Cour d'Appel — 8 janvier 2021

Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS




COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 08 JANVIER 2021


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/10344 - No Portalis 35L7-V-B7D-B762D


Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 17/16286




APPELANTE


SCI ZIM 
représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège


[Adresse 1]
[Localité 1]


Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154


INTIMES 


Madame [K] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]


Représentée par Me Franck RADUSZYNSKI de l'AARPI ZR Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1032


Monsieur [I] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]


Représenté par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653


Ayant pour avocat plaidant, Me Férouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS, toque : B 474


Composition de la cour :


L'affaire a été débattue le 26 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère 
Mme Monique Chaulet, conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine Barberot, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier 




Arrêt :
- contradictoire 
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition. 


*****
 Par acte authentique du 29 juillet 2016, la SCI Zim a vendu à Mme [K] [F] les lots 18 et 10 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2], soit, respectivement, un appartement et une cave, au prix de 710 000 €, le lot 18 ayant une superficie de 74,02 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 selon un certificat de mesurage dressé le 26 octobre 2015 par M. [I] [G], architecte. Le 23 septembre 2016, Mme [F] a fait mesurer le bien par la société Concept & diagnostic qui a conlu à une superficie de 68,22 m2, puis, le 28 septembre 2016 par la société GLB DIAG qui a conclu à une superficie de 67,75 m2. Le 30 novembre 2016 saisi par Mme [F], le juge des référés a désigné M. [A] en qualité d'expert qui, dans son rapport du 31 août 2017 a retenu une superficie de 68,30 m2. Par actes extrajudiciaires des 14 et 22 novembre 2017, Mme [F] a assigné la société Zim et M. [G], réclamant la condamnation du vendeur à lui restituer la somme de 54 788,97 € sur le prix de vente, et celle des deux défendeurs au paiement de diverses sommes. 


C'est dans ces conditions que, par jugement du 5 avril 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société Zim à payer à Mme [F] la somme de 54 788,97 € au titre de la restitution du prix,
- débouté Mme [F] de ses demandes tendant à ce que la société Zim fût condamnée à lui verser les sommes de :
. 446 € au titre des honoraires de notaire payés sur les mètres carrés manquant,
. 23 976 € au titre du préjudice financier,
. 184 € au titre des frais de mise en évidence de l'erreur de mesurage,
. 15 600 € au titre du préjudice de jouissance,
. 2 449,31 € au titre de frais d'expertise,
. 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [G] à verser à Mme [F] les indemnités suivantes :
. 222,29 € au titre des honoraires du notaire payés sur les mètres carrés manquants,
. 1 950 € au titre du préjudice de jouissance,
- débouté Mme [F] de ses demandes de condamnation de M. [G] à lui payer les sommes de :
. 23 976 € au titre de son préjudice financier,
. 184 € au titre des frais de mise en évidence de l'erreur de mesurage,
. 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [G] à verser à la société Zim une indemnité de 27 394,49 € pour la perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre,
- débouté la société Zim de sa demande tendant à la condamnation de tous succombants à lui verser la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. [G] de ses demandes tendant à condamner la société Zim à le relever de toute condamnation et Mme [F] à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamneé M. [G] aux dépens.


Par dernières conclusions, la société Zim, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 46, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965,
- infirmer le jugement entrepris en ce que :
. il n'a pas rejeté les demandes de Mme [F], 
. il l'a condamnée, elle appelante, à verser à Mme [F] une somme de 54 788,97 € au titre de la restitution du prix,
. il n'a pas fait droit à sa demande à l'encontre de M. [G] de lui payer la somme de 60 000 € et ne l'a condamné à lui verser que la somme de 27 394,49 €,
. il l'a déboutée de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris sur les autres points,
- statuant à nouveau :
- condamner M. [G] à lui payer la somme de 60 000 € au titre des préjudice subis,
- débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes,
- débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner solidairement M. [G] et Mme [F] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Par dernières conclusions, Mme [F] prie la Cour de :
- vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 1116 et 1382 anciens du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires au titre de frais de mise en évidence de l'erreur de mesurage et au titre de son préjudice financier,
- statuant à nouveau : 
- condamner in solidum la société Zim et M. [G] à lui payer les sommes de :
. 24 000 € au titre du préjudice financier,
. 274 € au titre des frais de mise en évidence de l'erreur de mesurage,
- condamner in solidum la société Zim et M. [G] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


Par dernières conclusions, M. [G] demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à verser à Mme [F] les sommes de 222,09 € au titre des frais de notaire et de 1 950 € au titre de son préjudice de jouissance, en ce qu'il l'a condamné à payer à la société Zim une indemnité de 27 394,49 €, en ce quil l'a débouté de son appel en garantie,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [F] de ses autres demandes formées contre lui,
- statuant à nouveau :
- débouter la société Zim et Mme [F] de toutes leurs demandes,
- à titre subsidiaire, le dire recevable à obtenir la garantie totale de la société Zim,
- condamner Mme [F] et la société Zim à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.


MOTIFS DE LA COUR


La loi sanctionne l'information inexacte du vendeur relative à la superficie du lot vendu par une réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure, sans réserver au juge le pouvoir de modérer ou augmenter cette peine en fonction de la valeur réelle du bien. 


Au cas d'espèce, il résulte du rapport d'expertise que le lot 18 a une superficie de 68,30 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Or, le contrat de vente mentionne que la superficie du lot 18 est de 74,02 m2, le bien immobilier, constitué de deux lots de copropriété, ayant été vendu au prix global de 710 000 €. 


Par suite, le Tribunal, faisant application du texte précité, a exactement condamné le vendeur à restituer à l'acquéreur la somme de 54 788,97 €, soit à la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit, dans cette proportion, à la demande de Mme [F].


Si la restitution, à laquelle le vendeur d'un lot de copropriété est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant un action en garantie, cependant, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. Toutefois, la réparation d'une perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.


Mme [F] a acquis un appartement et non des mètres carrés. Ce bien, en ce compris ses dimensions, a convenu à Mme [S] qui a décidé de l'acquérir après l'avoir visité. L'appartement est situé [Adresse 2], dans le 5e arrondissement de [Localité 4], soit dans un secteur prisé de la capitale. Préalablement à la vente litigieuse, l'appartement avait été rénové par le vendeur. Dans une estimation du 6 juillet 2012 à hauteur de 937 500 € pour 75 m2, l'agent immobilier District immobilier décrit un bien composé d'un beau séjour avec cheminée et petit espace bureau/bibliothèque, parquet-Versailles, une chambre sur rue avec salle d'eau à "hydrojets", chambre sur cour avec dressing, salle de bains "balnéo Jedo", cuisine équipée "Boffi", WC séparés, une cave. Toutefois, si l'appartement situé au 3e étage, en parfait état jouit d'une "belle luminosité" bénéficiant d'une double exposition, l'immeuble n'est pas doté d'un ascenseur. 


La société District immobilier a évalué le bien, non par un calcul arithmétique fondé sur un prix moyen au mètre carré qui n'aurait pas requis l'expertise d'un spécialiste de la vente immobilière, mais en fonction de l'ensemble des caractéristiques spécifiques de l'appartement.Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'à la suite de l'erreur de mesurage de M. [G], la société Zim a perdu la chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, le préjudice en résultant étant évalué à la somme de 45 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner le mesureur. 


Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a limité cette indemnisation à la somme de 27 394,49 €.


S'agissant du dol invoqué par Mme [F] et M. [G] à l'encontre du vendeur, la SCI Zim, qui n'est pas un professionnel du mesurage, a confié celui-ci à un professionnel de cette spécialité, M. [G], architecte. La société Zim, qui avait réalisé des travaux dans l'appartement, comportant notamment, la suppression de cloisons ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, n'a pas commis de faute en mentionnant dans l'acte de vente la superficie arrêtée par le mesureur le et non celle de 67,56 m2 du 27 mai 2005 antérieure aux travaux figurant dans son propre acte d'achat. Ce n'est que parce que M. [G], mesureur, a commis une erreur de mesurage que Mme [F] en a obtenu la sanction légale consistant dans la restitution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 


Ni le dol ni même la faute du vendeur n'étant établis, Mme [F] doit être déboutée de toutes ses demandes formées contre la société Zim autres que celle en restitution du prix proportionnelle à la moindre mesure, la sanction fulminée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvant être étendue à d'autres frais. 


Aucune faute de la société Zim ne fait obstacle aux demandes qu'elle forme contre M. [G] lesquelles ne sont pas fondées sur la garantie du professionnel du mesurage, mais sur la responsabilité contractuelle de ce dernier. 


S'agissant des demandes de Mme [F] contre M. [G], il vient d'être dit que Mme [F] avait acquis un appartement et non des mètres carrés, ce bien, en ce compris ses dimensions, ayant convenu à Mme [F] qui a décidé de l'acquérir au prix contractuellement fixé après l'avoir visité. Mme [F] qui ne démontre ni qu'elle ne l'aurait pas acquis au même prix pour une surface moindre eu égard aux qualités précitées de l'appartement ni que l'erreur de mesurage aurait eu pour effet une surestimation du bien proportionnelle à l'erreur, ni encore que cette erreur lui aurait fait perdre une chance de négocier le bien pour un prix moindre, ne prouve pas l'existence d'un préjudice financier ou au titre des frais ayant son origine dans la faute du mesureur. Dès lors, Mme [F] doit être déboutée de ses demandes contre M. [G] de ces chefs.


Le Tribunal a exactement évalué à la somme de 1 950 € l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [F] à raison de l'immobilisation du bien pendant la durée de l'expertise judiciaire qui commandait que la configuration de l'appartement ne soit pas modifiée. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [G] à payer cette somme à titre de dommages-intérêts à Mme [F].




Les dépens de l'instance d'appel seront supportés in solidum par M. [G] et Mme [F]. Par suite, leurs demandes en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, ne peut prospérer.


L'équité commande qu'il soit fait application en la cause de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI Zim comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 


PAR CES MOTIFS 


Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :


- condamné M. [I] [G] à verser à la SCI Zim une indemnité de 27 394,49 € pour la perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre, 


- condamné M. [I] [G] à verser à Mme [K] [F] la somme de 222,29 € au titre des honoraires du notaire payés sur les mètres carrés manquants ;


Statuant à nouveau :


Condamne M. [I] [G] à payer à la SCI Zim une indemnité de 45 000 € au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre ;


Déboute Mme [K] [F] de toutes ses demandes formées contre M. [I] [G] ;


Déboute Mme [K] [F] de ses demandes formées contre la SCI Zim autres que celle en restitution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;


Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;


Rejette les autres demandes ;


Condamne in solidum M. [I] [G] et Mme [K] [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;


Condamne in solidum M. [I] [G] et Mme [K] [F] à payer à la SCI Zim la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.






Le greffier, Le président,