Cour d'Appel — 28 janvier 2021

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRÊT No 99 DU 28 JANVIER 2021


renvoi après cassation




R.G : No RG 20/00019 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7E-DGBO


Décision déférée à la cour : renvoi après arrêt de la cour d'appel de Fort-de-France, suivant arrêt du 17 avril 2018 statuant sur renvoi après arrêt de cassation rendu le 12 septembre 2019, décision attaquée en date du 13 septembre 2016, enregistrée sous le no 15/01488 




APPELANTE :


SARL LA SOCIÉTÉ ALTERNATIVES IMMOBILIERES 
[Adresse 1]
[Localité 1]


Représentée par Me Vérité DJIMI, (TOQUE 27) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART ayant pour avocat plaidant Me Eric DIENER, au barreau de Fort-de-France




INTIMÉS :


Monsieur [P] [B] [E]
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 2]


Madame [O] [G] [D] épouse [E]
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 2]


Représentés tous deux par Me Vathana BOUTROY-XIENG, (TOQUE 117) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART et ayant pour avocat plaidant Me Regine ATHANASE de la Selarl ATHANASE et associés, au barreau de Fort-de-France






COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 07 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile de Mme Claudine FOURCADE, présidente de chambre, magistrate chargée du rapport, en présence de Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré composé de : 




Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère, 
qui en ont délibéré.


Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 28 janvier 2021.




GREFFIER :


Lors des débats : Mme Esther KLOCK, greffière




ARRÊT : 


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de 
l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Madame Claudine FOURCADE, président de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 






FAITS ET PROCÉDURE


Suite à la division de la portion de terre cadastrée section O no[Cadastre 1] sise lieudit [Localité 3] dont ils sont propriétaires selon acte authentique des 24 mai et 28 juin 1974, M. [P] [E] et Mme [O] [D] épouse [E] (M. et Mme [E]) ont entendu mettre en vente, au prix respectifs de 90 000 et 100 000 euros, les lots 506 et 507 qui en sont issus.


A cet effet, le 21 mars 2014, Mme [E] a consenti deux mandats simples de vente à la société Alternatives Immobilières exerçant sous l'enseigne Orpi en contrepartie d'une rémunération de 10 000 euros par vente en faveur de cette dernière.


Ayant trouvé, courant mai et juin 2014 des acquéreurs pour l'achat de ces parcelles, la société Alternatives Immobilières a, le 16 juin 2014, mis en demeure M. et Mme [E] de signer les actes sous seing privé établis sous son égide.


Par courrier recommandé du 19 juin 2014 adressé à la société Alternatives Immobilières, M. et Mme [E] ont résilié les mandats à elle confiée.


Par exploit d'huissier du 31 mars 2015, la société Alternatives Immobilières a fait assigner M. et Mme [E] en paiement de la somme de 20 000 euros correspondant au montant de sa rémunération outre une indemnité de procédure. 


Par jugement du 13 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Fort-de-France a :
-annulé les mandats de vente signés les 21 mars 2014 par Mme [E] et la société Alternatives Immobilières,
-débouté la société Alternatives Immobilières de toutes ses demandes,
-débouté M. et Mme [E] de leur demande de dommages et intérêts,


-rejeté toute demande plus ample ou contraire, 
-condamné la société Alternatives Immobilières aux dépens et à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Par arrêt rendu le 17 avril 2018, la cour d'appel de Fort-de-France a :
-infirmé en toutes ses dispositions ledit jugement,
-statuant à nouveau, condamné M. et Mme [E] à verser à la société Alternatives Immobilières la somme de 20 000 euros,
-y ajoutant condamné M. et Mme [E] à verser à la société Alternatives Immobilières une indemnité de procédure de 2 000 euros ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Calixte et Termon.


Par arrêt rendu le 12 septembre 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 17 avril 2018 par la cour d'appel de Fort-de-France.


La haute cour a considéré que la cour d'appel de Fort-de-France a exactement déduit que M. et Mme [E] ont confié à la société Alternatives Immobilières un mandat d'entremise mais a violé ensemble l'article 6-1, alinéa 3, de la loi no70-9 du 02 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi no2006-872 du 13 juillet 2006 et l'article 72 du décret no72-678 du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issue du décret no2010-1707 du 30 décembre 2010 puisqu'il résultait de ses constatations que les ventes n'avaient pas été effectivement conclues de sorte que l'agent immobilier ne pouvait prétendre au paiement de sa rémunération.


Désignée cour de renvoi, la cour de céans a été saisie le 07 janvier 2020 de la déclaration faite au greffe par la société Alternatives Immobilières.


Suite à l'avis du greffe en date du 30 juin 2020, cette déclaration de saisine ainsi que les conclusions de l'appelante ont été signifiées par acte du 06 juillet 2020 à M. et Mme [E] lesquels ont constitué avocat le 17 juillet 2020.


Les parties ont conclu et l'affaire a été retenue à l'audience du 7 décembre 2020 puis mise en délibéré au 28 janvier 2021, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.




PRÉTENTIONS ET MOYENS


Les dernières conclusions, remises au greffe les 06 mars 2020 par la société Alternatives Immobilièreset 05 octobre 2020 par M. et Mme [E], auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.


La société Alternatives Immobilières demande à la cour, de :
-infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France du 13 septembre 2016, 
*statuant à nouveau,
-dire et juger que les contrats de mandats no77 et 78 du 21 mars 2014 ne constituent pas des actes de disposition nécessitant la signature des deux époux [E],
-dire et juger que les contrats de mandats no77 et 78 du 21 mars 2014 sont opposables à M. [E],




-subsidiairement, dire et juger que la société Alternatives Immobilières pouvait légitimement croire aux pouvoirs de Mme [E] pour engager la communauté et M. [E] dans la signature des contrats de mandat, 
-dire et juger que le mandataire n'a commis aucune faute dans l'exécution du mandat,
*en conséquence, 
-condamner M. et Mme [E] à payer à la société Alternatives Immobilières la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts -condamner M. et Mme [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Vérité Djimi.


M. et Mme [E] demandent à la cour, de : 
-les recevoir en leurs écritures et les dire bien fondés, 
*à titre principal, 
-confirmer le jugement du 13 septembre 2016 en ce qu'il a annulé les mandats de vente signés le 21 mars 2014 par Mme [E] et la société Alternatives Immobilières, 
-annuler purement et simplement les mandats de vente signés des 21 mars 2014 en ce qu'ils constituent des mandats de conclure la vente et par conséquent des actes de disposition qui ne peuvent être signés par un seul époux,
-constater que M. [E] n'a pas signé les mandats en cause,
-constater que le mandat apparent est exclu du champ d'application de la vente immobilière,
-en conséquence, débouter la société Alternatives Immobilières de sa demande de rémunération, 
*à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait déclarer les mandats de vente en date du 21 mars 2014 valables, 
-constater qu'aucun acte de vente n'ayant été signé, la société Alternatives Immobilières ne peut prétendre aucune rémunération, 
-constater que la société Alternatives Immobilières ne rapporte pas la preuve d'une faute de M. et Mme [E] pour solliciter des dommages et intérêts à hauteur de la rémunération qu'elle aurait dû percevoir si l'acte de vente avait été signé,
-débouter la société Alternatives Immobilières de sa demande de dommages et intérêts non fondée en l'espèce, 
-débouter cette dernière de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
-en tout état de cause, condamner la société Alternatives Immobilières à payer à M. et Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la validité du mandat confié à la société Alternatives Immobilières 


A l'énoncé de l'article 1421, alinéa 1 du code civil, chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion, les actes accomplis sans fraude par un conjoint étant opposables à l'autre.


Selon l'article 1424, alinéa 1, du même code, les époux ne peuvent l'un sans l'autre aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité et ne peuvent sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations.






En l'espèce, il est constant que seule Mme [E] a signé le 21 mars 2014 les deux mandats simples de vente portant sur les deux terrains dont il n'est pas contesté qu'ils sont communs, mis à la vente par l'intermédiaire de la société Alternatives Immobilières.


Ces mandats (pièces 3 et 4 de l'appelante transmises par voie électronique le 05 octobre 2020) comportent les mentions suivantes :
"désignation du (des) bien(s) : le vendeur confère à l'agent immobilier, avec faculté de délégation, le mandat de vendre le ou les biens ou droits immobiliers suivants" puis suivent la description de chaque terrain proposé à la vente, le prix de vente et les honoraires de l'agent.


Si ces mandats se référent à la vente des dits terrains, ils ne comportent qu'une faculté de délégation qui ne s'est pas concrétisée, de sorte que la société Alternatives Immobilières ne s'est pas vue confier le pouvoir exprès d'aliéner le bien ou de représenter M. et Mme [E] à l'acte mais de rechercher des acquéreurs. Cela est si vrai que la société Alternatives Immobilières a cru le 16 juin 2014 devoir mettre en demeure M. et Mme [E] de signer les promesses sous conditions suspensives proposées à ces potentiels acquéreurs. Ainsi, en l'absence de clause spéciale expresse dans le contrat de mandat dont s'agit aux fins de vente ou de représentation pour conclure une telle cession, c'est à raison que l'appelante soutient qu'il s'agit d'un contrat d'entremise constituant un acte d'administration lequel pouvait être valablement signé par un seul époux, en l'occurrence Mme [E]. 


Ce faisant, c'est à tort que le premier juge a annulé les dits mandats considérant qu'il s'agissait d'actes de disposition. Dés lors, le jugement querellé sera infirmé de ce chef de demande.


Sur la demande de dommages et intérêts


Reconnaissant que l'agent immobilier ne peut prétendre à une quelconque rémunération en cas d'échec de la vente, ce qui est le cas en l'espèce, la société Alternatives Immobilières au soutien des articles 1134 ancien du code civil et 1999 du même code fait état d'une résiliation fautive des mandats à elle confiés.


Dans le cadre du mandat d'entremise, il convient de rappeler que les parties restent libres de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier, le contrat en cause prévoyant d'ailleurs que "passés les trois premiers mois, le présent mandat pourra être dénoncé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de 15 jours". 


En l'espèce, le fait que dans leur courrier du 19 juin 2014 portant résiliation du mandat de recherche conclu, M. et Mme [E] fassent état d'une volonté de vendre "dans un délai très court" leurs parcelles pour financer des travaux urgents dans leur résidence principale ce qui est incompatible avec les termes de "terrain à bâtir" et les conditions suspensives figurant sur les compromis proposés, ne peut être constitutif d'une faute, quand bien même ils n'auraient pas encore procédé à la vente de ces biens. Par ailleurs, les courriels échangés avec la fille de M. et Mme [E], laquelle n'est pas co-contractante de la société Alternatives Immobilières ne peuvent démontrer une volonté fautive de ceux-ci de faire croire aux transactions espérées.


Ainsi, dans le cadre desdits mandats de recherche, M. et Mme [E] avaient le droit de renoncer aux opérations confiées à la société Alternatives Immobilières, peu important que des acquéreurs aient été trouvés par elle, les conditions prévues au mandat ne lui permettant pas de procéder pour leur compte à la vente, aucun manquement n'étant démontré à l'encontre des intimés.


Aussi, rappel fait qu'en application de l'article 6 de la loi no70-9 du 02 janvier 1970 à défaut de réalisation de transaction, l'agent immobilier est privé de son droit à rémunération, en l'absence de violation par M. et Mme [E] de leurs obligations, il n'y a pas davantage lieu à paiement de l'indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires prévue audit contrat et réclamée par la société Alternatives Immobilières.


Dés lors, la demande de dommages et intérêts présentée par la société Alternatives Immobilières sera purement et simplement rejetée.


Sur les mesures accessoires


Les circonstances de la cause commandent l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles devant la cour.


Succombant, la société Alternatives Immobilières conservera la charge des entiers dépens d'appel. 


PAR CES MOTIFS


La cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe ;


Infirme le jugement rendu le 13 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Fort-de-France en ce qu'il a annulé les mandats de vente signés les 21 mars 2014 par Mme [O] [E] et la société Alternatives Immobilières ; 


Statuant à nouveau et y ajoutant, 


Déclare valide les mandats d'entremise signés le 21 mars 2014 entre Mme [O] [E] et la société Alternatives Immobilières ; 


Déboute la société Alternatives Immobilières de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; 


Rejette la demande de la société Alternatives Immobilières faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


Condamne la société Alternatives Immobilières à verser à M. [P] [E] et à Mme [O] [E] la somme totale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


Condamne la société Alternatives Immobilières au paiement des entiers dépens d'instance ; 


Et ont signé la présidente et la greffière.


 La greffière La présidente