Cour d'Appel — 19 juin 2020

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS






Cour d'appel de paris


Pôle 4 - chambre 1


Arrêt du 19 juin 2020


(no /2020, pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/05977-Portalis 35L7-V-B7D-B7ROZ


Décision déférée à la cour : jugement du 18 septembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG15/04110




APPELANTS


Monsieur D... Y... E... N...
[...]
[...]




Madame P... O... Q... A... épouse N...
[...]
[...]
née le [...] à Grandville


Représentés par Me Edmond Fromantin, avocat au barreau de Paris, toque : j151
Ayant pour avocat plaidant Me Vanessa Jakubowicz-Ambiaux, avocat au barreau de Lyon, toque : A622


INTIMÉE


SAS PV-CP Immobilier Holding
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège no siret : 478 908 312 [...]
[...]
[...]


Représentée par Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant, Me Philippe Riglet de la SELAFA CMS FRANCIS Lefebvre avocats, avocat au barreau des Hauts-de-Seine substitué à l'audience par Me Hentgen Jean du même cabinet


Composition de la cour :


L'affaire a été débattue le 16 janvier 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère


qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Monique Chaulet, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.


Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier


Arrêt : - contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.


***


La SNC [...], aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société PV CP Immobilier Holding SAS, a vendu en l'état futur d'achèvement, à de multiples acquéreurs dont les appelants, les lots de copropriété d'un ensemble immobilier dénommé « [...] » situés au lieudit « [...] » à [...].


M. D... N... et Mme P... A... épouse N... ont conclu avec la SNC [...] un contrat de réservation pour le lot [...] de cette résidence qu'ils ont acquis par acte authentique de vente du 8 janvier 2004, acte qui renvoyait expressément au cahier des charges des conditions générales de vente du 29 octobre 2003.


Cette résidence étant destinée à être exploitée sous forme de résidence de tourisme, les appelants ont concomitamment donné à bail commercial le lot leur appartenant à la Société d'Exploitation Touristique Pierre & Vacances France SAS, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société PV Résidences & Resorts France qui se chargeait d'exploiter le site conformément au cahier des charges des conditions générales de vente précité.


La vente était soumise à la TVA immobilière et le vendeur s'est engagé à en faire l'avance pour le compte des acquéreurs.


Ces derniers, soumis eux-mêmes à la TVA dans leur activité de loueur, se sont obligés à l'acte de vente à rembourser le vendeur de son avance dès que l'administration fiscale leur aurait restitué la TVA immobilière.


Selon les stipulations du bail commercial, la durée du bail a été fixée comme suit :
« le bail est consenti pour les deux périodes consécutives ci-après :
- Première période : du jour de la date de prise d'effet du bail jusqu'au 30 septembre suivant
- Deuxième période : les 9 années entières et consécutives suivantes.
Le bail s'achèvera en conséquence le 30 septembre de la neuvième année faisant suite à celle au cours de laquelle le bail a pris effet. ».


Le preneur a informé les appelants de son intention de résilier le bail à son expiration et leur a fait délivrer un congé à la date du 30 septembre 2013, congé qui leur a été notifié par acte d'huissier du 13 mars 2013.


Par courrier ultérieur, la société PV CP Résidences Exploitation leur a proposé de conclure un nouveau bail pour une durée de 9 années à un loyer inférieur.


Ces derniers n'ayant pas souhaité conclure de nouveau bail aux conditions proposées avec la société preneuse, leur local leur a été restitué conformément au congé délivré.


Par actes d'huissier du 16 mars 2015, M. et Mme N... et 28 autres propriétaires de lots ont assigné la société PV-CP Immobilier Holding devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue entre eux et cette société et de faire condamner la société PV-CP Immobilier Holding à leur restituer le prix de vente avec les intérêts légaux à compter de la signature de l'acte authentique de vente capitalisés selon les modalités de l'article 1154 ancien du code civil et à leur verser diverses indemnités.


Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté les requérants de leurs demandes et les a condamnés à verser à la société PV-CP Immobilier une somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Par déclaration du 5 décembre 2008, vingt sept des demandeurs de première instance ont fait appel du jugement et, par ordonnance du 28 mars 2019, la disjonction des dossiers a été ordonnée, le présent arrêt concernant l'appel formé par M. et Mme N....


Par leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :
- à titre principal,
. juger que la société PV-CP Immobilier a commis un dol par réticence en omettant d'informer les acquéreurs d'éléments déterminants de leur consentement et en les entretenant dans la croyance légitime d'éléments erronés,
. prononcer en conséquence la nullité de la vente du lot [...] intervenue entre eux et la société PV-CP Immobilier suivant acte du 8 janvier 2004,
. condamner la société PV-CP Immobilier à leur restituer le prix de vente avec les intérêts légaux à compter de la signature de l'acte authentique de vente, lesdits intérêts étant capitalisés pour produire intérêts selon les modalités de l'article 1154 ancien du code civil soit la somme de 112 000 euros et la somme de 16 304,19 euros qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation, lesdits intérêts étant capitalisés pour produire intérêts,
. dire qu'ils conserveront les fruits perçus pendant toute la durée de la possession de leur immeuble,
- à titre subsidiaire,
. dire que la société PV-CP Immobilier n'a pas agi de bonne foi dans la formation et l'exécution du montage vente immobilière/location proposé, qu'elle a entendu dès l'origine imposer des modifications substantielles à l'économie du montage financier et qu'elle est garante de la mise en oeuvre déloyale d'une prérogative contractuelle dans la délivrance du congé qui leur a été délivré au terme du bail initial,
en conséquence,
. condamner la société PV-CP Immobilier à leur payer la somme à parfaire de 26 846,01 euros,
. dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, lesdits intérêts étant capitalisés pour produire des intérêts,
- à titre infiniment subsidiaire,
. dire que la société PV-CP Immobilier les a garantis contre tous les risques et notamment la défaillance du locataire et qu'elle a été défaillante dans l'exécution de ses obligations contractuelles,
en conséquence,
. la condamner à leur payer la somme à parfaire de 26 846,01 euros,
. dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, lesdits intérêts étant capitalisés pour produire des intérêts,
- en toutes hypothèses,
. condamner la société PV-CP Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros en première instance et 5 000 euros au titre de la présente instance en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. la condamner aux entiers dépens et autoriser Me Fromantin à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


Par ses dernières conclusions, la société PV-CP Immobilier demande à la cour de :
. débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes,
. confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
. condamner solidairement les appelants à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner solidairement les appelants aux dépens et autoriser Me Philippe Riglet à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


La clôture a été ordonnée le 19 décembre 2019.


SUR CE,


-Sur la nullité de la vente pour dol


Les appelants reprochent au vendeur le fait qu'on ne leur a pas vendu seulement un bien immobilier mais une opération financière reposant sur un gain de TVA espéré au moyen de supports publicitaires qui insistaient sur les avantages fiscaux de l'opération alors qu'ils sont dans l'impossibilité de réaliser ce gain dès lors que le bail a été dénoncé sauf à accepter un nouveau bail commercial à des conditions très défavorables; ils soutiennent que la croyance en un placement sécurisé et une économie de TVA a constitué une cause déterminante du contrat de vente et que des informations leur ont été sciemment dissimulées, mettant en péril l'ensemble du montage financier, ce qui constitue des manoeuvres dolosives.


Ils font valoir que le preneur leur a été proposé par le vendeur et désigné dans l'acte de vente, que la T.V.A a été avancée par le vendeur et que le groupe Pierre & Vacances a vanté la rentabilité de l'investissement en mettant en avant la location pour 10 ans du bien vendu et l'assurance d'un revenu même en cas de vacance locative, la formule utilisée « par bail de 10 ans » laissant croire à un renouvellement automatique du bail tous les 10 ans et reprochent à la société PV-CP Immobilier Holding SAS de leur avoir dissimulé qu'il faut avoir loué pendant 20 ans pour bénéficier définitivement de la déduction de TVA.


En réponse, la société PV-CP Immobilier Holding SAS conteste la référence faite par les appelants au Groupe Pierre & Vacances et fait valoir qu'elle ne saurait être tenue pour responsable des éventuels manquements des autres sociétés intervenues dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, les appelants ne rapportant pas la preuve de concert entre ce qu'ils ont appelé les huit entités du groupe; elle fait valoir en outre que l'acte de vente et le contrat de bail constituent deux contrats distincts conclus avec deux personnes juridiquement différentes et qu'elle ne peut se voir reprocher une prétendue faute concernant un contrat de bail auquel elle n'est pas partie; elle conteste les manoeuvres dolosives alléguées au motif que les appelants ont été parfaitement informés des conditions du régime fiscal afférent à la TVA applicable aux ventes, le maintien de ces avantages dépendant du maintien de l'activité et non de la poursuite des baux; elle fait valoir enfin que le caractère déterminant du remboursement de la TVA, non érigé en clause contractuelle, n'est pas établi, et qu'en tout état de cause, à l'expiration du bail, les acquéreurs pouvaient poursuivre la location du bien directement sans passer par le preneur initial.


Aux termes de l'article 1116 du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.


En l'espèce, seule la société PV CP Immobilier Holding SAS venant aux droits de la SNC [...] est attraite dans la procédure en sa qualité de vendeur et aucune demande n'est formée à l'encontre de l'entité dénommée « groupe Pierre et Vacances » dont l'existence n'est pas autrement démontrée que par l'affirmation que plusieurs sociétés ont concouru à l'opération de promotion immobilière à l'origine de l'acte de vente, objet du litige, sous le label Pierre & Vacances.


S'il n'est pas contestable que la notoriété et la surface financière des sociétés qui sont intervenues dans l'opération de promotion immobilière était de nature à rassurer les acquéreurs et à emporter leur confiance dès lors qu'elles portaient le label Pierre & Vacances, la société Pierre & Vacances conseil immobilier ayant notamment diffusé les supports publicitaires aux acquéreurs, cet élément n'établit en aucun cas que l'intervention de ces sociétés soit constitutive de manoeuvres frauduleuses.


Sur les conditions de l'acquisition, il convient de rappeler que le contrat de vente et le bail ont été signés concomitamment et qu'en conséquence les acquéreurs avaient, au moment de la signature de l'acte de vente, connaissance des conditions du bail.


L'acte de vente précise que les biens vendus sont donnés à bail commercial dans les conditions stipulées dans la deuxième partie de l'acte et dans le cahier des charges des conditions générales de vente.


S'agissant de la durée du bail commercial conclu, il est également précisé dans l'acte de vente que celui-ci comportera deux périodes, la seconde à compter du 30 septembre suivant la prise d'effet du bail qui sera de neuf années entières et consécutives pour s'achever le 30 septembre de la neuvième année.


Ces dispositions sont les mêmes que celles qui figurent dans le contrat de bail conclu avec la société d'Exploitation Touristique Pierre & Vacances produit au débat, la durée du bail y étant mentionnée à deux reprises, à l'article 2 relatif à la prise d'effet et à la durée du bail et à l'article 11 relatif à la durée du bail, bail qui fixe le loyer sur la première année et sur les neuf années suivantes.


Il n'existe en l'espèce aucune ambiguïté sur la durée du bail, aucun renouvellement du bail n'étant prévu et les mentions de l'acte de vente ou du contrat commercial ne pouvant laisser supposer un renouvellement automatique du bail; les appelants avaient donc parfaitement connaissance de la durée du bail.


La deuxième partie de l'acte de vente, intitulée « conventions et déclarations complémentaires » rappelle que le cahier des charges précise, notamment, les conditions spécifiques aux résidences de tourisme, les garanties données à l'acquéreur à l'achèvement du bail et les dispositions fiscales concernant les résidences de tourisme et leur application, rappelle que ce cahier des charges forme un tout indissociable avec le contrat de vente pour assurer l'information de l'acquéreur dans les conditions prévues par les dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code de la consommation, l'acquéreur déclarant avoir pris connaissance de ce document.


Il est précisé que l'exigibilité du solde du prix est liée au remboursement de la TVA grevant la vente et résultant de l'assujettissement des loyers à la TVA et que ce paiement s'effectuera au fur et à mesure des remboursements effectués par l'administration et à hauteur de ceux-ci.


L'acte de vente comporte également un paragraphe concernant les dispositions relatives à l'exploitation de l'ensemble immobilier en résidence de loisirs, avec un « avertissement à l'acquéreur » qui reconnaît que le notaire a attiré son attention sur les particularités de la fiscalité attachée à la présente vente d'un local situé dans un ensemble immobilier dit « Résidence de Tourisme » et tout particulièrement précisé dans le chapitre II de la 3ème partie du cahier des charges des ventes, cette mention étant soulignée dans l'acte.


Le paragraphe précité appelle l'attention de l'acquéreur sur les principaux éléments relatifs au régime fiscal à savoir:
. l'obligation pour le propriétaire de consentir une location à la Société d'Exploitation pendant une durée égale à neuf années au moins,
. les sanctions du non-respect des engagements résultant des dispositions instituées par l'article 48 de la loi de finances pour 1990 et le décret du 11 avril 1991, précisées par l'instruction du 9 juillet 1991,
. l'obligation de maintenir l'assujettissement des loyers à la TVA selon l'article 293 F du code général des impôts,
. l'obligation d'effectuer le reversement de la taxe sur la valeur ajoutée remboursée en cas d'interruption du contrat initial de neuf années;
. la nécessité d'effectuer un reversement partiel de la TVA initialement déduite en cas de revente des locaux ou de cessation d'activité soumise à TVA, reversement qui sera égal au montant de la déduction initiale diminuée d'un vingtième d'année civile ou fraction d'année civile écoulée depuis la date à laquelle les biens ont été acquis ou achevés.


Le cahier des charges rappelle, dans le paragraphe relatif aux dispositions spécifiques aux résidences de tourisme, que les acquéreurs confieront la gestion à un exploitant unique, la Société d'Exploitation Touristique Pierre & Vacances France SAS, et que « conformément à la loi de finance rectificative pour 1990 (article 261-D-4oa) et du décret no91-352 du 11 avril 1991 modifié sous les articles 176 à 178 de l'annexe II du code général des impôts, commentés par l'instruction du 9 juillet 1991, l'acquisition des lots de copropriété de l'immeuble exploité en « Résidence de tourisme classé », ouvre droit au remboursement de la TVA sur la mutation dès lors que notamment:
- la résidence de tourisme est classée,
- l'exploitation de la résidence de tourisme est assurée par un exploitant unique titulaire d'un contrat de location d'au moins neuf années portant sur au moins 70% des locaux composant l'immeuble ou l'ensemble immobilier objet du classement,
- la location des biens immobiliers est assujettie à la TVA ».


Par ailleurs le cahier des charges comporte, en page 57 et non 54 comme l'ont indiqué par erreur les premiers juges, un paragraphe sur les « PARTICULARITES DU REGIME FISCAL » qui précise qu'en cas de cession des locaux pendant la période du bail en cours et de cessation d'activité, avant le commencement de la dix-neuvième année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble dont dépendent les biens vendus, l'acquéreur sera tenu d'effectuer une régularisation au titre de la TVA dans les termes prévus par l'article 210 de l'annexe II du Code général des impôts dont la teneur est reproduite.


Il est donc établi que les acquéreurs ont reçu une information complète sur le régime fiscal applicable à l'acquisition de ce bien, qui est un régime très spécifique régi par des dispositions instaurées par la loi de finances de 1999 également appelées « loi Demessine » applicables aux résidences de tourisme implantées dans une « zone de revitalisation rurale », dont une des conditions est l'exploitation en résidence de tourisme pendant 20 ans, le remboursement de la TVA ne pouvant être acquis définitivement qu'à compter d'une détention et d'une exploitation en résidence de tourisme de 20 ans, et l'intimée faisant valoir à juste titre que ce n'est pas la résiliation du bail avant la fin de la période de 20 ans qui entraîne l'obligation pour les acquéreurs de rembourser la TVA mais la non poursuite de l'exploitation.


Les appelants ne sont pas fondés, eu égard à la nature des informations précises et exactes qui leur ont été fournies lors de la signature de l'acte authentique, à soutenir que leur consentement aurait été déterminé par des arguments publicitaires figurant dans les plaquettes de commercialisation du programme qui leur ont été communiquées par la sociétés Pierre & Vacances Conseil Immobilier chargée de la promotion immobilière de ce programme, le caractère erroné des informations contenues dans ces supports n'étant au surplus pas démontré, pas plus qu'ils ne sont fondés à reprocher à leur vendeur une dissimulation fautive d'informations essentielles au motif qu'il n'aurait pas pris le soin d'attirer leur attention sur la durée du bail de 9 ans et la nécessité de louer le bien sur 20 ans pour bénéficier du non-paiement de la TVA immobilière.


Il n'est en l'espèce pas établi, contrairement à ce qu'affirment les appelants, que le vendeur se soit engagé à garantir la pérennité du montage location-vente pendant toute la durée de l'obligation de soumettre l'opération au régime de la TVA et en conséquence, cet engagement qui ne résulte ni du contrat de réservation ni de l'acte authentique de vente, n'a pu constituer un élément déterminant du consentement des acquéreurs.


Les appelants ne peuvent fonder leur action en nullité de la vente sur le fait que le loyer du bien a été surévalué de manière délibérée par Pierre & Vacances qui savait que le loyer proposé serait réduit à l'issue de la période de 9 ans alors qu'ils n'ont pas agi en nullité du bail et n'ont pas contesté le congé qui leur a été délivré tout en faisant valoir qu'un bail commercial doit être reconduit tacitement.


En tout état de cause, s'il ne peut-être contesté que le calcul du loyer initial était plus attractif que celui proposé dans le cadre du nouveau bail, cela n'est pas de nature à constituer des manoeuvres dolosives à l'encontre du vendeur alors que les acquéreurs, qui savaient ne bénéficier que d'un bail de dix ans, pouvaient se renseigner sur la valeur locative du bien acquis et qu'ils ne peuvent arguer de la faible rentabilité locative ou valeur vénale du bien qu'ils savaient situé dans une zone dite de « revitalisation rurale ».


Au surplus, l'expiration du bail commercial initial n'entraîne pas la fin de l'avantage fiscal sur la TVA immobilière, seule la fin de l'exploitation étant de nature à y mettre fin.


En conséquence, les appelants qui se sont vu proposer par la société preneuse un nouveau bail, certes à des conditions de loyer moins favorables, pouvaient accepter ce nouveau bail qui leur permettait de maintenir l'avantage lié à la TVA immobilière, d'autant que les appelants, qui font valoir que les loyers initiaux étaient surévalués, reconnaissent que les nouveaux baux proposés par la société d'Exploitation Touristique Pierre & Vacances comprenaient un loyer conforme à la valeur locative des biens en 2012 telle qu'elle résulte du rapport [...] établi à la demande de l'intimée.


Sur la perte de TVA alléguée du fait de la cessation d'exploitation du bien, la société PV-CP Immobilier Holding SAS fait valoir que les appelants pouvaient poursuivre cette exploitation sans recourir à un bail commercial avec la société d'Exploitation Touristique Pierre & Vacances, ce que les appelants contestent en faisant valoir que les installations nécessaires à l'exploitation de la résidence sont la propriété du groupe et qu'en conséquence la location des biens est impossible sans le concours du preneur.


Les appelants reconnaissent néanmoins que la poursuite de l'exploitation par un tiers n'est pas rigoureusement impossible puisqu'ils précisent que le règlement de copropriété a été modifié à cette fin et que les copropriétaires ont crée la SAS [...] ayant pour objet l'exploitation de résidences de tourisme, ce qui leur a permis de conserver le régime de la TVA.


Ils se prévalent cependant des dispositions de l'article 261 D du code général des impôts qui stipulent qu'en cas de pluralité de gestionnaires, le maintien du régime de la TVA est subordonné à la fourniture, en accessoire à la location du local meublé, d'au moins trois des prestations que sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception et soutiennent que cette condition ne peut être remplie.


La mainmise de l'exploitant Pierre & Vacances sur les locaux d'exploitation ne suffit pas à établir que la condition qui précède ne peut être remplie par un autre exploitant, les appelants ne démontrant pas que ces prestations nécessitent d'avoir à disposition des locaux sur place.


Il n'est en outre pas soutenu que les services communs ne sont pas accessibles aux personnes qui occupent un bien dont l'exploitant n'a pas la jouissance.


La société PV-CP Immobilier Holding SAS produit d'ailleurs au débat des annonces publiées sur le site internet Poplidays.com pour des locations saisonnières d'appartements situés dans ladite résidence, site qui est constitué d'agents immobiliers ou de professionnels; ces annonces font état des services hôteliers qui existent au sein de cette résidence sans qu'il soit par ailleurs soutenu ou démontré que le site est lié à une société Pierre & Vacances.


Les appelants échouent à démontrer le fait que la réduction de TVA était une condition déterminante de leur consentement ainsi que le caractère inéluctable de la perte de TVA et les manoeuvres dolosives dont ils se prévalent.


Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité pour dol.


-Sur la faute contractuelle


Les appelants font valoir la déloyauté fautive dont a fait preuve la société PV-CP Immobilier Holding SAS tant au stade de la formation du contrat qu'en tant que garante du preneur ayant délivré les congés au terme du bail initial.


Compte-tenu des informations dont a disposé l'acquéreur et notamment du fait que la durée du bail de neuf années était parfaitement connue des acquéreurs, aucune mauvaise foi contractuelle n'est établie à l'encontre de la société PV CP Immobilier Holding SAS venant aux droits de la venderesse, la proposition d'un nouveau bail, qui a été effective en l'espèce, ne lui incombant pas en tout état de cause.


Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de ce chef.


-Sur la mise en œuvre de la garantie contractuelle


Sur la demande de mise en oeuvre de la garantie donnée à l'acquéreur par le vendeur en cas de défaillance du locataire ou de tout autre cause, celle-ci n'a vocation à s'appliquer qu'au bail conclu en même temps que l'acte de vente et en l'espèce la mise en oeuvre du mécanisme de garantie prévu par le cahier des charges n'est pas applicable dès lors qu'aucun événement susceptible d'être garanti par ce mécanisme, notamment une défaillance du locataire durant la durée de ce bail ou la résiliation de celui-ci dans des conditions non prévues par le bail, n'est allégué.


Les appelants seront déboutés de leurs demandes, les premiers juges n'ayant pas statué de ce chef.


-Sur l'article 700 du code de procédure civile


Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés en cause d'appel et il ne sera pas fait droit aux demandes de ce chef.


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement,


Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 décembre 2018 en toutes ses dispositions,


Déboute les parties du surplus de leurs demandes,


Condamne solidairement M. et Mme N... aux dépens et autorise Me Philippe Riglet à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,