Cour d'Appel — 2 mars 2020

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE


1ère CHAMBRE CIVILE


ARRET No 151 DU 02 MARS 2020






No RG 18/01260 - VMG/EK
No Portalis DBV7-V-B7C-DAJK


Décision déférée à la Cour : jugement au fond, origine tribunal de grande instance de Basse-Terre (chambre détachée de Saint-Martin et Saint-Barthélémy), décision attaquée en date du 09 juillet 2018, enregistrée sous le no 18/00095




APPELANTES :


Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] representé par son syndic la SAS SPRIMBARTH CAP CARAIBES
C/o SPRIMBARTH CAP CARAIBES
[...]
[...]


S.A.S. SPRIMBARTH CAP CARAIBES
[...]
[...]


Représentées toutes deux par Me Isabelle LACASSAGNE de la SELARL JDLR AVOCATS ASSOCIES, (TOQUE 40) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART




INTIMÉ :


Monsieur L... Q...
[...]
[...]


Représenté par Me Céline CARSALADE de la SELARL CARSALADE CELINE, (TOQUE 57) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART






COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 décembre 2019.


Par avis du 16 décembre 2019, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :








Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre,
Mme Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère,
Madame Christine DEFOY, conseillère,
qui en ont délibéré.




Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 17 février 2020, prorogé le 02 mars 2020 pour des raisons de service.




GREFFIER


Lors du dépôt des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.


ARRET :


Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par Madame Claudine FOURCADE, présidente de chambre, et par Mme Esther KLOCK, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.




FAITS ET PROCÉDURE


Selon acte notarié du 12 août 2008, M. L... Q... et Mme P... S... sont propriétaires du lot no36 de la résidence "[...]" lieudit [...] à [...] consistant en un appartement deux pièces avec jardin dont partie en pergola équipée d'un plan cuisine ayant subi des travaux d'aménagement dont la transformation du jardinet en pièce à vivre (salon/séjour) et création d'une seconde chambre.


Se plaignant d'infiltrations signalées courant 2013 au syndic Sprimbarth Cap Caraibes (le syndic SCC), M. L... Q... a obtenu suivant ordonnance du 13 octobre 2015 du juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre, l'organisation d'une expertise confiée à M. Y... H... avec mission notamment de décrire les dégradations constatées, d'en déterminer les causes et de chiffrer le coût des réparations.


L'expert a déposé son rapport le 15 juin 2017.


Par acte d'huissier de justice délivré le 23 mars 2018, M. L... Q... a assigné le syndicat des copropriétaires de "[...]" représenté par son syndic Sprimbarth Cap Caraibes (le syndicat des copropriétaires) et la société Sprimbarth Cap Caraibes (la société SCC) en réalisation des travaux préconisés par l'expert dans son logement et en paiement de dommages et intérêts.


Par jugement réputé contradictoire rendu le 09 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :
-condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC à effectuer les travaux de réfection nécessaires à l'étanchéité des murs prévus par l'expert H... dans son rapport en date du 15 juin 2017 soit la solution no1 "remise en conformité de la paroi enterrée" (pages 11 et 12 du rapport) dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,
-assortit in solidum cette obligation d'une astreinte définitive de 200 euros par jour passé le délai susvisé et pour une durée de 4 mois, à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son syndic SCC,
-condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC à payer à M. L... Q... la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamné le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC à payer à M. L... Q... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC aux entiers dépens de l'instance.


Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 01 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires et la société SCC ont relevé appel de cette décision.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2019.


PRÉTENTIONS ET MOYENS


Les dernières conclusions, remises les 21 mai 2019 par les appelants, 11 juillet 2019 par M. L... Q... auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.


Le syndicat des copropriétaires et le syndic SCC demandent à la cour, de :
-dire bien fondé l'appel interjeté,
-réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Basse-Terre le 09 juillet 2018,
*statuant à nouveau,
-mettre hors de cause la société SCC,
-débouter M. L... Q... de l'ensemble de ses fins, prétentions et conclusions,
-condamner M. L... Q... à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. L... Q... à verser à la société SCC la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. L... Q... aux entiers dépens qui devront comprendre les frais d'expertise.




M. L... Q... demande à la cour, de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2018 en ce qu'il a condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC à effectuer les travaux de réfection nécessaires à l'étanchéité des murs prévus par l'expert H... dans son rapport en date du 15 juin 2017 soit la solution no1 "remise en conformité de la paroi enterrée" dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, assortit in solidum cette obligation d'une astreinte définitive de 200 euros par jour passé le délai susvisé et pour une durée de 4 mois, à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son syndic SCC, condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC à payer à M. L... Q... les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
-condamner le syndicat des copropriétaires et son syndic SCC à lui verser une indemnité de procédure de 4 000 euros outre les entiers dépens.








MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société SCC


L'article 14 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce en son alinéa 4 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.


En l'espèce, il résulte de l'acte établi le 12 août 2018 par M. V... A..., notaire à Basse-Terre que M. L... Q... et Mme P... S... ont acquis le lot 36 de la copropriété dont s'agit comprenant un logement composé d'un séjour, d'une chambre avec placard, d'une salle d'eau avec WC et d'un placard, d'un jardin avec en partie une pergola équipée d'un plan cuisine et les 134/10000émes des parties communes générales à l'ensemble de la copropriété et les 192/10000émes des charges bâtiment. Cet acte mentionne expressément que "le vendeur déclare que des travaux d'aménagement intérieur ont été réalisés par de précédents locataires, notamment la création d'une seconde chambre, sans toutefois empiéter sur les parties communes", l'acquéreur déclarant avoir pris parfaitement connaissance de l'état descriptif de division et règlement de copropriété précisant les conditions et modalités de modification de lot de copropriété (page 4 de cet acte).


Il est donc constant que lors de l'acquisition par M. L... Q... du lot 36, la configuration de l'appartement avait été modifiée ce qui est confirmé par le rapport d'expertise judiciaire en date du 15 juin 2017 de M. H..., lequel conclut que :
-des traces d'infiltrations d'eaux pluviales sont présentes en pieds du séjour et de la cuisine du lot 36, les parois concernées étant des murs extérieurs porteurs, partiellement ou totalement enterrés, les traces se présentant par des décollements de peintures des revêtements intérieurs,
-ces dégradations sont dues à une absence ou insuffisance d'étanchéité des parois extérieures enterrées lesquelles appartiennent aux parties communes de l'immeuble,
-les dégradations constatées sont dues à la personne qui a entrepris les travaux de modification de destination des locaux sans prendre en compte les protections nécessaires vis à vis des eux pluviales,
-les désordres allégués sont dus à une modification de destination des locaux laquelle a été effectuée sans prise en compte des travaux de mise en conformité nécessaires,
-la construction datant de plus de 30 ans ne bénéficie plus de garantie décennale solidité - clos et couvert (étanchéité),
-deux solutions sont envisageables, une remise en conformité de la paroi extérieure enterrée nécessitant des travaux très importants à effectuer dans l'emprise des surfaces extérieures de la copropriété (dégagement sur toute la hauteur du mur enterré, mise en place d'un drain en pied de mur à écoulement gravitaire jusqu'à une évacuation des eaux pluviales en partie basse, réfection du revêtement d'étanchéité suivant les prescriptions réglementaires après préparation du support (planéité) estimée à la somme de 18 380 euros ou une reconstitution d'une seconde paroi, non porteuse, à l'intérieur du logement, décollée de la paroi existante par une lame d'air ventilée, réalisée en maçonnerie de 10 cm d'épaisseur enduite ou en panneaux insensibles à l'humidité, avec cunette d'évacuation des eaux d'infiltrations ménagée avec exutoire extérieur estimée à la somme de 10 400 euros.


Répondant à un dire formulé par le syndicat des copropriétaires et joint au rapport, l'expert H... a clairement indiqué : "nous confirmons que les dégradations constatées, dues aux infiltrations d'eaux pluviales, ne peuvent être attribuées au gestionnaire actuel des parties communes" (mais) "sont dues aux travaux réalisés par le précédent propriétaire, en particulier la transformation d'un jardinet sous pergola en pièce habitable avec mur enterré sans étanchéité, ces travaux ne (répondant) pas aux prescriptions réglementaires pour ce type d'ouvrage (...), le mur initial (n'étant) pas destiné à assurer l'étanchéité d'une pièce habitable ni à supporter une toiture de logement".


Aussi, si l'expert a sans équivoque attribué la cause des désordres à un défaut d'étanchéité des parois extérieures qui appartiennent aux parties communes de l'immeuble et a regretté la carence du syndic de l'époque dont les attributions lui permettent de faire arrêter de tels travaux, il a également expressément précisé que ces infiltrations sont dues à l'absence de réalisation, par l'auteur des travaux modifiant la destination des locaux, des protections nécessaires et réglementaires vis à vis des eaux pluviales.


Contrairement à ce qui est soutenu par l'intimé, le constat dressé le 23 juin 2016 par la SCP E..., huissier de justice, décrit des gonflements et craquellements à la base des murs et des plinthes à l'entrée du logement et dans la cuisine ce qui n'est pas contraire aux constatations susvisées de l'expert et qui ne démontre pas des infiltrations dans l'ensemble de l'appartement de M. L... Q... lesquelles auraient une autre cause que celle déterminée par M. H... dans son rapport d'expertise judiciaire sérieux et argumenté.


Ce faisant, il apparaît que les dégâts subis dans l'appartement de M. L... Q..., bien que concernant les parties communes ont leur cause dans des travaux non autorisés et mal exécutés, réalisés antérieurement à la vente et connus de l'intimé, ayant consisté à adosser aux murs extérieurs de la copropriété, une pièce supplémentaire à l'appartement en cause.


Il convient de souligner que la période à laquelle ces travaux ont été réalisés n'est pas précisée, ni l'identité de leur auteur (précédent propriétaire selon les écritures des parties ou précédent locataire comme apparaissant de l'acte notarié) de sorte qu'il ne peut pas davantage être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété en laissant faire des travaux irréguliers. Il n'est pas non plus établi par les pièces du dossier que d'autres copropriétaires (tel M. N... dont un courrier en date du 28 mars 2017 adressé au syndic de copropriété faisant notamment état de sa volonté d'entreprendre des travaux à ses frais sur une ravine située à proximité de son lot ainsi que sur son deck) subissent des problèmes d'infiltrations identiques dus à un mauvais entretien ou que ces derniers affectent la totalité des parties communes de l'ensemble immobilier "[...]" édifié depuis 1983.


Par ailleurs, aucune faute distincte de l'exécution de son mandat n'est argumentée et établie à l'endroit de la société SCC.


Dés lors, vu les éléments de la cause, aucun vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes n'est caractérisé à l'encontre du syndicat des copropriétaires ou du syndic SCC lequel représente celui-ci de sorte que c'est à raison que ces derniers concluent à leur absence de responsabilité dans les dégâts subis dans l'appartement de M. L... Q....


En conséquence, sans qu'il y ait lieu à mise hors de cause de la société SCC, infirmant le jugement querellé, il y aura lieu de débouter M. L... Q... de l'ensemble de ses demandes dirigées tant à l'encontre du syndicat des copropriétaires que de la société SCC.




Sur les mesures accessoires


L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.


En l'espèce, il n'est pas inéquitable que M. L... Q... supporte les frais irrépétibles qu'a dû engager la société SCC pour la présente instance, les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile étant rejetées.


Succombant, M. L... Q... conservera à sa charge les dépens de première instance et d'appel, ce comprenant les frais d'expertise.




PAR CES MOTIFS


La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe ;


Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre ;


Statuant à nouveau et y ajoutant ;


Déboute M. L... Q... de l'ensemble de ses demandes ;


Condamne M. L... Q... à payer à la société Sprimbarth Cap Caraibes la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Rejette les autres demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


Condamne M. L... Q... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise ;


Et ont signé la présidente et la greffière ;


La Greffière La Présidente