Cour d'Appel — 1 mars 2021

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRÊT No 175 DU 01 MARS 2021




No RG 20/00177 - CF/EK
No Portalis DBV7-V-B7E-DGPY


Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé, du président du tribunal de grande instance de Basse-Terre, décision attaquée en date du 10 décembre 2019, enregistrée sous le no 19/00133 




APPELANTE :


Syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE LONVILLIERS représenté par son syndic, la société SAS FONTENOY IMMOBILIER SAINT MARTIN immatriculée au RCS sous le no 330 275 769 dont le siège est [Adresse 1], elle-même représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]


Représentée par Me Florence BARRE AUJOULAT, (TOQUE 01) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉE :


S.A.S.U. GUILLEMIN RCS BASSE-TERRE 
352 999 346
Chez [Adresse 3]
[Adresse 3]


Représentée par Me Catherine GLAZIOU, (TOQUE 84) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 01 février 2021, en audience publique, devant la cour composée en application des disposition de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composé de : 


Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère, 
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 1er mars 2021.


GREFFIER :


Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière


ARRÊT : 


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 




FAITS ET PROCÉDURE


Le DOMAINE DE LONVILLIERS sur l'île de [Localité 1] est un ensemble immobilier en copropriété destiné à usage d'hébergements (hôtel, résidence de tourisme, habitation). Cinq bâtiments sont notamment à usage hôtelier.


La société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES (DLS) était propriétaire de 47 lors représentant 27 742/100000èmes des parties communes;


Le 6 septembre 2017, le passage du cyclone IRMA classé en catégorie 5, lequel a entraîné la reconnaissance de l'état de castatrophe naturelle sur l'île, a fortement dégradé cet ensemble immobilier.


Selon procès-verbal du 21 juin 2018, l'assemblée générale de la copropriété a approuvé à l'unanimité la résolution no32 aux termes de laquelle elle a décidé, afin de respecter l'harmonie de la copropriété, de faire remplacer les portes palières, portes fenêtres, volets anticyloniques des parties privatives par une seule entreprise avec financement dans l'enveloppe des parties communes.


Par lettre du 5 novembre 2018, le président de la collectivité de [Localité 1] a notifié au syndic qu'elle s'opposait à une demande de changement de destination de la copropriété en habitation.


Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mars 2019, reçu le 1er avril 2019 par le syndic de la copropriété, la société DELAGNES LOCATIONS ET SERVICES lui a notifié au syndic de la copropriété le transfert à la société GUILLEMIN de ses 47 lots au moyen d'un apport partiel d'actif conclu le 26 octobre 2018.


Le 8 avril 2019, le syndic de la copropriété du domaine de Lonvilliers a procédé à une déclaration préable de travaux, laquelle a donné lieu à délivrance d'un certificat d'autorisation tacite de la collectivité de [Localité 1] le 15 mai 2019.


Selon procès-verbal du 19 juin 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a procédé à la ratification de divers travaux de remise en état concernant les balustres côté mer, la peinture des façades, les travaux de remplacement des poteaux et a décidé des travaux de remise en état du restaurant, du spa, de la salle de sport, de la buanderie, de la piscine, des éclairages extérieurs, des grillages, des portails ; par l'adoption de la résolution no43, elle a également décidé du modèle des portes palières et des volets anticycloniques des locaux privatifs et prescrit une obligation de "garantie cyclone" des baies vitrées; elle a annulé la résolution no32 de l'assemblée générale du 21 juin 2018, en précisant ces travaux ne devant pas être réalisés durant la période d'ouverture de l'hôtel du 1er novembre au 30 avril.


Suivant acte d'huissier en date du 15 octobre 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS a assigné en référé la société GUILLEMIN SARL devant le président du tribunal de grande instance de Basse-Terre.


Ses dernières prétentions tendaient à voir :
- condamner la société GUILLEMIN à clore ses 47 chambres par un dispositif de sécurité résistant aux phénomènes cycloniques conforme aux décisions de l'assemblée générale du 19 juin 2019,
- condamner la société GUILLEMIN à supprimer le logo du GROUPE DELDEVERT des portes palières pour respecter l'harmonie de l'ensemble immobilier, sous astreinte de 500 euros par jour et par chambre dès le prononcé de l'ordonnance à intervenir,
- interdire à la société GUILLEMIN sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée et par chambre la poursuite ou la réalisation de travaux dans ses chambres jusqu'au 30 avril 2020 inclus, outre le paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût des constats d'huissier à intervenir pour constater l'exécution de l'ordonnance.


La société GUILLEMIN a quant à elle demandé, outre une injonction de communiquer les actions entreprises à l'encontre d'autres copropriétaires, de dire que l'action se heurte à une contestation sérieuse, à l'absence d'urgence et à l'impossibilité pour le demandeur de justifier d'une activité hôtelière prévisible dans les parties communes du domaine, et en conséquence de se déclarer incompétent et de le condamner au paiement d'une somme de 8 000 euros, outre les entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;


Par ordonnance contradictoire en date du 10 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS à payer à la société GUILLEMIN la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS aux dépens de la présente instance.


Le 12 février 2020, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS a interjeté appel de la décision. 


Par ordonnance en date du 6 juillet 2020, rappelant les délais de la loi, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 1er février 2020.


Le 2 mars 2020, la société GUILLEMIN SASU a constitué avocat.


Le 6 juillet 2020, la déclaration d'appel a été notifiée par l'appelant à l'intimé.


Les parties ont conclu.




Conformément aux modalités prévues aux articles 760 à 762 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 905 du code de procédure civile, la clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 1er février 2020, l'audience ayant été tenue le jour même, l'affaire ayant été ensuite mise en délibéré jusqu' au 1er mars 2020, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.




MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES


- L'APPELANT:


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 janvier 2021 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS aux fins de voir :
- le recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondé,
* infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et tatuant à nouveau, 
- débouter la société GUILLEMIN de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 - condamner la société GUILLEMIN à clore ses 47/48 chambres par un dispositif de sécurité résistant aux phénomènes cycloniques conforme aux dispositions de l'assemblée générale du 19 juin 2019,
- la condamner également à supprimer le logo du GROUPE DELDEVERT des portes palières pour respecter l'harmonie de l'ensemble immobilier, sous astreinte de 500 euros par jour et par chambre dès le prononcé de l'ordonnance à intervenir,
- interdire à la société GUILLEMIN sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée et par chambre la poursuite ou la réalisation de travaux dans ses chambres jusqu'au 30 avril 2021 inclus,
- condamner la société GUILLEMIN à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût des constats d'huissier à intervenir pour constater l'exécution de l'ordonnance, lesquels pourront être recouvrés directement par Florence BARRE-AUJOULAT, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 




- L'INTIMEE:


Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 janvier 2021 par la société GUILLEMIN tendant à faire:
* à titre préalable:
- dire que la demande du syndicat tendant à lui faire interdiction sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée et par chambre la poursuite ou la réalisation de travaux dans ses chambres entre le 1er novembre 2020 et le 30 avril 2021 inclus constitue une demande nouvelle et la déclarer irrecevable,
* sur le fond:
- constater que le Cabinet FONTENOY GROUPE IMMOBILIER es qualité de syndic du Domaine de LONVILLIERS a fait choix de ne poursuivre que la société GUILLEMIN alors que d'autres lots, appartenant à d'autres copropriétaires, sont dans le même état que celui reproché à l'intimée, dire que le syndic FONTENOY est nécessairement défaillant pour justifier de l'existence d'un dommage imminent et le débouter de l'intégralité de ses demandes, dire en toute hypothèse qu'il succombe dans la preuve qu'il lui appartient de rapporter d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement excessif imputable à la société GUILLEMIN en sa qualité de copropriétaire au sein du Domaine de LONVILLIERS et y ajoutant dire que son action se heurte à une contestation sérieuse, et qu'il ne démontre pas l'existence d'une urgence, l'appelant étant dans l'incapacité de justifier d'une activité hôtelière prévisible dans les parties communes du Domaine,
 En conséquence, 
- confirmer purement et simplement l'ordonnance de référé du 10 décembre 2019, et y ajoutant, 
- l'accueillir en son appel incident, 
- condamner le Cabinet FONTENOY GROUPE IMMOBILIER es qualité de syndic au paiement d'une somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de la Guadeloupe, en application de l'article 699 du code de procédure,




MOTIFS DE LA DECISION:


Sur les demandes


Attendu que l'article 808 du code de procédure civile, devenu 834 du code de procédure civile, dispose: "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toute les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.";


Attendu que sur le fondement de l'aliéna premier de l'article 809 du code de procédure civile, devenu 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;


Que le trouble manifestement illicite visé par cet article désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ; que le dommage imminent est une voie de fait sur le point de se produire et qu'il convient de prévenir ; que l'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée, sauf à démontrer une carence particulière de la partie demanderesse à faire valoir ses droits ;


Attendu que par ailleurs, en cas de constat d'un trouble manifestement illicite ou du risque allégué, le juge apprécie le choix de la mesure propre à le faire cesser ou à le prevenir; que l'interdiction initialement sollicitée en première instance de voir interdire à la société GUILLEMIN la poursuite ou la réalisation de travaux dans ses chambres initialement jusqu'au 30 avril 2020 inclus, laquelle en cause d'appel, prenant en compte le temps écoulé, a été modifiée jusqu'au 30 avril 2021, ne constitue pas une demande nouvelle, ainsi que le soutient cette société, mais concerne la réadaptation de la mesure qu'elle entend voir ordonner ; 




Attendu qu'en ce qui concerne les troubles et dommage allégué, le syndicat de la copropriété se prévaut de la 43ème résolution votée lors de l'assemblée générale du 19 juin 2019, pour soutenir qu'au regard du risque cyclonique, la société GUILLEMIN devait impérativement terminer les travaux sur ses parties privatives avant le 1er novembre 2019 ce qui empêche l'ouverture de l'exploitation hôtelière ; qu'elle indique également que la société GUILLEMIN a fait apposer sur les portes de ses chambres le sigle de couleur rouge de l'entreprise DELDEVERT à laquelle la société GUILLEMIN a confié la remise en état de ses lots ; qu'elle porte ainsi atteinte aux droits des autres copropriétaires qui ne sont pas en mesure d'exploiter leur chambre conformément à l'usage prévu de leur lot, ainsi qu'à la destination de l'immeuble et ce en violation du règlement de copropriété et à l'harmonie de l'ensemble immobilier ;


Qu'il est constant qu'alors que le sinistre occasionné par le phénomène cyclonique dénommé Irma était survenu le 6 septembre 2017, ce n'est que le 15 mai 2019 que la déclaration préalable de travaux pour l'ensemble immobilier déposé le 8 avril 2019 a donné lieu à délivrance d'un certificat d'autorisation tacite de la collectivité de [Localité 1] ; qu'il est tout aussi incontesté que ce n'est que lors de l'assemblée générale du 19 juin 2019, que les copropriétaires ont décidé des modèles des portes palières et des volets anticycloniques des locaux privatifs outre d'une obligation de "garantie cyclone" des baies vitrées ; 
Que le syndicat des copropriétaires se prévaut du dit procès-verbal pour affirmer que les travaux sur les parties privatives devaient être impérativement terminés avant le 1er novembre 2019 ; que cette allégation est contredite par les mentions de la résolution no43 laquelle indique seulement que les travaux dits privatifs " ne pourront être réalisés durant la période d'ouverture de l'hôtel du 1er novembre au 30 avril" ; qu'ainsi, cette résolution ne prescrivait aux copropriétaires aucun délai comminatoire pour leur réalisation ; que de surcroît, au regard du délai ayant couru depuis le passage du cyclone, en ne procédant que près de 2 ans et demi après à la déclaration des travaux pour les parties communes, le syndicat des copropriétaires a lui-même fait montre d'une certaine carence pour assurer les droits des copropriétaires conformément à la destination touristique de l'ensemble immobilier ; que les déclarations de l'entreprise qu'elle a mandaté à cet effet sont insuffisantes pour établir que la finalisation des travaux communs était empêché par certains des copropriétaires faute pour eux d'avoir clos leur fond ; qu'en effet, il peut être relevé qu'une assemblée générale du 21 juin 2018, avait prévu que les portes palières, portes fenêtres, volets anticyloniques des parties privatives seraient réalisés par une seule entreprise avec "financement dans l'enveloppe des parties communes"; 
que l'assemblée générale du 19 juin 2019 a non seulement annulé cette résolution mais a prescrit des modèles spécifiques, les copropriétaires devant en outre faire assurer, sans l'intermédiaire d'une entreprise unique, ces installations ; qu'au regard de l'assignation qu'elle a délivré le 15 octobre 2019 soit moins de trois mois après le vote de cette résolution, le syndicat des copropriétaires est infondé à invoquer une mise en oeuvre tardive ; que de surcroît, ainsi que l'a relevé le premier juge, il ressort du constat d'huissier daté du 25 octobre 2019 produit par la société GUILLEMIN que le domaine de Lonvilliers ne se trouvait pas à la date du 1er novembre 2019, soit une semaine plus tard, en mesure de recevoir une clientèle, les travaux dans les locaux communs et techniques n'ayant pas été effectués ; qu'ainsi, en l'état de ces éléments, les atteintes aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble, qui ne sont pas justifiées, ne peuvent caractériser le trouble manifestement illicite que le syndicat de la copropriété allègue ou l'existence d'un dommage imminent; qu'enfin, au regard du non achevement des parties communes, l'atteinte à l'harmonie de l'ensemble immobilier par le logo du groupe DELDEVERT utilisé pour identifier les seules portes des chambres où il devait intervenir dans cet important complexe touristique, n'est pas plus justifié ;


Qu'en conséquence, c'est à juste titre que le juge des référés, écartant l'existence d'un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent, a dit n'y avoir lieu à référé ; que sa décision sera intégralement confirmée ;


Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel ;


Attendu que l'équité ne commande pas, en cause d'appel, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, cette demande de la société GUILLEMIN étant dirigée à l'encontre du Cabinet FONTENOY GROUPE IMMOBILIER en sa seule qualité de syndic ;


Que les dispositions de la décision de première instance seront sur ces deux derniers points confirmées ;




PAR CES MOTIFS


La cour, statuant contradictoirement, publiquement par arrêt mis à disposition au greffe:


Confirme l'ordonnance déférée en date du 10 décembre 2019 en toutes ses dispositions, 


Y ajoutant,


Ecarte, en cause d'appel, la demande de la société GUILLEMIN fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LONVILLIERS aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Catherine GLAZIOU, avocat du barreau de la Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.


Signé par Claudine FOURCADE, président, et par Esther KLOCK, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


Le greffier Le président