Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 19 avril 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 19 AVRIL 2022



N° RG 21/00163 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UH7T



AFFAIRE :



M. [U] [X]

 ...



C/



M. [Y] [O] [V]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2020 par le Tribunal de proximité de COLOMBES



N° RG : 11-19-0401



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19/04/22

à : 



Me Philippe CHATEAUNEUF



Me Christophe DEBRAY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [U] [X]

[Adresse 2]

Appt 4052

[Localité 5]



Représentant : Maître Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2021003

Représentant : Maître Yael SCEMAMA, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C1627 -



Monsieur [D] [X]

[Adresse 2]

Appt 4052

[Localité 5]



Représentant : Maître Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2021003

Représentant : Maître Yael SCEMAMA, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C1627 -



APPELANTS

****************



Monsieur [Y] [O] [V]

né le 05 Janvier 1982 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 21035 - 

Représentant : Maître Aurélia PUECH DAUMAS, avocat plaidant, au barreau de MONTPELLIER



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,









EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 20 décembre 2017, M. [V] a donné à bail à M. [U] [X], un logement situé [Adresse 3] (92).Par acte en date du 19 décembre 2017, M. [D] [X] s'est porté caution solidaire des engagements du locataire. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 29 avril 2019, M. [V] a assigné MM. [U] et [D] [X] à comparaître devant le tribunal de proximité de Colombes aux fins de voir : 

- prononcer la nullité du bail pour dol, le locataire étant occupant sans droit ni titre est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 250 euros jusqu'à la libération des lieux soit jusqu'au 14 février 2019,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 12 000 euros correspondant au montant des indemnités mensuelles d'occupation de décembre 2017 au 14 février 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

- condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,



à titre subsidiaire : 

- dire et juger que le locataire n'a jamais habité le logement, sous-louant le bien et permettant l'exercice d'une activité illicite de proxénétisme, troublant le voisinage et justifiant une résiliation du bail à ses torts exclusifs,



en tout état de cause : 

- condamner les défendeurs à payer la somme de 3 125 euros correspondant aux indemnités mensuelles d'occupation non payées avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

- condamner les défendeurs à payer la somme de 15 000 euros au titre des dommages et intérêts,

- condamner les défendeurs à payer la somme de 6 000 euros au titre des réparations locatives outre 1 200 euros au titre des pertes des revenus locatifs durant six semaines correspondant à la période des travaux et 1 000 euros au titre de la perte de chance,

- condamner les défendeurs à payer la somme de 23 875 euros au titre des fruits civils à hauteur de 18 125 euros à parfaire, correspondant à 14 mois et 1/2 de loyers perçus, outre 1 500 euros de dépôt de garantie et 3 000 euros de commission perçue pour l'attribution du logement avec intérêts légaux à compter du 8 janvier 2019 et capitalisation des intérêts,

- condamner le locataire à justifier des pénalités et sommes perçues en sus dont font état les locataires de 1'immeuble et à défaut de justification, condamner les défendeurs à payer la somme de 2 000 euros outre les intérêts à compter du 8 janvier 2019 avec capitalisation des intérêts,

- condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le montant des dépens y compris le coût des constats d'huissier de justice, outre l'exécution provisoire du jugement,

- transmettre copie de la décision à intervenir au parquet de Paris pour ouverture d'une enquête.



Par jugement contradictoire du 16 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

- débouté MM. [X] des demandes relatives au procès-verbal d'huissier,

- prononcé la nullité pour dol du contrat de location conclu le 20 décembre 2017 entre M. [U] [X] et M. [V],

- condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à payer à M. [V] la somme de 5 250 euros correspondant aux indemnités mensuelles d'occupation dues au 14 février 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

- condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à payer à M. [V] la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

- condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à payer à M. [V] la somme de 18 125 euros au titre des fruits civils avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

- condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à payer à M. [V] la somme de 4 500 euros au titre des réparations locatives et la somme de 1 200 euros au titre des loyers non perçus avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

- condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de 1'artic1e 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [V] de ses demandes au titre de la perte de chance, des pénalités et de la transmission par le tribunal de la copie du jugement au procureur de la République,

- débouté chacune des parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 11 janvier 2021, MM. [U] et [D] [X] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 décembre 2021, ils demandent à la cour de :

- les déclarer tant recevables que bien fondés en leur appel et y faisant droit,



à titre principal :

- infirmer le jugement déferré en ce qu'il : 

* les a déboutés de toutes leurs demandes notamment relatives au procès-verbal d'huissier, à l'acte de caution, et aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

* a prononcé la nullité pour dol du contrat de location conclu entre M. [V] et M. [U] [X] en date du 20 décembre 2017,

* les a condamnés in solidum à payer à M. [V] la somme de 1 250 euros correspondant aux indemnités mensuelles d'occupation dues au 14 février 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* les a condamnés in solidum à payer à M. [V] la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* les a condamnés in solidum à payer à M. [V] la somme de 18 125 euros au titre des fruits civils avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* les a condamnés in solidum à payer à M. [V] la somme de 4 500 euros au titre des réparations locatives et la somme de 1 200 euros au titre des loyers non perçus avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* les a condamnés in solidum à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a déboutés de leurs demandes plus amples ou contraires,

*les a condamnés in solidum aux dépens,



statuant à nouveau : 

- dire et juger que le procès-verbal de constat dressé par Me [M], huissier de justice, le 29 novembre 2018, viole les dispositions légales,

- écarter en conséquence ledit procès-verbal des débats,

- rejeter toutes les demandes de M. [V] qui trouvent leur fondement dans cet acte et notamment les demandes au titre du droit d'accession,



à titre subsidiaire :

-dire que le droit d'accession s'élève à la somme de 17 358 euros,

- rejeter toute autre demande au titre du droit d'accession,

- rejeter toute demande relative à des intérêts légaux,



en toute hypothèse : 

- rejeter toute autre demande de M. [V],

- dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

- condamner M. [V] à payer à M. [U] [X] de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d'instance,



s'agissant de la caution : 

- à titre principal, dire nul l'acte de caution,

- à titre subsidiaire, prononcer la mise en hors de cause de M. [D] [X],

- rejeter toute demande formée par M. [V] contre M. [D] [X],



en toute hypothèse : 

- condamner M. [V] à payer à M. [D] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel directement au profit de Maître Philippe Chateauneuf, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 décembre 2021, M. [V], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de : 

à titre principal : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* débouté MM. [X] de leurs demandes relatives au procès-verbal d'huissier,

*prononcé la nullité pour dol du contrat de location conclu le 20 décembre 2017 avec M. [X],

* jugé le cautionnement valable, 

* condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui payer la somme de 5 250 euros correspondant aux indemnités mensuelles d'occupation dues au 14 février 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui payer la somme de 18 125 euros au titre des fruits civils avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des réparations locatives et la somme de 1 200 euros au titre des loyers non-perçus avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts,

* condamné in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de 1'artic1e 700 du code de procédure civile,



à titre subsidiaire : 

- juger que M. [U] [X] n'a jamais habité le logement donné à bail ni n'en a fait son habitation principale, ce qui constitue une grave violation du bail signé le 20 décembre 2017,

- juger que M. [U] [X] a violé l'obligation d'occupation bourgeoise exclusive en permettant l'exercice d'une activité illicite de proxénétisme et de prostitution,

- juger que M. [U] [X] a violé l'interdiction de sous-louer l'appartement contenue dans le bail, en sous-louant illicitement le logement suivant bail signé le 20 décembre 2017,

- juger qu'il a violé l'interdiction de ne pas troubler le voisinage du fait des nuisances sonores, olfactives et visuelles, tenant aux activités de prostitution, racolages, d'allers et venues d'acteurs du monde de la prostitution (clients, proxénètes, drogués, dealers, etc.) dans le cadre résidentiel de la copropriété dans laquelle se trouve le logement lui appartenant, 



en conséquence : 

- juger le bail résilié aux torts exclusifs de M. [U] [X] compte tenu des nombreuses fautes graves voire lourdes commises à compter de la notification régulière du 30 juin 2018 reçue par M. [X], lequel en a accusé réception le 2 juillet 2018,

- condamner in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui verser la somme totale de 9 375 euros correspondant à 7 mois et demi d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 250 euros, dont il faut déduire les sommes versées par M. [U] [X] à titre de loyer, soit la somme de 5 625 euros, soit une somme nette de la somme de 3 750 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018, avec capitalisation des intérêt à compter de cette même date en vertu de l'article 1343-2 du code civil,

- condamner MM. [X] in solidum à lui porter et à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,



en toute hypothèse : 

- sur la réparation des dégradations du logement du fait de M. [U] [X] :

* juger qu'il est responsable des dégradations occasionnées durant l'occupation du logement, de sorte qu'il est redevable des frais de remise en état de l'appartement par application des dispositions des articles 1730 à 1732 du code civil,

* confirmer la condamnation in solidum de MM. [U] et [D] [X] à lui porter et à lui payer la somme de 6 000 euros correspondant aux travaux de remise en état, et la somme de 1 200 euros au titre des pertes de revenus locatifs durant six semaines de l'exécution des travaux, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018, avec capitalisation des intérêts à compter de cette même date en vertu de l'article 1343-2 du code civil,



- sur les conséquences financières de l'accession liée à une sous-location non autorisée et frauduleuses par M. [U] [X] : 

* juger qu'il a violé l'interdiction de sous-location,

* confirmer la condamnation in solidum de MM. [U] et [D] [X] à lui porter et à lui payer la somme de 18 125 euros correspondant à 14 mois et ¿ de loyers perçus à hauteur de 1 250 euros entre décembre 2017 et mi - février 2018,



sur l'appel incident :

- réformer le jugement en ce qu'il : 

* a limité à 10 000 euros le montant de l'indemnisation de son préjudice du fait des fautes graves commises par M. [U] [X] dans l'exécution du bail signé le 20 décembre 2017,

* l'a débouté de ses demandes de reversement au titre de l'accession de la somme 1 500 euros de dépôt de garantie et de 3 000 euros de commission perçue pour l'attribution du logement, toutes deux perçues indûment M. [U] [X] dans le cadre de la sous-location irrégulière,

* l'a débouté de sa demande de reversement des 'pénalités' perçues par M. [X] dans le cadre du bail de sous-location irrégulier fixée forfaitairement à 2 000 euros faute pour les appelants de justifier du montant exact perçu,

- condamner in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui porter et payer la somme de 15 000 euros à titre d'indemnisation de l'entier préjudice subi du fait des fautes graves voire lourdes commises par M. [U] [X] dans l'exécution du bail, outre les intérêts légaux avec capitalisation des intérêts, 

- condamner in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui porter et payer au titre de l'accession la somme de 1 500 euros de dépôt de garantie et 3 000 euros de commission perçue pour l'attribution du logement, toutes deux perçues indûment par M. [X] dans le cadre de la sous-location irrégulière, outre les intérêts légaux à de la mise en demeure du 8 janvier 2019, avec capitalisation des intérêts à compter de cette date en application des dispositions 1343-2 du code civil,

- condamner in solidum MM. [U] et [D] [X] à lui porter et payer la somme forfaitaire de 2 000 euros au titre de l'accession, correspondant au reversement des 'pénalités' perçues par. [X] dans le cadre du bail de sous-location irrégulier, outre les intérêts légaux à compter de la lettre de mise en demeure du 8 janvier 2019, avec capitalisation des intérêts à compter de cette même date en application des dispositions 1343-2 du Code Civil,



en tout état de cause :

- débouter MM. [U] et [D] [X] de toutes leurs demandes, fins et moyens et les dire mal fondés,

- condamner solidairement MM. [U] et [D] [X] à lui porter et payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de procédure en ce compris les frais d'établissement des constats d'huissier et de signification du courrier de mise en demeure du 8 janvier 2019. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur l'appel de MM [U] et [D] [X]. 



- sur la nullité du procès-verbal de constat. 



MM [U] et [D] [X] invoquent la nullité du procès-verbal de constat dressé le 29 novembre 2018 par Me [M], motif pris qu'en réalité il s'agit d'un procès-verbal de paroles, l'huissier s'étant livré, selon eux, à une sommation interpellative déguisée tout en s'affranchissant de sa pratique et des règles qui l'entourent, alors même que le bailleur n'a pas été autorisé par ordonnance sur requête prise par un juge à interroger des personnes dénommées ou à se faire remettre des documents, qu'en l'absence d'une telle autorisation, l'huissier doit se montrer plus vigilant encore s'agissant du principe d'impartialité et de neutralité. Ils ajoutent que le procès-verbal de constat a été dressé en présence de M. [V], ainsi que d'un traducteur improvisé en la personne de M. [G] [B], ami du bailleur, de sorte que les conditions d'établissement de l'acte ne répondent encore moins au critère d'impartialité rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt de principe du 25 janvier 2017. 



Sur ce, 



- sur le moyen tiré d'un prétendu 'constat de paroles prohibé' 



En application des dispositions de l'article 1er de l'ordonnance 45-2592 du 2 novembre 1945, les huissiers de justice peuvent être commis en justice pour effectuer des constatations purement matérielles et les constatations faites par l'huissier de justice instrumentaire doivent être empreintes de neutralité et son intervention doit se limiter à constater des faits et à les consigner dans un procès-verbal de constat.



Selon l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945, les huissiers de justice peuvent procéder à la requête de particuliers à des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter ; il en résulte qu'ils ne peuvent procéder à des auditions, si ce n'est à seule fin d'éclairer leurs constatations (Soc., 28 avril 2006, pourvoi n° 04-13.932). 



En l'espèce, l'huissier de justice, après avoir  constaté que plusieurs personnes étaient présentes dans les lieux et après que ces deux personnes eurent déclaré être d'origine étrangère, leur a demandé  « combien de personnes vivaient ici ». Cette question et la consignation du  témoignage qui s'est ensuivie ne visaient qu'à éclairer les constatations matérielles faites par l'huissier en sorte qu'aucune nullité ni autre irrégularité n'a pu en l'occurrence entacher le procès-verbal litigieux à tort querellé par les appelants, dès lors que l'huissier n'a pas manqué au principe de loyauté qui s'impose à lui, ni provoqué la preuve en usant de quelque stratagème, la copie du bail attestant de la sous-location lui ayant été présentée spontanément par les occupants de l'appartement.



- sur le second moyen tiré du fait que l'huissier instrumentaire était accompagné d'un ami de M. [V] hispanophone. 



La Cour de cassation, dans une décision du 25 janvier 2017, a annulé un procès-verbal de constat d'achat, faute d'indépendance du stagiaire appartenant au cabinet d'avocats de la partie demanderesse ayant participé à l'opération d'achat, (Cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 15-25.210) et le droit à un procès équitable commande que la personne qui assiste l'huissier instrumentaire lors de l'établissement d'un procès-verbal de constat soit indépendante de la partie requérante. 



Cependant en l'espèce, aux termes du procès-verbal litigieux, il n'est pas établi que M. [P] [G] [B] a assisté l'huissier instrumentaire en accomplissant un quelque acte matériel ou aucune traduction que ce soit, l'huissier indiquant que les personnes présentes dans l'appartement parlent français et espagnol et s'expriment dans ces deux langues. Dès lors, la seule présence passive de l'ami de M. [V] n'est pas de nature à entraîner l'annulation du procès-verbal litigieux. 



Il s'ensuit que MM [U] et [D] [X] doivent être déboutés de leur demande tendant à voir écarter des débats ce procès-verbal qui fait foi jusqu'à preuve contraire, en ce qu'il est parfaitement régulier. 



- Sur le fond du litige. 



* sur la nullité du contrat de bail pour dol. 



MM [U] et [D] [X] poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de bail pour dol, au motif que M. [V] ne démontre pas que l'habitation à titre principal du locataire au sein du domicile constituait une exigence fondamentale en sa qualité de bailleur et que cet élément ait pu être déterminant pour lui lors de la signature du contrat de location. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 1137 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. 

Constitue également un dol, la dissimilation intentionnelle par l'un de contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'. 



En l'espèce, M. [V] a donné à bail à M. [U] [X] l'appartement dont il est propriétaire par acte sous-seing privé du 20 décembre 2017, le contrat de location mentionnant expressément en page 3 que les locaux sont destinés à l'habitation pricipale du locataire exclusivement. Celui-ci ne pourra exercer aucune activité professionnelle même libérale, ni en faire sa résidence secondaire. 



Or, il ressort des éléments constants du dossier et notamment du procès-verbal de constat de Me [M] que le bail qui a été présenté spontanément à l'huissier par les occupants de l'appartement leur a été consenti par M. [X] le 20 décembre 2017, soit le jour même où ce dernier s'est vu consentir le bail par M. [V]. Il s'ensuit que, dès la conclusion du contrat de bail signé avec M. [V], M. [U] [X] savait pertinemment qu'il procéderait à des sous-locations sans le consentement de son bailleur. M. [X] est resté silencieux, dissimulant ainsi à son cocontractant un fait, en l'espèce la sous-location à plusieurs personnes qui, s'il avait été connu du bailleur, l'aurait empêché de contracter. 



Le jugement dont appel ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité pour dol, du contrat de bail en date du 20 décembre 2017. 



* sur les conséquences de la nullité du contrat de bail. 



M. [V] ne peut prétendre à la perception de loyers du fait de l'anéantissement du contrat de bail dès son origine qui est censé n'avoir jamais existé. 



Cependant, M. [U] [X] étant considéré comme occupant sans droit ni titre, de par l'effet de la nullité du contrat de bail, M. [V] est recevable à solliciter une indemnité d'occupation pour la durée d'occupation des lieux. 



L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. 



En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 



Cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée dansle cadre du bail. 



Le bailleur demande dans le corps de ses écritures à la cour de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 250 euros, correspondant au montant perçu par le locataire dans le cadre du bail de sous-location. 



Cette demande est mal fondée, dès lors qu'il n'est pas démontré par M. [V] que le loyer obtenu dans le cadre de la sous-location correspond, dans le contexte de cette affaire à la juste valeur locative des lieux, et que le préjudice subi par M. [V] du fait de l'occupation illicite des lieux se trouve entièrement réparé par les dommages et intérêts et les fruits civils qui lui sont alloués. 



Par suite, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail consenti à [U] [X] n'avait point été annulé, soit 750 euros. 



Il n'est pas contesté que le locataire, M. [U] [X] s'est acquitté de l'ensemble des loyers et charges dus sur la période de location. 



Par suite, l'indemnité d'occupation se substituant en l'espèce aux loyers et charges acquittés, M. [V] doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 5 250 euros, le jugement étant infirmé de ce chef. 



* sur les fruits civils. 



MM [U] et [D] [X] estiment 'audacieux' pour M. [V] de solliciter le fruit de ce qu'il qualifiait devant le premier juge 'd'activité prostitutionnelle'. À titre subsidiaire, ils contestent le montant retenu par le premier juge, estimant que les fruits civils s'élèvent, sur la base d'un sous-loyer mensuel de 1 250 euros à la somme totale de 17 358 euros sur la période considérée. Ils invitent, par ailleurs, la cour à débouter M. [V] de ses demandes incidentes concernant la commission de 3 000 euros, le dépôt de garantie de 1 500 euros et les pénalités de retard. 



M. [V] poursuit la confirmation du jugement et sollicite la somme de 18 125 euros au titre des fruits civils et, formant appel incident, sollicite en outre la condamnation des appelants à lui payer les sommes suivantes : 3 000 euros au titre de la commission, 1 500 euros au titre du dépôt de garantie perçu par le locataire et une somme 'forfaitaire' de 2 000 euros au titre des pénalités de retard infligées par M. [X] à ses sous-locataires. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Il ressort des dispositions de l'article 547 du même code que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. 

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession'. 



En l'espèce, le bail qui comporte une clause interdisant la sous-location des lieux par le preneur a été annulé pour dol. 



Il y a lieu de rappeler qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé le par Me [M], que le bien a été sous-loué par M. [U] [X] moyennant le versement en espèces de la somme mensuelle de 1 250 euros, ce qui correspond, sur la période considérée du 20 décembre 2017 au 14 février 2019, à une somme totale de 17 318, 54 euros (1 250 x11/31 + 1250 x 13 + 1 250 x14/28). 



Dans ces conditions, il y a lieu d'emender le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [U] [X] à verser à M. [V] la somme de 18 125 euros avec intérêts au légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation desdits intérêts. 



Il est établi que la commission de 3 000 euros a été versée à un intermédiaire et non à M. [U] [X]. 



Le versement du dépôt de garantie de 1 500 euros n'est pas établi, non plus que le versement de pénalités de retard par les sous-locataires, le montant de ces pénalités étant au surplus inconnu et la cour n'étant pas en droit de condamner au paiement d'une somme forfaitaire en raison du principe de la réparation intégrale du préjudice. 



Par suite, M. [V] sera débouté de ses demandes incidentes. 







* sur les dommages-intérêts. 



Le préjudice moral de M. [V] résultant d'une part, du fait qu'en dépit d'une mise en demeure adressée par voie recommandée le 30 juin 2018 d'avoir à restituer les lieux, M. [U] [X] a attendu mi-février 2019 pour les libérer, et d'autre part de la mauvaise foi du locataire caractérisée par son intention de sous-louer dès la signature du contrat de location, les lieux à un prix supérieur à celui du bail, sera équitablement indemnisé par l'allocation de la somme de 8000 euros, le jugement étant donc confirmé sur le principe du droit à indemnisation de M. [V] mais infirmé sur le montant octroyé à ce titre. 



* sur les réparations locatives. 



M. [U] [X] conteste le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à M. [V] la somme de 6 000 euros au titre des réparations locatives, reprochant au bailleur d'avoir préféré faire établir un constat des lieux au lieu d'un état des lieux contradictoire alors que le recours à celui-ci est la règle, sauf impossibilité en vertu des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. 

L'appelant dénonce des incohérences dans les constatations de l'huissier, et estime qu'en réalité le bailleur n'a pas entendu procéder seulement à la remise en état des lieux mais à une remise à neuf en espérant les lui faire payer.



M. [V] réplique que le logement était en très bon état lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée et qu'il lui a été restitué dans un état déplorable, ainsi qu'il ressort des constatations mentionnées dans le procès-verbal d'huissier. 



Sur ce, 



L'article 1728 du Code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. 



L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. 



En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée que les sols, murs, plafonds, ouvertures de l'ensemble des pièces composant le logement sont en bon état, à l'exception du sol et des murs de la salle de bains et du plafond de la cuisine qui sont qualifiés 'c'. 



Aux termes du procès-verbal de constat qu'il a dressé le 14 février 2019, Me. [J], salarié au sein de la SELARL G.W.A. La Défense -Ile de France Ouest mentionne avoir constaté : 

* dans l'entrée, l'accès se fait par une porte blindée en mauvais état, présence d'un trou cylindrique à droite de la serrure, sol en parquet en mauvais état, présentant des traces de dégâts des eaux sèches, plinthes en mauvais état, peintures des murs en mauvais état, plafond recouvert de peinture en état d'usage normal; interphone en mauvais état, 

* dans le séjour, sol en parquet en mauvais état, multiples traces de dégâts des eaux sèches, plinthes en état d'usage normal, peintures des murs en mauvais état, plafond recouvert de peinture en état d'usage normal, quelques meubles abandonnés, 

* dans la cuisine, sol en mauvais état, plinthes en carrelage en état d'usage normal, multiples salissures et traces, peinture du plafond en état d'usage normal, joints hors d'usage, 

* dans la salle de bains, l'accès s'effectue par une porte en mauvais état, (enfoncée et détériorée), bâti en mauvais état, sol recouvert de carrelage et plinthes en état d'usage normal, peinture du plafond en mauvais état, murs recouverts de faïence en mauvais état (fissure), joints hors d'usage, cabine de douche en mauvais état, flexible en état d'usage normal, WC sur pied en état d'usage normal, un meuble sous vasque hors d'usage, 

* dans la chambre, l'accès se fait par une porte simple en état d'usage normal, le bâti est en état d'usage normal, sols et plinthes en état d'usage normal, les revêtements des murs sont hors d'usage, écaillements, cinq trous de chevilles, dix trous, quelques fissures, multiples tâches et traces, fenêtre en mauvais état (l'un des battants étant recouvert d'un film plastique). 



M. [V] produit deux devis pour des montants respectifs de 6 000 euros et de 6 446 euros et une facture émise le 18 mars 2019 pour un montant de 6 000 euros. 



Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. 



Pour autant, il ya lieu de relever que l'occupation des lieux a duré quatorze mois et que la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. 



Au vu des diverses pièces produites ci-dessus visées, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 4 000 euros, le coût des réparations locatives. 

M. [U] [X] doit être condamné au paiement de cette somme sous déduction du montant du dépôt de garantie de 700 euros, soit en définitive au paiement de la somme de 3 300 euros. 



En revanche, M. [V] doit être débouté comme mal fondé en sa demande en paiement de la somme de 1 200 euros au titre de la perte de revenus pendant l'exécution des travaux durant six semaines comme non justifiée, le jugement étant infirmé sur ce point. 



* sur les demandes dirigée à l'encontre de M. [D] [X], pris en sa qualité de caution. 



L'engagement de caution ayant été souscrit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 1er janvier 2022, M. [D] [X] ne peut opposer au créancier les exceptions personnelles au débiteur principal, soit en l'espèce M. [U] [X]. Le dol faisant partie des exceptions personnelles, M. [V] est recevable en sa demande de condamnation in solidum de MM [U] e [D] [X]. 



M. [D] [X] invoque, au fondement de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la nullité de l'acte de caution, faute pour le bailleur de lui en avoir remis un exemplaire. 



Cependant, la cour constate que le bail porte l'indication en page 10, 'd'une remise d'un exemplaire au locataire et d'un autre à la caution', l'acte de caution signé par M. [D] [X] stipulant que 'je reconnais avoir pris connaissance des conditions et charges du contrat de location conclu entre les parties le 20 décembre 2017 dont un exemplaire m'a été remis', de sorte que l'exception de nullité de l'acte de caution doit être rejetée. 



M. [D] [X] fait valoir subsidiairement qu'il n'est pas tenu par les demandes formées par le bailleur au titre de son engagement en qualité de caution et ce, dans la mesure où l'acte ne prévoit que les loyers, charges, frais et accessoires prévus au bail, à l'exclusion de potentiels frais au titre des indemnités d'occupation, des dommages-intérêts, des frais dr remise en état, des pertes de revenus locatifs, de conséquences financières liées à une sous-location non autorisée, ni aucun frais de justice, et sans que la mention relative au montant maximum pour lequel il s'est engagé n'ait été remplie. 



M. [V] réplique qu'un acte de cautionnement ne comporte pas nécessairement mention d'un montant maximum, qu'à défaut d'une telle mention, comme tel est le cas en l'espèce, le cautionnement est prévu illimité, avec faculté toutefois pour la caution de résilier le contrat à tout moment, ce que M. [D] [X] s'est abstenu de faire, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées. L'intimé fait observer que l'étendue du cautionnement porte sur le loyer dû, outre les charges, frais et accessoires prévue au bail, y compris après résiliation, qu'il s'ensuit que les demandes qu'il formule recouvrent bien les obligations découlant du bail, y compris après résiliation. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 2292 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la signature de l'engagement de caution, 'le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté'. 



En l'espèce, aux termes de l'acte de caution de solidaire qu'il a signé le 19 décembre 2017, M. [D] [X] mentionne (......) 'Je déclare me porter caution solidaire de M. [U] [X] pour la location d'un logement situé [Adresse 3], dont M. [V] est propriétaire. Je reconnais avoir pris connaissance des conditions et charges du contrat de location conclu entre les parties le 20 décembre 2017, dont un exemplaire m'a été remis et m'engage à satisfaire personnellement à toutes les obligations du locataire en cas de défaillance de sa part, pour la durée du bail initial et celle du renouvellement ou de la reconduction qui y fera suite. 

Je déclare renoncer au bénéfice de discussion ou division pour le paiement du loyer principal dont le montant actuel s'élève à 750 euros mensuels, de sa révision annuelle basée sur l'indice de référence des loyers du .... trimestre, des charges et plus généralement de tous frais et accessoires prévus au bail, y compris après résiliation du bail, pour un montant maximum de .....(...)'



Dans la mesure où l'interdiction de sous-location, la mention des frais de remise en état, et le paiement d'indemnités d'occupation en cas de résiliation de bail ne sont pas mentionnés dans le bail souscrit entre les parties, mais figurent seulement dans un document intitulé 'annexes' dont il n'est pas possible de déterminer s'il a été remis à la caution, ce document n'étant pas paraphé, ni daté, M. [V] ne démontre pas que M. [D] [X] a eu parfaitement conscience de la portée de son engagement. 



En conséquence, M. [V] doit être débouté de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. [D] [X], le jugement étant infirmé sur ce point. 



Sur les mesures accessoires. 



Succombant principalement en son recours, M. [U] [X] est condamné aux dépens d'appel et doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées, sauf à l'encontre de M. [D] [X]. 



Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens de première instance les frais d'établissement des constats d'huissier de justice et de signification du courrier de mise en demeure du 8 janvier 2019.



La somme qui doit être mise à la charge de M. [U] [X] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par M. [V] peut être équitablement fixée à 5 000 euros. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré sauf à l'emender sur le montant des sommes allouées à M. [Y] [V], au titre des dommages et intérêts, des fruits civils, et des réparations locatives et à l'infirmer en celles de ses dispositions ayant condamné M. [D] [X], ès qualités de caution solidaire, M. [U] [X] à payer à M. [Y] [V] une somme de 5 250 euros au titre des indemnités mensuelles d'occupation, et une somme de 1 200 euros au titre des loyers non-perçus ; 



Statuant à nouveau des chefs émendés et infirmés 



Condamne M. [U] [X] à payer à M. [Y] [V] une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts, une somme de 17 318, 54 euros au titre des fruits civils avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018 et capitalisation des intérêts, une somme de 4 000 euros au titre des réparations locatives ; 



Déboute M. [Y] [V] du surplus de ses demandes au titre des fruits civils et de ses demandes en paiement au titre des indemnités mensuelles d'occupation et au titre des loyers non-perçus  ; 



Déboute M. [Y] [V] de la totalité de ses demandes formées à l'encontre de M. [D] [X] ; 



Condamne M. [U] [X] à verser à M. [Y] [V] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,