Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 19 avril 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 19 AVRIL 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14415 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CALGB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de Villejuif - RG n° 11-18-001654





APPELANT

 

Monsieur [R] [T]

Né le 25 Octobre 1970 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté et ayant pour avocat plaidant Me Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570





INTIMEE 



Madame [P] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/51371 du 28/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******

EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 20 avril 2017, M. [R] [T] a donné à bail à Mme [P] [S] une maison située [Adresse 1].



Le 28 mars 2018, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5 654 euros visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier du 29 juin 2018, le bailleur a fait assigner la locataire devant le tribunal d'instance de Villejuif afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers.



Par jugement du 24 avril 2019, le tribunal a :

- débouté Mme [S] de sa demande tendant à voir écarter les observations orales formulées par M. [T] et de sa demande de production d'un décompte locatif,

- déclaré Mme [S] fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution,

- débouté M. [T] de ses demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion, en paiement de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation et de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- condamné M. [T] à remédier aux désordres affectant le logement en réalisant notamment les travaux suivants : rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable, mettre en sécurité l'installation électrique et fournir l'attestation de conformité de mise en sécurité à la locataire et assurer l'isolation des murs donnant sur l'extérieur,

- ordonné la réalisation de ces travaux dans le délai de 90 jours à compter de la signification du jugement, sous peine d'astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard pendant trois mois,

- s'est réservé le contentieux de la liquidation de l'astreinte,

- autorisé Mme [S] à consigner les loyers, soit 999 euros par mois, auprès de la caisse de dépôts et consignations, à compter du mois de mai 2019 jusqu'à la complète exécution des travaux mis à la charge de M. [T],

- débouté Mme [S] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [T] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 juillet 2019, M. [T] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 14 février 2022, l'appelant demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [S] de sa demande tendant à voir écarter ses observations orales, de sa demande de production d'un décompte locatif et de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau,

- à titre principal, constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,



- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers,

- en toute hypothèse, débouter Mme [S] de toutes ses demandes,

- ordonner son expulsion immédiate et celle de tous les occupants de son chef, 

- la condamner au paiement de la somme de 33 966 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er février 2022,

- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux,

- la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais du commandement de payer.



Par dernières conclusions notifiées le 2 février 2022, Mme [S] demande à la cour de :

- débouter M. [T] de ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé une astreinte de 200 euros par mois de retard, a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et a dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- en conséquence, la déclarer fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution jusqu'à l'exécution des travaux,

- liquider l'astreinte à la somme de 600 euros et condamner M. [T] au paiement,

- ordonner à M. [T], sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard pendant cinq mois, à rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable, mettre en sécurité l'installation électrique et fournir l'attestation de conformité de mise en sécurité,

- condamner M. [T] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

- à titre subsidiaire, suspendre les effet de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

- en tout état de cause, condamner M. [T] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.





MOTIFS



Le tribunal a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au motif que le logement loué ne répondait pas aux normes de décence imposées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ; il s'est fondé sur deux rapports de visite dressés par le service d'hygiène et de prévention des risques de la ville de [Localité 4] les 29 octobre 2018 et 6 mars 2019.



Ces rapports ont été établis après la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, puisque Mme [S] ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 28 mars 2018 dans les deux mois de sa délivrance, soit avant le 28 mai 2018 ; il lui appartient donc de rapporter la preuve de ce que les désordres constatés par le technicien de ce service existaient avant l'acquisition de la clause résolutoire pour pouvoir s'opposer aux effets de celle-ci.





Dans le premier rapport, le technicien a indiqué que le bailleur devait assurer une isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable et mettre en sécurité l'installation électrique et fournir l'attestation de conformité de mise en sécurité ; dans le second rapport, il a ajouté qu'il devait mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement.



Lors de ses visites, le technicien a constaté que le raccordement électrique était 'anarchique', que de nombreux trous étaient présents dans la cuisine et le cabinet d'aisance du rez-de-chaussée en partie basse des murs donnant sur l'extérieur, que le revêtement du sol de la chambre 3 était dégradé par l'humidité et que des moisissures et un taux d'humidité de 50 % affectaient la cuisine ; il a également noté l'absence de ventilation dans la cuisine, la salle d'eau et le cabinet d'aisance.



Même si aucun état des lieux d'entrée n'est produit par les parties, la description des désordres faite par le technicien démontre qu'ils existaient dès l'arrivée de la locataire, celle-ci n'étant pas responsable de l'installation électrique défaillante, des trous dans les murs donnant sur l'extérieur, du fort taux d'humidité dans la cuisine ni de l'absence de ventilation dans les pièces humides.



Ces désordres prouvent que le logement ne répondait pas à certaines normes de décence imposées par le décret du 30 janvier 2002, puisque les murs donnant sur l'extérieur ne présentaient pas une étanchéité à l'air suffisante, les branchements électriques n'étaient pas conformes aux normes de sécurité et aucun dispositif de ventilation permettant le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité n'était présent.



En raison de ces désordres, le locataire s'est trouvée dans l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à la destination du bail.

 

C'est donc à bon droit que le tribunal a déclaré que Mme [S] était fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et a débouté M. [T] de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de ses demandes subséquentes.

 

M. [T] affirme avoir fait intervenir un plombier en juillet 2019 pour procéder à des recherches de fuites ; mais, si quelques fuites ont été détectées au niveau de la chasse d'eau des toilettes, sur des mitigeurs de lavabos et sur le joint d'étanchéité de la baignoire, ces quelques désordres ne suffisent pas à expliquer l'humidité ambiante de la cuisine, qui s'explique plutôt par l'absence de tout système de ventilation ; or aucune des pièces produites par le bailleur ne fait référence à l'installation d'un système de ventilation dans la cuisine, la salle d'eau et les toilettes ; l'appelant ne justifie donc pas avoir cherché à remédier à l'humidité de manière efficace et durable comme l'a indiqué le tribunal ; dès lors, le jugement doit être confirmé sur ce point, sauf à ajouter que l'appelant devra faire installer un système de ventilation dans ces trois pièces.



L'appelant affirme qu'il ne peut faire intervenir un électricien tant que les fuites ne sont pas réparées ; mais, d'une part, il lui appartient de faire intervenir un plombier pour remédier aux fuites, d'autre part la mise aux normes de l'installation électrique peut parfaitement être réalisée indépendamment des travaux de plomberie qui doivent encore être entrepris.



Seuls les travaux d'isolation des murs donnant sur l'extérieur ont été réalisés, selon facture de la société Bâtir en date du 10 septembre 2019.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné à M. [T] de faire exécuter les travaux visant à remédier à l'humidité du logement et à la mise aux normes de l'installation électrique.



Ces travaux n'ayant pas été exécutés, l'astreinte prononcée par le tribunal doit être liquidée à la somme de 600 euros.



Une nouvelle astreinte de 200 euros par mois pendant six mois doit être prononcée pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux qui viennent d'être décrits ; la demande de Mme [S] portant sur l'augmentation du montant de l'astreinte doit être rejetée.



C'est à bon droit que le tribunal, considérant que la suspension du paiement des loyers indemnisait suffisamment Mme [S] du préjudice causé par les désordres subis, l'a déboutée de sa demande d'indemnité pour trouble de jouissance.



M. [T], qui est responsable des désordres subis par Mme [S], doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.



L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter l'intimée de sa demande fondée sur l'article 700 2° du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les travaux d'isolation des murs donnant sur l'extérieur,



Statuant à nouveau sur ce point :



Constate que M. [T] a fait réaliser les travaux d'isolation des murs donnant sur l'extérieur,



Y ajoutant :



Déboute M. [T] de toutes ses demandes formées devant la cour,



Condamne M. [T] à payer à Mme [S] la somme de 600 euros au titre de la liquidation de l'astreinte prononcée par le tribunal, 



Ordonne à M. [T] de faire réaliser les travaux permettant de remédier de manière efficace et durable à l'humidité du logement en faisant installer un système de ventilation dans la cuisine, la salle d'eau et les toilettes, et de mettre l'installation électrique aux normes de sécurité,



Condamne M. [T] à faire réaliser ces travaux dans les deux mois suivant la signification du présent arrêt, sous peine d'astreinte provisoire de 200 euros par mois pendant six mois,



Déboute Mme [S] de ses demandes plus amples ou contraires,



Condamne M. [T] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.



Le greffier, Le président,