Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 22 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 22 AVRIL 2022



(n° 2022/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11711 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHIK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS

 - RG n° 18/05658





APPELANTE

 

S.C.I. BAPELI

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 488 927 773

représentée par Me Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0479 substituée par Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0412







INTIMÉE 



S.C.P. ROELTGEN KAELIN S ASSOCIÉS

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 752 46 6 6 49

représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090 substituée par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par acte notarié du 3 novembre 2017 reçu par M. [T], notaire, M. et Mme [P] ont consenti à la SCI Bapeli, assistée de Mme [L], notaire au sein de la SCP Roeltgen-Kaëlin, une promesse unilatérale de vente au prix de 545 000 euros portant sur les lots numéros 111 et 143 d'un immeuble en copropriété situé à [Adresse 5]. Cette promesse, dont le terme a été fixé au 2 février 2018, a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par la SCI Bapeli, au plus tard le 3 janvier 2018, d'un prêt d'un montant maximum de 545 000 euros et d'une durée de remboursement de quinze ans avec un taux d'intérêt maximum de 2 % l'an hors assurance. L'indemnité d'immobilisation due à M. et Mme [P] en cas de non levée de l'option a été fixée à 54 500 euros. La SCI Bapeli a versé la somme de 25 000 euros placée sous le séquestre du notaire.



La vente n'ayant pas été conclue, la SCI Bapeli a assigné M. et Mme [P] en restitution de la somme de 25 000 euros et en paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

M. et Mme [P] ont assigné la SCI Bapeli en paiement de l'indemnité d'immobilisation au motif que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable.

La SCI Bapeli a ensuite assigné la SCP Roeltgen-Kaëlin en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées au profit de M. et Mme [P].



Ces instances ont été jointes. 



Par jugement du 17 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné la SCI Bapeli à payer à M. et Mme [P] la somme de 54 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

- dit que la somme de 25 000 euros placée sous le séquestre de M. [T] pourra être libérée au profit de M. et Mme [P] et viendra en déduction de la condamnation de la SCI Bapeli ;

- rejeté les autres demandes 

- condamné la SCI Bapeli à payer à M. et Mme [P] et à la SCP Roeltgen-Kaëlin chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Pour faire droit à la demande de M. et Mme [P], le tribunal a constaté que la SCI Bapeli n'avait pas présenté une demande de prêt aux conditions prévues par la promesse. 

Pour rejeter la demande de la SCI Bapeli contre la SCP Roeltgen-Kaëlin, à laquelle elle reproche d'avoir méconnu son obligation de conseil pour avoir omis d'attirer son attention sur la nécessité d'obtenir une autorisation de la commune pour changer l'affectation du bien à usage d'habitation en un usage commercial, le tribunal a retenu que la faute reprochée au notaire est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par la SCI Bapeli qui a été causé par son manquement à ses obligations. 



La SCI Bapeli a interjeté appel mais seulement à l'égard de la SCP Roeltgen-Kaëlin.



Elle a fait valoir que l'acquisition du bien avait été soumise à la condition suspensive d'un changement d'affectation qui présentait un aléa lié aux dispositions spécifiques applicables à [Localité 4] dont elle n'avait pas été informée par le notaire. Elle soutient que l'impossibilité d'obtenir ce changement ne lui a pas permis d'obtenir un financement, de sorte que c'est l'absence de réalisation de cette condition qui a empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Précisant qu'à la suite du jugement du tribunal, un accord a été conclu avec M. et Mme [P] aux termes duquel le montant de l'indemnité due a été réduit à la somme de 45 000 euros, elle a sollicité la condamnation de la SCP Roeltgen-Kaëlin à lui payer cette somme en garantie de cette condamnation. Elle a réclamé en outre sa condamnation à lui payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et une somme de 4 000 euros au titre de ceux engagés en appel.



La SCP Roeltgen-Kaëlin a conclu à la confirmation du jugement et sollicité la condamnation de la SCI Bapeli à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a expliqué que Mme [L] avait été interrogée par la SCI Bapeli sur la possibilité que la copropriété accepte une affectation du local à un usage professionnel mais qu'il n'a jamais été prévu d'ériger le changement d'affectation en condition de l'acquisition du bien, la promesse ayant d'ailleurs rappelé que le bien était à usage d'habitation et que la SCI Bapeli entendait conserver cet usage. Elle indique qu'un projet d'acte a été adressé aux parties avec la précision suivante : 'Comme vous pouvez le constater, l'immeuble est à usage d'habitation, de profession libérale et de commerce'. Elle a ajouté qu'après la signature de la promesse, la SCI Bapeli ayant obtenu un accord de principe de sa banque pour lui accorder un prêt professionnel en l'informant que le bien servirait peut-être de locaux professionnels, elle a demandé à M. [T] d'établir un projet d'avenant prenant en compte ce changement d'usage que la SCI Bapeli n'a jamais régularisé. Elle a enfin fait valoir que la SCI Bapeli ayant ensuite souhaité s'affecter le bien à un usage mixte, M. et Mme [R] ont refusé le projet d'avenant.



Par arrêt du 21 janvier 2022, la cour a d'abord rappelé que le notaire est tenu envers les parties au contrat d'une obligation d'information et de conseil  et de s'assurer que l'acte permettra à son client de réaliser l'opération projetée, compte tenu, notamment de la législation applicable. Il a ensuite indiqué qu'avant la signature de la promesse de vente, Mme [L], notaire de la SCI Bapeli, a écrit le 11 octobre à M. [I], agissant pour le compte de la SCI Bapeli, qu'elle 'demand(ait) le règlement de copropriété afin de vérifier que l'appartement pourra bien être utilisé comme bureau professionnel', ce dont il résulte que M. [I] avait attiré son attention sur cette question. Elle a également indiqué que par un courriel du 30 octobre 2017 adressé à l'étude de notaire, M. [I] a écrit qu' 'afin d'être bien en phase avant la signature, je reprends les quelques points soulevés lors de nos conversations :

- possibilité d'héberger la société de ma femme (agence de communication)(...)'.



La cour a ensuite tiré de ces éléments que M. [I] avait, avant la signature de la promesse, attiré l'attention de son notaire sur la nécessité pour la SCI Bapeli de modifier l'usage du bien pour y héberger une entreprise.



Constatant que la promesse qui a été conclue stipule que la SCI Bapeli entend conserver l'usage d'habitation du bien, qu'y figure également une condition suspensive d'obtention d'un prêt soumis à l'article L. 313-1 du code de la consommation, la cour a retenu qu'en n'attirant pas l'attention de la SCI Bapeli sur le caractère inadapté de ces stipulations pour l'acquisition d'un bien qui devait être à usage professionnel, ce qui supposait non seulement que le prêt finançant l'acquisition ne devait pas être soumis au droit de la consommation, mais en outre que le changement de destination nécessaire pour la réalisation du projet poursuivi par la SCI Bapeli serait soumis à des conditions très restrictives puisqu'une telle autorisation ne pouvait être accordée, à Paris, qu'à condition pour le propriétaire de fournir une compensation en transformant en logement un bien affecté à un autre usage, le notaire a manqué à ses obligations et a commis une faute qui a fait perdre à la SCI Bapeli la chance de renoncer à la vente à de telles conditions ou de la conclure à des conditions compatibles avec l'objectif qu'elle poursuivait en acquérant le bien. 



Consatant que les parties ne se sont pas expliquées sur ce préjudice, notamment sur l'importance de la chance perdue par la SCI Bapeli, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur le préjudice causé par la faute commise par la SCP Roeltgen Kaëlin à la SCI Bapeli qui a fait perdre à celle-ci la chance de renoncer à la vente ou de la conclure à des conditions compatibles avec l'objectif qu'elle poursuivait en acquérant le bien ;



Évaluant cette perte de chance à 99 % de la somme de 45 000 euros ou, à défaut, à 81,75 % de la somme de 54 500 euros, la SCI Bapeli conclut à la condamnation de la SCP Roeltgen Kaëlin à lui payer la somme de 44 550 euros à titre de dommages-intérêts, outre ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



La SCP Roeltgen Kaëlin fait valoir qu'il n'est pas établi que la SCI Bapeli avait fait de la possibilité d'affecter le bien à un usage professionnel une condition essentielle et déterminante de son acquisition puisqu'il est bien précisé dans l'acte que l'appartement est à usage d'habitation et que cet usage sera conservé. Elle ajoute que si la SCI Bapeli avait exprimé cette exigence, le notaire aurait prévu d'insérer dans l'acte une condition suspensive. Elle en conclut que la perte de chance subie par la SCI Bapeli est nulle.



La SCP Roeltgen Kaëlin soutient ensuite que le préjudice subi par la SCI Bapeli n'est en relation de causalité qu'avec le fait qu'elle n'a pas respecté les exigences de la promesse en ne présentant pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques qui avaient été prévues. 



Elle conclut au rejet des demandes de la SCI Bapeli et à sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE : 



Attendu que la faute du notaire retenue par l'arrêt du 21 janvier 2022 a fait perdre à la SCI Bapeli la chance de renoncer à signer la promesse ; qu'il convient d'évaluer cette perte de chance à 80 % et d'évaluer en conséquence le préjudice causé par la faute du notaire à la somme de 36 000 euros correspondant à 80 % du montant de l'indemnité qu'elle a versé à M. et Mme [P] ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Infirme le jugement en ce qu'il rejette la demande de garantie formée par la société civile immobilière Bapeli et la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile contre la société civile professionnelle Roeltgen Kaelin et en ce qu'il condamne la société civile immobilière Bapeli aux dépens engagés par la Condamne la société civile professionnelle Roeltgen Kaëlin ;



Statuant à nouveau :



Condamne la société civile professionnelle Roeltgen Kaëlin à payer à la société civile immobilière Bapeli la somme de 36 000 euros ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile professionnelle Roeltgen Kaëlin et la condamne à payer à la société civile immobilière Bapeli la somme de 2 000 euros ;



La condamne aux dépens.







LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,