Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 avril 2022

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N°239 DU 25 AVRIL 2022





N° RG 20/00567

N° Portalis DBV7-V-B7E-DHOR



Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Basse-Terre, décision attaquée en date du 30 Juin 2020, enregistrée sous le n° 11-20-000006.



APPELANTE :



Madame [S] [M] [E]

Résidence Pierre Turenne 

N°601 Desmarais 

Bâtiment C3 Allée Gaston 

Bourgeois

97100 Basse-Terre



Représentée par Me Pascal Nérôme, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



(Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000992 du 11/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Basse-Terre)



INTIMEE :



S.A. Hlm de la Guadeloupe - SIKOA

Résidence Vatable

Bâtiment E 

6ème étage

BP 446 

97164 Pointe-à-Pitre Cedex 



Représentée par Me Annick Richard, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile jusqu'au 21 Février 2022.



Par avis du 21 Février 2022 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre, 

Mme Annabelle Cledat, conseillère,

Mme Christine Defoy, conseillère, 

qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 25 avril 2022.







GREFFIER



Lors des débats et lors du prononcé Mme Armélida Rayapin.





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant prélablement avisés conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2012, la SA d'habitation à loyer modéré de la Guadeloupe, exerçant sous l'enseigne Sikoa, a consenti à Mme [S], [M] [E] la location d'un logement de type F3, catégorie PLR, situé résidence Pierre Turenne, bat C3, logement 601 Desmarais, 97100 Basse-Terre, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 418, 41 euros, outre la somme de 84,21 euros de provision pour charges et le versement d'un dépôt de garantie de 418, 41 euros. 

Le 17 juin 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme de 6 353,42 euros au titre des loyers échus et impayés au 11 juin 2019.

Par acte d'huissier du 29 novembre 2019, la Sikoa a fait assigner Mme [S] [M] [E] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Basse-Terre aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

-le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, 

-l'expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef et de leurs biens, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique, 

-sa condamnation au paiement de la somme de 7064, 79 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 8 octobre 2019, sous bénéfice d'actualisation de la dette à l'audience,

-sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges et du surloyer jusqu'à la libération effective des lieux,

-sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 



Par jugement du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Basse-Terre a : 

-constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 29 juin 2012 entre la SA d'Habitation à loyer modéré de la Guadeloupe, exerçant sous l'enseigne Sikoa et Mme [D] [E],

-rejeté la demande de Mme [S], [M] [E] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

-ordonné à Mme [D] [E] de libérer les lieux loués à savoir le logement situé résidence Pierre Turenne, Bât C3, logement 601, Desmarais à Basse-Terre, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, 

-ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [S], [M] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, dans les conditions prévues aux articles L411-1 et suivants, R153-1 et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

-dit que, dans ce cas, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désigneront et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, faute de quoi les biens qui n'auront pas été retirés, pourront être sur décision du juge, être vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés selon le cas, dans les conditions prévues aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné Mme [S] [E] à payer à la Sikoa une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 580, 57 euros due à la date de résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux,

-condamné Mme [S] [E] à payer à la Sikoa la somme de 9 682, 92 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation échus et impayés au 20 mai 2020, mois de mai 2020 inclus, 

-dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019 sur la somme de 6353, 42 euros à compter du 29 novembre 2019 sur la somme de 711, 37 euros et à compter du jugement pour le surplus, 

-débouté la Sikoa de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Mme [S], [M] [E] aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2019 s'élevant à 191, 28 euros,

-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, 

-débouté la Sikoa du surplus de ses demandes. 



Le 11 août 2020, Mme [S] [M] [E] a interjeté appel de la décision précitée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en délais de paiement, en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et a ordonné son expulsion. 



Le 3 septembre 2020, la SA d'HLM Sikoa a régularisé sa constitution d'intimée par la voie électronique.



Les parties ayant conclu, l'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2021.



L'affaire a été fixée à l'audience du 21 février 2022 et mise en délibéré au 25 avril 2022.











PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



1/ Mme [S], [M] [E], appelant :



Vu les conclusions notifiées le 6 juin 2021 par Mme [S], [M] [E] par lesquelles celui-ci demande à la cour : 

-constater la recevabilité d'un appel,

-infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

-statuant à nouveau, déclarer nulle la procédure diligentée à son encontre,

-prendre acte de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement de la Guadeloupe,

-dire que la créance de la Sikoa est effacée, de sorte qu'elle n'est plus exigible, 

-suspendre les effets de la clause résolutoire sur une période de deux ans,

-condamner la Sikoa à lui payer la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la Sikoa aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.



2/ La SA d'HLM Sikoa, intimée : 



Vu les conclusions notifiées le 1er octobre 2021, par lesquelles la SA d'HLM Sikoa par lesquelles elle demande à la cour de : 

-débouter Mme [S], [M] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Basse-Terre le 30 juin 2020,

-statuant à nouveau et y ajoutant, 

-dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de deux ans à la date de la présente décision, 

-dire qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges postérieurement à la date de la présente décision, 

-la clause résolutoire rependra son plein effet, 

-faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [S] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-Mme [S], [M] [E] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi,

-condamner Mme [S], [M] [E] à payer à la SA d'HLM de la Guadeloupe « Sikoa » la somme de 5000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la même aux entiers dépens qui comprendront ceux de première instance avec distraction au profit de son conseil, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.



MOTIFS : 

 

 Sur la régularité de la procédure d'expulsion



A titre liminaire, Mme [S], [M] [E] conclut à la nullité de la procédure d'expulsion au visa des dispositions du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de résiliation ne peut être délivrée avant l'expiration d'un délai de deux mois, suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue par l'article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.



Elle en déduit que la procédure est irrégulière, dès lors que la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa ne justifie nullement de la saisine préalable de cette commission. 



L'appelante ajoute que la procédure est d'autant plus irrecevable que la société intimée a méconnu les dispositions du III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ne justifiant pas de la notification de ladite assignation au représentant de l'état dans le département, au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, à charge pour ce dernier de transmettre un diagnostic social et financier. 



Mme [S], [M] [E] en déduit que dès lors que la notification au préfet de la Guadeloupe est intervenue postérieurement à la délivrance de l'assignation du 29 novembre 2019 et qu'aucun diagnostic social et financier n'a été établi, la procédure est irrégulière.



La cour ne pourra toutefois qu'écarter les moyens ainsi soulevés. 



En effet, les dispositions du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas été violées, puisque la saisine de la de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue par l'article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. 



En l'espèce, il ressort que la situation d'impayés que connaît Mme [S], [M] [E] persiste depuis le mois de février 2014 et qu'elle a été signalée aux services de la caisse d'allocations familiales de la Guadeloupe le 12 février 2019. 



Au vu de ces éléments, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue par l'article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 est donc réputée constituée, de sorte que la procédure ne peut être déclarée irrecevable de ce chef. 



S'agissant de la saisine du représentant de l'Etat au niveau du département, il convient de rappeler que l'assignation doit être notifiée dans les deux mois précédant l'audience. Or, en l'espèce cette formalité a été respectée puisque l'assignation du 29 novembre 2019 a été notifiée au préfet le 2 décembre 2019, alors que l'audience est intervenue le 5 février 2020.



Enfin, les textes susvisés ne sanctionnent nullement l'absence de production du diagnostic social et financier par l'irrégularité de la procédure. Ce moyen par conséquent ne pourra qu'être écarté. 



Partant, Mme [S], [M] [E] ne pourra qu'être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nulle la procédure en résiliation de bail et expulsion dirigée par la SA d'HLM de la Guadeloupe à son encontre. 



Sur la résiliation du bail, l'expulsion et les conséquences matérielles y afférentes 



Mme [S], [M] [E] demande ensuite à la cour de prendre acte de ce qu'elle a fait l'objet d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers de la Guadeloupe, de dire que sa dette n'est plus exigible et par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Si le jugement déféré a constaté à juste titre que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l'échéance du 17 août 2019, c'est-à-dire deux mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié à la locataire le 17 juin 2019, faute pour cette dernière d'avoir régularisé son arrière locatif, force est de constater aujourd'hui que ce retard de loyer est inexistant. 



En effet, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [S], [M] [E] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel qui lui a été accordée par la commission de surendettement des particuliers de la Guadeloupe le 1er décembre 2020 et qu'à ce titre, en l'absence de contestation des créanciers, l'effacement total de ses dettes a été validé le 2 février 2021.



De plus, il résulte de l'article 714-1 II du code de la consommation relatif à l'articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation de bail que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est prononcé, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de deux ans suivant la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative. 



Il s'ensuit que la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties est suspendue pour une durée de deux ans à compter du 1er décembre 2020.



Par conséquent, le jugement déféré ne pourra qu'être infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef et de leurs biens, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique, en ce qu'il a condamné Mme [S], [M] [E] au paiement de la somme de 7064, 79 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges et su surloyer jusqu'à la libération effective des lieux.



Statuant à nouveau, la cour ne pourra donc que constater la suspension de la clause résolutoire jusqu'à l'échéance du 1er décembre 2022.



Toutefois, l'article L714-4 du code de la consommation précise que si le locataire s'est acquitté du paiement du loyer et des charges, conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet. 



Au vu de la disposition précitée, la cour ne pourra que préciser qu'en cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges dans le délai de deux ans précité :

-la clause résolutoire rependra son plein effet, 

-faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [S] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la fore publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-Mme [S], [M] [E] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi.

 

Enfin, il convient de préciser que le moyen tiré de la nullité du commandement de quitter les lieux délivré par la SA d'HLM de la Guadeloupe, dite Sikoa, n'est pas pertinent dès lors que l'intimé rapporte la preuve que ce dernier a bien été notifié aux services de la préfecture le 4 août 2020. 



Il sera donc écarté ce d'autant plus qu'il n'est pas utile, dès lors que l'expulsion en l'état ne peut être prononcée. 



Sur les autres demandes, 



Mme [S], [M] [E], qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, sera déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ailleurs, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ailleurs, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés s'agissant de Mme [S], [M] [E], comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Enfin, les parties seront déboutées de leurs demandes tendant à la distraction des dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Déboute Mme [E] de sa demande en annulation de la procédure,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef et de leurs biens, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique, en ce qu'il a condamné Mme [S], [M] [E] au paiement de la somme de 7064, 79 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges et su surloyer jusqu'à la libération effective des lieux,



Statuant à nouveau,



Constate la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans à compter du 1er décembre 2020, 



Dit qu'en cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges dans le délai de deux ans précité :

-la clause résolutoire rependra son plein effet, 

-faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [S] [E] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la fore publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-Mme [S], [M] [E] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi au profit de la SA d'HLM de la Guadeloupe Sikoa,

 

Y ajoutant, 



Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit qu'il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés s'agissant de Mme [S], [M] [E] comme en matière d'aide juridictionnelle, 



Déboute les parties de leurs demandes au titre de la distraction des dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Et ont signé, 



La Greffière La Présidente