Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 avril 2022

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 250 DU 25 AVRIL 2022





N° RG 21/00426 

N° Portalis DBV7-V-B7F-DJ3A



Décision déférée à la cour : Jugement de contentieux locatif du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 18 Janvier 2021, enregistrée sous le n° 11-20-000041. 



APPELANTS :



- Monsieur [W] [O]

- Madame [L] [F] épouse [O]

Tous deux demeurant Anse à la Gourde Pointe des Châteaux

Trace de la Pointe à Cabris

97118 Saint-François



Représentée par Me Harry Durimel de la Selarl Durimel & Bangou, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy.



INTIMES :



- Monsieur [D] [C]

- Madame [G] [C]

Elisant tous deux domicile au Cabinet de Maître Pascal Nérôme

Avocat au Barreau de la Guadeloupe

Dont le siège social est sis 28, Rue de la République 

97100 Basse-Terre





Ayant pour avocat Me Pascal Nérôme, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy.



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu'au 21 février 2022.



Par avis du 21 février 2022 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre, 

Mme Annabelle Cledat, conseillère,

Mme Christine Defoy, conseillère, 

qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 25 avril 2022.









GREFFIER



Lors des débats ainsi que lors du prononcé Mme [K] [B].



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant prélablement avisés conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procéure civile

Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 2014, Mme [L] [O] et M. [W] [O] (les époux [O]) ont donné à bail à Mme [G] [C] et M. [D] [C] (les époux [C]) un local meublé à usage d'habitation leur appartenant sis 24 chemin de l'Anse à la Gourde 97118 Saint-François constitué d'un haut de villa pour un loyer mensuel de 1014 euros, charges comprise et un dépôt de garantie de 1014 euros. 



Par courrier du 5 avril 2018, les locataire ont notifié aux bailleurs la résiliation du bail et ont quitté les lieux le 3 mai 2018.



Un état des lieux de sortie a été réalisé et signé par les parties le 4 mai 2018.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 15 avril 2019 resté infructueux, les locataires ont mis en demeure les bailleurs de leur restituer le dépôt de garantie avec une majoration de retard et de leur verser une indemnisation. 



Par acte d'huissier du 20 décembre 2019, les époux [C] ont fait assigner les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de les voir condamner au paiement notamment de la somme de 2.636,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, et 2.000 euros à tire de dommages et intérêts. 



Par décision du 18 janvier 2021, le juge des contentieux de protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

- condamné solidairement les époux [O] à verser aux époux [C] la somme de 4.157,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration de retard à la date du jugement,

- débouté les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné les époux [C] à payer aux consorts [O] la somme de 130,83 euros au titre du loyer de mai 2018,

- débouté les époux [O] de leur demande d'indemnisation des travaux de réparation ,

- débouté les époux [O] de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné les époux [O] à verser aux époux [C] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Les époux [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 13 avril 2021, de l'ensemble de ses dispositions expressément mentionnées sauf en ce qu'il a débouté les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts. 







Les époux [C] ont remis au greffe leur constitution d'intimés par voie électronique le 21 mai 2021.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2021 et l'affaire a été fixée à l'audience du 21 février 2022, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 avril 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ Les consorts [O], appelants :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 juillet 2021 par lesquelles les appelants demandent à la cour de :

- déclarer leur appel recevable,

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les époux [C] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

- dire inapplicable au contrat de bail du 25 septembre 2014 l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

- dire non dû le dépôt de garantie réclamé par les époux [C],

- condamner les époux [C] à payer aux époux [O] la somme de 294,38 euros au titre du loyer restant dû au 9 mai 2018, augmenté de la majoration de retard de 10%,

- condamner solidairement les époux [C] à réparer le préjudice matériel des consorts [O] à hauteur de 6.618 euros,

- condamner solidairement les époux [C] à réparer le préjudice moral des consorts [O] à hauteur de 1.700 euros,

- condamner les époux [C] à verser la somme de 3.500 euros aux consorts [O] au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.



2/ Les époux [C], intimés :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021 par lesquelles les intimés demandent à la cour :

- constater la recevabilité de leur appel incident,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

- condamner les époux [O] solidairement à payer la somme de 1014 euros majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard et ce pour une période allant du mois d'août 2018 jusqu'au prononcé de l'arrêt à venir,

- condamner les époux [O] au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation de l'ensemble des préjudices subis par les époux [C],

- condamner les consorts [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétiblesde première instance,

- condamner les consorts [O] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre les dépens.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 



Les bailleurs contestent l'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à la présente affaire au visa de l'article 25-3 de cette même loi, s'agissant d'un logement meublé, alors que d'une part, l'exception opposée à la demande ne porte que sur les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale du locataire et d'autre part et surtout que l'exception dont ils se prévalent, avant de porter sur la restitution porte logiquement sur le principe du dépôt de garantie par le locataire, qu'ils ont réclamé lors de la signature du bail sans en aucun cas le remettre en cause aujourd'hui en estimant nullement avoir indûment encaissé un dépôt de garantie. 



Conformément à l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 parfaitement applicable au cas d'espèce, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataires, sous réserves qu'elles soient dûment justifiées.



Les époux [O] font grief au jugement déféré de les avoir condamnés à verser aux locataires la somme de 4.157,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie augmenté d'une majoration de 10 % par mois de retard, alors que les locataires ne s'étaient pas acquittés de la totalité des loyers et charges et qu'ils ont été contraints d'effectuer des travaux de réparation et de remise en état du logement à cause de dégradations causées par les locataires. 



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi le 15 octobre 2014 mentionne un bon état général du logement selon les mentions 'BE' portées sur chaque pièce à l'exception de trois observations sur quelques carreaux cassés. En revanche, l'état des lieux de sortie, établi le 4 mai 2018, porte mentions de nombreuses dégradations de peintures, serrurerie, éléments d'équipement, carrelage, alléguées par le propriétaire mais contestées par le locataire au vu de l'observations suivante apposée par le propriétaire ' le locataire ne reconnaît pas l'état des lieux exagéré, mensonger, Il a fallu insister d'ailleurs pour qu'il accepte de le faire'.



Dès lors, à défaut d'état des lieux établi contradictoirement et à l'amiable par les parties, il appartenait à la partie la plus diligente de faire appel à un huissier de justice à frais partagés par moitié entre les locataires et les bailleurs en application de l'article 3-2 de cette même loi pour en établir un probant. 



En l'absence d'un tel état des lieux réalisé par un huissier de justice, les bailleurs sont défaillants à rapporter la preuve qui leur incombe de dégradations imputables aux locataires, dont les travaux de réparations et remise en état du logement seraient seuls susceptibles de justifier la retenue du dépôt de garantie.



Le rapport 'dommages aux biens' rédigé le 18 octobre 2018 par M. [X] [T], expert saisi par l'assureur des bailleurs, suite à une visite réalisée le 27 juillet 2018, est inopérant pour rapporter une telle preuve puisque la visite de l'expert est intervenue le 27 juillet 2018, alors que le bien avait fait l'objet de travaux et était occupé par de nouveaux locataires.



De même que les devis des travaux réalisés par les bailleurs en juillet 2018 ne sont pas probants dès lors que l'existence de dégradations imputables aux locataires n'est démontrée. 



En conséquence, la condamnation des époux [O] à restituer le dépôt de garantie avec majoration de retard de 10% sera confirmée.





Sur la demande de paiement des loyers



Les époux [O] reprochent au premier juge d'avoir jugé que les locataires étaient redevables du loyer du mois de mai jusqu'à la date de la libération des lieux le 4 mai 2018 et sollicitent le paiement du loyer jusqu'au terme du préavis. 



Il résulte des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur et qu'en revanche, il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé. 



S'il ressort du courrier du 5 avril 2018 que les époux [C] entendaient résilier le bail et quitter les lieux le 13 mai 2018 à l'issue du préavis ainsi notifié aux bailleurs (pièce 3), il est également constant qu'aux termes d'un courrier du 9 avril 2018 (pièce 5), les époux [O] se sont opposés à la date de résiliation proposée par les locataires et leur ont imposé la date du 30 avril 2018. 



Les bailleurs ne sauraient dès lors sérieusement se prévaloir du paiement du loyer jusqu'au terme du préavis refusé aux locataires. 



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les locataires au paiement de la somme de 130,83 euros correspondant au loyer des quatre premiers jours de mai. 



Sur la demande de dommages et intérêts formée par les locataires en réparation de leur préjudice moral et matériel



Les époux [C] sollicitent l'allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1719 alinéa 3 du code civil aux termes duquel, la bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Ils soutiennent que les agissements des époux [O] et notamment les insultes et invectives de M. [O] à l'encontre de leur famille qui les ont contraints à déménager dans un temps très court, sont à l'origine d'un préjudice moral que doit être indemnisé. 



Au soutien de leur demande, ils versent aux débats plusieurs attestations mais qui ne relatent en fait qu'un seul épisode d'agressivité à l'occasion du week-end de Pâques, puis à l'occasion du déménagement. 



Ces attestations ponctuelles et insuffisamment précises ne permettent pas de caractériser la faute contractuelle alléguée dans l'exécution du bail. 



Ils allèguent par ailleurs un préjudice matériel résultant de la nécessité d'être présents aux opérations d'expertise sollicitée par les bailleurs qui s'est déroulée le 27 juillet 2018 et les a contraints à différer leur départ de Guadeloupe, sans toutefois justifier de la perte financière consécutive à la modification des billets d'avion alléguée. 



C'est en conséquence par une juste appréciation de la cause que le premier juge a considéré que les locataires ne justifiaient pas d'un préjudice distinct du simple retard dans la restitution du dépôt de garantie, déjà indemnisé par l'application d'une majoration de retard de 10%. 







Sur la demande de dommages et intérêts formées par les bailleurs en réparation de leur préjudice moral et matériel



Les dégradations des lieux loués imputées aux locataires ne sont pas caractérisées comme cela a été précédemment analysé de sorte que la demande de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice matériel sera rejetée.



Le préjudice moral allégué du fait des agissements des locataires, n'est pas davantage démontré en l'absence de faits précis et justifiés, la seule attestation de leur fils adoptif étant inopérante à cet effet. 



Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [O]. 



Sur les demandes accessoires 



Les époux [O] qui succombent en appel seront condamnés aux entiers dépens d'appel et déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront en outre condamnés à payer aux époux [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme en toutes ses dispositions dont appel le jugement déféré,



Y ajoutant, 



Condamne Madame [L] [O] et M. [W] [O] à payer à Mme [G] [C] et M. [D] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Madame [L] [O] et M. [W] [O] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Madame [L] [O] et M. [W] [O] aux entiers dépens d'appel. 



Et ont signé, 



La Greffière La Présidente