Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 avril 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 20 AVRIL 2022



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16534 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASC4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 16/01541





APPELANTS

 

Monsieur [U], [S] [I]

né le 23 Février 1964 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représenté par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant 

Assisté de Me Bertrand LAMBERT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant 



SELAFA MJA - prise en la personne de Maître [P] [H], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL MEDIASITE, fonction à laquelle il a été nommé suivant jugement rendu le 31 mai 2018 par le Tribunal de Commerce de PARIS.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 672 509

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant 

Assistée de Me Bertrand LAMBERT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant



SARL MEDIASITE - société en liquidation judiciaire, prise en la personne de son ancien dirigeant : Monsieur [U], [S] [I] - né le 23/02/1964 à [Localité 10] - de nationalité Française - demeurant [Adresse 2]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 419 794 532

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant 

Assistée de Me Bertrand LAMBERT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant 











INTIMEES 



SCI COMPLEXE M.J.D agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 784 699 282 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1369



SCCV BE SECURE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 802 183 889

[Adresse 9]

[Localité 6]



Représentée par Me Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112 substitué par Me Gabriel AKNIN de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112 















COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée

 de fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience par Madame Emmanuelle LEBÉE dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

 ''''''' 



Exposé du litige 



Par plusieurs actes du 23 mars 2010, la société civile immobilière Complexe MJD a donné à bail à la société Mediasite un local commercial n°3 à compter du 1er octobre 2009 ainsi que deux locaux n° 4 et n° 20 à compter du 1er juillet 2010 sis [Adresse 4].

Par acte du 6 juillet 2001, la société Complexe MJD a donné à bail à la société Groupe Pro Actif, le local n° 8 situé à la même adresse.

Le 6 juillet 2001 la société Groupe pro actif a cédé à la société Mediasite son fonds de commerce, en ce compris le bail en date du même jour.

Par acte extrajudiciaire du 5 janvier 2016, la société civile immobilière Complexe MJD a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 116 582,95 euros.

Par acte d'huissier du 25 janvier 2016, la société Mediasite a fait assigner la société Complexe MJD devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, en substance, déclarer nul et de nul effet le commandement, en conséquence, ordonner le remboursement des loyers payés depuis le 1er octobre 2014, condamner la société Complexe MJD à verser à la société Mediasite la somme de 750 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts de droit, ordonner l'exécution provisoire, condamner la société Mediasite au paiement d'une indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens.

Le 18 mai 2016, la société Complexe MJD a fait délivrer à la société Mediasite un commandement de faire visant la clause résolutoire mentionnant d'exercer une activité conforme à la destination telle qu'elle résulte des dispositions contractuelles du bail et de mettre un terme à son activité de location de salles de formation.



Par ordonnance rendue le 7 juin 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, notamment, rejeté la demande de suspension de paiement des loyers de la société Mediasite, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et a condamné la société Mediasite à payer à la société Complexe MJD la somme provisionnelle de 193 336,58 euros au titre de l'arriéré locatif du 23 mai 2016 pour les quatre baux souscrits.



Par arrêt du 23 février 2017, la cour d'appel de Paris a infirmé l'ordonnance de référé rendue le 7 juin 2016, constaté l'acquisition de la clause résolutoire des quatre baux litigieux à compter du 5 février 2016, ordonné l'expulsion de la société Mediasite et condamné la société Mediasite à payer à la société Complexe MJD la somme provisionnelle de 250 000 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er janvier 2017, outre une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer courant, charges en sus, à compter du 5 février 2016 jusqu'à la libération des lieux.

Cette décision, frappée de pourvoi par le preneur, a été cassée par arrêt en date du 11 avril 2019, en ce qu'elle avait rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement du 5 janvier 2016.

Par acte notarié du 28 juillet 2017, la société Complexe MJD a cédé à la société civile de construction-vente Be Secure l'immeuble au sein duquel se trouvent les locaux loués.

Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Mediasite et désigné la société MJA prise en la personne de Me [H] en qualité de liquidateur.



Par jugement du 20 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, en substance, rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, déclaré recevables les interventions volontaires de la société Be Secure, de la société MJA, agissant en qualité de liquidateur de la société Mediasite et de M. [U] [I], son gérant, rejeté la demande de remboursement des loyers payés depuis le 1er octobre 2014, condamné la société Complexe MJD à payer à la société MJA, agissant en qualité de liquidateur de la société Mediasite, la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, rejeté la demande de résiliation judiciaire aux torts du bailleur, celle visant à déclarer nul le commandement de payer du 5 janvier 2016, a dit que le commandement du 18 mai 2016 était nul et de nul effet, prononcé la résiliation judiciaire du bail sollicitée par la société Complexe MJD pour manquement de la société Mediasite à ses obligations contractuelles, ordonné l'expulsion de la société Mediasite et de tous occupants de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux un mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, fixé l'indemnité 

d'occupation mensuelle due par la société MJA, agissant en qualité de liquidateur de la société Mediasite, au loyer fixé aux baux, outre les taxes, charges et accessoires jusqu'à parfaite libération des locaux, rejeté la demande de la société Complexe MJD visant à la condamnation de la société Mediasite au paiement de la somme de 354 638,97 euros arrêtée au 28 juillet 2017 au titre de l'arriéré des loyers et charges, fixé la créance de la société Be Secure au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mediasite à la somme de 113 717 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges sur la période du 27 juillet 2017 au 20 mars 2018, rejeté les demandes de M. [I], ordonné l'exécution provisoire et rejeté les autres demandes,



Par déclaration du 8 août 2019, M. [I], la société MJA, ès qualités, et la société Mediasite ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 8 décembre 2021, la cour a confirmé le jugement entrepris sur la recevabilité des interventions volontaires aux débats de la société Be Secure, de la société MJA, prise en la personne de Me [H] ès qualités de liquidateur de la société Mediasite, et de M. [U] [I], ainsi que sur le rejet de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, avant dire droit sur le surplus, a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent faire des observations au visa des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers antérieurement à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mediasite.





Moyens et prétentions en cause d'appel



Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de M. [I], de la société MJA prise en la personne de Me [H] ès qualités et de la société Mediasite, en date du 9 avril 2020, tendant à voir la cour déclarer aussi recevable que bien fondé l'appel interjeté par la société MJA, ès qualités, la société Mediasite prise en la personne de son ancien gérant et M. [I], déclarer la société Complexe MJD et la société Be Secure mal fondées en leurs appels incidents, les en débouter, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, déclaré recevables les interventions volontaires de la société Be Secure, de la société MJA agissant ès qualités de liquidateur de la société Mediasite, et de M. [I], dit que le commandement du 18 mai 2016 était nul et de nul effet, infirmer pour le surplus cette décision, statuer à nouveau, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des sociétés Be Secure et Complexe MJD, déclarer aussi recevable que bien fondée l'action entreprise par la société Mediasite et reprise par la société MJA ès qualités, déclarer nuls et de nul effet les commandements des 5 janvier et 18 mai 2016, condamner solidairement les sociétés Be Secure et Complexe MJD à rembourser à la société MJA, ès qualités, les loyers payés depuis le 1er octobre 2014, prononcer, aux torts exclusifs des sociétés Be Secure et Complexe MJD la résiliation des baux commerciaux, condamner solidairement les sociétés Be Secure et Complexe MJD à verser à la société MJA, ès qualités, la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts de droit à compter l'acte introductif d'instance, la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les condamner in solidum à paye à M. [I] la somme de 800 000 euros au titre de la valeur de la société Mediasite, celles de 600 000 euros au titre de la rémunération perdue pendant une durée de 5 années, de 200 000 euros à titre du préjudice moral, de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les condamner in solidum aux dépens dont la distraction est demandée.



Vu les conclusions récapitulatives de la société Complexe MJD, en date du 7 février 2022, tendant à voir, sur l'appel principal, 1) dire irrecevable l'action diligentée par la société Mediasite représentée par la société MJA, 2) sur la demande principale du preneur, infirmer le jugement, débouter le preneur de toutes ses demandes, fins, et conclusions, 3) sur l'intervention volontaire de M. [I], confirmer le jugement, débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 4) sur la résiliation du bail, prononcer la résiliation judiciaire du bail, 5) sur la résiliation de bail compte tenu de l'existence d'un cas de force majeure, prononcer la résiliation de plein droit, dire que l'arrêt du 23 février 

2017 de la cour d'appel de Paris a autorité de la chose jugée en ce qu'il a condamné le preneur au paiement d'une somme de 440 148,34 euros arrêtée au 28 juillet 2017, sur l'appel incident, fixer la créance de la société Complexe MJD au passif de la liquidation judiciaire de la société Mediasite à la somme de 440 148,34 €, arrêtée au 28 juillet 2017, « qu'en toute hypothèse les créances réciproques des parties devront faire l'objet d'une compensation (sic)», condamner la société Mediasite au paiement d'une somme de 15 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Vu les conclusions de la société Be Secure, en date du 25 janvier 2022, tendant voir la cour confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris du 20 juin 2019 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail sollicitée, ordonné l'expulsion de la société Mediasite et de tous occupants de son chef, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société MJA, ès qualités, au loyer fixé aux baux, outre les taxes, charges et accessoires jusqu'à parfaite libération des locaux, fixé la créance de la société Be Secure au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Mediasite à la somme de 113 717 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges sur la période du 27 juillet 2017 au 20 mars 2018, rejeté pour le surplus l'ensemble des demandes des appelants, rejeter les demandes formées à son encontre, à titre subsidiaire, constater la résiliation de fait des baux depuis le 20 mars 2018, en tout état de cause, condamner in solidum la société MJA, ès qualités, la société Mediasite, prise en la personne de son ancien dirigeant et M. [I], à verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par une erreur imputable à l'avocat postulant, Le RPVA ne fait pas apparaître de nouvelles écritures des appelants.





Discussion



Il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur les questions tranchées par l'arrêt du 8 décembre 2021.



Sur la nullité du commandement de payer en date du 5 janvier 2016 :



Le 5 janvier 2016, le bailleur a fait délivrer à la société Mediasite un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi qu'il sera dit plus bas, il n'est pas discuté qu'à cette date les loyers étaient impayés. Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté le preneur de sa demande de nullité du commandement.



Sur la nullité du commandement du 18 mai 2016, sollicitée par la société Complexe MJD :



Le 18 mai 2016, le bailleur a fait délivrer à la société Mediasite un commandement de faire visant la clause résolutoire mentionnant d'exercer une activité conforme à la destination telle qu'elle résulte des dispositions contractuelles du bail et de mettre un terme à son activité de location de salle de formation.



Le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé.



Sur la demande de résiliation du bail et de remboursement des loyers formée par le preneur :



Par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, tant lors de la prise à bail qu'au cours du bail et de réaliser les travaux de nature à rendre la chose propre à l'usage auquel elle est destinée dans la convention des parties. L'obligation de délivrance étant de l'essence même du bail, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise afin de déterminer les travaux à la charge du bailleur et ceux à la charge du preneur, étant précisé que le bailleur ne peut être dispensé de son obligation de délivrance par une clause générale du bail.





En l'espèce, les locaux sont à usage de bureaux pour les besoins de la seule activité précisée dans les conditions particulières ' Annexe n°1, étant précisé que les activités autorisées sont celles de communication, graphisme, conception et formation.

Le bail stipule au titre des charges et conditions que le preneur est obligé de :

« 3.1 De prendre les locaux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou de réparation.

3.2 de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d'effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, grosses ou menues, ainsi que tous remplacements au besoin, sans aucune distinction de quelque nature que ce soit, à l'exclusion des travaux de l'article 606 du Code Civil qui demeurent, seuls, à la charge du bailleur ainsi que les travaux de ravalement.

De maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l'équipement et la devanture, de procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent qu'il sera nécessaire et de remplacer s'il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé.

D'entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués, et n'exercer aucun recours contre le bailleur en raison des dégâts causés par des infiltrations d'eaux provenant desdits vitrages.

3.3 De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûtes, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur [']

3.5 De souffrir sans indemnité toutes réparations, tous travaux d'amélioration, ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter quels qu'en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excéda-t-elle quarante jours et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires' »



à l'appui de sa demande de résiliation des baux, le preneur, représenté par le liquidateur, soutient que la société Complexe MJD a manqué à son obligation de délivrance, l'ascenseur étant fréquemment en panne, l'électricité n'étant pas conforme aux normes de sécurité, le chauffage n'ayant pas fonctionné correctement et les fenêtres étant vétustes, que seule une partie des fenêtres et des radiateurs a été changée après la mise en 'uvre de la procédure, que l'immeuble n'est pas conforme aux dispositions visant l'accès des personnes handicapées et/ou à mobilité réduite, que les mises en demeure n'ont pas été suivies d'effet, que ce n'est qu'ensuite qu'il a cessé de payer le loyer dans l'attente d'une remise en état des lieux.

Ce bailleur lui oppose que les fenêtres ont été remplacées entre septembre 2014 et juillet 2015 par des fenêtres à double vitrage, qu'il avait prévu le remplacement de l'ascenseur dans le cadre de la rénovation de l'immeuble, qu'il a fait intervenir les entreprises concernées en ce qui concerne le chauffage et la climatisation et régularisé un contrat d'entretien, que ces diligences ont assuré au preneur la jouissance paisible des lieux loués. Il ajoute que l'immeuble ne recevait pas du public, que le preneur, à la date de signature des baux avait connaissance du défaut d'accessibilité du bâtiment, qu'il avait cependant demandé à louer d'autres locaux vacants, que les travaux de rénovation étaient trop coûteux.



Contrairement à ce que soutient la société Complexe MJD, il résulte du changement progressif des fenêtres, resté inachevé au 8e étage, de la fréquence des interventions sur l'ascenseur et de son projet de remplacement que celui-ci était dans un mauvais état d'entretien ; il en est de même de l'installation de chauffage, le bailleur produisant 31 pièces pour justifier de ses demandes, entre 2010 et 2015, auprès des sociétés prestataires, des devis de remplacement des radiateurs et de la souscription d'un contrat d'entretien le 31 mars 2015, outre 7 pièces supplémentaires relatives aux fuites des radiateurs pour la seule année 2015. Il admet que la rénovation de l'ensemble de l'immeuble et l'adaptation de son accès aux personnes à mobilité réduite étaient nécessaires mais trop coûteuses.

Il en résulte, comme l'a retenu le premier juge, que l'immeuble, vétuste, était en mauvais état d'entretien, que l'ascenseur était fréquemment en panne pour des locaux situés au 2e, 3e, 4e et 8e étages et que le bailleur, qui ne conteste pas que les travaux étaient à sa charge, a manqué à son obligation de délivrance. Il en est de même du bailleur qui lui a succédé, la société Be Secure.





Pour autant, le preneur n'a pas été dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux et de les exploiter de sorte que les manquements de la société civile immobilière Complexe MJD à son obligation de délivrance ne sont pas d'une gravité suffisante à justifier la résiliation du bail à ses torts et le remboursement des loyers payés.

Le preneur est cependant fondé, ainsi qu'il le sollicite et que l'a retenu le premier juge, à obtenir l'indemnisation du préjudice résultant des manquements des bailleurs.

Le preneur invoque un préjudice financier qui résulterait de la baisse du chiffre d'affaires à compter de l'année 2015, concomitante avec la dégradation de l'état de l'immeuble et la perte de son principal client, liée à l'état des lieux, des stagiaires en formation ayant été arrosés par l'eau noire des radiateurs, cette baisse continue du chiffre d'affaires ayant entraîné des résultats négatifs et la perte de toute valeur de la société.

La destination des lieux étant celle de bureaux, et non de l'accueil de public suivant des formations, le preneur n'établit pas de lien direct entre la baisse de son chiffre d'affaires, la perte de son principal client et l'état de l'immeuble. Pour la même raison le preneur n'établit pas l'existence d'un préjudice résultant du défaut de conformité de l'immeuble aux règles régissant l'accueil du public et des personnes à mobilité réduite.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, l'état de vétusté des fenêtres, les défauts de fonctionnement du chauffage, les fuites des radiateurs, et les dysfonctionnements récurrents de l'ascenseur pour des locaux tous situés en étage ont nécessairement causé au preneur un préjudice de jouissance, préjudice que la cour est en mesure d'évaluer à la somme de 40 000 euros, correspondant au préjudice subi au cours de la période antérieure à la cession de l'immeuble au paiement de laquelle sera condamnée la société civile immobilière Complexe MJD, et à celle de 10 000 euros correspondant au préjudice subi au cours de la période postérieure à la cession de l'immeuble au paiement de laquelle sera condamnée la société Be Secure, le préjudice résultant du défaut d'entretien s'étant poursuivi et ce nouveau bailleur ne soutenant pas avoir effectué des travaux de remédiation au défaut d'entretien.



C'est en vain que la société Be Secure oppose à la demande de condamnation formée à son encontre l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 février 2016, étant rappelé que l'arrêt l'ayant constatée n'était pas revêtu de l'autorité de la chose jugé et qu'en outre il a fait l'objet, ultérieurement, d'une cassation.



Ces condamnations ne seront pas solidaires, en l'absence de convention expresse. Contrairement à ce que soutiennent les appelants principaux, les bailleurs successifs sont convenus, dans l'acte de cession, que la société Complexe MJD restera responsable de toutes les éventuelles condamnations ou remboursements qui pourraient être dus à la société Mediasite pour la période antérieure à la signature, la société Be Secure prenant quant à elle à sa charge les éventuelles condamnations ou remboursements qui pourraient être dus à la société Mediasite pour la période postérieure à la signature de l'acte.



Sur les demandes formées par M. [I] :



Celui-ci, porteur de 99 % des parts de la société Mediasite, sollicite la condamnation solidaire de la société civile immobilière Complexe JMD et de la société Be Secure à lui payer diverses sommes au titre de la valeur de la société, de sa rémunération de gérant perdue pour une durée de cinq années et de son préjudice moral.



Cependant, ainsi qu'il a été dit plus haut, M. [I] n'établit pas de lien de causalité entre le défaut d'entretien de l'immeuble et la perte de la valeur de ses parts sociales, celle de son revenu ou encore un éventuel préjudice moral. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages-intérêts.



Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire :



Vainement la société Complexe MJD soutient-elle que l'arrêt rendu en référé le 23 fé vrier 2017, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, serait passé en force de chose jugée dès lors que cette décision a fait l'objet d'un arrêt de cassation.













Sur la demande de résiliation des baux formée par la société Complexe MJD :

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer



Il résulte des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce dans leur rédaction alors applicableque le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L.622-17 et tendant (...)2° à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

À défaut de décision définitive, l'ouverture d'une procédure de liquidation en date du 31 mai 2018 s'oppose au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers.



Sur la demande de résiliation fondée sur la violation par le preneur de la destination des lieux :



La cour adopte les motifs du premier juge qui, pour débouter le bailleur de ce chef de demande et annuler le commandement du 18 mai 2016, a retenu que le bailleur ne rapportait pas la preuve des sous-locations et que le non-respect de la clause de destination du bail n'était pas établi.



Sur la demande de résiliation fondée sur la force majeure :



La société Complexe MJD soutient que le montant des travaux, de 322 340 euros pour ce qui concerne la seule accessibilité et de 2 109 031,20 euros TTC pour la rénovation globale de l'immeuble, alors que le non-paiement des loyers par le preneur était d'un montant de 326 526,76 euros au 1er janvier 2017 ne permet pas au propriétaire d'assurer le financement de l'opération et constitue un cas de force majeure justifiant la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1722 du code civil.

Cependant, le bailleur n'établit que pendant la durée d bail, l'immeuble ait été détruit en tout ou en partie par cas fortuit de sorte que la condition d'application de l'article précité n'est pas remplie, étant ajouté qu'il a été dit plus haut et qu'il n'est pas contesté que les désordres de l'immeuble provenaient d'un défaut d'entretien imputable au bailleur.



Sur la demande de « constater la résiliation de fait des baux » formée par la société Be Secure :



Il sera satisfait à la demande de constater par sa seule mention dans le corps de la présente décision, sans qu'il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.



Sur la fixation de la créance des bailleurs :



La créance de loyers de la société Be Secure, déclarée au passif de la société Mediasite à hauteur de la somme de 113 717 euros pour la période du 27 juillet 2017 au 20 mars 2018 n'est pas contestée.



Le preneur conteste le montant de la créance de la société Complexe MJD, déclarée à hauteur de la somme de 440 148,34 euros, arrêtée au 28 juillet 2017, en affirmant avoir payé le loyer du mois de janvier 2016 et en prétendant que les décomptes n'ont aucune valeur.



Cependant, alors que la charge de la preuve de ce qu'il s'est libéré de son obligation lui incombe, il ne produit aucune pièce établissant qu'il a réglé le loyer du mois de janvier 2016 et ne produit aucun décompte.

Les décomptes produits par la société Complexe MJD n'étant pas autrement discutés, il convient donc de fixer sa créance à la somme de 440 148,34 euros,











Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les parties succombant partiellement en leurs prétentions devront supporter les dépens qu'elles ont exposés en première instance et en appel.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



Ajoutant à l'arrêt du 8 décembre 2021,



Infirme le jugement en ce qu'il a :



- condamné la société civile immobilière Complexe MJD à payer à la société MJA, agissant en qualité de liquidateur de la société Mediasite, la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- prononcé la résiliation judiciaire des baux demandée par la société civile immobilière Complexe MJD et ordonné l'expulsion de la société Mediasite et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4].

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société MJA, agissant en qualité de liquidateur de la société Mediasite, au loyer fixé aux baux, outre les taxes, charges et accessoires jusqu'à parfaite libération des locaux,

- rejeté la demande de la société civile immobilière Complexe MJD visant à la condamnation de la société Mediasite au paiement de la somme de 354 638,97 euros arrêtée au 28 juillet 2017 au titre de l'arriéré des loyers et charges,



Statuant à nouveau de ces chefs,



Déclare irrecevables les demandes de constatation de l'acquisition des clauses résolutoires et de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers ;



Rejette les autres demandes de résiliation des baux ;



Condamne la société civile immobilière Complexe MJD à payer à la société MJA, agissant par Me [H], ès qualités de liquidateur de la société Mediasite, la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société Be Secure à payer à la société MJA, agissant par Me [H], ès qualités de liquidateur de la société Mediasite, la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



Fixe la créance de la société Complexe MJD au passif de la liquidation judiciaire de la société Mediasite à la somme de 440 148,34 euros ;



Dit que chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel ;



Rejette toutes autres demandes ;







 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT