Cour d'Appel — 12 novembre 2020

COUR D'APPEL D'ORLÉANS


CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE






GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/11/2020
Me Estelle GARNIER
la SELARL LUGUET DA COSTA
ARRÊT du : 12 NOVEMBRE 2020


No : 219 - 20
No RG 19/03041
No Portalis DBVN-V-B7D-GAUZ


DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 06 Septembre 2017


PARTIES EN CAUSE


APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265250165612690
La SCI DICK DICKY
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]




Ayant pour avocat Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS






D'UNE PART


INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265246207497426
La S.A.R.L. IDV La SARL IDV,
Agissant en la personne de son gérant en exercice domiciliée en cette qualité audit siège social. [...]
[...]




Ayant pour avocat Me Arthur DA COSTA, membre de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat au barreau d'ORLEANS
























PARTIE INTERVENANTE :
- Timbre fiscal dématérialisé No:1265246207447180


La S.A.R.L. DAPH 190 075,
Agissant en la personne de son gérant en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège social. [...]
[...]




Ayant pour avocat Me Arthur DA COSTA, membre de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat au barreau d'ORLEANS




D'AUTRE PART


DÉCLARATION D'APPEL en date du : 05 Septembre 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 Septembre 2020




COMPOSITION DE LA COUR


Lors des débats à l'audience publique du 24 SEPTEMBRE 2020, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en son rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile.


Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :


Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,




Greffier :


Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,




ARRÊT :


Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 12 NOVEMBRE 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.




EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :


Par acte sous seing privé du 27 décembre 2002, la SCI Dick Dicky a donné à bail des locaux à usage commercial situés dans un immeuble à [...] , à M U... T... pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2011 moyennant un loyer de 16.000€ outre les charges et les 3/8ème de l'impôt foncier de l'ensemble de l'immeuble.


Par acte notarié du 21 février 2007, le preneur a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société Gantor.


Par acte authentique du 11 juin 2008, la société Gantor a cédé son droit au bail à la société IDV.


Par exploit du 19 décembre 2011, la société IDV a notifié à la SCI Dick Dicky une demande de renouvellement du bail pour 9 ans à compter du 1er janvier 2012 en proposant que le loyer du bail renouvelé soit ramené à la somme annuelle de 16.800€ TTC.


Par exploit du 21 février 2012, la SCI Dick Dicky a déclaré consentir au principe de renouvellement pour une période de neuf ans à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 décembre 2021 mais avec un maintien du loyer au prix actuellement pratiqué.


Par exploit du 26 février 2014, la société IDV a fait assigner la SCI Dick Dicky devant le juge des loyers commerciaux près du tribunal de grande instance d'Orléans en fixation du loyer du bail renouvelé. La SCI Dick Dicky a soulevé des questions préjudicielles tenant à l'irrégularité de la cession du droit au bail, à l'absence d'exploitation continue du fonds de commerce pendant trois ans et à l'existence d'impayés de loyers et charges.


Par jugement du 15 avril 2015, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour statuer sur les questions préjudicielles et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance d'Orléans.


Par jugement du 6 septembre 2017, le tribunal de grande instance d'Orléans a statué ainsi:
Dit que la cession du bail commercial par acte authentique du 11 juin 2008 reçu par Me H... est régulière et opposable au bailleur, la SCI Dick Dicky,
Dit que la société IDV bénéficie du statut des baux commerciaux et a le droit au renouvellement du bail,
Ordonne avant dire droit sur la demande de fixation du montant du loyer lors du renouvellement une expertise judiciaire,
Désigne pour y procéder Mme E... S... avec mission notamment de rechercher si au cours du bail expiré est intervenue une modification susceptible d'être qualifiée de notable pour l'activité commerciale considérée de l'un ou plusieurs des éléments visés à l'article L145-33 1o à 4o du Code de commerce et notamment des facteurs locaux de commercialité, et donner toutes précisions utiles pour permettre au juge de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la date d'effet du renouvellement du bail,
Fixe le montant de la provision à valoir sur sa rémunération à 2.000 € et la met à la charge de la société IDV,
Renvoie à la mise en état l'affaire qui sera rappelée à la 1ère audience utile après le dépôt du rapport d'expertise à la diligence du greffe,
Ordonne l'exécution provisoire,
Réserve les autres dépens.










La société IDV a cédé son fonds de commerce à la société Daph par acte du 19 novembre 2018.


La SCI Dick Dicky a interjeté appel du jugement par déclaration du 5 septembre 2019 en intimant la société IDV et en critiquant tous les chefs de la décision. Par acte du 6 décembre 2019, elle a appelé la société Daph en intervention forcée.


A la suite du dépôt du rapport d'expertise, la procédure s'est poursuivie devant le juge des loyers commerciaux.


Par jugement du 20 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Orléans a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Daph,
- déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire formée par la société Dick Dicky,
- rejeté la demande de contre expertise formée par la société Dick Dicky,
- fixé la valeur locative des locaux à la somme de 16.065€ au 1er janvier 2012 hors taxes et hors charges,
- fixé le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 à la somme de 21.055,60€ HT et hors charges,
- condamné la société Dick Dicky à rembourser à la société IDV les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 19 novembre 2018 majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 février 2014 et à la société Daph les loyers trop perçus à compter du 20 novembre 2018 majorés des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2014,
- ordonné la capitalisation de ces intérêts,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement,
- condamne la société Dick Dicky aux dépens et au paiement d'une somme de 3000€ à la société IDV et d'une somme de 1000€ à la société Daph sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Les sociétés IDV et Daph ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel du 16 mars 2020 et la procédure est pendante devant la cour.


Dans ses dernières conclusions du 31 juin 2020, la société Dick Dicky demande à la cour de:
Vu l'ordonnance d'incident rendue le 27 août 2020, et l'irrecevabilité des conclusions au fond adverses ordonnée, déclarer irrecevables aux débats toutes les pièces communiquées par les intimées.
Vu les articles L. 145-8, L. 145-10 et L. 145-16 du Code du commerce, et l'article R. 145-23 du Code de commerce,
Vu l'article 555 du code de procédure civile,
Déclarer la SCI Dick-Dicky recevable et bien fondée en son appel du jugement du 6 septembre 2017 du Tribunal de grande instance d'Orléans à l'égard de la SARL IDV et en son assignation en intervention forcée à l'égard de la SARL Daph ;
Annuler ou réformer le jugement du 6 septembre 2017 en ce qu'il a :
- dit que la cession du bail commercial par acte authentique du 11 juin 2008 reçu par Maître H..., notaire à Orléans (45), est irrégulière et opposable au bailleur la société Dick-Dicky,
- dit que la société IDV bénéficie du statut des baux commerciaux et a le droit au renouvellement du bail ;
et statuant à nouveau ;
Principalement,
Déclarer la cession du bail par la SARL Gantor à la SARL IDV, par authentique reçu de Maître H... en date du 11 juin 2018 irrégulière et en tous cas inopposable à la SCI Dick-dicky ;
Déclarer en conséquence que la SARL IDV privée du droit au renouvellement au 1er janvier 2012 ;
Subsidiairement,
Constater que la SARL IDV ne justifie pas d'une exploitation continue de son fonds de commerce pendant trois ans ; ni d'une promesse de renouvellement ni d'une déspécialisation ; ni de la propriété commerciale ; ni du respect des clauses et conditions du bail ;
Déclarer en conséquence que la SARL IDV privée du droit au renouvellement au 1er janvier 2012 ;
En tous cas,
Déclarer l'arrêt à venir opposable à la SARL Daph se prétendant cessionnaire de la SARL IDV;
Constater que la SARL Daph ne dispose pas de plus de droits que la SARL IDV et est privée également de tout effet du droit au renouvellement au 1er janvier 2012 ;
En conséquence, Déclarer la SARL IDV et le cas échéant la SARL Daph irrecevables en leurs entières demandes aux fins de fixation du loyer à effet du 1er janvier 2012 ;
Les débouter de leurs entières demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires ;
Condamner la SARL IDV et la SARL Daph, in solidum, à verser à la SCI DICK-DICKY la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la SARL IDV et la SARL Daph, in solidum, aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, et accorder le droit de l'article 699 du code de procédure civile à Maître Estelle Garnier, Avocat aux offres de droit.


Elle soutient principalement :
- que la cession de droit au bail intervenue par acte notarié du 11 juin 2008 reçu par Maître H... est irrégulière car :
* la cession au profit de la société IDV opérée par l'acte du 11 juin 2008 porte sur le seul droit au bail et est inopposable à la bailleresse, puisqu'en vertu du bail, la cession du seul droit au bail est irrégulière,
* que peu importe que le bailleur ait comparu à l'acte de cession litigieux car la renonciation à un droit dans le cadre d'un bail commercial, doit intervenir en pleine connaissance de cause et de manière non équivoque après l'acquisiton du droit
* que la renonciation par le bailleur à la clause du bail empêchant la cession du seul droit au bail ne peut être admise car l'acte de cession du droit au bail de 2008 présente une réserve de la SCI Dick Dicky sur les contraventions aux clauses du bail, et par acte extrajudiciaire du 21 février 2012 en réponse à la demande de renouvellement, dans un commandement de payer du 15 mai 2017 et dans la sommation délivrée le 6 juin 2019, le bailleur s'est prévalu de l'irrégularité de la cession du droit au bail,
* qu'il ne peut être retenu aucune forme de renonciation valable en présence de circonstances dépourvues de sincérité, car elle a appris a posteriori que la gérante de la société Gantor, cédante du droit au bail, était sur le point d'épouser le notaire rédacteur de l'acte de cession du droit au bail et ce conflit d'intérêt flagrant a confusément persuadé la SCI Dick Dicky qu'elle n'aurait pu s'opposer à la cession,
- que la bailleresse justifie en outre de motifs graves et légitimes de dénégation du droit au renouvellement, notamment la demande de baisse du loyer alors que le bail stipulait un engagement au maintien du loyer, l'existence d'impayés de loyers, mais aussi la réalisation de travaux sans l'accord du bailleur puisqu'il ressort du rapport d'expertise immobilière produit par la SARL IDV que des travaux ont été réalisés en 2012,
- que la société IDV ne justifie pas d'une durée minimale d'exploitation continue du fonds de commerce conditionnant le droit au renouvellement, en vertu de l'article L145-8 du Code de commerce et notamment, ne justifie pas des dates et des conditions juridiques exactes d'exploitation de l'enseigne nationale "Des Petits Hauts" au [...] , ce qui pose le problème de la propriété du fonds de commerce exploité, un franchisé ne pouvant développer un fonds de commerce propre qu'à certaines conditions et particulièrement une totale autonomie de gestion et d'investissement qui n'est pas établie pour la société IDV.


Les sociétés IDV et Daph ont conclu le 17 juin 2020.


Les sociétés IDV et Daph ont sollicité par conclusions d'incident du 9 juin 2020 la jonction des deux procédures. La société Dick Dicky a soulevé l'irrecevabilité des conclusions au fond et d'incident régularisées par les sociétés IDV et Daph et subsidiairement, s'est opposée à la demande de jonction.


Par ordonnance du 27 août 2020, le conseiller de la mise en état a principalement :
Déclaré irrecevables les conclusions signifiées le 17 juin 2020 par les sociétés IDV et Daph,
Déclaré irrecevable l'incident aux fins de jonction formé par les sociétés IDV et Daph.


La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 septembre 2020.


MOTIFS DE LA DÉCISION :


En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si en appel, l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et la cour ne fait droit aux prétentions de l'appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, étant ajouté qu'en vertu de l'article 954 alinéa 5 du code de procédure civile, l'intimé dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est réputé s'être approprié les motifs du jugement (cf pour exemple, C. Cass civ 2o 10 janvier 2018, no 17-20018).


Par ailleurs, en application de l'article 906 dernier alinéa du code de procédure civile, l'irrecevabilité des conclusions du 17 juin 2020 signifiées par les sociétés IDV et Daph emporte l'irrecevabilité des pièces communiquées au soutien de ces conclusions.


Sur le droit au renouvellement du bail pour la société IDV


La SCI Dick Dicky prétend que la société IDV est privée de son droit au renvouellement au 1er janvier 2012 au motif, à titre principal, que la cession du bail en date du 11 juin 2018 est irrégulière et en tous cas inopposable à la bailleresse, à titre subsidiaire, que la SARL IDV ne justifie pas d'une exploitation continue de son fonds de commerce pendant trois ans, ni d'une promesse de renouvellement ni d'une déspécialisation, ni de la propriété commerciale, ni du respect des clauses et conditions du bail.


- sur la régularité de la cession du bail


Pour soutenir que la cession du droit au bail, seul, est irrégulière ou au moins lui est inopposable, la bailleresse invoque le paragraphe 11o "cession-sous location" contenu dans le bail du 27 décembre 2002 qui est ainsi rédigé :
"Il (le preneur) ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise ou encore, si le locataire est une société, à toute société apparentée, étant précisé que constitue une société apparentée toute société qui est contrôlée à cinquante pour cent (50%) au moins, directement ou indirectement, par la société bénéficiaire du bail. (...)
En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date (...)".












Cette clause n'interdit pas de manière générale la cession du seul droit au bail. Il en résulte que la cession du droit au bail ne peut en principe pas intervenir sans le consentement exprès et par écrit du bailleur mais que ce consentement n'est pas nécessaire en cas de cession du bail au successeur dans le commerce ou à une société apparentée.


En l'espèce, l'acte du 11 juin 2008 contient une cession portant uniquement sur le droit au bail, sans cession du fonds de commerce. En vertu de la clause précitée, le consentement exprès et par écrit du bailleur est donc indispensable.


L'acte du 10 juin 2008 stipule expressément en page 10 et 11 :
" Pour répondre à la sommation qui lui a été faite en date du 5 juin 2008 par Maître V..., huissier de justice à Saint Germain en Laye (78),
Aux présentes est à l'instant intervenu M. C... B..., domicilié (...)
Agissant en sa qualité de gérant de la société SCI Dick Dicky propriétaire des biens et droits Immobiliers faisant l'objet des présentes,
Dénommé ci-après le Bailleur intervenant aux présentes,
Lequel après avoir pris connaissance des présentes par la lecture faite par le notaire sousssigné,
Déclare :
- agréer la cession de bail telle qu'elle est relatée ci-dessus et accepter le cessionnaire aux lieu et place du cédant,
- dispenser que soit faite lanotification prévue par l'article 1690 du Code civil,
En outre, le bailleur fait toute réserve concernant les déclarations du dernier paragraphe de la page 5 commençant par les mots "aucune contravention aux clauses du ail n'a été commise...".
Il ressort de ces stipulations claires et précises de l'acte que la SCI Dick Dicky, bailleresse est intervenue à l'acte de cession de bail en étant représentée par son gérant et a expressément agréé cette cession et accepté la société IDV aux lieu et place de la société Gantor.


Cette acceptation expresse ne s'analyse pas en une renonciation à une clause d'interdiction figurant dans le bail mais constitue la condition de validité de la cession du droit au bail prévue par l'article 11o du bail du 27 décembre 2002.


Sont donc inopérants les développements de l'appelante relatifs à l'absence de renonciation expresse et non équivoque de la bailleresse ainsi que sur les circonstances dépourvues de sincérité dans lesquelles cette renonciation éventuelle serait survenue, l'appelante n'explicitant au surplus pas en quoi le projet de mariage entre la gérante de la cédante et le notaire chargé de rédiger l'acte et le conflit d'intérêts en résultant auraient, ainsi qu'elle l'allègue, "confusément persuadé la SCI qu'elle n'aurait pas pu ni eu intérêt à s'opposer à la cession en réalité interdite par le contrat", étant observé qu'elle indique n'avoir appris ces circonstances particulières qu'a posteriori.


L'appelante ne peut donc être approuvée lorsqu'elle soutient qu'il a été passé outre son consentement lors de la cession du droit au bail et que cette cession est irrégulière. Par suite, le droit de la locataire au renouvellement du bail ne peut être écarté pour ce motif.


- sur les motifs subsidiaires de l'absence de droit au renouvellement












S'agissant du droit au renouvellement, l'appelante prétend que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la SARL IDV ne justifie pas d'une exploitation continue de l'enseigne nationale "Des Petits Hauts" au [...] pendant trois ans avant le renouvellement.


Elle invoque l'article L145-8 du Code de commerce qui dispose :
"Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section VIII du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou sa prolongation telle que prévue à l'article L145-9, cette dernière étant soit la date pour laquelle le congé a été donnée, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre qui suit cette demande."


Le tribunal a répondu de manière pertinente à cet argument en indiquant que le comptable de la société IDV attestait le 31 octobre 2014 que l'établissement exploité au [...] sous l'enseigne "Des Petits Hauts" a généré un chiffre d'affaires chaque mois depuis le 12 juin 2008. La SCI Dick Dicky ne remet pas en cause cette motivation et ne démontre pas le contraire. Elle relève seulement l'absence de contrat d'affiliation "Des Petits Hauts" avant le 2 février 2010, ce qui n'interdisait pas à la société IDV, qui ainsi que le relève l'appelante elle-même, a déclaré au registre du commerce et des sociétés une activité au 1er juin 2008, d'exploiter dans les lieux loués avant d'avoir conclu un contrat d'affiliation "Des Petits Hauts".


Le tribunal a aussi répondu au moyen tiré de la propriété du fonds de commerce et à l'existence d'une autonomie de gestion du franchisé en indiquant qu'il résultait du contrat d'affiliation produit par la société IDV que l'affilié percevait du concédant une commission de 45% du chiffre d'affaires mais restait un commerçant indépendant agissant en son nom et pour son propre compte sans engager le concédant, et était par suite recevable à bénéficier du statut des baux commerciaux. L'appelante soulève le même moyen devant la cour sans invoquer de nouvel élément ou de nouvelle pièce de nature à remettre en cause la motivation du tribunal et notamment à établir ainsi qu'elle l'allègue que la SARL IDV n'aurait aucune clientèle propre ni autonomie de gestion.


S'agissant du respect des clauses et conditions du bail, la bailleresse soutient que la SARL IDV ne peut prétendre au renouvellement du bail en raison de ses manquements aux clauses du bail, notamment à son obligation de payer les loyers et à l'interdiction de réaliser des travaux sans l'accord du bailleur.


La cour observe à titre liminaire que par acte d'huissier du 21 février 2012, la bailleresse, tout en contestant la cession du droit au bail opéré par acte du 17 juin 2008, a "malgré cette situation, déclaré accepter le principe du renouvellement du bail", à condition que le loyer reste fixé au 1er janvier 2012 au prix actuellement pratiqué soit 22.851,92€". Elle ne se prévalait alors d'aucuns autres manquements au bail.


Dans ses écritures, elle se prévaut du non respect par la locataire du paragraphe 11o du bail qui stipule in fine que "toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date".


Cette clause qui impose un maintien du loyer pendant la durée du bail, n'interdit pas au preneur de solliciter à l'approche de l'expiration du bail, un renouvellement du bail moyennant le cas échéant, s'agissant du bail renouvelé, une baisse du loyer au montant de la valeur locative.






Il n'est pas établi que le loyer prévu dans le bail n'a pas été maintenu et réglé pendant la durée de ce bail, soit jusqu'au 31 décembre 2011.


La bailleresse invoque toutefois des impayés de loyers en cours de procédure.


Elle a effectivement fait délivrer à la SARL IDV par acte d'huissier du 15 mai 2017 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire avec mise en demeure préalable au refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime (sa pièce 4). Ce commandement mettait la locataire en demeure de régler la somme de 1011,27€ au titre de loyers et charges impayés dans le délai d'un mois, en l'informant qu'à défaut, le bailleur se prévaudrait de cette infraction comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail. Elle indique toutefois dans ses écritures que cet impayé a été réglé en cours d'instance devant le premier juge avant la mise en délibéré de la décision. Ce manquement qui a été régularisé n'est pas suffisamment grave pour justifier le refus du renouvellement du bail.


Elle expose aussi avoir délivré à la société IDV le 9 novembre 2018 un commandement de payer la somme de 7791,61€ au titre de loyers impayés, qu'elle ne verse cependant pas aux débats et dont les suites sont ignorées. Il n'est pas établi, ainsi que l'a retenu le premier juge que cet impayé de loyer s'est poursuivi plus d'un mois après une mise en demeure de la faire cesser, au sens de l'article L145-17 du Code de commerce.


Enfin, elle allègue des travaux réalisés par la société IDV sans son autorisation, en 2012 sans autre précision et invoque à ce titre des pièces produites par la société IDV (rapport d'expertise immobilière en pièce 15 et plan des locaux loués en pièce 16) qu'elle ne verse pas aux débats et qu'elle demande elle-même à la cour d'écarter des débats compte tenu de leur irrecevabilité, consécutive à l'irrecevabiltié des conclusions des intimées.


Au vu de ces seuls éléments, la SCI Dick Dicky ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'un non respect des clauses du bail à l'encontre de la locataire justifiant de refuser le renouvellement du bail expirant le 31 décembre 2011.


Par ailleurs, la circonstance que la SARL IDV ait cédé son fonds à la SARL Daph sans le consentement du bailleur, ce qui au demeurant, est permis par la clause précitée du bail (paragraphe 11 o) et le fait que cette cession soit intervenue à des conditions prétendument "inhabituellement défavorables" à la cessionnaire (la société Daph) sont sans lien avec le droit de la SARL IDV au renouvellement du bail expirant le 31 décembre 2011.


Au total, l'appelante ne justifie d'aucun élément faisant obstacle au droit au renouvellement du preneur et doit être déboutée de la totalité de ses demandes.


Sur les autres demandes


En application de l'article R 145-23 du Code de commerce dans sa rédaction applicable en la cause :
"Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut accessoirement se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent."










L'appelante ne conteste pas, même à titre subsidiaire, le surplus des dispositions du jugement, qui méritent confirmation, notamment en ce qu'il a estimé que l'expertise non contradictoire produite par la SARL IDV et contestée par le bailleur était insuffisante pour établir le prix du loyer du bail renouvelé et en ce qu'il a ordonné une expertise, le loyer dû par le preneur pendant la durée de l'instance restant fixé selon les dispositions du bail dont le renouvellement est sollicité.


L'appelante qui succombe en ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.




PAR CES MOTIFS


La Cour,


Déclare irrecevables les pièces communiquées par les sociétés IVD et Daph à l'appui de leurs conclusions du 17 juin 2020 déclarées irrecevables par ordonnance du 27 août 2020 ;
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;


Y ajoutant,


- Condamne la SCI Dick-Dicky aux dépens d'appel.


Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT