Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 28/04/2022





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N° de MINUTE : 22/462 

N° RG 21/05202 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4FB



Ordonnance (N° 12-21-0116) rendue le 02 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Valenciennes





APPELANTE



Madame [Z] [K]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes



INTIMÉE



Madame [B] [T]

née le 16 mars 1998 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Cedric Blin, avocat au barreau de Valenciennes

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/007066 du 01/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



DÉBATS à l'audience publique du 08 février 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Gaëlle Przedlacki



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller













ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 après prorogation du délibéré en date du 07 avril 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 janvier 2022



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Par acte du 1er février 2019, Mme [B] [T] a donné à bail à Mme [Z] [K] un immeuble à usage d'habitation situé appartement 2 au [Adresse 2], contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400 euros, outre une provision sur charges de 30 euros et le versement d'un dépôt de garantie à hauteur d'un mois de loyer.



Par courrier du 9 décembre 2019, Mme [B] [T] a signalé à la bailleresse l'existence de désordres affectant le bien loué et a sollicité la réalisation de travaux.



Les services de l'ARS ont visité les lieux le 17 février 2020 et ont établi un rapport d'indécence du logement. 



Par courrier du 14 avril 2020, la CAF a informé la locataire de la suspension du versement de l'aide au logement au bailleur dans l'attente de la réalisation des travaux.

 

Par acte d'huissier du 18 février 2021, Mme [B] [T] a fait assigner en référé Mme [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, afin d'obtenir notamment la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux visés dans le rapport du 17 février 2020 dans un délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à rétablir l'eau, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir, à lui payer la somme de 5 900 euros au titre de son préjudice de jouissance, à lui restituer la somme de 570 euros versée au titre des provisions non justifiées, à lui restituer la somme de 150 euros versée au titre de la réservation du logement et à obtenir subsidiairement l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire du logement aux fins d'examen des désordres et détermination de son caractère décent. 



Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 2 juin 2021, à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :



-au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, 



mais dès à présent, vu l'urgence,



- ordonné à Mme [Z] [K] de procéder à la réalisation des travaux suivants clans l'appartement n°2 situé au [Adresse 2]) : remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité pour la fenêtre de toit de la salle de bain et la fenêtre du 1er étage, création d'une salle de bain, création d'un cabinet d'aisance ne donnant pas directement sur le cuisine, ou correctement ventilé, installation des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l'air, remise aux normes en terme de sécurité de l'escalier par la pose, fixation correcte du garde corps des escaliers du 1er et 2ème étage, 







- dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, et qu'à défaut de respect de ce délais, fixé sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

- rejeté la demande en paiement de Mme [B] [T] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté Mme [B] [T] de sa demande en paiement au titre du remboursement des provisions pour charges,

- condamné Mme [Z] [K] à payer à Mme [B] [T] la somme de 150 euros, à titre de restitution de la somme versée pour réservation du logement,

- débouté Mme [Z] [K] de sa demande reconventionnelle en paiement à titre provisionnel,

- condamné Mme [Z] [K] à payer à Mme [B] [T] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [Z] [K] aux dépens de l'instance, avec recouvrement conformément aux dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1989 sur l'aide juridictionnelle sauf renonciation de Mme [T] à percevoir la part contributive de l'Etat,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit en la matière. 



Mme [Z] [K] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 octobre 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [B] [T] a constitué avocat le 26 octobre 2021. 



Par ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2021, Mme [K] demande à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juin 2021,

Statuant à nouveau :

- débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner au règlement d'une somme de 1 422 euros à titre de provision correspondant aux loyers et aux charges selon décompte arrêté au 30 novembre 2021,

- ordonner à Mme [T] de justifier d'une assurance habitation dans le mois suivant la décision à venir, passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

- la condamner au règlement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.





Par ses dernières conclusions en date du 19 novembre 2021, Mme [T] demande à la cour de:



A titre principal :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné à Mme [K] de procéder à la réalisation des travaux listés par l'inspecteur de la salubrité dans son rapport du 17 février 2020 dans l'appartement n°2 situé [Adresse 2]) à savoir de réaliser la remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité de l'ouvrage (s'agissant de la poutre qui se délite), l'installation des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l'air, la mise en sécurité des escaliers du 1er étage,

- dire que les travaux devront être réalisés dans un délai de 2 mois suivant la signification de la décision et à défaut de respect de ce délai, fixé une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande tendant à ordonner à Mme [K] d'effectuer les travaux suivants dans les parties communes : installer un détecteur autonome de fumées, créer un local pour l'entreposage des poubelles, clos, ventilé, muni d'un poste de lavage et d'un système d'évacuation des eaux usées, poser des portes palières résistantes au feu, absence de plan d'évacuation dans l'entrée, mur dégradé au 1er étage, plafond dégradé au rez-de-chaussée,

Et statuant de nouveau, condamner Mme [K] à les exécuter,

- dire et juger que les travaux devront être réalisés dans un délai de 2 mois suivant la signification de la décision et à défaut de respect de ce délai, fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande indemnitaire de Mme [T] en réparation du préjudice de jouissance subi,

Statuant à nouveau :

- condamner Mme [K] à payer à Mme [T] une somme de 7 600 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance,

Subsidiairement :

- ordonner une expertise sur le logement sis [Adresse 2],

- désigner tel expert qu'il plaira au juge des contentieux de la protection de nommer avec pour mission de se rendre sur les lieux, se faire communiquer tous les documents contractuels, examiner les désordres allégués tels qu'ils sont décrits dans le rapport du 17 février 2020, dire si le logement répond ou non aux critères de décence tels que définis par le décret du 30 janvier 2002, donner son avis à réaliser pour rendre le logement décent, fixer le préjudice de jouissance subi par Mme [T], dresser tout rapport,

Sur les sommes indûment perçues par le bailleur :

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté Mme [T] de sa demande en paiement au titre du remboursement des provisions sur charges,

Statuant de nouveau, condamner Mme [K] à payer à Mme [T] une somme de 570 euros au titre des provisions versées et non justifiées,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [K] à payer la somme de 150 euros au titre de la réservation du logement à Mme [T],

En toute hypothèse :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle déboute Mme [K] de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Mme [K] à payer à Mme [T] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure code de procédure civile, outre les dépens pour la procédure de première instance,

- condamner Mme [K] à verser une somme de 1500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure en appel,

- la condamner aux entiers frais et dépens de l'instance. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS :



Sur les demandes au titre des travaux :



L'article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d'équipement le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, la loi du 23 novembre 2018 ayant ajouté à la rédaction préalable de cet article que le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.



Le bailleur est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



Il en résulte que tout manquement du bailleur auxdites obligations établi avec l'évidence requise en référé est susceptible de justifier la mise en oeuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d'un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d'une obligation de faire non sérieusement contestable.



En outre , l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

(...)

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.





Mme [B] [T] a fondé essentiellement sa demande en première instance sur le contenu d'un rapport ARS (fiche décence) établi à la date du 17 février 2020.



S'agissant des parties privatives du logement, la personne qui a procédé à la visite du logement a pour l'essentiel relevé les désordres suivants :



-des problèmes d'étanchéité au niveau de la toiture ;

-des moisissures en base des murs suite à une fuite provenant de la machine à laver ;

-un défaut d'installation des ventilations réglementaires ;

-une insuffisance de hauteur des garde-corps en périphérie de la trémie du 1er et du second étage et une dernière marche de l'escalier donnant accès au second étage trop haute ;

-absence d'installation de détecteur de fumées ;

-nécessite de créer une salle de bains et de s'assurer que le cabinet d'aisance ne donne pas directement sur la cuisine ou qu'il soit correctement ventilé.



Il sera précisé à titre liminaire qu'il est acquis aux débats que dès avant l'introduction de l'instance devant le premier juge Mme [K] avait procédé à la réparation des désordres en toiture et qu'il n'y avait donc plus lieu à ordonner de travaux de ce chef.



S'agissant de l'absence d'installation d'un détecteur de fumée dans le logement loué par Mme [T], c'est exactement que l'ordonnance entreprise a énoncé que la présence de celui-ci est mentionnée dans le contrat de bail signé par les parties, ce dernier étant présumé avoir été fourni en bon état d'usage en l'absence d'état des lieux d'entrée contraire versé aux débats.



En ce qui concerne par ailleurs les travaux de remise en état des peintures qui auraient été détériorées suite à la fuite d'eau du lave-linge, c'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que l'ordonnance entreprise a énoncé que ce désordre ne pouvait être considéré comme étant imputable au bailleur alors que l'examen des pièces produites ne fait nullement apparaître, contrairement aux énonciations du rapport de l'ARS, que le bail litigieux aurait correspondu à la location de locaux meublés et que la mise à disposition d'un lave-linge n'était nullement prévue par le contrat de location. Le fait que ce lave-linge ait pu être récupéré pour des raisons pratiques par Mme [T] auprès de l'ancienne locataire, que ce soit d'ailleurs à titre gratuit ou à titre onéreux, n'a nullement eu pour effet de conférer au bailleur une quelconque responsabilité du bailleur. Il est permis de conclure que la locataire avait tout à la fois la propriété et la garde du lave-linge au moment des désordres, qui n'ont ainsi en aucune façon engagé la responsabilité de Mme [K].





Sur les wc et la salle de bains :



S'agissant de la salle de bains et des WC, le rapport évoque la nécessité de création d'une salle de bains et d'un WC ne donnant pas directement sur la cuisine ou qui soit correctement ventilé. Toutefois, un doute persiste quant à ce qui est précisément attendu de la part du bailleur de ce chef. En effet, le rapport énonce en préambule que le logement est bien équipé d'une salle de bain en contrariété avec ce qui est énoncé ensuite dans ledit rapport. En tout état de cause, il résulte des éléments de la cause que le litige portait essentiellement sur une porte qui existait antérieurement, la lettre de Mme [T] adressée à son bailleur évoquant la nécessité de 'remettre la porte', et aurait dû être réinstallée sans qu'il soit possible de déterminer d'ailleurs pourquoi et quand ladite porte aurait été enlevée.

Dès lors, alors que le juge des référés est le juge de l'évidence, la cour ne trouve pas dans les éléments du dossier les éléments propres à caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieuse contestable du bailleur de procéder à des travaux de ce chef.

Au demeurant, la locataire reconnaît à tout le moins qu'une cloison a été installée pendant le cours de la procédure d'appel et le rapport établi à la suite de la contre-visite ne relève plus de manquements de ce chef ce qui signifie que si manquement il y a eu, ce qui n'est pas prouvé avec l'évidence requise en référé, ledit manquement a cessé d'être.

Il convient donc pour cette cour et par réformation de l'ordonnance entreprise de dire qu'il n'y avait pas lieu à enjoindre à Mme [K] de procéder à des travaux concernant la création d'une salle de bains et les WC.



Sur les désordres affectant les menuiseries :



Le rapport de l'ARS énonçait de manière suffisamment précise l'existence d'un défaut d'étanchéité à l'eau de la fenêtre de toit de la salle de bain, le défaut d'étanchéité également de la porte du logement et un défaut de fermeture de la porte d'entrée du logement.



C'est à bon droit que le premier juge a prononcé une injonction de faire de ce chef et l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.



Toutefois, il résulte des conclusions mêmes de Mme [T] que cette dernière reconnaît à tout le moins que Mme [K] est intervenue en mettant des joints pour les ouvrants. Par ailleurs, la fiche décence établie le 28 septembre 2021 à l'occasion de la contre-visite du 22 septembre 2021 présente la conclusion suivante : 'la bailleresse a effectué les travaux nécessaires pour éviter tout risque pour la sécurité et la santé des occupants. Il a été rappelé à la locataire la nécessité de bien réinstaller le détecteur de fumées et de chauffer le logement pour éviter tout désagrément.'



Il convient de constater en conséquence dans le dispositif du présent arrêt que les travaux de ce chef ont été réalisés et qu'il n'y a plus lieu à prononcer d'astreinte de ce chef.



Sur le défaut d'installation des ventilations réglementaires :



La cour ne peut que constater qu'il existe de ce chef des doutes sérieux ne permettant pas de conclure avec l'évidence requise en référé à l'existence de manquements de la part du bailleur. 

En effet, si le rapport établi le 17 février 2020 énonce qu'il n'y a pas de ventilation haute en salle de bains donnant vers l'extérieur, présence d'un ouvrant qui ne s'ouvre pas , une absence totale de ventilation en cuisine et la nécessité pour le bailleur d'installer des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement de l'air, il y a lieu de relever que le rapport établi à l'occasion de la contre-visite ne relève plus aucune défectuosité du système de ventilation alors pourtant que Mme [K] ne soutient pas qu'elle aurait fait procéder à des travaux de ce chef postérieurement à l'ordonnance et que Mme [T] ne prétend pas que sa bailleresse aurait effectué lesdits travaux. Dès lors que le manquement du bailleur n'est pas suffisamment caractérisé et qu'en tout état de cause les désordres de ce chef n'ont pas perduré, il convient de conclure qu'il n'y avait pas lieu à enjoindre à la bailleresse d'effectuer des travaux sous astreinte de ce chef.



Sur la demande au titre de la mise en sécurité de l'escalier et la hauteur des garde-corps :



Le rapport de l'ARS énonce de manière parfaitement claire que la hauteur des garde-corps de la plate-forme au-dessus de la trémie des premier et second étages n'est pas suffisante pour être de 0,80 mètre au lieu du mètre requis. Mme [K] sur ce point ne fait valoir aucun élément susceptible de contredire les énonciations du rapport de l'ARS alors qu'il est constant que la hauteur d'un garde-corps donnant sur le vide de la trémie doit être d'une hauteur de 1 mètre, sauf si ce garde-corps présente lui-même une épaisseur de 50 centimètres (auquel cas il peut être de 80 centimètres) ce dont Mme [K] ne justifie pas en tout état de cause et ce qui ne ressort nullement des quelques photographies produites.



En conséquence, il convient de conclure que c'est à bon droit que l'ordonnance entreprise a enjoint à Mme [K] de procéder à des travaux de sécurisation de l'escalier sur ce point.



Cependant, Mme [T] convient dans ses écritures de ce que l'élévation du garde-corps du second étage a été réalisée et le second rapport de l'ARS du mois de septembre 2021 énonce que les travaux préconisés ont été réalisés, la cour en conclura que les travaux nécessaires ont été effectivement réalisés pendant le cours de la procédure d'appel et qu'il n'y a donc plus lieu à prononcé d'astreinte de ce chef. 



Sur les autres demandes de Mme [T] :



Toujours se référant au rapport de l'ARS, Mme [T] demande comme en première instance, la réalisation de travaux concernant les parties communes de l'immeuble à savoir l'installation d'un détecteur autonome de fumées pour les parties communes, la création d'un local pour l'entreposage des poubelles, clos, ventilé, muni d'un poste de lavage et d'un système d'évacuation des eaux usées, la pose des portes palières résistantes au feu, l'affichage d'un plan d'évacuation dans l'entrée, la réfection du mur dégradé au 1er étage et du plafond dégradé au rez-de-chaussée,



Le premier juge a rejeté l'ensemble de ces demandes au motif qu'il n'était pas justifié de ce que Mme [K] était propriétaire de l'ensemble de l'immeuble et qu'en conséquence, l'état des parties communes relevait de sa seule responsabilité et non pas d'un syndicat de copropriétaires.



Il y a lieu de relever toutefois que Mme [K] n'a pas contesté ni ne conteste être la propriétaire de l'immeuble en son entier et que d'ailleurs le contrat de bail présente l'immeuble dans lequel se situe le logement comme une mono-propriété.



Dès lors la cour examinera les réclamations de ce chef :



-sur la demande de réfection du mur dégradé au 1er étage et du plafond dégradé au rez-de-chaussée :



Force est de constater qu'à nouveau Mme [T] ne se fonde que sur le rapport de l'ARS et que ce rapport est particulièrement succinct sur la description des désordres, la cour n'ayant aucun moyen d'apprécier l'étendue et la gravité de ces désordres. Il en résulte que la cour n'est en aucune façon en mesure de déterminer si l'état du mur et du plafond correspond du point de vue de la jouissance des lieux à un manquement incontestable du bailleur à ses obligations, étant précisé par ailleurs que le second rapport de l'ARS ne relève plus en tout état de cause un quelconque désordre affectant l'immeuble.



-sur la demande de création d'un lieu pour l'entreposage des poubelles : 



Cette demande est fondée sur l'obligation énoncée à l'article R. 111-3 du code de la construction et de l'habitation lequel dispose notamment que les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement.



Toutefois sont normalement considérés comme des immeubles collectifs au sens des règles édictées par le code de la construction et de l'habitation tout bâtiment comportant plus de 2 logements (donc 3 au moins) superposés (même partiellement) ces logements étant desservis par des parties communes bâties.



Il y a lieu de constater que les dossiers des parties ne comportent pas de description particulière de l'immeuble dans lequel se situe le logement en cause, hormis le fait que l'appartement de Mme [T] correspond à l'appartement n°2, et notamment du nombre de logements existant dans cet immeuble.



 En conséquence, il ne saurait être considéré de manière certaine que le bailleur a manqué en l'espèce à une obligation réglementaire.



Pour les mêmes motifs, il ne saurait être considéré que Mme [K] a manqué à une obligation d'afficher un plan d'évacuation de l'immeuble.



Sur la demande tendant à voir installer un détecteur de fumée :



Il a d'ores et déjà été répondu sur la question de l'installation d'un détecteur de fumée dans l'appartement loué par Mme [T]. 



Il ressort en réalité des conclusions que la demande de Mme [T] concerne l'installation d'un détecteur de fumée dans les parties communes.



Il convient toutefois de relever que le rapport de l'ARS ne reprend aucun manquement la bailleresse au titre d'un défaut d'installation d'un détecteur dans les parties communes et de rappeler par ailleurs que l'article 6 de l'arrêté du 5 février 2013 exclut expressément l'installation de détecteurs de fumée dans les parties communes.



Aucun manquement n'existe de ce chef, étant précisé par ailleurs qu'il résulte des éléments de la cause que Mme [K] a installé un extincteur dans les parties communes, en réponse à l'infraction qui avait été relevée sur ce point par le rapport de l'ARS.



Sur la demande tendant à voir installer des portes-palières coupe-feu :



La cour estime sur ce point alors qu'il est demandé le prononcé d'une injonction de faire assortie d'une astreinte que la demande est particulièrement peu précise en ce qui concerne les portes précisément concernées par les travaux et la nature des matériaux alors par ailleurs que le rapport de l'ARS du 28 septembre 2021 ne reprend pas de manquements de nature à compromettre la sécurité de la locataire.



Il convient dès lors par motifs substitués à ceux du premier juge de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les autres demandes de Mme [T].



Sur la demande subsidiaire aux fins d'expertise :



Dès lors qu'il n'a pas été fait droit complètement aux demandes de Mme [T], la cour se doit d'examiner la demande subsidiaire aux fins d'expertise, laquelle est nécessairement fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. 



Il en résulte que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure ' in futurum' étant précisément destinée à l'établir, mais qu'il doit justifier d'éléments les rendant crédibles et de ce que le procès en germe en vue duquel il sollicite cette mesure n'est pas dénué de toute chance de succès. Ni l'urgence, ni l'absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions d'application de ce texte. 



En l'espèce, la demande de Mme [T] est pour l'essentiel fondée sur les conclusions d'un rapport de l'ARS dont une partie a été considérée comme n'étant pas suffisamment explicite et précise quant aux manquements qui pouvaient être reprochés au bailleur et qui a en tout état de cause été suivi d'un rapport de contre-visite qui a relevé que le bailleur avait effectué tous les travaux nécessaires. 



Dès lors, quand bien même il n'incombe pas à Mme [T] de faire la preuve des manquements qu'elle allègue dans le cadre de la demande d'expertise, la cour estime que l'intéressée n'établit pas de faits de nature à rendre crédibles ses suppositions selon lesquels des manquements du bailleur à son obligation de fournir un logement décent et d'assurer à son locataire une jouissance paisible et utile des lieux donnés à bail perdureraient à ce jour.



Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise présentée par Mme [T].



Sur la demande de Mme [T] au titre d'un préjudice de jouissance :



Mme [T] demande l'allocation d'une provision de 7600 euros au titre d'un préjudice de jouissance.



En première instance, cette demande a été rejetée dès lors qu'elle était formée comme une demande de dommages et intérêts et non pas comme une demande tendant à l'allocation d'une provision. Cependant, la demande de ce chef a bien été articulée en cause d'appel sous la forme d'une simple demande de provision.



Contrairement à ce que soutient Mme [T] dans ses écritures, le fait que Mme [K] aurait délibérément coupé pendant un temps l'eau dans le logement n'est établi par aucune des pièces produites.



La réalité de certains désordres affectant l'immeuble relevés dans le rapport de l'ARS a cependant nécessairement causé un préjudice à Mme [T] .



Au vu des éléments de la cause, et au regard des pouvoirs du juge des référés d'allouer une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, la cour estime qu'il y a lieu de condamner Mme [K] à payer une provision de 300 euros à sa locataire.



Sur la demande de restitution des provisions :



Conformément aux articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, celles-ci étant exigibles sur justificatif, excluant toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement d'une provision , celle-ci doit faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier du montant des dépenses et du mode de répartition entre les locataires de l'immeuble.



Mme [T] demande à cet égard le remboursement de la somme de 570 euros versée au titre des provisions sur charges et non justifiée. 



Mme [Z] [K] s'y oppose en faisant valoir qu'elle justifie parfaitement des charges au titre des années considérés.



La cour estime à cet égard que c'est avec pertinence que le premier juge a considéré qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés, lequel est le juge de l'évidence, de déterminer si la bailleresse avait justifié suffisamment des charges réclamées et de caractériser l'existence d'un indu à la charge de Mme [K], étant observé de surcroît que la demande telle qu'elle est formulée devant la cour ne l'est pas sous la forme d'une demande de provision.



Il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.



Sur le chèque de réservation :



Bien que la déclaration d'appel critique chacune des dispositions du jugement entrepris et que le dispositif récapitulatif des écritures de Mme [K] demande à la cour de débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes, il y a lieu de constater que les conclusions d'appelante ne comportent aucune critique de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a énoncé que c'était au mépris de règles d'ordre public que Mme [T] avait réglé une somme de 150 euros au titre d'une réservation du logement, étant ici rappelé que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute comme étant non écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en sus de celles prévues aux articles 5 (rémunération du mandataire) et 22 (dépôt de garantie).



Il convient dès lors pour cette cour de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef, sauf à préciser d'office qu'il s'agit d'une simple condamnation provisionnelle.





Sur la demande de provision au titre des loyers impayés :



Comme en première instance, Mme [K] demande l'allocation d'une provision au titre des loyers impayés, demande qui a été rejetée par le premier juge au motif que la bailleresse ne produisait aucun décompte précis de sa demande, étant observé par ailleurs qu'il y avait lieu de tenir compte du fait que l'allocation avait été suspendue du fait de la carence du bailleur à fournir un logement décent.



En cause d'appel, Mme [K] énonce précisément les termes de sa demande ;



-le loyer résiduel hors allocation logement de décembre 2020 soit 102 euros ;

-les loyers résiduels des mois de janvier 2021 à octobre 2021 soit 10 x 89 = 890 euros ;

-loyer du mois de novembre 2021 : 430 euros 



 Soit un total de 1422 euros 



Toutefois, Mme [K] ne s'explique pas sur :



-la copie d'un chèque de 369 euros daté du 22 mars 2021 produit par Mme [T], pour lequel cette dernière indique qu'il correspond aux loyers des mois de décembre 2020 et janvier à mars 2021 ce qui correspond très exactement aux sommes réclamées par la bailleresse pour les mois considérés, chèque pour lequel Mme [K] n'a fait aucune observation particulière ;

-une lettre en date du 3 juin 2021 émanant de la CAF mentionnant que la bailleresse a reçu le paiement d'une somme de 445,98 euros au titre de la garantie paiement des loyers (FSL maintien dans les lieux ) qui correspondrait selon la partie intimée aux loyers résiduels des mois d'avril 2021 à août 2021)



Dès lors, la cour limitera le montant de la provision allouée au titre des loyers impayés à la somme de 2 x89 +430 = 608 euros suivant compte arrêté à fin novembre 2021.





Sur la demande tendant à la communication du justificatif de l'assurance de responsabilité locative :



Mme [K] demande en cause d'appel par ses conclusions du 28 octobre 2021 que Mme [T] soit condamnée à justifier d'une assurance habitation dans le mois suivant la décision passée à venir, passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard,



Cette demande reconventionnelle est recevable en cause d'appel au visa de l'article 567 du code de procédure civile et au visa également de l'article 70 du même code, en raison d'un lien suffisant avec les prétentions originaires des parties.



En réponse à la demande de Mme [K], Mme [T] n'a toutefois produit que le justificatif de son assurance pour la période allant du 1er septembre 2020 au 31 août 2021.



Il convient dès lors de lui enjoindre de justifier auprès Mme [K] de son assurance locative pour la période allant du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 dans le mois suivant la signification du présent arrêt et dit que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte provisoire de 50 euros par jour courant pendant une période de deux mois.













Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Dès lors que la demande initiale de Mme [T] était en partie fondée, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.



Ce qui est jugé en cause d'appel justifie que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d'appel et soit déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS :





Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



-condamné Mme [Z] [K] à effectuer les travaux de remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité pour la fenêtre de toit de la salle de bain et la fenêtre du 1er étage et de mise en sécurité des escaliers tels que préconisés par le rapport de l'ARS;

-dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [B] [T] tendant à enjoindre à Mme [Z] [K] de faire des travaux d'installation d'un détecteur autonome de fumées dans les parties communes, de création d' un local pour l'entreposage des poubelles, clos, ventilé, muni d'un poste de lavage et d'un système d'évacuation des eaux usées, de pose de portes palières résistantes au feu, de pose d'un plan d'évacuation dans l'entrée, de réfection du mur dégradé au 1er étage et du plafond dégradé au rez-de-chaussée ;

-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [B] [T] tendant au remboursement d'un indu au titre des charges locatives réglées ;

-condamné Mme [Z] [K] à rembourser à Mme [B] [T] la somme de 150 euros au titre des frais de réservation, sauf à préciser qu'il s'agit d'une condamnation provisionnelle,

-condamné Mme [Z] [K] aux dépens de première instance ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;



Le réformant pour le surplus,



Dit n'y avoir lieu à prononcé d'astreinte ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [B] [T] tendant à voir enjoindre à Mme [Z] [K] de procéder à des travaux de création d'une salle de bain, d'un cabinet d'aisance ne donnant pas directement sur le cuisine, ou correctement ventilé et d'installation des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l'air ;



Condamne à titre provisionnel Mme [Z] [K] à payer à Mme [B] [T] la somme de 300 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;



Condamne à titre provisionnel Mme [B] [T] à payer à Mme [Z] [K] la somme de 608 euros au titre des loyers impayés suivant compte arrêté à fin novembre 2021 ;



Y ajoutant,



Constate que les travaux pour lesquels la cour confirme qu'ils étaient effectivement nécessaires ont été réalisés pendant la cours de la procédure d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expertise judiciaire présentée par Mme [B] [T];

 

Enjoint à Mme [B] [T] de communiquer à Mme [Z] [K] son attestation d'assurance de responsabilité locative pour la période allant du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 dans le mois de la signification du présent arrêt et dit que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte provisoire de 50 euros par jour courant pendant une période de deux mois ;



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [B] [T] pour la procédure d'appel restant à la charge du Trésor public ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.



Le GreffierLe Président









F. DufosséV. Dellelis