniers ;



Déboute la Sci Les Marronniers de ses demandes de provision ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Théâtre à payer les dépens d'appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Théâtre à payer la somme de 2000 euros à la Sci Les Marronniers et aux consorts [B] (unis d'intérêt) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires comme précisé aux motifs. 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLG. GUIGUESSON