Cour d'Appel — 18 février 2021

COUR D'APPEL D'ORLÉANS


CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE






GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/02/2021
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI
Me Sandrine AUDEVAL


ARRÊT du : 18 FEVRIER 2021


No : 28 - 21 
 No RG 19/02988 
No Portalis DBVN-V-B7D-GARG


DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 27 Juin 2019


PARTIES EN CAUSE


APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265251032730610
Madame [T] [C] [B]
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 1] (PORTUGAL)
[Adresse 1]
[Adresse 2]




Ayant pour avocat Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS




La SCI [Adresse 3] 
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 2]




Ayant pour avocat Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS




D'UNE PART














INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé No: -/-
Madame [W] [A] épouse [V]
née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 2] (TURQUIE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]




Défaillante




Monsieur [J] [V]
né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 2] (TURQUIE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]




Défaillant




- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265248731729493
La S.A.R.L. RETRO BAR
[Adresse 3]
[Adresse 3]




Ayant pour avocat Me Sandrine AUDEVAL, avocat au barreau de BLOIS






D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Août 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 Août 2020








COMPOSITION DE LA COUR


Lors des débats à l'audience publique du 17 DECEMBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.


Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :












Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,




Greffier :


Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 




ARRÊT :


Prononcé publiquement par arrêt défaut le 18 FEVRIER 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :


Selon acte notarié du 29 mai 2009, Mme [T] [O] [C] [B] (Mme [C] [B]) a acquis, commune de [Localité 3], [Adresse 1], cadastré section BE no [Cadastre 1] et [Cadastre 2], un immeuble divisé en deux parties, l'une servant d'habitation à Mme [C] [B] et l'autre, sur l'arrière de l'immeuble, à son activité professionnelle (salon de toilettage pour chiens), ce fonds bénéficiant d'un "droit de communauté au passage" sur une cour cadastrée section BE [Cadastre 3], pour l'accès à la partie arrière de l'immeuble. 


Selon acte notarié du 19 janvier 2015, la SCI [Adresse 3] dont Mme [C] [B] est co-gérante, a acquis les biens immobiliers situés [Adresse 4], cadastrés section BE no [Cadastre 4], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].


En vertu d'un acte notarié du 1er avril 2014, M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] (M et Mme [V]) sont titulaires d'un bail à usage de commerce et d'habitation sur l'immeuble situé au [Adresse 3] et cadastré section BE no [Cadastre 4], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et les droits et servitudes y attachés, les lieux loués étant destinés à une activité de bar, petite brasserie, événementiels et animation de soirée et comprenant un rez de chaussée, un étage, un grenier, un cellier, un débarras, un jardin et une cour commune avec une entrée en façade.


Se prévalant de ce que les époux [V] se seraient appropriés la cour commune, Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] ont, par exploit d'huissier en date du 13 octobre 2015, assigné M. et Mme [V] devant le Tribunal de céans, aux fins d'obtenir principalement la résiliation du bail commercial liant la SCI [Adresse 3] et M. et Mme [V], aux torts exclusifs des locataires, et leur condamnation à procéder à l'enlèvement de tous les éléments servant de structure à la terrasse implantée sur la parcelle BE no[Cadastre 3] et de tout matériel de café pouvant s'y trouver et ce dans les 48 heures de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard. 










Par acte notarié du 26 février 2016, les époux [V] ont vendu leur fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail, à la SARL Rétro Bar. 


Par acte du 1er juin 2016, Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] ont appelé la SARL Rétro-Bar en la cause afin d'obtenir principalement, la résiliation du bail commercial liant la SCI [Adresse 3] à la SARL Rétro Bar aux torts exclusifs de celle-ci, sa condamnation à leur verser une somme de 1000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de la signification du jugement à venir et à procéder à l'enlèvement de tous les éléments servant de structure à la terrasse implantée sur la parcelle BE no489 et de tout matériel de café pouvant s'y trouver et ce dans les 48 heures de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 


Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Blois a :
Rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [V],
Déclaré Mme [T] [C] [B] irrecevable en ses demandes ; 
Débouté la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes ; 
Débouté M et Mme [V] de leurs demandes reconventionnelles ; 
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit des parties demanderesses ; 
Condamné Mme [T] [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
Condamné Mme [T] [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL Rétro Bar la somme de 2 000 € au titre de 
l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
Condamné Mme [T] [C] [B] et la SCI [Adresse 3] aux dépens. 


Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu principalement :
- que la cour commune faisant partie des biens donnés à bail selon le contrat de bail du 30 mai 2003 en page 2, il ne pouvait être reproché aux preneurs d'y exploiter une terrasse pour les besoins de leur activité de bar,
- qu'il ressort du constat d'huissier du 22 octobre 2015 que l'utilisation de la terrasse litigieuse n'empêche pas l'accès vers l'immeuble de la SCI situé à l'arrière et que les 3 pièces situées au première étage de l'immeuble objet du bail commercial ne sont pas utilisées pour les besoins de l'activité commerciale du preneur.


Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] ont formé appel de la décision par déclaration du 23 août 2019 en intimant la société la SARL Rétro-Bar et M et Mme [V] et en critiquant le jugement en ce qu'il a :
- déclaré Mme [C] [B] irrecevable en ses demandes ; 
- débouté la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes ; 
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties demanderesses ; 
- condamné Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à M et Mme [V] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamné Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL Rétro Bar la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamné Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] aux dépens. 








Dans leurs dernières conclusions du 21 août 2020, les appelantes demandent à la cour de : 
Dire recevable et bien fondé, l'appel interjeté par la Société [Adresse 3] et Mme [T] [C] [B] à l'encontre d'un jugement rendu le 27 juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Blois. 
Y faisant droit, 
Réformer cette décision en ce qu'elle a : 
- déclaré Mme [C] [B] irrecevable en ses demandes ; 
- débouté la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes ; 
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties demanderesses ; 
- condamné Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à M et Mme [V] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamné Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL Rétro Bar la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamné Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] aux dépens. 
Statuant à nouveau, 
Vu l'article 1184 ancien du Code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Prononcer la résiliation du bail commercial liant la SCI [Adresse 3] à la SARL Rétro Bar, aux torts exclusifs de cette dernière. 
En conséquence, 
Ordonner l'expulsion de la SARL Rétro Bar et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] et ce dans un délai de huitaine suivant la signification de l'arrêt à intervenir, avec l'assistance d'un huissier, d'un serrurier et de la force publique si besoin est. 
Condamner la SARL Rétro Bar à verser à la SCI [Adresse 3] une somme mensuelle de 1 000 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir. 
Condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] ainsi que la SARL Rétro Bar à procéder à l'enlèvement de tous les éléments servant de structure à la terrasse implantée sur la parcelle BE no489 (poteaux, éléments de toiture, éléments muraux etc…) et de tout matériel de café pouvant s'y trouver, dans un délai de 48 heures suivant la signification de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard. 
Condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] ainsi que la SARL Rétro Bar à verser à la SCI [Adresse 3] et à Mme [T] [C] [B] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts. 
Débouter M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. 
Dire et Juger la SARL Rétro Bar mal fondée en son appel incident. 
La déclarer tant irrecevable que mal fondée en ses demandes et l'en débouter. 
Condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] ainsi que la SARL Rétro Bar à verser à la SCI [Adresse 3] et à Mme [T] [C] [B] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première 
instance et la somme de 3 500 € en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel. 
Les Condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la S.C.P. Laval-Firkowski, le droit prévu à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 










Les appelantes font valoir que la parcelle BE no [Cadastre 3] qui fait partie des biens loués est affectée à un usage de cour commune ainsi qu'il ressort de l'acte de vente du 19 janvier 2015, du bail conclu le 30 mai 2003 et de l'acte du 1er avril 2014 contenant cession de bail commercial, et que pourtant, la SARL Rétro bar en fait un usage privatif empêchant tout passage sur la cour. Elles en déduisent que le tribunal s'est trompé car dès lors que la cour est mentionnée dans le bail comme cour commune et n'est pas destinée à l'usage privatif du preneur, ce dernier ne peut y exploiter une terrasse ou en faire un parking pour les besoins de son activité et l'usage de ses clients. Elles ajoutent subir de nombreuses incivilités de la part des exploitants du bar rendant la vie impossible.


Elles indiquent aussi que le premier étage est à usage de salle de jeux alors que selon le bail, il devait être à usage d'habitation et que le preneur a réalisé des travaux au rez de chaussée sans autorisation de son bailleur, n'entretient pas la parcelle [Cadastre 4] qui fait pourtant partie de l'assiette du bail, n'a pas réglé les loyers de mars et avril 2020 malgré une proposition d'étalement faite par le bailleur et restée sans réponse, n'a pas non plus réglé la taxe foncière, ce qui a donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer infructueux et à une assignation pour une audience du 25 août 2020. Elles en déduisent que l'ensemble des manquements de la SARL Rétro bar à ses obligations justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs.


Les appelantes s'opposent encore à la demande de dommages et intérêts reconventionnelle qui n'a pas été formée en première instance et est irrecevable car nouvelle et précisent qu'en tout état de cause, elles n'ont jamais refusé d'effectuer les travaux leur incombant et ont demandé des devis qui n'ont pu être effectués, la SARL Retro bar ayant refusé l'accès aux entreprises intervenantes.


Mme [C] [B] soutient qu'elle est recevable à solliciter des dommages et intérêts compte tenu du préjudice considérable qu'elle subit du fait du comportement du preneur, notamment concernant son activité professionnelle, sa clientèle ne pouvant de fait se rendre dans son salon de toilettage.


La société Rétro-Bar demande à la cour, par dernières conclusions du 18 aout 2020 de:
Déclarer recevable et bien fondée la SARL Rétro Bar en ses demandes, 
Et y faisant droit, 
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Blois le 27 Juin 2019 en toutes ses dispositions, 
Débouter Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la SARL Rétro-Bar. 
A titre reconventionnel, 
Condamner solidairement Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL Rétro-Bar la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1231-1 et suivant du code civil. 
En tout état de cause, 
Condamner solidairement Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à la SARL Rétro-Bar la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en cause d'appel, 
Condamner Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 










L'intimée fait valoir que les pièces sur lesquelles se fondent les appelantes ne concernent que M et Mme [V] et qu'elles ne démontrent pas qu'elle n'exploiterait pas les locaux conformément au bail. Elle indique qu'elle ne peut exploiter le premier étage que ce soit à usage d'habitation ou autre, ainsi qu'il résulte d'un constat d'huissier du 2 décembre 2019 car le premier étage a subi un dégât des eaux pour lequel la SCI et Mme [C] [B] ont été indemnisées mais refusent d'effectuer les travaux de remise en état. 


Elle indique contester catégoriquement empêcher l'accès à la cour commune à sa voisine et ignorer à qui appartiennent les véhicules mentionnés dans les attestations qui sont produites par les appelants et sont toutes identiques, ce qui montre qu'elles ont été établies pour les besoins de la cause. Elle ajoute qu'au surplus la présence de ces véhicules n'empêche pas l'accès au domicile de Mme [C] et qu'il n'y aucune barrière ni installation empêchant le passage. Elle observe que les plaintes déposées par Mme [C] datent de 2012 à 2015 et sont antérieures à la vente du fonds de commerce et que la plainte déposée en juillet 2020 ne peut être prise en compte, son gérant n'ayant pas encore été entendu, l'enquête étant en cours.


Elle conteste exploiter la cour commune à des fins commerciales tout en relevant que le bail lui permettrait de le faire puisque la cour commune se trouve dans l'assiette du bail et que la terrasse en dur existait bien avant son arrivée dans les lieux. Elle sollicite des dommages et intérêts, ne pouvant exploiter l'étage en l'absence de réalisation des travaux incombant à la bailleresse.


M et Mme [V] auxquels la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 25 novembre 2019 délivré à chacun d'eux par dépôt en étude n'ont pas constitué avocat.


La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 août 2020.


Par arrêt avant dire droit sur l'ensemble des demandes rendu le 12 novembre 2020, la cour a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 17 décembre 2020 afin de permettre aux parties de former toutes observations utiles sur le paiement ou le non paiement des taxes foncières et ses conséquences au regard de la demande de résiliation du bail, et de produire la décision du juge des référés de Blois rendue dans le cadre d'une procédure en constatation des effets de la clause résolutoire, ainsi que tous les justificatifs utiles à l'appui de leurs observations. Les dépens ont été réservés.


Par conclusions du 26 novembre 2020, Mme [C] [B] et la SCI [Adresse 3] demandent à la cour de leur adjuger l'entier bénéfice de leurs précédentes écritures. 


Elles indiquent produire l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Blois, le 25 août 2020, qui a constaté la résiliation du bail commercial entre la SCI [Adresse 3] et la SARL Rétro bar, ordonné l'expulsion de cette dernière et l'a condamnée à payer à la SCI la somme de 3.828,00 € à titre provisionnel, sur les taxes foncières dues au titre des années 2018 et 2019, hors déduction des sommes reçues suivant saisie-attribution et une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire jusqu'au départ effectif du locataire. 


Elles ajoutent que la locataire a formé appel de la décision, l'affaire étant fixée au 17 décembre 2020, que celle-ci outre le montant des taxes foncières retenu par le premier juge, n'a pas réglé la taxe foncière 2020 soit une somme due au titre des taxes foncières de 5769€ outre les loyers d'avril, mai, malgré les facilités de paiement accordées, ainsi que celui du mois de novembre 2020. Elle indique enfin que la société Rétro bar ne justifie pas non plus être à ce jour régulièrement assurée pour son exploitation commerciale et l'occupation des locaux.


La société Rétro bar n'a pas signifié de nouvelles conclusions postérieurement à l'arrêt du 12 novembre 2020.


L'affaire relative à l'appel interjeté contre l'ordonnance de référé du 25 août 2020 constatant notamment la résiliation du bail, ayant été mise en délibéré au 14 janvier 2020, la cour a autorisé à l'audience les parties à former leurs observations éventuelles en suite de cet arrêt, dans un délai de 14 jours.


Les appelantes ont transmis le 25 janvier 2021 une note en délibéré indiquant solliciter de plus fort, au vu de la décision du 14 janvier 2021, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.


La SARL Rétro bar n'a transmis aucune note en délibéré dans le délai imparti.




MOTIFS DE LA DÉCISION :


A titre liminaire, la cour constate que M et Mme [V] sont intimés mais n'ont pas constitué avocat. Le chef du jugement ayant rejeté leurs demandes reconventionnelles n'est critiqué ni dans la déclaration d'appel ni dans les conclusions de la société Rétro bar et la cour n'en est donc pas saisie. Il ne sera pas statué sur ce chef.


Sur les demandes de résiliation du bail aux torts du preneur et d'expulsion


Le bail du 1er avril 2014 a été conclu entre M. [M] alors propriétaire des lieux situés [Adresse 4] et bailleur, et M et Mme [V] alors preneurs.


Ce bail lie désormais la SCI [Adresse 3] (la société SCI 60), qui a acquis de M. [M] les lieux dans lesquels est exploité le fonds par acte du 19 janvier 2015, à la SARL Rétro bar qui a acquis le fonds de commerce de M et Mme [V] comprenant le droit au bail par acte du 12 février 2016, prévoyant une jouissance rétroactive au 1er janvier 2016.


Mme [C] [B], qui indique être co-gérante de la SCI 60 n'est donc pas partie au bail et est irrecevable à en demander la résiliation, de même que l'expulsion du preneur et le paiement par lui d'une indemnité d'occupation. Le jugement sera confirmé de ce chef. 


Au terme de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.


Selon l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.














La SCI 60 formule six griefs à l'encontre de la société Rétro Bar, à l'appui de sa demande de résiliation.


- sur l'usage privatif de la cour commune


La SCI 60 reproche à la SARL Rétro bar, et avant elle à M et Mme [V], d'utiliser la cour commune cadastrée section BE [Cadastre 3] comme une terrasse privative et un parking réservé au bar Le Rétro pour les véhicules des clients et du gérant.


L'acte d'acquisition du 29 mai 2009 par lequel Mme [C] [B] a acquis l'immeuble situé [Adresse 1] et cadastré section BE [Cadastre 1] et [Cadastre 2] mentionne l'existence d'une "cour commune sur laquelle ouvre l'immeuble", ainsi que l'existence d'un "droit de communauté au passage" sur cette cour. 


L'acte d'acquisition du 19 janvier 2015 par lequel la SCI 60 a acquis l'immeuble situé au [Adresse 4] cadastré section BE [Cadastre 4], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] mentionne également que l'immeuble acquis comporte une cour commune.


Surtout, le bail du 1er avril 2014 désigne comme suit les lieux loués : 
"- au rez de chaussée : une salle de bar, une cuisine, un WC,
- à l'étage : un grenier, un cellier séparé, un débarras, un jardin clos et une cour commune avec une entrée en façade".


La cour commune fait bien partie des biens donnés à bail ainsi que l'a retenu le tribunal, mais le preneur a uniquement la jouissance d'une cour commune et il ne peut donc en faire un usage privatif, la bailleresse étant quant à elle en droit d'exiger que son preneur jouisse uniquement de ce qui est donné à bail. 


Il convient donc de rechercher en l'espèce si la SARL Rétro bar dépasse son droit de jouissance d'une cour commune, en en faisant un usage privatif ne respectant pas les droits des tiers sur cette cour, notamment ceux de Mme [C] [B] qui détient un "droit de communauté au passage".


Il ressort d'un constat d'huissier du 17 février 2015 (pièce 12 produite par les appelants) établi alors que le bar était exploité par M et Mme [V] que la cour situé près du bar comporte une structure métallique avec une charpente bois recouverte de cannisse et une barrière sur le long de la cour qui n'empêche pas l'accès à la rue. Une table et des chaises se trouvent dans cette cour.


Les photographies produites en pièce 23 par les appelants, pour celles qui sont datées (septembre 2019) et portent sur la période postérieure à l'acquisition du fonds de commerce par la SARL Rétro-bar ne laissent plus apparaître de barrières et tables, mais uniquement des véhicules.


La SCI 60 produit en pièces 17 à 22 et 31 à 35 plusieurs attestations établies en 2017 et en 2020 émanant de personnes membres de la famille et d'amis de Mme [C] [B] mais aussi d'un voisin et d'un artisan qui indiquent voir régulièrement, stationnés sur la cour commune, divers véhicules. Plusieurs de ces témoins attestent que ces véhicules appartiennent au gérant du bar ou à ses clients. M. [Y], client de la boutique exploitée par Mme [C] [B] ("l'arche canine") indique par courrier à cette dernière qu'alors qu'il stationnait sous l'abri pour descendre ses chiens, il a été interpellé par une personne du bar qui lui a dit qu'il ne pouvait se garer à cet endroit car c'était privé (pièce 16).


La SCI 60 produit en pièce 23 diverses photographies montrant à chaque fois un ou deux véhicules stationnés dans la cour. L'identité des propriétaires de ces véhicules n'est pas établie. La majorité de ces photographies est sans date.


La SARL Rétro bar produit quant à elle en pièces 9 et 10 deux attestations indiquant qu'un client du bar souffrant d'un handicap a stationné son véhicule pour se rendre dans l'établissement et que Mme [O] (autre patronyme de Mme [C] [B]) et son compagnon ont eu des propos véhéments envers lui. 


Elle produit en outre en pièces 14 à 20 diverses attestations émanant de personnes indiquant avoir vu à plusieurs reprises Mme [C] ou des membres de sa famille se garer sur le côté du bar sous le porche, ainsi que des photographies de véhicules qui ne sont pas datées, l'identité des propriétaires des dits véhicules étant ignorée.


Mme [C] [B] se borne à indiquer que certaines de ces attestations sont mensongères, sans en rapporter la preuve et que s'agissant du véhicule Golf de sa fille, il n'a été stationné qu'une seule fois dans la cour, ce qui est contesté par le témoignage produit en pièce 14 par l'intimée qui évoque "plusieurs fois".


En l'état des éléments produits, rien ne permet de privilégier les témoignages produits par l'une des parties par rapport à ceux produits par l'autre. Il convient donc de tous les prendre en compte.


Au regard des attestations produites par les appelantes, la SARL Rétro bar ne peut sérieusement contester qu'elle a utilisé à plusieurs reprises la cour litigieuse pour y stationner ses véhicules, et parfois ceux de clients du bar. Pour autant, la SCI 60 ne démontre pas que sa locataire a fait un usage privatif de cette cour dont elle n'a la jouissance qu'à titre de "cour commune", puisqu'il est établi par les attestations produites par l'intimée, que Mme [C], titulaire de droits sur cette cour, a pu également utiliser à plusieurs reprises cette cour commune pour s'y stationner, ainsi que des membres de sa famille. 


Ce premier grief n'est donc pas établi et ne peut justifier la résiliation du bail aux torts du preneur.


- sur l'usage commercial du premier étage


Au terme du bail, le bail est à usage de commerce et d'habitation et le premier étage, qui comprend une salle à manger, deux chambres une salle d'eau et un WC, est donc à usage d'habitation. Il ressort du procès verbal de constat du 17 février 2015 que le premier étage comporte une salle qualifiée de "salle de jeux". Ce constat est toutefois antérieur à l'acquisition du droit au bail par la société Rétro bar. Rien n'établit en outre que cette "salle de jeux" était exploitée à titre commercial. 


Les autres pièces produites par les appelantes, c'est à dire les photographies produites en pièce 13 dont la première est très peu visible n'établissent aucunement que cette salle de jeu serait exploitée à titre commercial, la société Rétro bar produisant en outre un constat d'huissier récent du 2 décembre 2019 dont il ressort que le premier étage est en très mauvais état du fait d'un dégât des eaux et n'apparaît pas aménagé ni exploité.


Ce second grief ne peut donc prospérer. 


- sur les travaux sans autorisation


La SCI 60 ne démontre pas que la SARL Retro bar a réalisé des travaux sans l'autorisation de la bailleresse (déplacement du bar, suppression de la cuisine et de cloison). Elle évoque la pose d'une ventilation en extérieur et des trous percés en façade mais produit uniquement des photographies non datées qui ne permettent pas d'établir à quelle date la ventilation a été posée. 
La pose d'appliques lumineuses et de deux enseignes publicitaires, même en les supposant faites sans autorisation de la bailleresse, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.


- sur l'absence d'entretien de la parcelle cadastrée BE [Cadastre 4]


Les appelants ne produisent à l'appui de ce grief que deux photographies non datées qui ne suffisent pas à démontrer que la SARL Rétro bar n'entretiendrait pas cette parcelle conformément aux prescriptions du bail. Ce moyen sera écarté.


- sur l'absence de justificatif d'assurance


La SARL Rétro bar produit deux justificatifs d'assurance concernant sa responsabilité civile professionnelle au titre de son activité de café bar, pour la période du 11 avril 2019 au 11 avril 2020 puis du 1er avril 2020 au 1er octobre 2020 (pièces 21 et 25). Ce grief ne sera pas retenu.


- sur les incivilités


Le peneur doit jouir paisiblement des locaux donnés à bail. 


Plusieurs des plaintes déposées par Mme [C] [B] sont antérieures de la reprise du bail par la SARL Rétro bar (pièces 38 à 42). Les incivilités et violences qui seraient causées par le gérant de la SARL Rétro bar envers Mme [C] [B] ne sont pas de nature à justifier la résiliation du bail, car d'une part, elles ne sont pas établies de manière certaine, s'agissant des faits de violence de juillet 2020, une enquête pénale étant en cours, et d'autre part il ressort des pièces au dossier que les relations entre les parties sont extrêmement conflictuelles de part et d'autre, la SARL Rétro bar produisant elle aussi des témoignages évoquants des propos véhéments de Mme [C] [B] et de son compagnon (pièces 9, 10, 26 et 27), sans qu'il soit possible de dicerner plus précisément les responsabilités de chacun. Ce grief ne peut donc pas motiver la résiliation du bail aux torts de la SARL Rétro-bar.


- sur le non paiement des taxes foncières et des loyers


Par arrêt du 14 janvier 2020, la cour de céans a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Blois, le 25 août 2020, ayant constaté la résiliation du bail commercial entre la SCI [Adresse 3] et la SARL Rétro bar, ordonné l'expulsion de cette dernière et l'ayant condamnée à payer à la SCI la somme de 3.828€ à titre provisionnel, sur les taxes foncières dues au titre des années 2018 et 2019, hors déduction des sommes reçues suivant saisie-attribution ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire.


La demande de résiliation pour non paiement des taxes foncières et loyers étant toutefois aussi formée devant la cour de céans, ainsi qu'observé dans l'arrêt avant dire droit du 12 novembre 2020, il convient de statuer au fond sur ce point.


Le bail du 1er avril 2014 liant les parties stipule en page 13 et 14 que le preneur doit rembourser au bailleur, en sus du loyer, "les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers".


Il ressort de l'arrêt de la cour, ce que la SARL Rétro-bar ne conteste pas dans ses écritures, que la SCI 60 lui a fait délivrer par acte d'huissier du 20 novembre 2018 un commandement de payer la somme de 1908€ au titre des taxes foncières de l'année 2018, que cette somme n'a pas été réglée dans le délai imparti ni depuis, sauf la somme de 452,42€ recouvrée par le biais d'une saisie attribution et que la SARL Rétro bar ne conteste pas non plus le non-paiement de la taxe foncière de l'année 2019 à hauteur de 1920€ réclamé par courrier recommandé du 17 septembre 2019, refusé par elle et n'aurait en outre pas non plus réglé la taxe foncière de l'année 2020 à hauteur de 1941€ réclamée par courrier recommandé du 22 septembre 2020.


La SCI 60 justifie en pièce 53 avoir accepté à la demande de sa locataire, que les loyers d'avril et mai 2020, compte tenu de la crise sanitaire, soient reportés, en étant "lissés" sur les 7 derniers mois de l'année 2020. Elle prétend dans ses dernières écritures du 26 novembre 2020, sans être contredite par l'intimée sur ce point, que les mois d'avril, mai et novembre 2020 sont restés impayés. 


Pour s'opposer au grief tiré du non paiement des taxes foncières, la SARL Rétro-bar invoque une exception d'inexécution tirée de la survenance d'un important dégât des eaux survenu en octobre 2018 et du refus de la bailleresse de procéder aux travaux de remise en état du 1er étage alors même qu'elle aurait été indemnisée à ce titre par son assureur.


Il ressort du constat d'huissier réalisé le 2 décembre 2019 qu'elle produit en pièce 13 que le local commercial situé au rez de chaussée a fait l'objet de travaux de rénovation en peinture sur les murs et est en bon état général et qu'il n'en va en revanche pas de même du premier étage puisqu'il est notamment relevé que "la fibre du plafond est soufflée et déchirée dans l'escalier", que "des traces de couleur marron de ruissellement ornent les murs de la trémie" sont constatées, que "le parquet à lames de l'étage est vétuste et en mauvais état et est gondolé et soufflé à plusieurs endroits", et "qu'aucun travail de réfection n'est réalisé à ce niveau de l'immeuble ; les pièces ne sont pas aménagées".


La SCI 60 a déclaré le sinistre à son assureur qui a diligenté une expertise contradictoire. Au terme du rapport d'expertise établi le 12 décembre 2018 :
"Selon l'occupant le sinistre a eu lieu entre le samedi 20 et le mardi 23 octobe 2018. Le commerce a été fermé le 20 octobre 2020 et le sinistre a été découvert à sa réouverture le 23 octobre 2018. L'origine du sinistre se situe sur l'alimentation accessible du WC situé dans la salle de bain à l'étage. (...) L'eau a coulé probablement durant plusieurs jours et le poids de celle-ci a provoqué l'effondrement des faux plafonds du rez-de-chaussée. Le parquet de l'étage a gonflé et s'est déformé (tuilage). L'électricité et les agencements ont été endommagés. Les parties immobilières endommagées sont le parquet massif de l'étage, la chaudière, le tableau électrique et certaines cloisons devront être vérifiées. Il est certain que si l'assèchement demandé avait été mis en place, de nombreux postes auraient pu être sauvés.
Mesures conservatoires ou d'urgence : assèchement demandé par l'expert de l'occupant."


Il ressort de ce rapport, non contredit par d'autres pièces produites par la SARL Rétro-bar que les conséquences du dégât des eaux auraient pu avoir une ampleur moindre si elle avait suivi les préconisations d'assèchement données par son expert.


Surtout, la SCI 60 justifie avoir réaliser certains des travaux nécessaires puisqu'elle produit une facture du 26 février 2019 concernant des travaux de réfection électrique qui ont été effectués suite au dégât des eaux (pièce 30). 


Elle justifie par ailleurs avoir fait procéder à la réfection de la toiture en janvier 2019 (pièce 28).
Elle établit en outre, pour les autres travaux non effectués, qu'elle s'est heurtée à la résistance de sa locataire, en dépit de la clause figurant en page 11 du bail obligeant le preneur à laisser le bailleur ou toute personne de son choix visiter les lieux, à tout moment si des réparations urgentes venaient à s'imposer. Elle produit en effet une attestation établie le 10 mars 2020 par M. [S], gérant de la SARL [S] Joachim, entreprise de maçonnerie, indiquant avoir "contacté à plusieurs reprises le gérant du bar "le rétro-bar", resté sans réponse, suite à une demande du propriétaire des murs pour établir un devis pour des travaux conernant un dégât des eaux en 2018" et n'avoir pu établir de devis à ce jour. 


La SARL Rétro bar ne conteste pas le contenu de ce témoignage et ne produit aucune pièce établissant le refus de la bailleresse de procéder aux travaux auquel elle prétend s'être heurté. Elle ne justifie d'ailleurs pas l'avoir mise en demeure par écrit de procéder à la remise en état du premier étage.


Au vu de ces éléments, le manquement de la bailleresse à ses obligations et par suite, la réalité de l'exception d'inexécution soulevée par la locataire n'est pas établie et ne peut faire obstacle à son obligation de payer les charges et impôts imposés par le bail.


Le non paiement des taxes foncières, à tout le moins pour les années 2018 et 2019 est un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et il convient de la prononcer aux torts de la locataire et d'ordonner l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, outre sa condamnation à régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.


Sur la demande d'enlèvement de la structure servant de terrasse et de tout le matériel s'y trouvant


Il n'a pas été retenu de motif de résiliation du bail au titre de la structure servant de terrasse. La demande à ce titre sera rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts 


Si Mme [C] [B] est irrecevable à solliciter la résiliation du bail, elle est en revanche recevable à solliciter des dommages et intérêts pour réparer un préjudice résultant de l'inexécution d'un contrat auquel elle n'est pas partie. Le jugement sera infirmé de ce chef.


Les appelantes prétendent avoir subi un préjudice du fait de l'occupation illicite des lieux et de leur usage anormal par les locataires successifs et Mme [C] [B] soutient avoir subi une baisse importante de sa clientèle placée dans l'impossibilité de se rendre dans son salon de toilettage.


Ainsi qu'il a été dit, l'occupation illicite et l'usage anormal des lieux ne sont pas établis s'agissant de la SARL Rétro-bar. 


Ils ne le sont pas davantage s'agissant de M et Mme [V], le jugement ayant retenu par des motifs pertinents que la cour adopte que l'utilisation de la terrasse litigieuse, selon le constat d'huissier dressé le 22 octobre 2015 c'est à dire, durant l'occupation des lieux par les époux [V] n'empêchait pas l'accès vers l'immeuble de la SCI et que les pièces du premier étage servaient alors uniquement à entreposer quelques éléments de mobilier et n'étaient pas utilisées pour les besoins de l'activité commerciale du preneur, de sorte qu'il n'était pas établi que ces derniers avaient enfreint les dispositions du bail. 


En outre, la SCI 60 ne démontre pas le préjudice allégué et Mme [C] [B] ne produit elle non plus aucune pièce à ce titre notamment de nature à établir une perte de chiffre d'affaires de son entreprise. 


Les demandes de dommages et intérêts formées par les appelantes seront rejetées.


Sur la demande reconventionnelle de la SARL Retro bar


La SARL Rétro-bar sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 15000€ sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du Code civil. Le bail étant antérieur à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, seule l'article 1147 (ancien) peut s'appliquer s'agissant de la SCI 60.


Contrairement à ce qu'allèguent les appelantes, cette demande même formée pour la première fois en appel est recevable en application de l'article 567 du code de procédure civile, le lien existant entre cette demande reconventionnelle et les demandes principales n'étant pas contesté et étant suffisant.


Sur le fond, la SARL rétro-bar reproche à la SCI 60 de ne pas avoir délivré un local conforme à sa destination contractuelle, et de la priver de la jouissance d'une partie des lieux loués, le premier étage.


Il est exact qu'en application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, ainsi que de faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.


Néanmoins, ainsi qu'il a été dit, le manquement de la bailleresse à ses obligations résultant de ces textes n'est pas établi par les pièces versées aux débats. Aucune faute à ce titre ne peut non plus être retenue contre Mme [C] [B]. 












Cette demande doit donc être rejetée.


Sur les autres demandes


Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué une indemnité de procédure de 3000€ à M et Mme [V]. Les dépens exposés par ces derniers seront aussi mis à la charge des appelantes. 


Il sera en revanche infirmé pour le surplus de ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. En effet, la SCI 60 obtient pour partie gain de cause en ses demandes formées contre la SARL Rétro-bar puisqu'il est fait droit à sa demande de résiliation du bail. La SARL Rétro-bar doit en conséquence être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, outre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Laval-Firkowski qui en fait la demande expresse et règlera à la SCI 60 et à Mme [C] [B] une indemnité de 3500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le surplus des demandes formées sur ce fondement étant rejeté.




PAR CES MOTIFS


La Cour,


Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
* déclaré Mme [T] [C] [B] irrecevable en ses demandes autres que sa demande de dommages et intérêts, 
* débouté de la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes autres que sa demande de résiliation du bail ; 
* condamné Mme [T] [C] [B] et la SCI [Adresse 3] à payer à M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
* condamné Mme [T] [C] [B] et la SCI [Adresse 3] aux dépens s'agissant des dépens exposés par M. [J] [V] et Mme [W] [A] épouse [V]; 


- Infirme le jugement dans le surplus de ses dispositions critiquées ; 


Statuant à nouveau et y ajoutant,


- Prononce la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 3] et la SARL Rétro bar aux torts de la SARL Rétro-bar ; 


- Ordonne en conséquence l'expulsion de la SARL Rétro bar ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,


- Condamne la SARL Rétro-bar à verser à la SCI [Adresse 3] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer à compter, ce à compter de la signfiication du présent arrêt ;


- Déclare Mme [T] [C] [B] recevable en sa demande de dommages et intérêts;


- Déboute Mme [T] [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts ;


- Déclare la SARL Rétro-bar recevable en sa demande de dommages et intérêts ;


- Déboute la SARL Rétro-bar de sa demande de dommages et intérêts ;


- Condamne la SARL Rétro-bar à verser à Mme [T] [C] [B] et la SCI [Adresse 3] pris ensemble une indemnité de 3500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


- Rejette toutes les autres demandes formées par la SCI [Adresse 3] ;


- Condamne la SARL Rétro-bar aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 


Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT