Cour d'Appel — 21 mai 2021

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS






COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 21 MAI 2021


(no , pages)


Numéro d'inscription au répertoire général :RG 19/17021 - Portalis 35L7-V-B7D-CATJ2


Décision déférée à la cour : jugement du 14 juin 2019 -tribunal de grande instance de Créteil - RG 17/04253


APPELANTE


Madame [G] [U] 
domiciliée chez Monsieur et Madame [U]
[Adresse 1]
[Adresse 2]


Représentée par Me David BOUSSEAU, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 312


INTIMÉS 


Madame [Q] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 2]


n'a pas constitué avocat 


Maître [N] [A]
[Adresse 4]
[Adresse 4]


n'a pas constitué avocat 


SCI METEOR 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Adresse 5]


Représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595
Ayant pour avocat plaidant, Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS


SAS FONCIA PROPERTY MANAGEMENT,
exerçant sous le nom commercial « FONCIA VALORISATION »,
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Adresse 6]


Représentée par Me Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : E1899


Composition de la cour :


En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 avril 2021, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, et M. Claude Creton, président chargé du rapport. 


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


 M. Claude Creton, président
Mme Muriel Page, conseillère 
Mme Monique Chaulet, conseillère


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition. 


*****Par acte du 8 février 2016, la SCI Méteor a vendu à Mme [U], moyennant un prix de 85 140 euros un appartement situé à [Adresse 7], désigné comme suit : "au rez-de chaussée un séjour, une salle de bains avec WC, un coin chambre, une mezzanine, au sous-sol un débarras".


Se plaignant d'humidité, après réalisation d'une expertise à la demande du syndic de l'immeuble, Mme [U] a assigné la SCI Méteor en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts.


La SCI Méteor a appelé en garantie Mme [S], M. [A] et la société Foncia property management (la société Foncia).


Par jugement du 14 juin 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté Mme [U] de ses demandes et l'a condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer à la SCI Méteor la somme de 2 000 euros et à la société Foncia la somme de 1 500 euros.


Pour rejeter l'action fondée sur l'erreur, le tribunal a retenu que s'il est constant que la pièce située au sous-sol est humide, Mme [U] ne justifie pas avoir été victime d'une erreur sur la qualification de cette pièce ; qu'en effet, d'une part ce local n'a jamais été présenté comme une pièce à vivre, d'autre part, s'il était désigné comme un débarras dans l'acte de vente, cette qualification ne signifie pas que pouvait y être stockés des biens usuels ou de valeur. Il a ajouté qu'à supposer que l'humidité rende le local présenté comme débarras impropre à sa destination, à savoir le stockage de biens mobiliers, il s'agit d'un vice caché, de sorte que la garantie des vices cachés constitue le seul fondement de l'action introduite par Mme [U] qui n'est donc pas fondée à agir sur le fondement de l'erreur.


Pour rejeter enfin l'action fondée sur le dol, le tribunal a retenu d'une part qu'il n'est pas démontré que le local situé au sous-sol est en réalité une cave, d'autre part qu'il n'est pas justifié l'existence de man?uvres consistant à avoir aménagé ce local comme une pièce à vivre.


Mme [U] a interjeté appel de ce jugement.


Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de : 
·d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau, 
·de prononcer la nullité de la vente immobilière passée le 8 février 2016 entre la SCI Méteor et Mme [U] ;
·à défaut, de prononcer la résolution de la vente ;
En tout état de cause, 
·de condamner la SCI Méteor à rembourser à Mme [U] les sommes suivantes :
. 85 140 euros du chef du prix de la vente annulée, outre les intérêts au taux légal à compter de la signature de la vente litigieuse ;
. l'intégralité des charges de copropriété ; 
. 11 883,02 euros au titre des frais de l'agence immobilière et du notaire ;
. les frais bancaires ;
. 1 851,05 euros du chef des matériaux perdus ;
·de condamner la SCI Méteor à verser à Mme [U] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
·de condamner la société Foncia à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir l'annonce immobilière du bien acheté par Mme [U] ;
·de condamner la SCI Méteor à verser à Mme [U] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
·de condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d'appel. 


A l'appui de sa demande en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts, elle soutient d'abord qu'elle a été victime d'une erreur en faisant valoir qu'elle a acquis l'appartement avec la croyance erronée que la pièce située au sous-sol était une pièce à vivre dans lequel elle pouvait entreposer ses meubles et ses affaires, le cas échéant pour y loger des amis, alors qu'il s'agit d'une ancienne cave, reliée à l'appartement du rez-de-chaussée par un escalier, que l'humidité rend inhabitable.


Elle fonde en outre son action sur le dol et prétend qu'elle a été trompée par les man?uvres de la SCI Méteor qui a habillé le local situé au sous-sol pour lui donner l'aspect d'un débarras tel qu'il est présenté dans l'acte de vente, alors qu'il s'agit d'une cave.


A défaut, elle conclut à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. 


Dans ses dernières conclusions, la SCI Méteor demande à la cour de : 


A titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement ;


A titre subsidiaire, à supposer que la cour infirme en tout ou partie le jugement déféré et considère fondée en tout ou partie l'action engagée par Mme [U] à l'encontre de la SCI Méteor, 
·condamner in solidum Mme [S] et M. [A] à garantir la SCI Méteor de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;


A titre infiniment subsidiaire, et avant dire droit, vu les sommations de communiquer demeurées infructueuses, si la cour s'estime insuffisamment informée pour statuer, 
·faire injonction à Mme [S] de produire les factures des travaux de rénovation de la pièce litigieuse située en sous-sol ;
·faire injonction à M. [A] de produire la procuration de M. [B] en date du 26 octobre 2015 qui a été annexée à l'acte de vente du 8 février 2016, mais que ni Mme [U] ni la SCI Méteor n'ont en leur possession ;
·ordonner la réouverture des débats aux fins de vérification de la production des documents et de conclusions des parties ;


En tout état de cause, 
·rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [U], y compris la nouvelle demande de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés ;
·condamner Mme [U] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
·condamner Mme [U] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de M. Richemond, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 


La société Foncia conclut également à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


SUR CE, 


·Sur les demandes de Mme [U]


Sur l'erreur


L'humidité affectant l'appartement acquis par Mme [U], spécialement la pièce située au sous-sol, constitue un vice caché ; que par conséquent, celle-ci n'est pas fondée à exercer l'action en nullité sur le fondement de l'erreur ;


Sur le dol 


L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man?uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man?uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Outre des man?uvres, le dol peut être constitué par un mensonge ou une simple réticence à donner au cocontractant des informations déterminantes de son consentement. 


En l'espèce, il apparaît que la SCI Méteor a dissimulé l'état d'humidité de la pièce de l'appartement située au sous-sol qu'elle a décrit, tant dans la promesse de vente que dans l'acte authentique, comme une pièce utilisable comme débarras, alors qu'elle correspond à une cave qui ne pouvait servir de débarras en raison de son humidité ainsi qu'il résulte d'un « compte rendu de visite d'immeuble » établi le 3 février 2017 à la demande du syndicat des copropriétaires. Ce compte rendu indique en outre que la pièce située au sous-sol, qui à l'origine était à usage de cave, est humide en raison des remontées capillaires provenant du sol, la pose de carrelage sur ce sol ayant favorisé les remontées capillaires par les murs périphériques. Le technicien ajoute que cette pièce n'est pas ventilée et que la seule ventilation existante est prise sur les caves voisines alors qu'un local destiné à l'habitation ne peut être ventilé à partir de caves. Il précise que compte tenu de cette situation, la ventilation de la pièce située au sous-sol se fait en réalité par les pièces à vivre situées au rez-de-chaussée. 


Il apparaît en outre que la SCI Méteor a entrepris des travaux destinés à cacher la nature originelle de la pièce. A supposer même que les travaux aient été suffisants, la SCI Méteor ne pouvait ignorer l'importance qu'avait pour Mme [U] l'information selon laquelle la pièce était antérieurement une cave, qu'elle était humide et ne pouvait de ce fait être considérée comme une pièce de l'appartement ni utilisée comme débarras, qu'en outre elle ne pouvait être ventilée que par l'aération faite par le rez-de-chaussée, ce qui rendait cet étage inhabitable.


Cette information relative à la structure même de l'immeuble a été déterminante du consentement des acquéreurs. Ainsi, en cachant sciemment l'état de la pièce située en sous-sol et son habitabilité, la SCI Méteor a commis un dol entraînant la nullité de la vente. 


Par conséquent, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande en nullité de la vente immobilière sur le fondement du dol, de prononcer la nullité de la vente litigieuse et d'ordonner les restitutions des prestations exécutées, à savoir la restitution du prix de vente par la SCI Méteor et le bien par Mme [U] ;


Sur les demandes de paiement de dommages-intérêts


Le dol commis par la SCI Méteor, constitutif d'une faute, engage sa responsabilité et justifie sa condamnation à indemniser Mme [U] de l'ensemble des préjudices qu'elle a subis qui s'élèvent, selon les justificatifs produits, à la somme de 11 883,02 euros correspondant aux frais d'acte et à la commission versée à l'agent immobilier, à la somme de 1851,05 euros correspondant aux coût des matériaux utilisés pour la réalisation de travaux. Mme [U] est en outre fondée à réclamer une somme de 10 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice moral que lui ont causé les tracas auxquels elle a dû faire face tout au long de la procédure qu'elle a été contrainte d'engager, ainsi que du préjudice de jouissance en raison de l'état du bien qu'elle n'a pu habiter, ainsi qu'elle le justifie. Elle doit en outre être déboutée de ses autres demandes qui ne sont ni justifiées ni chiffrées.


·Sur les recours en garantie formés par la SCI Météor


Contre Mme [S]


La SCI Méteor, qui soutient que Mme [S], concubine du gérant de la société, [B] [B], aujourd'hui décédé, était gérante de fait, engage sa responsabilité pour avoir supervisé la vente de l'appartement litigieux, fait réaliser des travaux dans l'immeuble, portant sur les parties communes et les parties privatives, assuré les fonctions de syndic bénévole de la copropriété et résidé dans l'immeuble, de sorte qu'elle connaissait nécessairement l'état de l'appartement vendu à Mme [U] et qu'ainsi le dol lui est imputable. Toutefois, outre que la qualité de gérante de fait ne résulte pas suffisamment de sa qualité de concubine du gérant de droit et du fait qu'elle a épaulé celui-ci dans la gestion de la société, il n'apparaît pas que la faute qui lui est reprochée ne se rattache pas à la gestion de fait qui est alléguée.


Contre M. [A]


La responsabilité de M. [A], notaire qui a reçu l'acte de vente, n'est pas établie dès lors qu'il n'est pas justifié que celui-ci, qui n'était pas tenu d'inspecter le bien, avait connaissance de l'état de l'appartement.


PAR CES MOTIFS,


Statuant contradictoirement, 


Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande en nullité de la vente immobilière et de ses demandes subséquentes, 


Statuant à nouveau, 


Prononce la nullité du contrat de vente conclu le 8 février 2016 entre Mme [U] et la SCI Méteor portant sur le lot numéro [Cadastre 1] de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 8], cadastré section M, no [Cadastre 2], lieudit [Adresse 3], 4 ares et 90 centiares, ce lot étant composé, au rez-de-chaussée du bâtiment A, dans la cour, à droite, première porte à droite, d'un appartement en duplex d'une pièce principale comprenant : au rez-de-chaussée un séjour, une salle de bains avec WC, un coin chambre, une mezzanine, au sous-sol un débarras, et les cinq cent cinquante dix millièmes (550/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ;


Condamne la SCI Méteor à restituer à Mme [U] le prix de vente de l'appartement, soit 85 140 euros ;


Condamne la SCI Méteor à payer à Mme [U] à titre de dommages-intérêts :
·la somme de 11 883,02 euros correspondant aux frais de l'acte de vente et à la commission versée à l'agent immobilier ;
·la somme de 1 851,05 euros correspondant au coût des matériaux utilisés pour la réalisation de travaux ;
·la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance ;


Déboute Mme [U] de ses autres demandes ;


Déboute la SCI Méteor des recours en garantie formés contre Mme [S] et M. [A] ;


Condamne la SCI Méteor et la société Foncia in solidum à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes ;


Condamne la SCI Méteor aux entiers dépens. 




Le greffier, Le président,